DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA

INTRODUÇÃO

Há algumas cláusulas especiais que as partes podem adicionar à compra e venda: a retrovenda, a venda a contento, o pacto de preferência, o pacto de melhor comprador e o pacto comissório.
Tais cláusulas tinham pouca utilidade nos tempos moderno e raramente eram encontrados nos contratos de compra e venda.
O Código Civil de 2002 não disciplinou o pacto de melhor comprador (cláusula que se estipula que a venda de um bem imóvel ficará desfeita se, dentro de certo prazo, não superior a um ano, apresentar-se outro comprador, oferecendo maiores vantagens) nem o pacto comissório. Mas podem as partes, exercendo a sua autonomia de vontade, estipular no contrato de compra e venda o pacto …exibir mais conteúdo…

O prazo máximo para o exercício de resgate (ou de retrato) é de 3 anos. Fixado pela partes ou resumido pela lei, o prazo é sempre decadencial e, por isso, insuscetível de suspensão ou interrupção.
Caso o comprador não queira receber a quantia e aceitar a retrovenda, pode o vendedor, exercendo seu direito de resgate, recorrer à justiça (artigo 506, CC).
O direito de resgate pode ser cedido a terceiro, transmitido a herdeiros e legatários e ser exercido contra o terceiro adquirente (artigo 507, CC).
O direito de resgate permanece, ainda que a cláusula não tenha sido averbada no Registro de Imóveis. Trata-se de direito pessoal, não de direito real.
Segundo Agostinho Alvim, no livro “Da compra e venda e da troca”, a compra e venda de um imóvel implica elevadas despesas, dificilmente alguém recorrerá a esse negócio para desfazê-lo em breve intervalo, por meio da retrovenda.

DA VENDA A CONTENTO E DA SUJEITA A PROVA

Esta cláusula (chamada ad gustum), caso inserida pelas partes, permite desfazer o contrato se o comprador não gostar da coisa adquirida. São relacionados, em geral, a gênero alimentício, bebidas finas e roupas sob medida (ex: vendo um carro com prazo de alguns dias para o comprador experimentar o veículo; ex2: lojas que vendem produtos pelos correios também costumam dar prazo para o comprador provar o bem) – artigo 509, CC.
O comprador não precisa dar os motivos caso não queira ficar com o bem, sendo direito potestativo (exercido sem