Análise da participação da iniciativa privada na potencial solução do déficit habitacional

Na tentativa de apresentar a necessidade de inserção da iniciativa privada na pauta do déficit habitacional brasileiro, este trabalho discorre sobre assuntos que incorrem desta tratativa. As características da carência de moradias no Brasil são apresentadas, seguidas de explanações sobre a necessidade de solvência desta mazela social e as obrigações legais do Estado. São revisadas as frustradas iniciativas ao do governo no sentido do atendimento, ao longo da história recente da república, com a seguida constatação da necessidade de inserção da iniciativa privada, na figura do mercado imobiliário. Análises de valores sobre o poder de compra da população de baixa renda, principal afetada pelo problema, delimitam as ações possíveis ao mercado privado e incitam participação objetiva do poder público em iniciativas ainda pouco usuais no país.

Palavras-chave: Déficit Habitacional, Ineficiência do Estado, Iniciativa Privada, Mercado de Crédito Imobiliário.

Attempting to present the need for inclusion of private initiative on the subject of the Brazilian housing problem, this work talks about issues that face this matter. The characteristics of the shortage of housing in Brazil are presented, followed by explanations about the need for solvency of this social quest and the legal obligations of the state. Then, are reviewed the frustrated initiatives of the government towards this service, along the recent history of the republic, with the following observation of the need for inclusion of private initiative, in the body of the real estate market. Analysis of values about the purchasing power of the low-income population, the main group affected by the problem, limit the possible actions to the market and encourage participation from the public sector into initiatives yet unusual in the country.

Key-words: Brazilian Housing Problem, Incompetence of Government, Private Initiative, Market Credit Property.

INTRODUÇÃO

Nas duas últimas décadas, muito em voga se posicionou o déficit habitacional brasileiro em discursos políticos, pesquisas acadêmicas e publicações técnicas. Não para menos: segundo estudos e estimativas oficiais, o Brasil ostenta hoje um revés de quase oito milhões de residências (ABECIP). Embora o déficit habitacional se estenda por todo o Brasil e por diversos estratos sociais, as diferentes proporções sobre determinadas regiões e faixas de renda são notáveis.

A crueza de um número não revela os desdobramentos sociais que o mesmo representa. Por trás deste dado se revelam as mais variadas mazelas, sobretudo urbanas, que afligem não somente as famílias sem-teto como diretamente a sociedade como um todo. A favelização da paisagem urbana e a precarização do saneamento básico são complicações típicas de países subdesenvolvidos.

A acepção geral é a de que a urbanização brasileira é obra do mais puro improviso. A grande maioria das residências do país é fruto do fenômeno da autoconstrução, em que, após a compra ou simples ocupação do terreno, o indivíduo procede com a elevação de sua moradia sem qualquer diálogo com o planejamento urbano-ambiental ou orientação técnica. Conceitos básicos de arquitetura, saneamento e segurança estrutural são constantemente ignorados, implicando na rápida inadequação prática da habitação.

Diante deste cenário, foi cunhado o conceito das Habitações de Interesse Social (HIS), que representa, através de investimentos e subsídios governamentais, a solução teórica para a problemática apresentada. No setor operacional, muito foi investido por instituições públicas e pelo setor privado no desenvolvimento de tecnologias construtivas que viabilizem HIS economicamente mais vantajosas, para posterior construção pelos agentes públicos.

Em vertente complementar, os agentes financeiros dos governos federal e estaduais abriram linhas de crédito habitacional, visando oferecer maior poder de compra à população de baixa renda. Esta oferta de crédito público se mostra necessária quando se considera que moradias, mesmo as mais baratas, representam um enorme dispêndio para famílias de baixa renda, quando estas se dispõem a pagar por elas.

Embora desde muito tempo tenham surgido diversas mobilizações governamentais para a reversão do déficit habitacional, as iniciativas parecem insuficientes frente ao enorme desafio. É neste cenário que, timidamente, mas com bastante relevância, se pronunciam neste ciclo as figuras da iniciativa privada e do mercado imobiliário.

Até hoje, o grande enfoque da solução das HIS é o direcionamento para o setor público. Ou seja, ainda é presente a mentalidade de que os governos devem prover de tetos os desabitados e mal-habitados, por meio da construção massiva de moradias.

Essa idéia, entretanto, se mostra insipiente: em uma corriqueira multiplicação do número de residências necessárias ao país pelo custo mínimo de uma moradia digna, chega-se a um valor que supera os 200 bilhões de reais. Em um país cuja verba total anual para investimentos públicos não ultrapassa uma fração disso e que, também, urge por dispendiosas obras de infra-estrutura e projetos diversos para competir este valor, chega-se na conclusão que a empreitada pública de moradias é uma causa prejudicada já no seu conceito. Em análise estendida, considerar os requisitos e instrumentos necessários aos governos para tocar projetos de habitação tão pulverizados no território nacional traz a sensação do impraticável.

Diante do exposto, torna-se evidente a importância da participação do setor privado, na forma de empresas, organizações e fundações, na concepção e produção de empreendimentos habitacionais visados para a baixa renda. Evidentemente, o sucesso de tais iniciativas depende umbilicalmente da massiva oferta de crédito habitacional, que possibilita, para as famílias adquirentes das moradias, o financiamento dos valores em diminutas parcelas e longos prazos para pagar.

O desenvolvimento do mercado imobiliário é de fundamental importância para o crescimento econômico e social de um país. Uma amostra disso é a percentagem representada pelos investimentos em financiamento imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB). Em países desenvolvidos, como Inglaterra e Austrália, o crédito imobiliário total ofertado chega a atingir um valor correspondente a 75% do PIB. No Brasil, este patamar não ultrapassa os 2% (ABECIP). Se por um lado desalentador, por outro este número exprime o grande potencial de expansão que ainda tem o mercado imobiliário brasileiro.

No cruzamento do citado potencial com a aferição de que 90% do déficit habitacional se concentra nas famílias com renda inferior a três salários mínimos (PNAD 2005), constata-se que a expansão do mercado imobiliário muito está relacionada à viabilização de empreendimentos padronizados como "muito populares". Neste cenário, torna-se imprescindível o estudo das características deste processo e das variáveis relacionadas.

Este trabalho tem por objetivo principal avaliar a participação da iniciativa privada na solução do déficit habitacional, no que tange seu potencial.