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h) a fixação de um fundo de reserva do condomínio (embora não previsto no CC) - para fazer frente ás despesas extraordinárias do condomínio;
A convenção pode abranger quaisquer outras disposições não conflitantes com a lei e seu espírito. Contudo, quando se versar de restrições aos direitos dos condôminos sobre as suas unidades autônomas, há situações que escapa a alçada da convenção. Por outras palavras, a convenção pode discutir amplamente de tudo que interesse as áreas comuns, mas não de tudo que diga respeito ás unidades autônomas.
As acomodações do código, claramente mais sintéticas, abrange tudo que de mais sensível e mais importante deve fazer parte da convenção. Tendo em vista a direção que os pontos condominiais tem recebido, quando o princípio de penalidades apresentado pelo presente código, é importante que na convenção sejam estabelecidas a sanção a que estarão sujeitos os transgressores das regras condominiais, adequando com o que está na lei, bem como o procedimento para sua injunção, este, mais apropriadamente, imutável do regulamento.
Há um micro universo em um condomínio, que pode aceitar a figura de um agrupamento urbano. De passagem, há condomínios que deparam com uma população equivalente até a pequenas cidades.
A convenção deve presumir também a forma e o quorum para as alterações de seu próprio texto. Caso, mas, nada se tenha estipulado, as alterações deverão ser feitas por voto mínimo de condôminos que representem dois terços das frações ideais e em assembléia geral extraordinária (art.25, parágrafo único). Essa norma é simplesmente supletiva, pois a convenção pode ater quorum menor; ou que se cometa á alteração em assembléia ordinária.
A convenção pode estar debilitada de defeitos que explicariam nulidade ou anulação para os atos jurídicos em geral. Nesses casos, deve-se, como para um ato jurídico, buscar poupar o máximo que for possível. Assim, se um condomínio era redondamente incapaz ao votar, mais isso não desfigura a maioria de dois terços, ou se apenas uma das cláusulas tinha inconveniente, não se deverá afirmar nula toda convenção; deve-se aplicar o princípio Utile per inutile non vitiatur[21], consagrado no art.184 do CC, que trata da nulidade parcial.
O condômino que, por erro, dolo ou coação, aprovar em alguma disposição condominial, pode contestar a anulação dessa cláusula; o mesmo ocorre nas hipóteses de simulação ou fraude.
4.5.2 Regulamento Interno
O Regulamento, ou Regimento Interno, apenas completa a convenção. Ele deverá ser aprovado "por contrato ou por deliberação em assembléia" (Lei nº 4.591/64, art.9º); independe de quorum especial, bastando, pois, sua aprovação por maioria de condôminos presentes por ocasião de sua votação.[22]
Tudo o que não for eficaz á constituição e funcionamento do condomínio, mas de cunho circunstancial e alterável, deve ser relegado para o Regimento (ou Regulamento) Interno. Por isso, é competente que esse regimento seja fundado á parte, e não juntamente com a convenção.
Embora o art. 1334 refira-se ao regimento interno, nada evita que seja ele centrado a componente. O regimento está para a convenção como o regulamento administrativo está para a lei. Deve concluir a convenção, regulamentá-la, sem com ela conflitar. Ocorrendo tumulto, deve predominar a convenção, se tratando, pois, de instrumento complementar, uma terceira fase do condomínio, contínuo á instituição e convenção. Ao regulamento é conveniente que se releguem normas disciplinadoras de uso e funcionamento do edifício.
É ilícito que dele inclui-se disposições causadoras de anteposição ou direitos dos condôminos. Aliás, se fazer parte do regulamento, sua força é do mesmo modo obrigatória, no mesmo modelo da convenção que lhe é hierarquicamente superior, devendo ser cumpridas. Lembre-se de que o regulamento também é obra de debate coletivo, sendo ao mesmo tempo ato normativo.[23]
Não obstante a lei, e o código não seja expressos, é de toda propriedade que seja o regimento interno também aprovado em assembléia geral, especialmente convocado. Em regra, uma minuta ou projeto é deparado juntamente com a convocação, com o tempo hábil para exame dos interessados, possibilitando-lhes teoria de emendas ou retificações. A assembléia se contornaria inviável se nela se fizesse á redação de todo o instrumento.
O regimento deve acolher ao mencionado interesse de cada condomínio, seja residencial, seja não residencial ou misto, com área comum ou de lazer mais ou menos amplo, com corpo de empregados maior ou menor etc. Cabe também ao regimento interno colocar as funções do zelador, bem como a disciplina de portaria, horários, utilização de áreas comuns e regime disciplinar aplicável aos ocupantes do edifício.
A lei silencia a conceito do quorum para a aprovação do regimento. Já para a torcer a aprovação, assim como para alteração, o Código Civil de 2002 estabelece a necessidade por dois terços dos votos dos condôminos, maioria simples dos presentes. é de toda conformidade, nada obstante, mesmo sob a validade da Lei nº 4.591/64, que se estabeleça quorum mínimo para a alteração do regimento, para que o ordenamento do edifício não agite aos gostos de importâncias de poucos e não da vontade da efetiva maioria.
O efeito do regulamento alcança aos futuros proprietários, bem como qualquer ocupante que venha relacionar-se com o condomínio, assim como, locatários, comodatários, membros familiares ou visitantes. Neste caso, devem obedecer a determinados horários ou normas de segurança.
O próprio regimento interno pode fixar o quorum para a alteração deste, que no silencio da lei, no silencio da lei anterior, o regimento diz a importância da dinâmica do edifício.
Sua finalidade é puramente interna, trazendo normas esmiuçadoras sobre o uso das coisas comuns. Em geral, podem ser lidos em tabuletas, colocadas ao lado dos elevadores, no andar térreo.
Não podem suas normas alterar ou ultrapassar as da convenção; sob esse feitio, a situação é equiparável a dos decretos em relação ás leis, no plano do direito público; devem, apenas, complementar. Em virtude disso, ás vezes, principalmente nos prédios pequenos, a fim de evitar duplo trabalho, o Regulamento é incorporado á Convenção, formando um único documento; é preferível, porém, que tais peças se deparem em documentos separados.
4.6 DIREITOS DOS CONDÔMINOS
Habituar-se em sociedade restrita, mesmo que gozando da autonomia de seu direito de propriedade sobre a unidade autônoma, aos condôminos incumbem direitos e deveres.
Cada consorte, além de seu direito de usar, fruir e dispor de sua unidade autônoma (art.1335, I do CC), poderá usar e gozar de adequadas partes comuns do edifício, como proprietário privativo, na característica de condomínio, como: vestíbulo, escadas, elevadores, corredores, etc, pois tudo que é indispensável ao uso e gozo da unidade autônoma lhe deve ser garantido, desde que não distorça sua destinação e não ocasione danos ou incômodos aos demais comunheiros nem recuse o seu uso pelos demais condôminos (art.1335, II do CC).
A nota do direito ao uso de partes comuns do edifício é firme, não aumentando nem diminuindo segundo o valor ou as dimensões de cada apartamento.
Segundo Maria Helena Diniz, menciona na sua doutrina,
"o direito do condômino a guardar um automóvel na garagem do edifício é de natureza real, e seu exercício no plano fático configura posse, tutelável através dos remédios jurídicos possessórios. Provada essa posse e a turbação por ato da administração do edifício julga-se procedente a ação de manutenção, independentemente de qualquer indagação sobre a efetiva existência do direito"; "mas não tem o condômino posse sobre lugar em garagem, demarcada em caráter provisório pela administração do condomínio".[24]
O seguro é obrigatório, mas cada consorte poderá contratá-lo em separado para sua unidade autônoma.
O emprego das partes e coisas comuns dependente-se a idêntico direito dos outros condôminos. Não é lícito, por exemplo, atrapalhar o uso de corredores. Em resumo, não pode atuar de maneira a ocasionar dano ou incomodo aos outros condôminos ou moradores.[25]
Nos direitos dos condôminos possui, conseqüentemente, uma acomodação do direito de propriedade á peculiaridade dessa modalidade de convívio social. Não permanecendo quite com os subsídios condominiais, o condômino não pode votar ou participar das assembléias, segundo o texto da lei, não podendo ser nelas acolhido. Possuindo duvidas sobre essa ocorrência, toca ao condômino comprovar que pagou todo o devido (art. 1335, III do CC).
4.7 DEVERES DOS CONDÔMINOS
Há muitas obrigações semelhantes aos deveres dos condôminos, assim como:
a) contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações idéias;
b) não praticar qualquer ato ou obra que possa ameaçar a segurança do edifício (CC, art. 1336, II), ou prejudicar a higiene e limpeza;
c) não alterar a forma externa e a cor da fachada, a não ser com o consentimento de todos os consortes (CC, art.1336, III, 1º parte);
d) não decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diferentes das empregadas no conjunto da edificação (CC, art.1336, III, 2º parte);
e) não destinar a unidade á utilização diversa da finalidade do prédio (CC, art. 1336, IV, 1º parte);
f) os condôminos deverão ressalvar as regras de boa vizinhança e de boa harmonia, abstendo-se de como pode custar dano ao imóvel ou incomodo aos seus ocupantes.Para tanto, não pode empregar sua unidade e as áreas comuns de modo prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos condôminos ou aos bons costumes (CC, art.1336, IV, 2º parte).
A multa por impontualidade que era de vinte por cento, nos termos da Lei nº 4.591/64, foi reduzida para dois por cento, podendo estimular a inadimplência já bastante elevada, neste caso sobre carregando aos demais condôminos, que terão que ratear esse passivo, isso tudo agravado pela não-previsão de atualização monetária dos haveres, ainda mais se considerando a morosidade da Justiça, beneficiando o mal pagador (art. 1.336, § 1º do Código Civil).
A multa e os juros só têm aplicação nos condomínios constituídos na vigência do novo Código Civil. Aos condomínios constituídos na vigência da lei anterior, em cujas convenções estiver prevista a multa de vinte por cento, esta deve ser aplicada. Isso porque, o art. 6º, § 1º da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto Lei nº 4.657 de 04/09/1942), embora tenha aplicação imediata á nova lei, deverá respeitar entre outras hipóteses o ato jurídico perfeito, que deve ser entendido como aquele praticado e consumado na vigência da lei anterior. Neste caso, a lei nova não pode afetar nas convenções já existentes, pois não se cuida no caso de norma de ordem publica.
O art. 1.336, § 2º, ordena que o infrator dos deveres do art. 1.336, II a IV, ficará sujeito ao pagamento de multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. Tal multa não poderá ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, involuntariamente das perdas e danos que se apurarem. Se não houver disposição expressa a assembléia geral definirá, por 2/3 no mínimo dos condôminos, sobre a cobrança dessa multa (CC, art. 1.336, § 2º).
Conforme o artigo 1.337 do Código Civil de 2002, estabelece multa de até um quíntuplo da cota condominial para o condômino ou possuidor que é reincidente e não cumpre seus deveres diante ao condomínio, podendo ser conferida, até mesmo, ao condômino que reiteradamente não paga as suas cotas condominiais, sobrecarregando os demais participes, e deve essa multa ser fixada considerando-se a reiteração e a gravitação da ausência, não eximindo o condômino infrator de responder por perdas e danos. A multa prevista deve ser atribuída com a aprovação em assembléia de três quartos dos condôminos restantes, excluindo, de modo óbvio, o condômino infrator.
4.7.1 O Condômino Nocivo
O parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil calcula a pesada multa, de dez vezes o valor da cota condominial, ao intitular condômino anti-social, que é, em suma, aquele que não tem comportamento compatível com a vida em condomínio, não respeitando as limitações naturais dos edifícios coletivos, infringindo as mais elementares normas de convivência, provocando atritos de vizinhança, ou mesmo tendo conduta penalmente punível.[26]
Tal multa pode ser conferida de imediato pelo sindico, ou pelo corpo diretivo do edifício, na forma do que for disciplinado na convenção; deve, no entanto, sua prescrição ser sancionada por imediata decisão da assembléia.
No Código Civil a aplicação ao condômino anti-social de pesada multa de caráter eminentemente financeiro, afastando-se do tipo de pena de interdição de direitos, como proibição de freqüentar partes da área comum, por exemplo, piscinas e quadras poli-esportivas etc, pois esse tipo de punição poderia infringir norma constitucional que regula os direitos individuais, tornando-se inócua.
Nada evita que se coloquem áreas ou de utilização comum á acomodação dos condôminos, mediante cobrança de um taxa, que será revertida para o fundo condominial, para fazer frente ás despesas com a administração.
5.1 O SÍNDICO
A administração do condomínio edilício (art. 1.347 a 1.356 do Código Civil) é desempenhada por um sindico, auxiliado por um Conselho Consultivo, escolhidos todos pela Assembléia Geral, passando a ser órgão executor de suas deliberações, por período não superior a dois anos, facultada a reeleição, porém a convenção pode impedir a reeleição por mais de um encargo.
Não é adequada a perpetuidade no cargo, mas a lei não proíbe inflexivelmente reeleições. Essa proibição, apesar disso, é aconselhada no Projeto nº 6.960/2002, com redação que deixar passar a delegação do sindico não superior a dois anos, permanecendo lícito á renovação por um único período contínuo.[27]
O sindico, com presença mal envolvida na vida condominial, realiza o papel mais importante do condomínio, não só porque concebe ativa e passivamente em juízo, mas também porque cumpri as funções executivas do administrador, pertencendo ao sindico amparar direitos e interesses comuns dos condôminos.
Suas principais funções, além da representação do condomínio, está a administração, devendo prestar contas anualmente á assembléia e quando exigidas, incumbi estabelecer multas na configuração da convenção e regulamento, além de exercer e fazer cumprir tais atos normativos e cuidar pelo patrimônio condominial.
Enquanto ao sindico, pode ser pessoa física ou jurídica, condômino, ou não, os membros do Conselho Consultivo deverão ser sempre condôminos, quer dizer, órgão colegiado de consulta e fiscalização e seus membros são essencialmente condôminos; deste modo, com interesse idêntico aos outros comunheiros.[28]
A fim de que a lei não evite que os condôminos, por maior parte, escolham pessoa física ou jurídica, estranha ao condomínio, para desempenhar tal função. Alias, não previne que o sindico administre suas funções administrativas a pessoa ou pessoas de sua confiança, contanto que adote a culpabilidade pelo mandato e a reprima a aprovação da Assembléia Geral, no fato do sindico ser um condômino. Não podendo aplicar-se absolutamente á administração, delegam suas funções as empresas especializadas, que lhe fará ás vezes, sempre sob sua responsabilidade.
Na pratica, averiguou-se que a maioria dos prédios é dirigida por empresas especializadas, que são organizados para o imprescindível, não raro árduo, de receber dezenas de condôminos, cogitar orçamentos, provir á concorrência para fornecimentos e obras, etc.
Conquanto o sindico tenha representação ativa e passiva do condomínio, seja judicial ou extrajudicial, deve-se advertir que na hipótese de ação judicial que submergir direitos privados dos condôminos será obrigatória a citação de todos os co-proprietários interessados.[29] Na qualidade de representante, atue em nome de outrem, nos limites da convenção, e sob a fiscalização da assembléia, praticando, em juízo ou fora dele, a ação de defesa dos negócios comuns.
As tarefas de aceitar e dispensar empregados; aplicar pena de multas posto em lei e pela convenção, colher contribuições definidas pela assembléia; sofisticar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano e realizar o seguro da edificação é responsabilidade do sindico. Incumbi-lhe a nomeação do porteiro, que deve fiscalizar a entrada do prédio, cuidando pela conservação das partes comuns e para que todos os serviços sejam bem executados e para que a convenção, o regimento interno e as determinações assembleares sejam cumpridos.[30]
Todo aquele que administra bens de outrem deve prestar contas. Sendo administrador, é destituível ad nutum. Igualmente, pode abandonar ao cargo, por sua natureza, involuntariamente do consentimento de outro órgão, como no art. 186 do CC, responde por indenização se trazer prejuízo ao condomínio por culpa ou dolo.
A atividade do sindico não caracteriza relação de emprego nem locação de serviço. Ele é representante da comunhão. Não faz jus á remuneração se esta não estiver regularmente prevista.
Poderá fixar a remuneração para o sindico pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a convenção dispor variavelmente, seu exercício é gratuito ou salariado.
O sindico que cometer anormalidade, não apresentar contas ou não administrar favoravelmente o condomínio poderá ser derrubado, pela forma e sob as condições previstas na convenção, ou, no silencio desta, pelo voto da maioria absoluta dos condôminos, presentes, em Assembléia Geral notadamente convidada para os fins do § 2º do art. 1.348 do Código Civil.
5.2 DESPESAS DO CONDOMÍNIO
As despesas relativas ás partes comuns de alguns condôminos, bem como as das partes comuns de uso exclusivo de um deles, devem ser passada pelos condôminos, ou pelo condomínio (art. 1.340 do CC).
Assim, o pagamento das despesas que dizer respeito aos usos das áreas comuns, de uso exclusivo, como a cobertura do edifício, hall de elevador privativo e etc, devem ser pagas pelo condômino que a utiliza. Deste modo, mais uma vez, aplica o dispositivo que proibi o desenvolvimento sem justa causa.
Cada condômino concorrerá para as despesas, na proporção da fração ideal do terreno de eu for titular. No que diz respeito ao rateio, é supletivo, e não cogente, pois podem as partes estipular, na Convenção, outra proporção que não aquela.
Distinguem-se as despesas ordinárias, que são destinadas ao custeio normal do prédio e dispõe anualmente, pois haverá uma assembléia geral ordinária, a qual compete precisamente aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação, manutenção de seus serviços e correlatas.
Aprovado o orçamento, os condôminos são obrigados a pagar sua quota, dentro dos prazos fixados na Convenção. O não pagamento tempestivo das contribuições sujeita os duradouros juros de mora e a multa estipulada na Convenção. E se o atraso persistir por seis meses, ou mais, o debito sofrera correções monetárias, sendo acrescido inclusive da importância destinada ao Fundo de Reserva.
Já as despesas extraordinárias, que são as que envolvem gastos maiores e esporádicos, cabe a assembléia geral aprová-las, bem como o orçamento de seu custo. Pode ser usado recurso do Fundo de Reserva, os quais foram acumulados justamente para esse fim.
5.2.1 Realização de Obras no Condomínio
O art. 1.341, do Código Civil, trata com especificidade da realização de obras no condomínio, dele apurando-se que:
a) as obras destinadas á realização de benfeitorias voluptuárias, consideradas "as que têm por escopo tão-somente dar comodidade áquele que as fez, não tendo qualquer utilidade por serem obras para embelezar a coisa dependendo do voto de aprovação de 2/3 dos condôminos, no mínimo";
b) a realização de obras denominadas úteis, ou seja, "as que visam aumentar ou facilitar o uso do bem, apesar de não serem necessárias, dependem de voto de aprovação da maioria dos condôminos";
Quando esse tipo de obra abranger área comum do condomínio, o art. 1.342 faz exigir duas condições: aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, e que as obras não sejam passíveis de causar obstáculos á livre utilização, por qualquer dos condôminos, das partes de propriedade exclusiva, ou das que pertencerem á comunhão.
c) em relação á realização de obras que se constituam em necessárias, isto é, aquelas que se destinam a conservar o bem ou evitar sua deterioração (art. 96, §3º, do CC), explicita o dispositivo legal, em seu §1º, que o síndico pode determinar a sua execução, independentemente de autorização dos condôminos. Em omitindo-se este, ou em caso de verificar-se impedido, por qualquer motivo, a realização desse tipo de obra poderá ser determinada por qualquer dos condôminos. A observar, ainda, que:
1) se a realização desse tipo de obra for urgente e importar em custos elevados, aquele que houver determinado a sua execução (síndico, ou condômino), deverá levar esse fato ao conhecimento dos demais condôminos, convocando-os imediatamente a reunir-se em assembléia especial;
2) se a realização desse tipo de obra não for urgente, mas importar em custos elevados, somente poderá ser determinada a sua execução após a aprovação dos condôminos, em assembléia, a ser convocada por aquele que tiver interesse (pelo síndico, ou, em caso de impedimento deste, por qualquer dos condôminos);
Enquanto anotado por nosso legislador a expressão "urgente" e "despesas excessivas", conforme citações feitas a cargo dos §§2° e 3º, do art. 1.341, do CC, a fim de se evitar futuros desentendimentos entre os condôminos, alicerçados entre o que um repute por urgente, outro não; entre o que um considere determinada soma como despesa excessiva, outro não, também esse aspecto deve ser objeto de apreciação na convenção do condomínio, consistente na delimitação. E também que se delimite, como acima referimos, um valor tal que, ultrapassado, se comporte como despesas excessivas.
Dispõe, enfim, o §4º, do citado dispositivo legal que, aquele que ás suas próprias expensas tiver suportado as despesas com a execução das obras ou reparos necessários no condomínio, tem o direito de exigir o reembolso do respectivo numerário, na proporção ajustada na convenção. Se, no entanto, essas obras não se reputarem, propriamente, como necessárias, a restituição não será devida, mesmo que em benefício de todo o condomínio.
Outro dispositivo legal que se refere a obras no condomínio, e que envolve complexa repercussão, encontra-se pautado no art. 1.343, do CC, embora que tenha se limitado o nosso legislador em prescrever que, em caso de construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, objetivando a criação de novas unidades (denominadas imobiliárias), a aprovação unânime dos comunheiros é condição sine quo non para a sua execução. Dessa forma, suponha-se que determinado condômino, desejando erigir mais um pavimento no edifício, destinado a compreender novas quatro unidades imobiliárias, obtenha a aprovação unânime dos demais condôminos para esse fim.
A necessidade de alteração das frações ideais que se encontram distribuídas entre todas as unidades do condomínio, e já consolidadas diante do registro do ato constitutivo do condomínio, a fim de que o novo pavimento adquira a sua respectiva base no solo. Isso implica dizer, noutra dicção, que as frações ideais das unidades já constituídas, restarão diminuídas, e a respectiva proporção que couber ás futuras unidades, deverá ser inicialmente adquirida por esse condômino, através de escritura pública de compra e venda, ou por instrumento particular (isso se o valor não for superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente (art. 108, do CC)).
E esse ajuste deverá ter ingresso perante o Registro Imobiliário, mediante a seqüência dos seguintes atos:
1. averbação, na matrícula-mãe (onde se encontra lançado o registro do ato constitutivo do condomínio), da ata de aprovação da construção desse outro pavimento, por votação unânime dos condôminos;
2. averbação, na matrícula-mãe e nas matrículas de todas as unidades do condomínio, da escritura pública de alteração do ato de instituição do condomínio e de individuação das unidades imobiliárias (onde far-se-á a redistribuição das frações ideais e partes comuns do condomínio, em razão do empreendimento futuro que originará as quatro novas unidades), com cláusula resolutiva (ou seja, que fica condicionada á averbação do futuro pavimento);
3. registro, na matrícula-mãe, da escritura ou instrumento particular de compra das frações ideais que corresponderão ás novas unidades imobiliárias;
4. averbação da área correspondente ao novo pavimento (na matrícula-mãe, acima citada) - resolvendo a condição da escritura mencionada no item 2;
5. abertura das matrículas das novas unidades;
6. averbação, no registro competente, do instrumento de alteração da convenção do condomínio, fazendo a inserção das novas unidades imobiliárias.
5.3 ASSEMBLéIAS
Em assembléias reunir-se-ão os condôminos, cuja competência, forma de convocação e quorum exigido para as respectivas deliberações, deverá restar ajustado na convenção do condomínio, conforme leciona o inciso III, do art. 1.334, do CC.
5.3.1 Espécies
a) assembléia geral ordinária - exige a lei que seja realizada, obrigatoriamente, uma vez ao ano, por convocação do síndico, ou, se assim não proceder, por um quarto dos condôminos. Havendo omissão destes, poderá qualquer dos condôminos denunciar esse fato ao Judiciário, a quem incumbirá decidir quanto a esta questão. A finalidade precípua dessa assembléia consiste na aprovação do orçamento das despesas do condomínio, das contribuições dos condôminos, da prestação de contas do administrador, de eventual eleição de seu substituto e, ainda, na eventual deliberação para fins de alteração do regimento interno.
b) assembléia geral extraordinária - quando se fizer necessário tratar de assuntos afetos á vida condominial, esse tipo de assembléia poderá ser convocada pelo síndico, ou por um quarto dos condôminos.
5.3.2 Modo e Forma de Convocação
Alude o art. 1.350, do CC, que a convocação para a assembléia que ali especifica, portanto, a assembléia geral ordinária, deverá ser feita na forma prevista na convenção. E para a assembléia geral extraordinária, deve ser obedecida á mesma regra, em razão de que o inciso III, do art. 1.334, do CC, trata dessas assembléias sem distinção em deferência á espécie, como acima se procurou identificar, para fins de melhor compreensão das competências de cada uma delas.
Quanto á forma da convocação, em especial, salvo entendimento contrário, a forma escrita, com comprovante de recebimento, é a que mais condiz com as normas legais que regem o condomínio edilício, a ter-se em conta a nulidade da assembléia deliberativa que não contar com a convocação de todos os condôminos (art. 1.354, do CC). Dessa forma, tanto o modo, quanto á forma de convocação das assembléias, deverão ser objeto de tratar na convenção do condomínio, a fim de evitar-se futura contrariedade de entendimentos.
5.3.3 Quorum para Deliberações
Dependendo da matéria a ser deliberada, a lei fixo determinado quorum para a sua aprovação, dela apurando-se a exigência de:
a) subscrição, pelos titulares, que representem no mínimo 2/3 das frações ideais, para aprovação do instrumento público ou particular de convenção do condomínio;
b) votos representativos de 2/3 dos condôminos, no mínimo, para deliberação quanto á cobrança de multa a ser aplicada ao condômino que infringir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336, do CC (não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar ás suas partes de propriedade exclusiva, a mesma destinação que tem a edificação, evitando a sua utilização de modo a acarretar prejuízos de cunho perturbador quanto ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes), caso o ato constitutivo ou a convenção não tenha previsão a esse respeito;
c) votos representativos de 3/4 dos condôminos, para fins de imposição de multa ao condômino ou possuidor que, reiteradamente, descumprir com seus deveres perante o condomínio;
d) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de benfeitorias voluptuárias e, da maioria, para a execução de benfeitorias úteis;
e) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de obras nas partes comuns do edifício;
f) votação, por unanimidade, para fins de construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias;
g) votos da maioria absoluta dos presentes, para fins de destituição do síndico;
h) votos de 2/3 dos condôminos para alterar a convenção ou regimento interno do condomínio;
i) votos da unanimidade dos condôminos quando se objetivar a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária;
j) votos da maioria dos condôminos presentes e representativos de 50% das frações ideais, no mínimo, para as deliberações da assembléia, em primeira convocação, salvo quando exigido quorum especial;
k) votos da maioria dos condôminos presentes, para as deliberações da assembléia, em segunda chamada, salvo quando exigido quorum especial.
l) votos representativos de 50% mais uma das frações ideais, para fins de deliberação quanto á reconstrução ou venda da edificação, em caso de destruição total ou parcial, ou quando ameace ruína.
Salvo disposição diversa na convenção do condomínio, os votos serão tomados em proporção ás frações ideais no solo e nas outras partes comuns, conforme regra incerta no parágrafo único, do art. 1.352, do CC.
Nesse aspecto, aborda LOPES, com propriedade que, "assim, o condômino titular de frações ideais que representem mais de 50% do total terá, de fato e de direito, o controle das assembléias e suas deliberações, podendo surgir a figura que a doutrina denomina" maioria de um só ". Para solução desse impasse, sugere o autor o recurso á via judicial para "pôr cobro á situação anômala como essa".
Diante desse alerta, urge que os condôminos, quando da aprovação da convenção do condomínio, tenham plena consciência desse ditado legal, fazendo ás vezes da exceção que dele próprio emana, então ajustando a contagem dos votos em caráter diverso do sugerido por essa norma, prevenindo conflitos dessa ordem.
Consisti em condomínio em edifício de apartamentos um condomínio especial ou forçado, não pode os condôminos extingui-lo por convenção ou por via judicial. De modo que, enquanto o prédio subsistir em caráter coletivo, o condomínio é inextinguível.
Os fatos de extinção dessa modalidade de condomínio são a desapropriação do edifício, caso em que a indenização será repartida na proporção do valor das unidades imobiliárias (CC, art.1.358); confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só pessoa; destruição do imóvel por qualquer motivo (art.1.357, 1º parte do CC); demolição voluntária do prédio, por razões urbanísticas ou arquitetônicas, ou por condenação do edifício pela autoridade publica, por motivo de insegurança ou insalubridade ou por ameaça de ruína (CC, art. 1.357, 1º parte); alienação ou reconstrução de todo o prédio, com aprovação dos condôminos, que representem metade mais uma das frações ideais. Determinada a reconstrução, o condômino poderá eximir-se do pagamento das despesas referentes, alienando seus direitos aos outros condôminos, mediante avaliação judicial. Se a venda se der, haverá preferência ao condômino em relação ao estranho e o preço alcançado será repartido entre os condôminos, proporcionalmente ao valor de suas unidades imobiliárias (CC, art. 1.357, §§ 1º e 2º).[31]
Bem como toda realidade fática, o condomínio horizontal pode perecer-se, ainda que seja criado sem prazo determinado.
Na desapropriação, os valores das unidades autônomas pertencerão a cada titular, repartindo-se por rateio o equivalente ás partes comuns. Divide-se a indenização pelas respectivas quotas.
No caso de destruição de menos 2/3 da edificação, o sindico solicitaria o recebimento do seguro e a reconstrução e reparos. Dois terços dos condôminos representado fração ideal de 80% do terreno e coisas comuns poderiam decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade publica, em razão de insegurança ou insalubridade. Assegurava-se o direito da minoria de ter suas partes adquiridas pela maioria. A alienação total do edifício também era autorizada pelos votos dos 2/3 mencionados, correspondendo a 80% do terreno e frações ideais.
No art. 1.357 do Código Civil, assinala que, se a edificação for total ou respeitosamente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberação em assembléia sobre a reconstrução ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais. A solução é mais realista do que a lei anterior, pois, dependendo dos danos, os reparos podem ser inviáveis nessa situação trágica. O código traduz de forma mais eficiente o direito das minorias. Como a reconstrução, dar a entender, investimento considerável para cada condômino, ele poderá eximir-se do pagamento, cedendo seu direito a outros condôminos, mediante avaliação judicial. A preferência na aquisição será dos outros condôminos, e na falta de interesse deles, poderá adquirir a quota um estranho. O valor apurado será dividido entre os condôminos, proporcionalmente ao valor de suas unidades. Poderá, contudo, a assembléia dar outro destino a essa verba. Na hipótese de desapropriação, a indenização será racionada também a cada condômino, na proporção de sua respectiva unidade.[32]
Todas as características do sistema procedem da necessidade da existência de partes comuns, inalienáveis separadamente dos apartamentos, e utilizáveis por todos. Destruído o prédio, o terreno que, por ficção legal, era acessório do principal, cobra sua qualidade de principal e os donos se encontram na situação de condôminos na forma tradicional.[33]
Mesmo na hipótese de haver seguro sobre todo o prédio e de se haver estipulado a reconstrução, o primeiro condomínio em edificações se aboliu, com a destruição do prédio; um outro poderá surgir com a construção nova, mas aquele originário se acabou. Este novo condomínio pode ser material e juridicamente idêntico ao anterior, mas é um novo sistema, porque o condomínio em edificações, com suas disposições, regras e especialidade, decorre de uma situação de necessidade que implica a existência das partes comuns e dos direitos mútuos, de tal modo essencial para ele como as ruas o são para uma cidade ou o alimento para o organismo. Destruída a cidade, morto o organismo, derrubada a edificação, as ruas, o alimento e as partes comuns do prédio perdem sentidos.
O Condomínio Edilício, além disso, extingue-se pela deliberação dos condôminos, cuja unanimidade decidiu decompor o prédio num condomínio de forma tradicional, cada proprietário tornando-se senhor de uma parte ideal do todo. Cancela-se no Registro de Imóveis a autonomia dos apartamentos; anula-se a Convenção Condominial, e desaparece o Regime de Condomínio Edilício.
O efeito primeiro é a imediato caso do principio de que ninguém pode ser forçado a continuar em condomínio. Claro que o prédio continuara a ser indivisível, por força de sua natureza, não mais da lei. Mas, tendo em vista tal circunstância, qualquer condômino pode requerer a venda da coisa e divisão do preço, nos arts. 1.322, caput, do Código Civil. Essa hipótese, todavia, será extremamente incomum.
O condomínio extingue-se, ainda, pela concretização numa só pessoa da propriedade de todos os apartamentos. Um proprietário poderá ir adquirindo as unidades de seus consortes; e, como as partes comuns e o terreno são acessórios do principal, apartamentos e andares, período abordará em que aludido adquirente se tornará dono de todo. Nessa ocasião, feitas as declarações necessárias, terá desaparecido o regime de condomínio edilício.
A regulamentação do condomínio edilício, matéria complexa, palco de grandes divergências, em que pese á argumentação de que o Código Civil inovou em termos de redação, visando melhor adequação á realidade de nossos dias, a justificativa não me parece ser suficiente, pois que o nosso legislador deixou perecer uma grande oportunidade para, de direito, ajustar as instáveis emanadas do instituto do condomínio edilício.
Neste caso, faltou-lhe a garra de Caio Mario, "o estudo de ângulos diversos, o enfoque entre a realidade econômica e os problemas que suscita. E quem melhor do que os Registradores Imobiliários para enunciar esses problemas...
Opiniões á parte, o estudo feito inclinou-me a concluir que, no intuito de absorver os problemas das inconstantes do condomínio edilício, urge que se tome por primordial a elaboração de uma convenção do condomínio de forma eficiente e clara, pois que este é o instrumento base onde se tem a ocasião mais favorável para se regular a vida condominial.
Todos os eventuais e prováveis conflitos nascedouros dos interesses comuns podem ser interpretado nos capítulos neste documento, de sorte a evitarem desentendimentos, desde os sujeitos a discussões mole, quanto aos animados, passíveis de dependência ao Judiciário.
CRISTÓVAM, José Sérgio da Silva. A resolução das colisões entre princípios constitucionais. Jus Navegandi, Teresina, a. 7, n. 62, fev. 2003. Disponível em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816&p=2 > Acesso em: 24 nov. 2006.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro.São Paulo: Saraiva, 2002.
GOMES, Orlando. Diretos Reais.Rio de Janeiro: Forense, 2002.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Sinopses jurídicas - Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2003.
LOPES, João Batista. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. Disponível em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816&p=2 > Acesso em: 24 nov. 2006.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil - Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2003.
MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1996. Disponível em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816&p=2 > Acesso em: 24 nov. 2006.
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RODRIGUES, Silvio. Direito Civil - Direto das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2002.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil - Direitos Reais. São Paulo: Atlas, 2004.
Monografia apresentada ao Curso de Bacharelado em Direito da Escola de Direito do Centro Universitário da Cidade (UniverCidade), campus Méier, como requisito parcial para obtenção do grau de Bacharel em Direito.
Dedico esse trabalho ao meu pai e minha mãe, que sempre me apoiaram nos meus estudos, aos meus irmãos que estavam sempre do meu lado para ajudar, aos meus amigos de faculdade, aos professores, enfim a todos que sempre caminharam comigo nesses anos e acreditaram que a ousadia e o erro são caminhos para as grandes realizações.
Primeiramente, agradeço a Deus por ter me dado a oportunidade de estar no mundo.
Aos meus pais, Inácio Caetano de Lira Filho e Marilene Origuela de Lira, aos meus irmãos Fábio e Gláucio, agradeço a todos o amor, carinho, compreensão e respeito.
Aos amigos da faculdade, que me "aturaram" todos os dias. Muitas das pessoas que passaram e passam pelo que eu passei e passo: ficar longe da família em busca de um ideal comum.
Aos amigos internautas, adquiridos nas noites e madrugadas insones e, hoje, conhecidos pessoalmente, deixamos de ser os estranhos do outro lado do computador... Tenho muito a agradecer e a muitas pessoas.
Não citarei o nome de todos os amigos, mais sei que todos eles estarão dentro do meu coração assim como na minha memória pelo que fizeram de forma direta ou indiretamente para a concretização deste sonho, me auxiliar até onde já cheguei...
Meus agradecimentos especiais a: Ingrid Tavares, uma pessoa muito especial na minha vida e na minha amizade, agradeço pela sinceridade de uma amizade, aonde vimos que a distância não é suficiente para separar os amigos; e ao meu amigo Daniel de Carvalho, pela compreensão e apoio.
Que os versos do dia-a-dia formem os mais belos poemas da poesia da vida...
Muito obrigada a todos!
Autor:
Tatiane Origuela De Lira
origuelatati[arroba]hotmail.com
Centro Universitário Da Cidade Escola de Ciências Jurídicas
Rio de Janeiro
Dezembro, 2006
[1] MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil - Direito das Coisas. 37º ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 221 e 222.
[2] E se uma casa for de dois senhores, de maneira que de um deles seja o sótão, o de outro o sobrado, não poderá aquele, cujo for o sobrado, fazer janela sobre o portal daquele cujo for o sótão, ou loja, nem outro edifício algum -Rodrigues, Silvio. Direito Civil - Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2002. p.207.
[3] REALE, Miguel, Op. cit.apud DINIZ, Maria Helena, Op. cit., p.200.
[4] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações. São Paulo: Forense, 1988. p. 90. Disponível em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 >. Acesso em: 20 nov. 2006.
[5] MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1996. p.24 e 25. Disponível em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 >. Acesso em: 20 nov. 2006.
[6] GOMES, Orlando. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Forense, 2002. p. 221 e 222.
[7] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil - Direitos Reais. São Paulo: Atlas S/A, 2004. p.318.
[8] MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1996. p.34. Disponível em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 >. Acesso em: 20 nov. 2006.
[9] PEREIRA, Caio Mario da Silva, Op. cit.apud RODRIGUES, Silvio, Op. cit., p.223.
[10] CRISTÓVAM, José Sérgio da Silva.A resolução das colisões entre princípios constitucionais. Teresina: Jus Navegandi, 2003. p.4. Disponível em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 >. Acesso em: 20 nov. 2006.
[11] RODRIGUES, Silvio. Direito Civil - Direito das Coisas, Volume V, ed.Saraiva, São Paulo, 2002, 27º edição, p..213.
[12] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas, 4º volume, ed. Saraiva, São Paulo, 2002, 18º edição, pág. 202.
[13] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil - Direitos Reais, Volume V, ed. Atlas S.A., São Paulo, 2004, 4º edição, p.322.
[14] GOMES, Orlando. Direitos Reais, Volume..., ed.Forense, Rio de Janeiro, 2002, 18º edição, atualizada por Humberto Theodoro Júnior, pág.228.
[15] MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1996. p.41. Disponível em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 >. Acesso em: 20 nov. 2006.
[16] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas, 4º volume, ed. Saraiva, São Paulo, 2002, 18º edição, p. 203 e 204.
[17] GOMES, Orlando. Direitos Reais, Volume..., ed.Forense, Rio de Janeiro, 2002, 18º edição, atualizada por Humberto Theodoro Júnior, p.230.
[18] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, Volume IV, ed. Forense, Rio de Janeiro, 2002, 17º edição, p.128.
[19] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil - Direitos Reais, Volume V, ed. Atlas S.A., São Paulo, 2004, 4º edição, p.327.
[20] RODRIGUES, Silvio. Direito Civil - Direito das Coisas, Volume V, ed. Saraiva, São Paulo, 2002, 27º edição, p.215.
[21] RODRIGUES, Silvio. Direito Civil - Direito das Coisas, Volume V, ed. Saraiva, São Paulo, 2002, 27º edição, p.217.
[22] Idem
[23] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil - Direitos Reais, Volume V, ed. Atlas S.A., São Paulo, 2004, 4º edição, p.326.
[24] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas, 4º volume, ed. Saraiva, São Paulo, 2002, 18º edição, p. 204.
[25] GOMES, Orlando. Direitos Reais, Volume..., ed.Forense, Rio de Janeiro, 2002, 18º edição, atualizada por Humberto Theodoro Júnior, p.229.
[26] RODRIGUES, Silvio. Direito Civil - Direito das Coisas, Volume V, ed. Saraiva, São Paulo, 2002, 27º edição, p.222.
[27] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil - Direitos Reais, Volume V, ed. Atlas S.A., São Paulo, 2004, 4º edição, p.353.
[28] RODRIGUES, Silvio. Direito Civil - Direito das Coisas, Volume V, ed. Saraiva, São Paulo, 2002, 27º edição, p.228.
[29] GOMES, Orlando. Direitos Reais, Volume..., ed.Forense, Rio de Janeiro, 2002, 18º edição, atualizada por Humberto Theodoro Júnior, p.231.
[30] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas, 4º volume, ed. Saraiva, São Paulo, 2002, 18º edição, p. 209.
[31] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas, 4º volume, ed. Saraiva, São Paulo, 2002, 18º edição, p. 211.
[32] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil - Direitos Reais, Volume V, ed. Atlas S.A., São Paulo, 2004, 4º edição, p.354.
[33] RODRIGUES, Silvio. Direito Civil - Direito das Coisas, Volume V, ed. Saraiva, São Paulo, 2002, 27º edição, p.232.
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