Há homens que lutam um dia e são bons.
Há outros que lutam um ano e são melhores.
Há os que lutam muitos anos e são muito bons.
Porém, há os que lutam toda a vida.
Esses são os imprescindíveis".
Um dos pontos mais discutidos do novo Código Civil diz respeito á disciplina do condomínio horizontal ou edilício, popularmente conhecido como "condomínio em edifício".
Com entrada em vigor do Código de 2002, vários artigos da Lei n. 4591/64 foram revogados, remanescendo poucos dispositivos, especialmente os referentes á incorporação imobiliária.
Acreditamos, aliás, que este norte jurisprudencial deverá permanecer, mesmo após a entrada em vigor do novo Código, na medida em que não se afigura justa a desconsideração do condomínio pela ausência do seu registro civil, ato oficial que tem o mero propósito de imprimir eficácia erga omnes á convenção celebrada.
Fixadas tais premissas, cuidaremos de analisar, em breves linhas, o impacto do novo Código Civil no que tange ás obrigações pecuniárias impostas aos condôminos, especialmente a taxa condominial e a multa.
Trata-se de dispositivo de intelecção imediata, que não deixa margem a dúvidas: cada condômino participa das despesas do condomínio, na proporção de suas respectivas frações.
Em nosso sentir, o princípio constitucional do respeito ao ato jurídico perfeito deve prevalecer, de maneira que as convenções anteriores não seriam atingidas pelo novo diploma legal.
Todavia, ainda que se sustente á incidência do novo diploma aos condomínios já constituídos, é bom lembrar que a Assembléia Geral tem poderes para disciplinar de forma diversa o quanto consignado em lei, alterando o valor da taxa ou da multa, bem como a técnica de rateio, uma vez que as normas legais pertinentes são, no caso, meramente supletivas, derrogáveis pela autonomia privada.
Nada impede, ademais, que, além da multa seja cumulada cláusula penal moratória, para o caso do atraso no cumprimento da obrigação. O que não nos parece justo é que os condôminos pontuais arquem com o passivo dos maus pagadores, talvez incentivados pelo percentual mínimo previsto em lei.
Portanto, á luz do quanto exposto, entendemos que, antes de se instalar uma verdadeira "guerra civil" entre os condôminos, deve o aplicador da lei ter por certa a circunstância de que o Código de 2002 não atingiu os condomínios já existentes, ou, ainda que assim não pense, que, pelo menos, tenha o bom senso de reconhecer autonomia á Assembléia Geral para regular de forma diversa a matéria referente á contribuição pecuniária de cada condômino.
A final, apenas ao próprio condomínio, por seu órgão máximo, e a mais ninguém, interessa a forma pela qual as suas despesas são rateadas e o seu orçamento é administrado.
O objetivo desse trabalho é analisar a legislação afeta ao condomínio edilício, iniciando-o com abordagem sobre seus aspectos históricos e conceituais, pois nenhuma outra modalidade tenha talvez levantando maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal ou propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifícios, há começar por sua denominação.
A Lei nº 4.591/64, que foi revogada parcialmente, anteriormente regulava a propriedade horizontal, com especificidade, diga-se mais completa e primorosa, portanto as considerações seguem-se á limitação do instituto do condomínio edilício e anotações sobre cada um dos dispositivos legais que o regem, atualmente sob o condão do Código Civil.
Nasceu depois da 1º Guerra Mundial, entre 1914 - 1918, em decorrência da crise de habitação, que fez desaparecer a medida entre a oferta e a análise e se agravou com a legislação de incidente sobre o inquilinato, vagamente diferida, reduzindo o número das edificações. Apesar disso, o aumento das cidades e coerente valorização dos terrenos urbanos, houve obrigação de melhor aplicação do solo.
Moderando a situação, apareceu o condomínio em edifícios de apartamentos, que desde logo, teve franca aceitação, em virtude de vários fatores. Numerosas cidades, bem como Orleães, Rennes, Paris, Nantes, Auxerre etc, cruzaram, pelo direito consuetudinário ou costumeiro, no qual veio a versar a divisão de edifícios em planos horizontais a fim de resolver seus problemas, assim como:
I - melhor aproveitamento do solo, espaço, tornando-o mais barato;
II - tornar mais econômico a edificação, condenando assim o aumento do custo de vida beneficiando da aquisição de grandes quantidades de materiais;
III - facilitar o alcance da casa própria, que todos interessa provocar, como importante elemento de coesão familiar; e
IV - prender seus donos nas circunvizinhanças dos locais de trabalho.[1]
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