 Página anterior | Voltar ao início do trabalho | Página seguinte  |
Deste modo, a idéia de organizar condomínio nos prédios de mais de um andar, distribuindo-os por vários proprietários, fez com que o desenvolvimento urbano, a valorização dos terrenos e a necessidade de aproveitamento de espaço crescesse.
A identidade entre a divulgação da lei nova e o início da fase de enorme propagação dos condomínios em edificações fez com que se sugerisse a ação de saber se essa classe de condomínio era admissível, antes da Lei de 1928, neste caso, tratava-se de investigar se podia alguém ser possuidor de outrem, ou se, pelo avesso, desconhecendo-se no Brasil o direito de superfície, era impossível conceber-se uma propriedade imóvel qualificado da do solo em que se colocava a construção, pois, segundo a regra geral, o acessório deve adotar o principal.
Até esse andamento era inacreditável a vivência da propriedade autônoma de um apartamento, pois que este precisaria ajustar num terreno de terceiro.
No Brasil, a favor da legislação portuguesa, a primeira notícia histórica sobre a propriedade privada conjugada com a compartilhada, data das Ordenações Filipinas, que então a ela se faz referência no seguinte significado:
"E se huma casa for de dous senhorios, de maneira que de hum delles seja o sotão, e de outro o sobrado, não poderá aquêle, cujo for o sobrado, fazer janela sobre o portal daquele, cujo for o sotão, ou logea, nem outro edifício algum "(Livro I, Tit. 68 § 34)" [2].
Entretanto, os condomínios edilícios só se tornaram aceitável, quando, pelo Decreto-lei nº 5.481, o legislador produziu que as edificações poderiam ser vendidas em parte, constituindo cada apartamento uma propriedade autônoma, suscetível de ser como tal alienada e gravada; e que os negócios jurídicos assim alcançados dominariam ser transcritos ou inscritos no Registro de Imóveis.
Os demais Códigos, assim como o regime do Código Civil de 1916, desprezou a referência ao condomínio em prédios de muitos pavimentos, pois não aceita a classe de edifícios por planos horizontais, neste caso passaram a reger-se pelos usos e costumes das disposições análogas do condomínio geral. Acolhia a que se decorria por plano vertical, geradora da chamada "casa de parede-meia", por meio de normas reguladoras ao Direito da Vizinhança.
A lei nº 5.481/28 veio consentir a "alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares", edificadas de cimento-armado ou outro assunto parecido incombustível, contanto que cada apartamento, que passaria a compor uma unidade autônoma, reprimisse pelo menos três peças. Cada unidade deveria ser distinguida por uma qualificação numérica e averbada no Registro de Imóveis. No período da averbação, teria ela nascido, com a vida própria, para o direito.
O terreno e as partes de uso comum suportam a compor coisa inalienável e indivisível, de domínio comum de todos os proprietários do prédio.
A lei de 1928 fez obedecer ao funcionamento desse novo condomínio, apontado, entre outras coisas, a maneira como se instala e funciona a assembléia de condôminos, a maneira de eleição do administrador, o de se votarem e repartirem as despesas de reparação e manutenção da edificação, a questão do seguro, as hipóteses de desapropriação e de reconstrução do prédio, em caso de destruição total ou parcial. Atenta, ainda, da advertência aos direitos dos condôminos, especificada pelo empenho de harmonização da vizinhança, coibindo, assim, a transformação da forma externa da fachada, a instalação de estabelecimento que pudessem simular incômodo aos vizinhos, ou de qualquer modo afetar a segurança, o sossego ou a saúde dos demais proprietários de apartamentos, ou que se afastassem da destinação do mesmo prédio.
Evidentemente, e como era de esperar, a lei foi extrapolada pela realidade, pois o êxito da regra de condomínio em edificações se apontou de atitude tão brilhante entre nós que a precisão e, depois, a prova preencheram as falhas que o Decreto-lei de 1928 apresentava, empregando apenas aquilo que ele tinha de bom e que era indispensável para o funcionamento do sistema, desfavorecendo o que era dispensável e ilícito.
Legitimamente, os condomínios edilícios apresentaram admirável comunicação no meio urbano brasileiro. Ao lado dos prédios de apartamentos residenciais, multiplicaram-se os destinados a escritórios e consultórios, e hoje abundam os usados como garagens, logo, obviamente, o Decreto-lei nº 5.481/28 necessitava ser substituído.
Após, a semelhança dos modelos das legislações de outros países e pelos fatos sociais, o Brasil deu seu primeiro passo no sentido de regular o assunto, o direito pátrio divulgou diante a edição do Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928, que apresentou normas, de feitio insatisfatórias, que prepara sobre a "alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares". Foi modificado em seguida pelo Decreto-Lei nº 5.234 de 08/02/1943, e pela Lei nº 285 de 1948, que desdobraram a possibilidade de prédios de menos de cinco pavimentos, sendo que antes da lei atual era admitida a venda de apartamentos isolados, em edificações de dois andares, no qual decretou a regulamentação dos edifícios coletivos, divididos em unidades autônomas, tanto para fins residenciais, como comerciais e profissionais.
Neste caso, devido ao rápido crescimento da propriedade horizontal, nos centros urbanos, necessário se fez atualizar o regime condominial dos prédios de vários andares que não correspondia ás exigências da vida moderna, para evitar abusos dos direitos e deveres dos incorporadores, construtores e adquirentes das unidades. Então, fez surgir a Lei nº 4.591/64 com alterações da Lei nº 4.864/65, para atender a todos os reclamos.
A lei nº 4.591/64 compõe-se de dois títulos: o primeiro cuida do condomínio em edificações propriamente dito, definindo-o, disciplinando sua constituição e sua administração, tratando neste caso de sua vida como instituição autônoma. O segundo trata das incorporações e da figura do incorporador, regulando não apenas os direitos e deveres, como também os principais problemas jurídicos decorrentes das construções de prédios destinados a condomínios em edificações, e isso, constitui importante inovação da lei.
Então, tudo que havia de fundamental na lei de 1928 foi aproveitado. Neste caso, muita coisa nova se inseriu nesta lei, atendendo aos reclamos da doutrina e da experiência.
A lei de 1964 tinha o intuito de proteger o público que visa lidar com essa pessoa, depois de definir o que entende por incorporação e por incorporador (arts. 28 e 29), disciplina minuciosamente a atividade, buscando impedir que sua ação, por falta de competência profissional ou idoneidade financeira, ou moral, se torne nociva aos que com ele negociam.
A mesma lei, para pôr cobro ao abuso, determinou que quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, responderá civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes pelos prejuízos resultantes do retardamento (art. 43, II), e não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços e da mão-de-obra, salvo se tiver expressamente avençada a faculdade de reajustamento (inciso IV).
Consagra ao ensejo da disciplinação das obrigações do incorporador, é repetida quando a lei regula a construção por empreitada. Conforme o art. 55, § 1º, o legislador diz que na empreitada a preço fixo da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer que sejam as suas causas.
Contudo, proíbe a lei que o incorporador, para pleitear aumento do preço, alegue a teoria da imprevisão, ou aduza a incidência da cláusula Rebus sic stantibus, pois só ele e há mais ninguém, incumbem os riscos do empreendimento.
O Código Civil de 2002 cita especialmente sobre o condomínio nos edifícios de apartamentos ou edilícios, nos arts. 1.331 a 1.358. Deste modo, ensina-nos Miguel Reale (exposição de Motivos) que se trata de um condomínio constituído como resultado de um ato de edificação, sendo, por essa razão, denominado edilício.[3]
2.1 CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIOS
2.1.1 Conceito
O condomínio em edifício ou em edificações, também é chamado de plano horizontal ou condomínio especial, caracteriza-se pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma, seja apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem, e titular de partes ideais das áreas comuns, assim como terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração central, corredor de acesso ás unidades autônomas e ao logradouro publico e etc.
Nesse sentido, dispõe o art. 1331 do CC: "pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedades comuns dos condôminos".
Caio Mário prevê uma idéia de propriedade, e ainda, uma idéia de condomínio. O doutrinador diz:
"Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autônoma, subordinada embora a sérias restrições (o que não é estranho ao conceito do domínio tradicional). [...] Condomínio sobre o solo, sobre os elevadores do edifício, sobre a caixa-d"água, sobre o saguão da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prédio como unidade arquitetônica. [...] A nosso ver há uma compropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas...". [4]
Portanto, o condomínio edilício funde o domínio singular com o domínio comum, formando "um direito diferente, que amalgama as noções de propriedade e de co-propriedade."
No entendimento de Pazutti Mezzari, sobre o instituto da propriedade horizontal amealha-se que:
"... é forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autônomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles. [...]. Trata-se de direito novo, híbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada".[5]
2.2 CONDOMÍNIO ESPECIAL
2.2.1 Denominação
A divisão de um edifício em apartamentos, salas, conjuntos ou andares é admitido juridicamente sob forma em que se combinam regras da propriedade individual e do condomínio. Cada unidade pertence exclusivamente a um proprietário que tem o exercício do seu direito limitado pelas obrigações especiais que decorrem de possuí-lo num edifício com outras unidades autônomas.
Caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado do condomínio de partes do edifício, forçadamente comuns.
A terminologia não é uniforme, neste caso, insiste em qualificá-la como condomínio, para distingui-lo do ordinário e geral, de acordo com as seguintes expressões: relativo, sui generis, por andares ou apartamentos de edifícios com apartamentos autônomos, condomínio em edificações ou condomínio especial em edifícios. Qualquer dessas denominações pode ser aceita.
A caracterização do condomínio em edificações distingue-se entre o privativo e o comum.
Privativo, constituindo propriedade autônoma, é a unidade, ou seja, "á parte de um edifício constituindo objeto de propriedade separada, entidade jurídica distinta do conjunto material a que está ligada a fração autônoma de um edifício".[6]
A linguagem apartamento designa o conjunto de salas e quartos para moradia, quando se destina a escritório ou se reduz a uma peça, costuma-se chamar sala, ou conjunto, se constituído de varias salas, que ás vezes é todo um pavimento que se separa para ser propriedade autônoma. Neste caso, o individuo não é proprietário de um apartamento, mas, sim de um andar, ou de um conjunto autônomo.
Comuns são o terreno e tudo quanto no edifício seja afetado ao uso de todos os proprietários, não sendo suscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino, assim como, por exemplo: fundações, fachada, telhado, estrutura de concreto, muros e paredes divisórias, escadarias, elevadores, vestíbulos, corredores e outras partes de utilidade para os seus ocupantes.
As partes privativas são objeto de propriedade autônoma, já as partes comuns de condomínio forçado.
2.3 A NOVA DENOMINAÇÃO: O CONDOMÍNIO EDILÍCIO
2.3.1 Em que consiste
O condomínio edilício, a nova denominação do instituto da propriedade horizontal, atualmente rege-se pelas disposições estampadas nos artigos 1.331 a 1.358, da Lei nº 10.406/2002, subdivididos em três seções:
- Seção I, abrangendo os artigos 1.331 a 1.346, engloba as disposições gerais atinentes ao instituto;
- Seção II, de que tratam os artigos 1.347 a 1.356, ocupa-se da administração do condomínio;
- Seção III, por sua vez, perfazendo-se através dos artigos 1.357 e 1.358, ocupa-se das formas de extinção do condomínio.
Assim, á vista do disposto no art. 1.331, caput, do CC, emoldura-se, ainda que sucintamente, a definição do condomínio edilício, ao qual atrai-se a idéia de um imóvel constituído de edificações com partes de propriedade exclusiva e comum, conjuntamente.
Insta observar que usa a expressão "edificações", na forma plural, e de modo genérico, ensejando o entendimento de qualquer espécie de construção, seja o empreendimento constituído de apenas um bloco, ou mais; com qualquer número de pavimentos; com a destinação que houver.
Outrossim, da expressão igualmente pode-se questionar a abrangência das casas térreas ou assobradadas, uma vez que, ao reportar-se o dispositivo em comento que "pode haver, em edificações", sem qualquer remissão a espécies, confirma-se ao vocábulo o caráter genérico empregado pelo nosso legislador.
Indispensável é, todavia, que o edifício se componha de múltiplas unidades autônomas, isoladas entre si, independentemente do número de peças e da respectiva destinação (residencial ou não-residencial).
Em tal hipótese, cada unidade constituirá propriedade autônoma, com individualidade própria, submetendo-se, não só isoladamente, como no seu conjunto, á disciplina jurídica do mencionado estatuto.
2.3.2 Características
Essas novas construções jurídicas, que está expressamente nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil de 2002, foi recebida com certa desconfiança, pois se intimidaram prováveis conflitos econômicos entre os diversos proprietários com inevitável repercussão na tela judiciária, imaginando que ela se converteria em fonte de choque e de atritos. Porém, não se confirmaram essas profecias e relativamente poucos são os litígios oriundos de prédios horizontais fracionados em partes autônomas e determinadas.
No entanto, nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifícios.
3.1 CONCEITO E ELEMENTOS QUE O CARACTERIZAM
Os condomínios edilícios se caracterizam por apresentar uma propriedade singular dos apartamentos e andares, ao lado de uma comunhão necessária e inexorável do terreno e das partes comuns do prédio.
As partes divididas e privativas, a propriedade é singular e exclusiva, entretanto, aquilo que surge como substrato do sistema ou que deve por todos ser usado, assim como terreno, as colunas-mestras, a estrutura do prédio, ou os corredores, escadas, elevadores, pátio, vestíbulo e etc, é necessariamente comum, por se apresentar como condição de existência e do funcionamento do sistema.
Não se pode conceber um regime de condomínio edilício se não pertencer a todos os condôminos, sendo que a coisa comum a compropriedade é perpetua, pois elas são inalienáveis separadamente das unidades autônomas.
Os direitos condominiais sobre as partes comuns são acessórios que acompanham irrelutavelmente o domínio sobre as partes privativas (art. 1.331 do Código Civil de 2002).
3.2 NATUREZA JURÍDICA
Várias teorias tende a explicar a natureza jurídica das relações que estabelecem entre os proprietários dos vários apartamentos. Há teoria mais acertada é a que vêem no condomínio em edifícios de apartamentos uma mistura de propriedade individual e de condomínio.
A primeira teoria é a denominada acéfala, que nega a existência de verdadeira propriedade nessa forma de condomínio. A segunda teoria inclui tais relações jurídicas quando se fala de servidões. Para outros, ainda ocorre a existência de pessoa coletiva ou jurídica, proveniente da reunião dos vários proprietários, teoria essa que veio a ser transição para outra, a da sociedade ou associação de fato. Entretanto, doutrina mais em voga prefere vislumbrar uma comunidade de direito, de que são titulares várias pessoas, incidindo sobre o mesmo objeto.
Realmente, deparam-se nos edifícios de andares ou apartamentos pertencentes a proprietários diversos umas propriedades comuns e uma propriedade exclusiva ou privativa. Cada proprietário de fração autônoma pode usar livremente das partes comuns, consoante sua destinação, de modo a que não prejudique a comunhão.
A propriedade exclusiva ou privativa constitui-se pelas unidades ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias. Cada proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas peças ou dependências. Tem por objeto a unidade autônoma sendo lícito ao seu titular não só ceder com esta o uso das partes comuns a estranho e imiti-lo na sua posse, mas também alienar ou gravar de ônus real cada unidade, sem o consentimento dos demais condôminos (art. 1.331, § § 1º e 5º do Código Civil). Conclui-se que, tudo que não for objeto de propriedade exclusiva pertence em condomínio aos donos de apartamentos, por ser complemento indispensável da propriedade de cada um.
Para efeitos tributários, cada autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o condômino, diretamente com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos (art. 11 da Lei nº 4.591/64).
Com isso, seus direitos são quase tão completos, quase tão absolutos, quanto os do proprietário único de sua casa.
A nova lei civil perdeu a oportunidade de dar personalidade jurídica ao condomínio, tão necessária a esse instituto, que dela precisa para poder interagir com maior desenvoltura no mundo jurídico, principalmente no que tange a aquisição de bens imóveis que se possam incorporar ao prédio já existente.
O condomínio é uma ficção jurídica que existe na órbita do direito. Baseado na doutrina é uma quase pessoa, que infelizmente, pela nova lei civil, vai continuar sem personalidade jurídica.
3.3 DUPLICIDADE DE NATUREZA DO DIREITO DE PROPRIEDADE: UNIDADES AUTÔNOMAS E ÁREAS COMUNS
No condomínio regulado por essa lei, em sua natureza jurídica, existe clara e qualificado duplicidade de direitos reais.
O direito de propriedade da unidade autônoma, em que o ius utendi, fruendi et abutendi é o mais amplo possível, como na propriedade em geral, sofre restrições de vizinhança impostas pela convivência material da coisa, em planos horizontais. Não se aponta muito do direito de propriedade rigoroso que também sofre restrições de uso e gozo, tendo em vista os direitos de vizinhança em geral, as normas edilícias e os princípios do abuso de direito. Sendo assim, podemos concluir que o direito de usar da unidade autônoma encontra limites apenas nos princípios de ordem natural de vizinhança, de um lado, e de outro nos ordenamentos particulares do condomínio e, á margem desse direito, em quase tudo igual á propriedade exclusiva individual, coloca-se, portanto, a disciplina dirigida ás partes comuns do edifício. Nesse aspecto, existe efetivamente condomínio.
Já os titulares de unidades condominiais são comproprietários de fração ideal de terreno e das partes de uso comum. Por essa razão, no que for omissa a lei condominial específica, devem ser chamadas á conferência interpretativa as normas sobre o condomínio em geral do Código Civil. No que não conflitar com a finalidade do condomínio em edifícios, essa modalidade deve ser tratada também como condomínio.
Um novo direito regulado de forma especial é a combinação dessas duas modalidades de propriedade que se completam e se interpenetram.
O titular da unidade autônoma é proprietário de um direito complexo, portanto, o art. 1.331 diz que "pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedades comuns dos condôminos".
A comunidade condominial de natureza real dúplice não pode ser considerada simplesmente pessoa jurídica, pois de fato faltam-lhes vários requisitos, e a lei não se manifestam expressamente nesse sentido.
No entanto, no mundo negocial o condomínio age tal qual uma pessoa jurídica sendo qualificado, segundo Silvio de Salvo Venosa, como entidade com personificação anômala, pois o condomínio compra e vende, contrata empregados, presta serviço, empresta, loca ou dá em locação, transige, enfim, atua na vida negocial como qualquer pessoa jurídica, dentro de seu âmbito de atuação, na realidade não admite outra solução. O condomínio tem, portanto, existência formal, neste caso, não existe affectio societatis entre os condôminos, sua personificação mitigada é inafastável e sua personalidade jurídica é como uma criação original do legislador, cuja doutrina qualifica.
Atenta contra a realidade do ordenamento o cartório imobiliário que se recusa a transcrever unidade autônoma em nome do condomínio, nada impede que a comunidade condominial decida ser proprietária de lojas ou estacionamento no edifício, explorando-os comercialmente e com isso reduzindo as despesas condominiais dos titulares das unidades autônomas. Nunca se negou á possibilidade de o condomínio deliberar e decidir locar dependência sua para restaurante ou para outra finalidade mercantil. Existe, no dizer de João Batista Lopes "personificação do patrimônio comum".(Condomínio, 4ª ed., São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1994, p. 55)[7].
No espólio e na massa falida, a entidade com personificação transitória se permitem atividades similares, sendo a maior razão ao condomínio que tem conteúdo amplo de permanência inerente aos direitos reais, prevalecendo o entendimento de que o condomínio não tem personalidade jurídica. Neste caso, está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico (art. 12, IX do CPC).
Portanto, como nos ensina Sílvio de Salvo Venosa "não concluímos pela existência de personalidade jurídica no condomínio, afirmação sem fundamento legal, mas por essa conceituação de personificação anômala conferida pela própria lei condominial e pelo Código de Processo Civil, bem como decorrente de fato social".
3.4 FRAÇÃO IDEAL
De conformidade com o §1º, do art. 1.331, do CC, ás partes suscetíveis de utilização independente, numa edificação, ou seja, ás unidades constituídas em autônomas, deverá corresponder uma fração ideal no solo e nas partes comuns do edifício, no qual é proporcional ao valor da unidade imobiliária, que se calcula em relação ao conjunto da edificação. Tal novidade dependerá da experiência que surgir da sua aplicação prática e, principalmente, das decisões jurisprudenciais, para ser apurada sua viabilidade.
A preocupação extraída da regra atual detém-se apenas em relação ao critério de fixação da fração ideal, obrigatoriamente eleito como sendo o do valor pecuniário da unidade autônoma, visto em prol do conjunto da edificação, nada mais justo e acertado.
O doutrinador Mezzari, nesse sentido, ensina que:
"... os apartamentos a partir de determinado pavimento podem ter valor superior aos situados mais abaixo, até pelo ângulo de visão que possibilitam aos moradores. Igualmente, os apartamentos em zonas litorâneas, de frente, têm evidentemente um horizonte melhor do que os apartamentos de fundos. E tudo isto com profundos reflexos de ordem econômica".[8]
Insta observar, ainda, que anteriormente esse critério era opcional, podendo ser tomado tanto em função da área construída de cada unidade em relação com o todo, quanto em função do critério que ora vigora.
Outrossim, em que pese o critério de fixação da fração ideal de conformidade com o valor da unidade imobiliária - que, repita-se, o único adotado pelo vigente Código Civil.
Cada condômino terá sua parte no terreno e nas coisas comuns através da fração ideal, expressa sob a forma decimal ou ordinária (§2º, do art. 1º, da Lei nº 4.591/64). O estabelecimento de fração ideal é da própria essência do instituto, seu cálculo deve estar feito já no próprio ato de instituição do condomínio (art.7º).
Caio Mário da Silva Pereira diz que: "o cálculo das frações precede o lançamento da incorporação e é exigência para que o incorporador possa negociar as unidades".[9] Neste caso, se trata de instalação do condomínio por outra pessoa, que não o incorporador, é preciso que se faça a divisão das áreas comuns em frações ideais.
é a fração quem, em principio, serve de base de calculo das despesas (art.12, § 1º), inúmeros quoruns são computados por frações ideais, em especial os que interessam a vida e a morte do condomínio, isto é, o da convenção (art.9º, § 2º) e o da extinção em caso de sinistro total ou superior a dois terços da edificação etc.
O calculo da fração ideal se faz com base no valor de cada unidade; não há regras fixas para determinação do valor, em principio, deve-se atribuir um valor determinado para cada andar, com os superiores valendo mais, ou menos, conforme o prédio tenha ou não elevador. Depois, dentro de cada andar, atribui-se o valor maior aos apartamentos "de frente" que aos "de fundo". Qualquer que seja o critério ou a combinação de critérios, o que se exige é a sua aplicação uniforme.
Cada unidade corresponde a uma fração ideal do edifício e do solo, portanto cada consorte é obrigado a concorrer com sua quota para as despesas do condomínio, proporcionalmente aos seus quinhões, por ser este o critério mais justo, impedindo enriquecimento ilícito (art. 1.331, § 3º do CC; art.1.336, I do CC; art. 275. II, b do CPC; Lei nº 9.099/95, art.3º, II).
O comunheiro que não pagar sua contribuição na proporção de sua fração ideal no prazo fixado na convenção ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos aos de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o debito (art. 1.336, I e § 1º do CC).
3.4.1 Reflexos da Fração Ideal
As frações ideais vinculadas ás unidades autônomas, ora tomadas na acepção de direito acessório daquela que se dita como principal, configuram-se de suma importância no trato das relações condominiais, senão veja-se:
a) o (s) titular (es) que reunir (em) o mínimo de 2/3 das frações ideais do condomínio, tem competência para redigir as normas contratuais reguladoras do "modus vivendi" do condomínio, consubstanciada na "convenção do condomínio", cuja observação tornar-se-á obrigatória para os titulares das demais frações ideais, bem assim para aqueles que sobre elas tiveram posse ou detenção (art. 1.333, caput, do CC);
b) a fração ideal é determinante da cota de participação dos condôminos nas despesas condominiais (art. 1.336, I, do CC);
c) o quantum das frações ideais do condomínio, serve de parâmetro para as votações nas assembléias gerais, segundo o critério da proporcionalidade;
d) em caso de reconstrução ou venda do edifício, as frações ideais são determinantes da representatividade dos votos da assembléia que se constituir para deliberação da questão.
3.5 TERRAÇO DE COBERTURA
Segundo o seu art. 1.331, §5º do Código Civil, o terraço de cobertura dos edifícios, salvo convenção contrária no instrumento de constituição do condomínio, é havida como parte comum dos condôminos.
Portanto, enquanto a regra for dono nessa forma, o terraço de cobertura pode ser utilizado por todos os condôminos, indistintamente, não podendo ser alienado ou sofrer divisão (art. 1.331, § 2º, do CC); sua conservação e manutenção seguem a mesma norma. Se, porém, for atribuído a determinado(s) condômino(s), o que perfeitamente é cabível, de conformidade com o dispositivo legal acima apontado, em combinação com o art. 1.344, do mesmo Estatuto, dois aspectos devem ser observados, a manter-se o mesmo entendimento quando discorremos acerca das garagens.
Quando, no entanto, houver danos estruturais, mesmo que o terraço pertença a cobertura, os reparos deverão caber ao condomínio, sempre com ação de regresso, se couber, ao construtor.
Assim, ao terraço de cobertura, enquanto constituído em parte suscetível de utilização independente, a sujeitar-se á propriedade exclusiva, deverá obrigatoriamente corresponder-lhe uma fração ideal no terreno e nas outras partes comuns da edificação, podendo ser alienada e livremente onerada por seu(s) proprietário(s).
Diferentemente pode dispor o ato de instituição condominial, elevando o terraço de cobertura como parte acessória de determinada unidade, ou a algumas.
Nesse caso, deverá haver vinculação expressa entre a unidade autônoma e o terraço de cobertura, cuja área respectiva será tratada como área de uso comum de divisão não proporcional, segundo dispõem as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT (NB nº 140, atual NBR nº 12.721), distribuída entre a (s) unidade (s) a que estiver (em) vinculadas. Trata-se, então, de um direito acessório, cuja alienação poderá ser feita a outro condômino, bem assim a terceiro, atendidas duas condições: desde que haja expressa previsão dessa possibilidade no ato constitutivo do condomínio, e que a assembléia geral aprove essa negociação.
3.6 OS ABRIGOS PARA VEÍCULOS (GARAGENS)
No §1º, do citado artigo 1.331, do CC, preconiza-se que "as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se á propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários".
Garagem na literalidade á parte prontifica-se na incidência de inúmeros litígios nos condomínios e, ao alcance desse dispositivo legal, urge tratá-la sob três facetas:
1. A considerar-se unidade autônoma, impende fração ideal correlata no solo e nas partes comuns da edificação, sujeitando-se ás normas de uma propriedade exclusiva, assim com um apartamento, uma sala comercial. Perante o Registro de Imóveis, neste caso, a garagem constará de matrícula própria. Ressalvo o entendimento, nesse tocante, que a garagem constituída nos moldes de unidade autônoma, perfeitamente individuada e discriminada, conforme dita o mencionado parágrafo, poderá ser livremente alienada e gravada por seu proprietário, a ela não se aplicando a regra incerta no art. 1.338, do CC, segundo a qual, resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, onde deverá preferir qualquer dos condôminos a estranhos e, entre todos, os possuidores. E a justificativa a essa assertiva, decorre da própria inadequação de redação do citado art. 1.338, porquanto, ao referir-se á "área" no abrigo para veículos, dá a subentender-se ao abrigo para veículos na acepção de área comum de todos os condôminos, o que igualmente não se aplica ao abrigo para veículos tomado na acepção de acessório de determinada unidade autônoma;
2. Todavia, a garagem, ou abrigo para veículos existente em uma edificação, pode comportar-se como área de uso comum de todos os condôminos, onde cada um tem direito sobre este espaço físico, considerado como um todo. No Registro Imobiliário, a área correspondente a este espaço será, de conformidade com os respectivos cálculos informativos da constituição do condomínio, lançada como área comum nas próprias matrículas das unidades autônomas, conjugada com as demais áreas comuns correspondentes;
3. Igualmente segue-se que o espaço destinado ao abrigo para veículos, delimitado ou não em boxes de estacionamento, poderá constituir-se em direito vinculado a determinadas unidades autônomas, como acessório. No Registro de Imóveis, então, esse direito, traduzido em determinado quantum de área, restará contido na matrícula da respectiva unidade autônoma que comportar um box na área destinada ao abrigo para veículos.
Em relação ao abrigo para veículos, outro mandamento legal, qual seja, o art. 1.339, do CC, em especial a regra contida em seu § 2º, da qual extrai-se que:
"é permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser á respectiva assembléia geral".
Pois bem, aventurando-se na alienação de parte acessória de uma determinada unidade autônoma, consistente em um box de estacionamento, como acima nos referimos, cuja área respectiva se junta na fração ideal dessa unidade e em única matrícula imobiliária, portanto, sem fração ideal individualizada, automaticamente haverá implicação na alteração da fração ideal de todas as demais unidades, acaso ela seja vendida destacadamente.
Isto porque, enquanto permitida a alienação de parte acessória, como bem individuado, a ela deverá obrigatoriamente corresponder uma fração ideal no todo. A menos que essa dita parte acessória seja alienada em comunhão com a unidade autônoma respectiva, que entendemos ser mais acertada, á vista da regra geral emanada do artigo 92, do CC, e das implicações que esse fracionamento iria acarretar na composição das áreas das demais unidades.
Nesse sentido, então, importante se faz verificar quanto a eventual conflito existente entre a regra emanada do §2º, do art. 1.339, do CC, com a do art. 92, do mesmo diploma, á razão de que, se a coisa acessória supõe sua existência jurídica a uma principal, qual das normas deverá ser aplicada?
Cristóvam faz a seguinte anotação:
"No conflito entre regras, a aplicação de duas diferentes prescrições jurídicas, ambas válidas, conduzem a resultados incompatíveis entre si".E, citando Norberto Bobbio, soluciona a questão apontando, dentre outras formas, o seguinte: "Em determinados casos, tais tensões podem ser sanadas mediante o emprego de critérios de resolução de conflitos entre regras jurídicas. [...]. Pode-se estabelecer, ainda, a prevalência da regra especial sobre a regra geral ("lex specialis derogat legi generali"), usando o critério da especificidade".[10]
Dessa forma, em conferindo-se ás normas destinadas ao condomínio edilício o condão de normas especiais, há de ter-se por derrogada a regra geral fixada pelo artigo 92, em face do §2º, do art. 1.339, ambos do CC.
O desmembramento da parte acessória (box de estacionamento), do principal (unidade autônoma), no entanto, á prévia anuência de todos os condôminos, em assembléia geral, e desde que previsto no ato constitutivo do condomínio (parte final do §2º, do art. 1.339, do CC).
4.1 CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO
O Código Civil de 2002 aponta entre instituição de condomínio (art. 1332, I a III) e sua constituição (arts. 1333 e 1334).
O ato de instituição é o ato inicial, aquele pelo qual se constitui propriamente o condomínio. A Convenção e o Regulamento são atos que já o cuida existente, servindo para regulá-lo em sua vivência.[11]
De acordo com o art. 7º da Lei nº 4.591/64, ter-se-á a instituição do condomínio edilício por ato inter vivos ou causa mortis, registrado no Cartório Imobiliário, que reprima:
a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns;
b) a determinação de fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; e
c) o fim a que as unidades se destinam.
Já a sua constituição se opera pela convenção do condomínio, feita por escritura publica ou instrumento particular, assinada pelos titulares de, no mínimo, 2 / 3 das frações ideais, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, para ser oponível contra terceiros, tornando-se desde logo obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Tal convenção, além das cláusulas do ato que institui o condomínio e das estipuladas pelos condôminos, deverá conter:
a) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
b) a forma de administração;
c) a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
d) as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores; e
e) o regimento interno.[12]
O ato de instituição do condomínio pode ser concretizado sobre prédio por construir, que é a teoria mais comum, ou sobre prédio já construído.
No primeiro caso, é ato do incorporador que, obrigatoriamente, deve registrar seu empreendimento no Registro de Imóveis. No segundo caso, caberá ao proprietário fundar o condomínio; ele, que era proprietário único, decidi decompor seu imóvel em propriedades parceladas, transferindo a outrem uma, algumas ou todas as unidades autônomas.
A intenção das unidades, uso residencial ou não, é de fundamental importância, principalmente porque pode caracterizar anormalidade de uso por parte do proprietário ou possuidor. é convergência atual que condomínios sejam construídos para finalidades especificas, devendo ser anunciado o ato constitutivo a esse respeito.[13]
A circunscrição interna da unidade diz respeito ao negócio jurídico aquisitivo e prende-se ao direito obrigacional.
Desse jeito, a construção acabada, pertencente a um único proprietário, pode renunciar-se em condomínio por unidades autônomas por destinação do titular, mediante a especialização do condomínio, nos termos da lei. Pode ser constituído o condomínio por testamento, como citado. Conquanto a lei não diga expressamente, é possível transmudar-se condomínio tradicional, por ambição de todos os condôminos, em condomínio satisfatório por essa lei, se a situação de fato o permitir e com obediência aos requisitos legais, com instituição e descrição de unidades autônomas e partes comuns.
Apesar disso, a forma mais encontradiça de origem do condomínio horizontal é a incorporação. Ela vinha tratada na mesma lei, o que não está a exprimir que todos os condomínios por ela regulados tenham nascimento nessa modalidade negocial.
A incorporação é contrato por nós coordenado como plurilateral e é objeto de estudo em obra específica. é avença complexa designada a fazer obedecer á construção ou para futura construção. A lei nº 4.591/64, art.28, delinea a forma do incorporador, sujeito centralizador do contrato, que assume o empreendimento de levar avante as providências administrativas preliminares, a obra e a entrega final do edifício e das unidades autônomas.
Na segunda parte da lei, são descritos as obrigações e direitos do incorporador e dos adquirentes, bem como reguladas as modalidades de construção por empreitada e por administração.
A disciplina, embora fazendo parte do direito contratual, fazer jus á, desde já, a julgamento preliminar de estar desatualizada com relação, especialmente, ás novas modalidades de edificações e ao novo direito de proteção do consumidor. Não bastasse isso, foi bastante asneira a proteção atribuída aos adquirentes de unidades em construção nesse título legal.
Segundo Maria Helena Diniz, pode-se, logo, instituir um condomínio em edifícios de apartamentos, em razão de:
a) destinação do proprietário do edifício, mediante escritura pública, sendo que a venda das unidades autônomas pode ser realizada antes ou depois de concluída a obra. é o próprio dono do prédio que, no período de sua construção ou após este, constitui esse condomínio especial, ao vender as frações em que dividiu o edifício.
b) incorporação imobiliária, que é negocio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas (Lei nº 4.591/64, art.28, § único). Em regra, os apartamentos são vendidos na planta.
De maneira econômica, a incorporação é um empreendimento que tende impetrar capital necessário para a construção do prédio, pela venda antecipada dos apartamentos.
O incorporador, pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, compromete-se a construir o edifício e a entregar, a cada adquirente, a sua concernente unidade, dentro de certo prazo e de determinadas condições (art.29 da Lei nº 4.591/64). Isto porque, como o incorporador faz uma venda antecipada, a intervenção realiza-se sob a configuração de promessa de venda, devidamente registrada (Lei nº 6.015/73, e Lei nº 4.591/64, arts.32, § 2º, e 35, § 4º).
De ajuste com o art.31 dessa mesma lei, só pode ser incorporador: o proprietário do terreno, o promitente-comprador, o cessionário deste ou promitente-cessionário com titulo que atenda aos requisitos da alínea a do art.32 e o construtor ou corretor de imóvel.
Se o incorporador não é dono do terreno sobre o qual se vai erguer o edifício, o proprietário, por seu intermédio, pode assegurar vender a atinente fração ideal, ou efetuar, de logo, sua venda. Em veracidade, é essa parte abstrata do terreno que se comunica, e sobre a qual dar-se o imposto de transmissão, uma vez que o apartamento a ser construído o é, normalmente, em nome de cada condômino do solo.
A incorporação de edifícios de apartamentos tornou-se, nos grandes centros, uma atividade profissional, exercida geralmente por sociedades, entre as quais as próprias empresas construtoras. Contratando a construção, efetuando as vendas; obtendo financiamento, administrando o empreendimento, o incorporador assume os riscos do negócio.
c) testamento, em que se recebe, por herança, um prédio que deverá ter essa configuração. Deveras, se, por morte de alguém, constar de acervo hereditário um edifício de apartamentos da propriedade exclusiva do de cujus e se a partilha entre os co-herdeiros consistir na outorga de apartamentos a cada um deles, claro está que esse fato dá origem a uma propriedade horizontal.
d) constituição do regime por vários herdeiros, após a homologação da partilha, se o bem, objeto da herança, for um edifício.
e) arrematação em hasta pública, doação, ou compra de frações de edifício.
f) sentença judicial em ação de divisão.
Na constituição do condomínio impropriamente designado em planos horizontais, leva-se em expor, por imediato, o elemento subjetivo inicial da vontade e o elemento objetivo, ou seja, a edificação que atenda aos requisitos legais. Ao contrário do condomínio clássico, não existe condomínio desse teor contra a vontade dos titulares ou decorrente de lei. A esses dois acrescenta-se o terceiro elemento que é registro imobiliário, o qual lhe aferi existência legal (art.167, I, 17, da Lei nº 6.015/73).
Outro contorno de constituição da propriedade horizontal é a formação de uma sociedade para esse fim especifico, mas, nessa suposição, a propriedade do edifício seria a sociedade. Seus inconvenientes são marcados nos próprios países cuja legislação antecipa expressamente esse sistema de criação da propriedade horizontal. Entre nós, não é usado.[14]
4.2 DISPOSIÇÕES LEGAIS ATINENTES
Artigos 1.333 e 1.334, do Código Civil.
4.3 FORMA
é da essência da lei a exigência de escritura pública, como forma de instrumentação da constituição dos condomínios, tal a afirmação contida no §5º, do art. 1.331, do Código Civil, que em sua parte final nos diz: "... salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio".
Se assim não o fosse, o legislador teria inserido a expressão "instrumento", quando então subsistiria tanto a opção pelo instrumento particular, como pelo público. Trata-se a constituição do condomínio, como da própria nomenclatura se verifica, de um ato constitutivo, donde erigir-se-ão as unidades que comportam tal edificação.
Assim, a teor do art. 108, se a lei diz que determinado negócio jurídico se efetiva por escritura pública, por essa forma deverá ser realizado, sob pena de invalidade.
4.4 MODO
Algum que consisti na modalidade de constituição, ao lado da instituição do condomínio propriamente dita, deve ir a especificação, que é a essencial descrição e identificação das unidades autônomas, áreas comuns e frações idéias do terreno. Tudo isso constará no registro imobiliário. é garantia fundamental do direito dos adquirentes e condôminos.
A constituição do condomínio, "ato de vontade do proprietário ou do titular de direitos tendentes á aquisição", conforme se refere Mezzari[15], na dissertação do art. 1.332, do Código Civil, tem por objeto discriminar e individuar as unidades autônomas, estremando uma das outras e das partes comuns (inciso I); determinar a fração ideal de cada unidade em relação ao solo e áreas comuns (inciso II); e de consignar a destinação das unidades, se comercial, residencial, ou outra forma qualquer (inciso III).
Estatui ainda, o citado artigo, em seu caput, que a instituição dar-se-á por ato "inter vivos" (por acordo de vontades, em virtude de decisão judicial, ou proveniente de incorporação imobiliária), ou por "mortis causa" (em decorrência de testamento). E que, por derradeiro, deve o documento de instituição do condomínio ser registrado no Registro de Imóveis competente, devendo dele constar os elementos relacionados no parágrafo anterior, bem assim tudo o quanto for exigido por lei especial, o que equivale dizer, ás exigências da Lei dos Registros Públicos, a assinalar:
a) Completa identificação das partes instituidoras:
1 - em relação á pessoa física: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, residência e domicílio, número do CPF ou menção de outro documento de identificação pessoal.
1.1 - se casado for, nome do consorte e sua identificação pessoal, bem assim referência ao regime de bens de casamento por eles adotado.
2 - em relação á pessoa jurídica: denominação, sede, número de inscrição no CNPJ.
b) Descrição do imóvel onde se encontra projetada a edificação objeto da instituição do condomínio, com menção do número da matrícula do Registro de Imóveis que o encerra, folhas e livro (a descrição do imóvel deve ser espelhada na que constar na respectiva matrícula imobiliária). Assim, deve-se atentar para o fato de que, se a edificação se lançou sobre dois ou mais terrenos, constituídos de matrículas distintas, deverá ser providenciada a prévia anexação das áreas, resultando em um único imóvel e, via de conseqüência, em matrícula única, cujos novos característicos deverão ser citados no instrumento da instituição.
Além dessas exigências legais, cremos ser indispensável, ainda:
a) a menção do nome do condomínio, pois que a ele vincular-se-ão as suas unidades autônomas;
b) a inserção de cláusula específica referente ao abrigo para veículos e ao terraço de cobertura, quando concedido sob a forma de direito acessório de determinada (s) unidades (s).
4.5 CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
A biografia do condomínio é aceitável, sobretudo pela convenção.
Trata-se de documento escrito, público ou particular, onde se antever os direitos e deveres de cada condômino e ocupantes do edifício ou conjunto de edifícios, sendo o objetivo da convenção de condomínio, é a lei básica do condomínio.
é ato normativo imposto a todos os condôminos presentes e futuros, e está deliberado nos arts. 1335 a 1347 do CC e na "Convenção de Condomínio", que é um ato-regra gerador de direito estatuário ou corporativo, aplicável não só aos que unificam a comunidade, bem como a todos os que nela se deparam na condição permanente ou ocasional de "ocupantes". Cuja natureza jurídica, não oponente as controvérsias que ainda move, salvo se houver disposição em contrário. Equiparam-se aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relacionados ás unidades autônomas (art. 1334, § 2º CC).[16]
Logo a Convenção de condomínio deverá ser adotada por essas pessoas, que neste caso, a convenção diz respeito a sua estática e sua função é, como observa De Page e Dekkers, finalizar, com o auxilio da técnica contratual, a organização da administração do edifício, individualizando normas que a lei não poderia domar, porque não deve ser casuística.[17]
Envolve a propriedade horizontal um estado inorgânico de indivisão forçada, embora de querido pelos interessados, é cogente que seja disciplinado, tanto mais por ser permanente. Portanto convenção é indispensável, e a lei tornou-se obrigatória sendo sua natureza jurídica contratual.
Seu conteúdo modifica, sendo obrigatória á discriminação das partes comuns e privativas, seu destino e o jeito de usar as coisas e serviços comuns.
O tema coerente aos encargos comuns e a arrecadação das contribuições também devem fazer parte da regulamentação, assim como as normas referentes á administração do condomínio, aos serviços necessários ao funcionamento do edifício, e aos deveres dos condôminos. Entre nós tem substância obrigatória. Pode ser concluída por um regimento interno consagrado pela assembléia dos condôminos ou estatuído contratualmente.
Do ponto de vista formal, a Convenção se assemelha a um contrato; é ato plurilateral abordado por escrito, como ocorre com os contratos em geral.
Do ponto de vista estritamente jurídico, todavia, a convenção contemporiza dos contratos por uma série de razões, dentre as quais a fundamental é a de que os contratos forçam somente as partes contratantes, ou seus herdeiros, enquanto a Convenção, uma vez aprovada, uma vez contraído esse quorum, vincula a dois terços dos condôminos (art. 1333, parágrafo único do CC), atuais ou futuros, e ainda eventuais ocupantes das unidades autônomas. Seus resultados, assim sendo, apreendem terceiros, isto é, pessoas que não informaram do ato; abordam até mesmo pessoas que se opõem ás suas instalações (a minoria).Neste fato, é inescondível o acontecimento de que as obrigações adotadas pelos condôminos, na Convenção Condominial e no Regimento Interno, são obrigações propter rem.
O legislador decreta para a aprovação da convenção a maioria dos titulares de direitos que representam no mínimo dois terços das frações ideais que compõem o condomínio.[18] Poderá ser desfigurada ou transformada com observância do mesmo quorum no silêncio da lei, no silêncio da lei antecedente.
Quanto a essa duvidosa da convenção, observa que, bem como o condomínio emana de incorporação, entre as obrigações do incorporador está a de deparar "minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou conjunto de edificações (art.32, alínea "m").
Na prática, em se tratando de incorporação, a convenção é uma carta outorgada pelo incorporador, o que lhe pode trazer vantagens em detrimento dos futuros adquirentes, mormente enquanto o incorporador mantiver unidades que lhe dêem maioria nas votações das assembléias, impedindo assim a alteração da citada convenção. Esse aspecto mais acentua seu caráter normativo e institucional.
A eficácia da convenção atinge os futuros proprietários, bem como qualquer ocupante que venha a relacionar-se com o condomínio, tais como locatários, comodatários, membros familiares ou visitantes que devem obedecer a determinados horários ou normas de segurança, por exemplo.
Toda pessoa que ingressar e se relacionar com esse microcosmo que é o condomínio se sujeita a suas regras internas, tanto que a própria lei diz que a convenção deve ser obedecida não só pelos próprios possuidores, mas até mesmo pelos detentores das unidades.[19] Não vigora o princípio do direito contratual de que Res inter alios acta tercio neque nocet neque prodest (i.e., "O que se passa entre outros, ao terceiro nem prejudica nem favorece").[20]
Não se determina unanimidade na aprovação da convenção; bastam titulares de direitos (proprietários, promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários) que concebem dois terços das frações idéias do condomínio. Uma vez aprovada, deve ser registrada no Registro de Imóveis, conforme o art. 9º, § 1º que origina o registro imobiliário da convenção e de eventuais alterações, a fim de que, alcançada a necessária publicidade, abrolha seus efeitos em analogia aos que dela não compartilharam.
O registro veio decidir problema que havia no direito anterior, de saber se a convenção juntaria ou não os sucessores a título singular. O § 2º do artigo 9º, considerou aprovada e obrigatória para os condôminos a convenção que coliga assinaturas de no mínimo dois terços das frações ideais. Hoje, não há dúvida que uma vez registrado, presume-se, a informação de seu conteúdo, ligado todos os condôminos e ocupantes de unidades autônomas (art.1333 e 1334 do CC).
Como se compreende, esse ato normativo pode provir de avença contratual, mas não é essa sua natureza primordial.
O conteúdo da convenção, espontaneamente, mudará de adaptação com as necessidades de cada condômino, mas a lei em seu art.9º e § 3º narra, fixando um conteúdo mínimo obrigatório, quais os requisitos eficazes da convenção. Às partes incumbe adicionar o que lhes acertar, desde que não contradiga a lei e o direito de cada titular.
4.5.1 Das Especificações da Convenção do Condomínio
Segundo a Lei nº 4.591/64, deve obrigatoriamente fazer parte na convenção:
a) a discriminação e individuação das unidades de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) destino das diferentes partes;
c) modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção.
Além das cláusulas do ato que organiza o condomínio e das estipuladas pelos condôminos, a convenção feita por escritura, seja ela pública ou particular, baseada no art.1334, § 1º do CC, e que são nivelados aos proprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos ás unidades autônomas. Se tiver uma forma especial de contribuição proporcional de despesas pelos condôminos, o caso de encontrar-se presente no ato constitutivo previne os eventuais compradores de unidades.
Neste caso, deverá conter na convenção do condomínio:
a) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender ás despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (o ajuste não é livre, restando adstrito ás frações ideais das unidades, tal a sugestão anterior da Lei nº 4.591/64, art. 12, §1º, adotado pelo CC, art. 1.336, I, como forma de preservar-se a justiça contratual. Há que se relevar, no entanto, o trato em relação á propriedade que se constituir sobre o abrigo para veículos (leia-se "garagem"), como unidade autônoma, como também á propriedade exclusiva sobre o terraço de cobertura. Dessa sorte, em deferência a essas unidades, em específico, a convenção deve prever a exclusão de determinadas despesas do condomínio, para essas unidades, evitando-se a desproporcionalidade em razão do objeto);
b) sua forma de administração;
c) a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
d) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
e) o regimento interno (art.1334, I a V).
Facultativamente, a convenção poderá também delinear outras regras que não as elencadas acima, tais como:
a) os direitos e deveres dos condôminos e dos sub-rogados nessa condição, a título de locatários ou possuidores;
b) a fixação do percentual de juros e multa que incorrerá o condômino em atraso com as contribuições devidas (art. 1.336, §1º);
c) a fixação do modo, tempo e lugar do cumprimento do dever de ciência e do exercício do direito de preferência, em relação ao estabelecido no art. 1.338;
d) a fixação da permissividade ou não, pelo condômino, quanto á faculdade de alienação de parte acessória de sua unidade a terceiros estranhos ao condomínio e, em caso positivo, qual o quorum exigível para aprovação, em assembléia;
e) a fixação da multa a que sujeitar-se-á o condômino, ou possuidor, que descumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336 (que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais);
f) a fixação de quais são os deveres, e quando o condomínio os considerará por reiterados, a sujeitar o condômino ou possuidor infrator ao pagamento de multa, com definição do percentual desta (limitada ao correspondente até cinco vezes o valor atribuído á contribuição para as despesas condominiais);
g) a definição das regras de comportamento a serem observadas pelos condôminos ou possuidores, no condomínio; a fixação de quando o condomínio acatará por reiterada a violação dessas regras e, quando assim entendida, a que penalidade sujeitar-se-á o seu infrator (limite fixado pela lei: multa correspondente ao décuplo do valor atribuído á contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia);
| Página anterior | Voltar ao início do trabalho | Página seguinte |
|
|
|
