A promessa de compra e venda irretratável, um direito real ´sui generis´

Paradoxalmente, o contrato de promessa de compra e venda alça ser direito real quando em caráter irretratável tendo sido seu instrumento devidamente registrado no RGI. Gisele Leite
Surgida a promessa de compra e venda como contrato preliminar ou pré-contrato situado no terreno dos direitos das obrigações, e que tradicionalmente seu inadimplemento redundava em pagamento de perdas e danos a título de indenização.
Mas com o grande boom da expansão imobiliária que ocorrei a partir de 1930 em particular nas áreas urbanas criou-se para a jurisprudência e para o legislador pátrio um problema de difícil solução, pois muitos quitavam as prestações do contrato preliminar e, não galgavam o contrato definitivo que seria selado fatalmente com a escritura pública manifestando a transferência de domínio do promitente vendedor para o promitente comprador.
Inicialmente o nosso Código Civil Brasileiro em seu art. 1.088 permitia que a promessa se resolvesse me perdas e danos e que só poderiam ser apurados em árduo e extenso processo, criando-se um regime que se aprimorou nas legislações posteriores.
A preocupação econômica e social do legislador e a luta contra todas as formas de usura fizeram a tutela através do Dec. 22.626/33, Dec. 23.701/33, Dec.857/69, a Lei 8.880/94, Lei 9.069/95 e, finalmente a Lei 10.192/2001.
E, mais recentemente, a lei 10.406/2006 que instituiu o novo Código Civil em seu art. 406 dispôs expressamente que na falta de taxa de juros convencionada esta será fixada segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.
Com o advento da Constituição de 05 de outubro de 1988, estabeleceu seu artigo 192 o seguinte teor, in verbis:
Art. 192 - O sistema financeiro nacional, estruturado de forma a promover o desenvolvimento equilibrado do País e a servir aos interesses da coletividade, será regulado em lei complementar, que disporá, inclusive, sobre:
§ 3º - As taxas de juros reais, nelas incluídas comissões e quaisquer outras remunerações direta ou indiretamente referidas à concessão de crédito, não poderão ser superiores a doze por cento ao ano; a cobrança acima deste limite será conceituada como crime de usura, punido, em todas as suas modalidades, nos termos que a lei determinar.
A partir da promulgação da Carta Magna, muitas vozes ecoaram na defesa da tese da auto-aplicação do transcrito artigo, mesmo em seu caput constando que somente a norma complementar poderia dispor acerca do limite dos juros e a aplicação dos crimes de usura pelo não cumprimento.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina alterou sua trajetória e recentemente passou a decidir pela auto-aplicabilidade do art. 192, § 3º, da Constituição da República, que limita os juros reais praticados no País a 12% ao ano.