Tratamiento normativo del procedimiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en Cuba

Resumen

El presente trabajo tiene como propósito realizar
un estudio del Registro de la Propiedad, sus principales
antecedentes e implementación en Cuba, una
panorámica en cuanto a la actividad registral en otros
países, la eficacia y aplicación de dichas normas
en el contexto actual cubano.

Palabras claves: Registro de la propiedad,
derechos reales, actividad registral.

Sumario: Introducción. Surgimiento
del Registro de la propiedad. Los derechos reales.
Clasificación. Del Registro de la propiedad, objeto e
importancia. Naturaleza del Registro de la Propiedad y
características. Fines del Registro de la Propiedad.
Efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Organización del Registro en Cuba. Reflexiones
conclusivas. Bibliografía.

Introducción

Desde el surgimiento del hombre como ser social, este ha
tratado de proteger los bienes y derechos que posee, La
reestructuración del Registro de la propiedad en Cuba a
partir del año 1999 amerita un estudio del procedimiento
de inscripción registral, en virtud de que este ha sufrido
transformaciones desde su revitalización, de ahí
que exista la necesidad de continuar el estudio del tema para su
mejor implementación.

El tráfico jurídico mundial en pleno siglo
XXI, continuamente amenazado por la globalización, la mala
utilización de los recursos y un mercado despiadado,
generan cambios e indiscutiblemente hacen que las relaciones
jurídicas en el campo del Derecho Registral de igual forma
se transformen, las cuales tienen también como un aspecto
vulnerable, la confianza en la eficacia del procedimiento de
inscripción registral al ser este el último
eslabón que con los efectos que produce dotan al
propietario de la seguridad jurídica respecto al bien que
detentan. Los sistemas registrales internacionales, como el de
España, Alemania y Suiza entre otros persiguen el objetivo
de la garantía y eficacia de sus procedimientos de acuerdo
a la formación económica social en que se
desarrollan.

En medio de todo ese contexto, Cuba no está
excluida, por lo que se han generado múltiples iniciativas
en el Ordenamiento Jurídico en busca de la necesidad de la
eficacia de la inscripción de los inmuebles y
consolidación de sus efectos. Por lo que se plantea la
necesidad de dotar a los operadores del derecho que actúan
en el tráfico jurídico, del procedimiento adecuado
que garantice la seguridad jurídica del asiento registral,
para enfrentar la oponibilidad frente a terceros, como una
garantía de sus titulares y la confianza en la eficacia de
su sistema.

Los títulos dominicos se definen como un
documento legítimo que acredita de forma fehaciente la
descripción física y jurídica de los
inmuebles, e identifica a aquellas que conforme a nuestro sistema
registral reúnen los requisitos necesarios para acceder al
registrador con la consiguiente inscripción en el asiento
registral, obteniendo las garantías que le ofrece la fe
pública para la efectiva inscripción.

El objeto del registro de la propiedad es la
inmatriculación de los inmuebles, la inscripción y
anotación de los títulos de dominio propiedad y
otros derechos reales sobre aquellos, y su cancelación
cuando corresponda, según la demarcación
territorial donde se radiquen)[1]. El
carácter publico de registro de la propiedad y su
elemental función de garantizar la publicidad de los
asientos regístrales, justifican por si solo la necesidad
de su existencia. Los principios en que se sustenta la
organización del registro permiten comprender, dada su
esencia, se propende a un resultado que implique seguridad
jurídica para los interesados y terceros, en el marco
amplio de las relaciones jurídicos en que se desenvuelven
los sujetos.

Sobre la base de la actualidad y legalidad de sus
inscripciones o asientos se origina un clima de confianza que
permite a los interesados ejercitar derechos relacionados con el
objeto de la inscripción, para lo cual pueden acceder a
las oficinas registrales y obtener las certificaciones
correspondientes, de manera que puedan conocer y demostrar los
hechos que pretendan.

El tema seleccionado, ha permitido penetrar en el
estudio de uno de los campos del Derecho que protege el trafico
jurídico, y sirve de garantía y seguridad para el
que adquiera un derecho real sobre algún inmueble, al ser
este el último eslabón que con los efectos que
produce dotan al propietario de la legitimación respecto
al bien que detentan, vinculado a los principios que rigen la
actividad registral. Para ello se realiza una exposición
donde se centra la atención en la normativa que regula el
procedimiento de inscripción, con el mismo se pretende
dotar a estudiosos del derecho de una herramienta de trabajo y
consulta para la labor diaria, siempre con la expectativa de
profundizar y enriquecer los temas abordados.

Con el triunfo de la Revolución Cubana en el
año 1959, se interrumpió la práctica
registro[2]como consecuencia de las
transformaciones en las relaciones de producción y las
formas de propiedad, llevadas a cabo como presupuesto para el
logro de la justicia social. Al pasar la propiedad estatal a
ocupar el lugar predominante en detrimento de la propiedad
privada, el tráfico inmobiliario aparece regulado por el
Estado y el crédito territorial no se basa en la hipoteca
cuya garantía se hace inoperante. Las primeras leyes en
este contexto, como la de Reforma Urbana y la de Reforma Agraria,
dispusieron además la inscripción en los Registros
de la Propiedad de las tierras y viviendas entregadas. Esto no se
materializó en la práctica y trajo como resultado
la desactualización de los asientos registrales, la
pérdida de la cultura registral, del personal calificado y
la falta de un eficiente control de las mutaciones
jurídico reales de los bienes inmuebles.

El 28 de mayo de 1998 se promulga el Decreto Ley
No.185[3]modificativo de la Ley No. 65 de 23 de
diciembre de 1988, Ley General de la Vivienda, en el que se
transfirieren al Ministerio de Justicia las funciones y
atribuciones relacionadas con el Registro de la Propiedad, al
poner fin así a más de 30 años de
inactividad registral, siendo necesario el rescate y
organización de la documentación existente,
así como la selección y capacitación del
personal, dada la necesidad de inscribir todos los inmuebles,
tanto del Estado, como de las demás personas naturales y
jurídicas, para restablecer el tracto registral sobre las
propiedades y los traspasos de los inmuebles, así como la
protección y garantías de los inversionistas
extranjeros en esta materia; lo que hizo imprescindible el
perfeccionamiento del sistema registral inmobiliario cubano sin
menoscabar los principios hipotecarios que regulan el
funcionamiento y organización de un Registro de Seguridad
Jurídica, que contribuya al ordenamiento físico y
jurídico y brinde la publicidad correspondiente a las
personas que tengan un interés legítimo en conocer
la situación legal de dichos bienes inmuebles.

Para llevar a feliz término esta
investigación, el material bibliográfico
consultado, ha provenido, en gran parte, de los tratadistas
hipotecaristas españoles, pues las raíces
hereditarias del Sistema Registral Inmobiliario Cubano provienen
del sistema Español. Se analizaron autores como Roca
Sastre[4]Monreal Vidal[5]Diez
Picazo[6]Gómez
Gálligo[7]Lacruz
Sancho[8]López y
López[9]López
Medel[10]y tratadistas cubanos como
Martínez Escobar[11]y Aguirre
Torrado[12]que realizaron estudios profundos sobre
la aplicación del Derecho Hipotecario en nuestro
país antes del año 1959. Sin embargo, no se agota
el tema en cuestión, que no se conoce se haya tratado
desde esta perspectiva en Cuba

En la práctica se presentan conflictos reflejados
de dos maneras, por un lado entre los propietarios y los
colindantes y a su vez el asiento no alcanza su plena validez al
poder ser impugnado ante un proceso judicial, luego del
título inscripto. Por ello urge identificar la causa por
la que se aprecian incongruencias entre los títulos
dominicos asentados en el registro de la propiedad y la realidad
física existente que atentan contra la seguridad
jurídica de los propietarios.

Surgimiento del
Registro de la propiedad

La hipoteca tuvo su nacimiento en
Grecia[13]En esta adelantada cultura se aseguraba,
como hasta hoy, que aquel que se obliga, obliga lo suyo. Este
viejo adagio legal fue necesario organizarlo a fin de que
surtiera efectos en la vida práctica y puesto que
significaba la puntual realización de los contratos
humanos, fue preciso traducir la idea por medio de signos
ostensibles que la hiciesen conocer. Se establece de este modo un
sistema de publicidad que daba al propio tiempo por resultado el
constituir una garantía tan eficaz como permitían
los tiempos y circunstancias de los pueblos. 

Así los griegos para simbolizar la hipoteca
colocaban sobre la finca gravada un pequeño pedestal o una
lápida donde aparecía escrito las cargas a que se
hallaba afectada aquella heredad, costumbre que llegó
hasta los tiempos de Solón y hasta los de Demosten.
 

Sin embargo, no es hasta el pleno siglo IX y X en que
surge el Registro Público[14]en pleno
régimen feudal, época en que se dividió el
dominio de la tierra entre el Señor y el Vasallo. Cuando
el vasallo quería trasmitir la posesión que el
feudo le concedía, necesitaba el consentimiento del
señor, lo que se hacía constar públicamente.
Recibía el señor un impuesto por la transferencia
de dominio útil, los cuales se inscribían en el
libro del país o del señorío, llame
así porque en el se hallaban anotados todos los
dueños de la tierra, la naturaleza, extensión,
cargos y demás circunstancias de la finca que se
trasmitía, el nombre del Vasallo que la
enajenaba.

Este libro hacía plena fe de tal manera que el
que adquiriera una finca no inscripta, corría el riesgo de
ser desposeída de ella. Se dice que fue en Alemania donde
por primera vez se estableció el Registro y en aquellas
regiones donde el Régimen feudal imperó con
más fuerza como fueron Francia, Escocia, Holanda y los
Países Bajos. Aunque existen diversas opiniones al
respecto, nadie discute que la historia legal de la hipoteca
tiene como elemento común asegurar la
propiedad.

Los antecedentes de nuestra escasa publicidad se
remontan al año l878 con el establecimiento en la isla del
oficio de Hipotecas. Sin embargo, según refiere Dorta
Duque que existe un valioso antecedente considerado dentro de los
primeros pasos para la actividad registral en el país a un
acuerdo adoptado por el Cabildo de la Habana de fecha 31 de marzo
de 1632 por el que se dispuso pregonar en las plazas y lugares
públicos que todas las personas que tuvieran en cualquier
concepto censos, bienes y tributos, los manifestaran dentro de
veinte días ante el Escribano del
Cabildo[15]Este llevaba un libro en que asentaban
todas las manifestaciones y quedando prohibido a los escribanos
públicos que hiciesen y otorgasen escrituras
públicas sobre inmuebles sin que primero tuviesen
testimonio del escribano del cabildo sobre las cargas, bajo pena
de multa al escribano público. 

Los pregones fueron para anunciar la medida adoptada y
el registro para dar objetividad a la publicidad, cuyo valor
quedaba reducido a la penalidad impuesta a los escribanos
públicos en caso de contravenciones.[16].
Se suscitaron en esta época innumerables litigios por
linderos, usurpaciones y el despojo a los indios. Para tratar de
remediar en algo esta situación surgió un
procedimiento nombrado de composición y otorgamiento de
nuevos títulos mediante el pago de cierta cantidad de
dinero. Quedaron excluidas de dicho procedimiento las tierras no
poseídas materialmente durante diez o más
años. Los campesinos pobres acudieron al medio de ocupar
los terrenos baldíos y sin título ni
concesión[17]

El problema vital de la propiedad rústica cubana
se acrecienta en las haciendas comuneras, tipo de propiedad
jurídicamente colectiva y realmente individualizada. Surge
esta forma de propiedad de las concesiones hechas por el Rey y el
Cabildo para el fomento de la ganadería. Eran extensiones
de tierras denominadas hatos y corrales. En los primeros tiempos
carecían de la fijación en cuanto a la medida
superficial y a la forma geométrica. Posterior a l729 fue
adoptada la forma circular correspondiendo un radio de dos leguas
a todo rumbo para los hatos y un radio de una legua, de igual
manera para los corrales, señalándose en ambos
casos como punto de partida imaginario el asiento donde estaba el
batey o bramadero. Se carecía de planos o de formas
exactas para las delimitaciones, lo que trajo no pocos conflictos
en este sentido.

La Real Orden de 8 de junio de l814 y la de 16 de julio
de l819 elevaron a definitivas las concesiones hechas por los
Cabildos. Esta legislación dio origen al mayor problema de
las haciendas; los pesos de posesión. Las sucesivas ventas
de acotes o porciones de terreno, verificada sin mas
identificación que el valor económico satisfecho
por el comprador, crearon una terminología confusa. El
nombre inicial de pesos de posesión sufrió toda
clase de modificaciones. Los pesos de posesión
significaban la parte proporcional de propiedad superficial que
en las haciendas comuneras correspondía a cada
condueño. El que la adquiría tenía la
propiedad y el pleno dominio del terreno que correspondía.
Se llegó a dar a cada legua un valor de mil
pesos.

Por la complejidad de esta forma de propiedad para su
inscripción la comisión que estudió la
implantación en Cuba del sistema hipotecario de 1861
acordó proponer la suspensión de esta cuando se
trataba de propiedad comunera, disponiéndose además
que los notarios al autorizar documentos en que se
trasmitía o gravare la propiedad comunera requirieran a
los otorgantes para la individualización de dicha
propiedad. 

Con la Ley de 22 de octubre de l904 se dio virtualidad
legal plena al hecho posesorio, fijando un procedimiento sui
géneris para inscribir el dominio de las tierras que se
tenían en posesión de las tierras enclavadas en
haciendas comuneras, con un breve procedimiento para acreditar la
posesión mediante pruebas testifical y la
identificación mediante la misma prueba. Esto
producía el efecto excepcional de habilitar al poseedor de
un título perfecto de propiedad.

Los derechos
reales. Clasificación

La propiedad, ya como objeto, ya como relación,
comprende los derechos reales y los derechos de
obligación. La llamada propiedad limitada es la que
determina los derechos reales[18]Los derechos
reales representan la relación jurídica establecida
entre una persona y una cosa determinada, en virtud de la cual
aquélla ejercita sobre esta una serie de facultades
más o menos extensas, constituyendo el dominio la serie de
todas las facultades posibles del sujeto sobre el objeto. Esa
relación, como toda dependencia que representa un derecho,
debe ser respetada por todos, por la sociedad entera. Para que en
la transmisión de la propiedad y los derechos reales
exista ese respeto general, y para que la acción pueda
ejercitarse con justicia contra todo tercero, es evidente que
esos terceros han de conocer la relación jurídica
que representa el derecho real, o ha de partirse de la base de
ese conocimiento, los derechos reales tienen interés para
todos, revisten un aspecto público muy
marcado[19]

El derecho real es el poder jurídico que una
persona tiene de obtener directamente una parte o la totalidad de
las utilidades económicas de una cosa la relación
entre la persona y la cosa es inmediata, pero es necesario
precisar que se hace bajo la garantía y le control del
estado. Se puede distinguir dos grandes categorías de
derechos reales[20]los derechos reales principales
y accesorios.

Los principales versan sobre la materialidad misma de la
cosa y los accesorios sobre el valor pecuniario de la misma. El
derecho real se ejerce directamente sobre la cosa. Este es de
carácter inmediato ya que el titular ejerce su poder sin
necesidad de una especial colaboración o
intermediación de otras personas. El derecho real
participa de la existencia objetiva de la cosa y por tanto es
oponible ante terceros, en otras palabras, el titular del derecho
real hace eficaz a este y satisface su interés, no
sólo frete a un especial sujeto pasivo, concreto y
determinado, sino también frente a terceros, lo que se
define unas veces como efectividad de los derechos frente a todos
y otros como efectividad a cualesquiera personas que se puedan
encontrar en relación con la cosa objeto del
derecho.[21]

Derechos reales en cosa ajena de
aprovechamiento[22]son aquellos en los que el
titular ostenta facultades inherentes al dueño, para
extraer de la cosa ajena algún beneficio, ya sea el uso o
el disfrute o ambos a partir de un desplazamiento posesorio. En
esta categoría clasifican el uso, la habitación, el
usufructo y la superficie. La copropiedad no puede ser
considerada un derecho real de aprovechamiento porque el
condómine no se beneficia con una cosa de otro sino con
una cosa propia pero compartida y además de los beneficios
puede también ejercitar el resto de las facultades que
como dueño le correspondan. La posesión
podría ser considerada dentro de la clasificación,
pero su naturaleza y las variantes que puede asumir (tenencia,
posesión, contenido de un derecho real, contenido de un
derecho de crédito) no necesariamente le restringen al
aprovechamiento pues el poseedor puede ejecutar actos
típicos del propietario.[23]

Derechos reales de garantía: son aquellos en que
el titular, desplazando o no la posesión, adquiere un
título real sobre una cosa ajena para asegurar el
cumplimiento de una obligación preexistente y al mismo
tiempo gana aptitud para llevar el bien a subasta, realizar su
valor de cambio y cobrar en dinero las sumas estimadas para la
prestación debida. En esta categoría se incluyen la
prenda, la hipoteca, la anticresis y en algunos ordenamientos, la
retención.

Derechos reales de adquisición preferente: son
aquellos en que el titular tiene aptitud para superar la voluntad
de otra persona y ganar la cosa objeto del dominio para
sí. Son figuras típicas de este supuesto el derecho
de tanteo y el de retracto y en otros sistemas jurídicos,
la reversión[24]

Del Registro de
la propiedad, objeto e importancia

El término "propiedad" significa toda propiedad,
incluso cualesquiera patentes, derechos de autor, marcas
comerciales y cualquiera otra forma de propiedad intelectual,
trátese de bienes muebles o inmuebles o de una
combinación de ambos y con respecto a tales bienes,
cualquier derecho, título u otro interés presente,
futuro o contingente, incluido cualquier interés de
arrendamiento.

El derecho de propiedad según refiere Rapa
Álvarez refiere que "….no es más que una
relación jurídica en que figura como titular el
propietario y como sujetos pasivos obligados a reconocer sus
prerrogativas, el resto de los ciudadanos, a quienes mediante un
aparato de coacción se mantiene imposibilitado de
interferir en el disfrute exclusivo del titular del
privilegio"[25]. Sin la intervención
estatal que garantice el derecho de propiedad sería letra
muerta este supuesto derecho individual, proclamado por la
burguesía como anterior y superior al Estado.

El Código Civil Cubano[26]en su
artículo 129.1 define el concepto de dominio en tanto el
Registro de la Propiedad se concreta como una Oficina
Administrativa constituida fundamentalmente por un archivo
formado por libros, en los cuales se almacenan las informaciones
relativas a la propiedad inmobiliaria y a los derechos reales que
están relacionados con ella.

El objeto del registro de la propiedad lo es la
inmatriculación de los inmuebles, la inscripción y
anotación de los títulos de dominio propiedad y
otros derechos reales sobre aquellos, y su cancelación
cuando corresponda, según la demarcación
territorial donde se radiquen. Según refiere Campuzano
Rodríguez Constituye un medio verdaderamente eficaz que
acredita la existencia del derecho y lo hace realmente
público[27]

A decir de Antonio Pau, el Registro de la Propiedad
Inmobiliaria es la institución destinada a dar publicidad
a los derechos y cargas, de cualquier naturaleza, que recaigan de
manera inherente y estable sobre los bienes
inmuebles.[28] El Registro de la Propiedad ha ido
extendiéndose y perfeccionándose, hasta llegar a
ser no una oficina, sino una institución jurídica,
complemento necesario del derecho de propiedad sobre bienes
inmuebles; una institución que se impuso como
indispensable para hacer públicos los derechos reales
sobre esos bienes.

Este tiene un fundamento nacional, en cuanto se deriva
de la naturaleza misma del derecho de propiedad. Es aquel en su
esencia una institución formal y de garantía de
éste, y es su fin hacer público el estado de los
bienes inmuebles, mediante la inscripción de todos los
actos por los cuales se crean, modifican o extinguen relaciones
jurídicas referentes a los mismos. Para realizarlo,
preciso es que haya un Registro público en el que hagan
constar esas vicisitudes, en el que tenga cada finca su historia,
de tal suerte que el que quiera adquirirla, o constituir sobre
ello un derecho real, sepa que solo puede perjudicarle cuanto en
él consta, que no hay mas dueño que el que figura
como tal.[29]

A consideración de la autora, el carácter
público de registro de la propiedad y su elemental
función de garantizar la publicidad de los asientos
regístrales, justifican por si solo la necesidad de su
existencia. Los principios en que se sustenta la
organización del registro permiten comprender, dada su
esencia, se propende a un resultado que implique seguridad
jurídica para los interesados y terceros, en el marco
amplio de las relaciones jurídicos en que se desenvuelven
los sujetos.

Naturaleza del
Registro de la Propiedad y
características

La concepción doctrinal atribuye al Registro de
la Propiedad una triple naturaleza[30]como
institución jurídica, como oficina pública,
como conjunto de libros.

Como institución jurídica es su
acepción más amplia, el Registro de la Propiedad
sería aquella institución jurídica al
servicio primordial del Derecho privado, a cargo del Registrador
de la Propiedad, que por el sistema de folio real y con
carácter exclusivo y excluyente tiene por objeto
fundamental la publicidad jurídica de los derechos reales
sobre bienes inmuebles.

Como oficina pública, se define el Registro de
Propiedad como aquella oficina pública, radicado en la
capital del distrito hipotecario donde ejerce sus funciones, a
cargo de los Registradores de la Propiedad.

Como conjunto de libros, el Registro de la Propiedad
sería una reunión ordenada de los libros oficiales
debidamente numerados y legalizados, existentes en cada Oficina
Pública del Registro, en los que se extienden conforme a
la ley los asientos correspondientes de los actos
inscribibles.

Es una institución jurídica organizada en
forma de oficinas al frente de las cuales se halla un
Registrador, en las que se custodian los libros registrales y se
practican los asientos y demás funciones que tiene
encomendadas por ley. La distribución orgánica de
los mismos vino determinada por la ley de 1861 que
establecía inicialmente los registros donde hubiese cabeza
de Partido Judicial. [31]

Es un Registro de carácter jurídico: Esta
característica los diferencia de los registros de tipo
administrativo, ya que el Registro de la Propiedad tiende
fundamentalmente a la protección del tráfico
jurídico inmobiliario, especialmente mediante la
creación de situaciones de titularidad cuya eficacia
jurídica trasciende de la mera toma de razón en un
Registro administrativo.

Es un Registro de carácter público: Es una
institución de carácter público y cualquier
persona con interés legítimo tiene acceso al
contenido de sus libros.

En este sentido considera la autora, que el Registro de
la Propiedad en Cuba, contiene las tres características
antes citadas, viéndose afectada la segunda de estas por
diferentes causas, que se relacionan más adelante en el
trabajo. En este sentido el Registro de la propiedad es una
institución dirigida a la garantizar la tutela
jurídica de los títulos y derechos inscriptos en
tráfico jurídico inmobiliario, a través del
principio de la publicidad, cuya definición legal puede
apreciarse en el artículo 1 de la Ley Hipotecaria,
según el cual el Registro de la Propiedad tiene por objeto
la inscripción o anotación de los actos y contratos
relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles.[32]

Fines del
Registro de la Propiedad

Asegurar la propiedad inmueble, protegiendo su
tráfico jurídico al dotar al titular registral de
los efectos legitimadores y al proteger a los terceros
adquirientes que confían en sus pronunciamientos, el
Registro de la Propiedad consigue su fin de favorecer la
negociación sobre bienes inmuebles. El que primero accede
al Registro inscribiendo su derecho obtiene la protección
de la Institución pues el Registro se cierra a cualquier
otro título que sea contradictorio, aún cuando sea
de fecha anterior (El titular registral es protegido frente a
ataques a su patrimonio, pues nadie puede trasmitir sin su
consentimiento ni se le puede condenar sin ser
oído).[33]

Fomenta el denominado crédito territorial, es
decir, la concesión de créditos garantizados con
inmuebles (préstamos hipotecarios) en
contraposición con los créditos personales, donde
la garantía está más difuminada pues no
responden a bienes concretos sino que hay una responsabilidad
patrimonial general. Proporciona información, a
través de sus medios de publicidad (exhibición,
notas simples y certificaciones) del contenido de los libros del
Registro. Suministrar datos a la administración que sirvan
para formar una estadística acerca de la
contratación inmobiliaria (hipoteca, ventas,
arrendamientos, entre otros.). Actuar como importante auxiliar
para la efectividad de determinados impuestos, como el de
Sucesiones, Trasmisiones Patrimoniales, entre otros).

Cooperar con la Administración en
importantísimas actividades como el urbanístico,
materia agraria, catastro, arrendamientos, etc. Es una oficina
pública del Estado a cargo del Registrador de la Propiedad
que por el sistema de folio real cumple el objetivo de inscribir
inmuebles perfectamente delimitados, y de estos: los derechos que
en ellos recaigan, sus titulares y el uso al que se encuentra
destinado, expresados en documentos públicos,
según la demarcación territorial donde radiquen.
Asimismo cumple la finalidad de publicar el contenido de sus
asientos a través de los medios de publicidad reconocidos
en la Ley (certificaciones y notas simples informativas) a
quienes tengan interés legítimo para
ello.

Después de mencionados los fines del Registro de
la propiedad, concluye la autora que en Cuba los mismos se ven
afectados por diferentes motivos, tales como que no se ha
terminado el reordenamiento de las manzanas, la
legislación cambiante que provoca que los títulos
se inscriban en más de una ocasión , por lo que el
asiento realizado asegura solo preventivamente el título,
que no existe una coordinación de trabajo con las
diferentes instituciones y organismos vinculados a la actividad,
inexistencia de un sistema informático entre estas
instituciones que permita la agilidad de los tramites y seguridad
de dichos asientos.

Efectos de la
inscripción en el Registro de la
Propiedad

Frente a la llamada inscripción constitutiva, que
es la que produce el nacimiento del derecho, está el
carácter declarativo de la inscripción pues
ésta no hace más que constatar frente a todos, la
transmisión o constitución operada con
anterioridad[34]

Frente a la inscripción obligatoria necesaria (es
decir, aquella que es preceptiva para que los derechos produzcan
efectos respecto a los terceros) en nuestro derecho la regla
general es la inscripción voluntaria.

Atendiendo a la publicidad del Registro, aparecen dos
presunciones directamente emanadas de la inscripción y que
constituyen efectos sustantivos de la misma.

La presunción iuris tantum de veracidad
y exactitud del artículo 38 Ley Hipotecaria que constituye
el principio de legitimación.

La presunción de inacatabilidad del tercero
hipotecario del artículo 34 de la Ley Hipotecaria que
forma el principio de fe pública registral.

Otro efecto de la inscripción es la oponibilidad
de lo inscrito frente a terceros, según se desprende, en
sentido contrario, del artículo 32 de la Ley
Hipotecaria[35]que señala: "Los
títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados
en el Registro de la propiedad, no perjudican a
tercero".

La oponibilidad tiene en el Registro de Propiedad un
doble aspecto: positivo, según el cual, lo inscrito se
presume que existe (es una verdad oficial) y perjudica a tercero;
y negativo, conforme al cual, lo no inscrito se presumen que no
existe y no afecta a terceros. Lo que, en ningún caso
produce la inscripción es la subsanación de los
defectos que pudiera adolecer el acto o derecho
inscrito.[36]

En Cuba, el efecto de la inscripción registral
tiene un carácter declarativo, por su naturaleza, sin
embargo con la promulgación del Decreto Ley 288/13, para
la realización de cualquier trasmisión de dominio
se requiere de la inscripción registral previo, por lo que
esta entonces se convierte en obligatoria.

Regulación
existente en materia de inscripción de títulos de
dominio en otros ordenamientos jurídicos

Existen tres grandes sistemas registrales en el derecho
comparado[37]los que recogen sólo el
principio de inoponibilidad (lo no inscrito no existe frente al
titular registral) y prioridad; los que añaden el de
tracto sucesivo y, finalmente, los que atribuyen a los asientos
la virtualidad de asignar, definir y ordenar los derechos. Tanto
la inoponibilidad como la fe pública presentan excepciones
(cargas ocultas que se dan en países en que existe un
Registro de mera oponibilidad) o exigencias específicas
para gozar de la protección (buena fe o adquisición
a título oneroso).

El Sistema Francés permite a todo el que quiera
consultarlo y sacar las notas que tenga por conveniente, es un
sistema de pura prioridad y de trascripción, que a pesar
de dar importancia al principio de prioridad, no aceptan el
efecto de cierre registral, de tal manera que todos los
títulos son objeto de inscripción, correspondiendo
exclusivamente a los tribunales decidir la preferencia de los
derechos a partir de la prioridad de la inscripción, el
sistema alemán, que solo autoriza para esto a los
interesados y que no da valor más que a los certificados
expedidos por este. La legislación cubana ha adoptado esta
última variante.

También son conocidos los sistemas suizo y
austriaco que junto con el holandés, los más
interesantes para el legislador español, porque hacen
compatible la inscripción constitutiva con un sistema de
transmisión de la propiedad semejante al de Cuba, que
requiere título y modo. Estos sistemas centran la eficacia
constitutiva de la inscripción en torno a las
modificaciones jurídico-inmobiliarias derivadas de negocio
inter vivos. Así, si la modificación real
deriva de un contrato sólo surtirá efectos si ha
sido inscrita en el Registro de la propiedad. Sin embargo, en los
demás supuestos la inscripción tiene como regla
general- eficacia declarativa.

En el Derecho español[38]no
sólo gana prioridad el título que primero accede al
Registro, sino que además, el título que primero
llega al Registro impide que otro título incompatible se
inscriba, aunque sea de fecha anterior, por lo que el Registro
sólo publica una transmisión, la que se considera
eficaz por su prioridad. Por ello, el conflicto de derechos queda
decidido extrajudicialmente. El derecho que primero se inscribe
goza de eficacia plena "erga omnes" mientras no sea
declarada judicialmente su nulidad y se ordene la
cancelación del asiento.

El sistema holandés establece en su Código
civil[39]la necesidad de título y
tradición, conforme al tenor literal de su artículo
3.84. Tratándose de inmuebles, la tradición tiene
un régimen especial y requiere inscripción
registral, conforme al artículo 3:89.1 CC
holandés[40]

Si el Registro se limita a publicar títulos o
sea, a dar a conocer los que el hipotético adquirente de
un derecho ha de valorar pues son los únicos que le pueden
perjudicar, la calificación del Registrador se
limitará a apreciar si se cumplen los requisitos
establecidos en cuanto a la forma (si de verdad se trata, por
ejemplo, de un documento auténtico y si el negocio
jurídico que recoge tiene por objeto un derecho real que
recae sobre la finca en cuyo expediente se va a archivar). No se
determina pues ni la legalidad de ese negocio (se publica aunque
haya sido otorgado por un menor o un incapaz) ni si ha sido
otorgado por el titular registral o sea, si se cumple el
principio del tracto sucesivo.

En Francia, se ha reformado la norma para suprimir esta
responsabilidad de los Registradores y, ahora, se limita a
publicar que se ha presentado un título de
cancelación pero el derecho no se expulsa de los libros.
No es ajena a este hecho la responsabilidad personal de los
Registradores. En España, ambos principios se definen y
recogen en los Artículos 32[41]: y 17 de la
Ley Hipotecaria[42]

Estos principios delimitan y ordenan los derechos y
cargas que afectan (al adquirente de un derecho o al que concede
un préstamo o tiene una relación de negocio y
quiere conocer la situación de su cliente). Ahora bien,
suelen establecerse excepciones: la paradoja de su
justificación; sobre cómo la teórica tutela
de los intereses de los más débiles (inquilinos,
salarios o cónyuge) puede producir la consecuencia
contraria.

Un segundo grupo de países introduce el control
del tracto. Ello obliga a investigar toda la cadena de
transmisiones que se publica antes de adquirir un derecho real.
Consecuencia: la incertidumbre no desaparece y tampoco, la
carestía, ralentización, pérdida de
plusvalías y de los bienes (indemnización por la
vía de seguro), exclusión de riesgos sobre los que
no adquirido seguridad. Un caso típico es el de Italia,
que, conforme a la disposición precedente, un acto de
adquisición esté sujeto a transcripción, las
sucesivas transcripciones o inscripciones a cargo del adquirente
no producirán efectos si no se ha transcrito el acto
anterior de adquisición. Cuando el acto anterior de
adquisición esté transcrito, las sucesivas
transcripciones o inscripciones producirán sus efectos
según su orden respectivo.

El tercer sistema que rige en la mayoría de los
países del mundo occidental confiere a los asientos la
facultad de atribuir los derechos reales.

En Suecia, "si el derecho real ha sido adquirido por
compra (a título oneroso) y el transmitente no era su
legítimo titular, debido a que su adquisición o la
de alguno de sus causantes era nula, la adquisición
será, sin embargo, válida si el derecho consta
inscrito a favor del transmitente y el adquirente no
conocía ni debía haber conocido (buena fe) que
aquel no era el titular legítimo. Esta regla no se aplica
a las adquisiciones derivadas de un procedimiento de
ejecución" (artículo 1 del capítulo 18 del
Land Code). Inglaterra: "Si se ha practicado un asiento en el
Registro por el que una persona aparee como titular de un derecho
real y el derecho real no debería habérsele
atribuido, será considerado como su verdadero titular como
resultado de la inscripción (artículo 74 de la Land
Registration Act).

Alemania: "Si se inscribe un derecho en el Registro a
favor de una persona, se presume que ostenta la titularidad de
ese derecho (artículo 891 CC). "Los contenidos del
Registro se consideran correctos a favor de la persona que,
mediante un negocio jurídico, adquiere un derecho a una
finca o un derecho sobre dicha finca a menos que se extienda un
asiento de contradicción contra la corrección o el
adquirente conozca la incorrección (buena fe). Si el
titular del derecho tiene registrada su facultad de
disposición del derecho inscrito en beneficio de cierta
persona, dicha restricción no es eficaz frente al
adquirente a menos que se deduzca como obvio del Registro o que
dicho adquirente la conozca (artículo 892 CC9), igual
ocurre en Australia o Canadá. La importancia del
carácter definitivo desde el punto de vista de la
tranquilidad del adquirente. La posible impugnación
sólo resuelve si el adquirente reúne los requisitos
que la legislación exige. Si es así, los Tribunales
han de respetar la asignación que el Registro ha hecho. La
simplicidad que comporta para determinar y averiguar la
situación jurídica de un bien. Su condición
de requisito sine qua non para la creación de la
seguridad jurídica. No todos los sistemas registrales son
plenamente fiables y protectores de la titularidad
inscrita.

Hoy en día la crisis de las hipotecas "sub
prime" o hipotecas basura, ha puesto de relieve que no son
mejores ni mucho menos los sistemas económicos que todo lo
permiten, sino aquellos que realizan un control preventivo de
legalidad de los contratos; sistemas de seguridad jurídica
preventiva.

Se pueden clasificar según los efectos que
reconocen a la inscripción en el Registro: Los de menores
efectos son aquellos sistemas de mero depósito de
títulos. Es el propio de ciertos Estados de EEUU; en ellos
el adquirente tiene que realizar una labor de
investigación de los títulos del transferente,
depositados en el Registro, pero nunca tiene la seguridad plena
de la titularidad del vendedor. Para evitar los riesgos de la
evicción, esto es de la pérdida de la cosa frente
al verdadero propietario, el comprador, concierta un seguro,
llamado seguro de títulos, que le garantiza, una
indemnización, para el caso, de la pérdida de la
titularidad de la cosa. Son sistemas de mero depósito de
títulos.

Se ha demostrado que las compañías de
seguros introducen numerosas cláusulas de
exoneración. Y sobre todo estos sistemas son la
antítesis de los sistemas de seguridad jurídica
preventiva, como se ha demostrado en el mercado hipotecario de
EEUU, donde la posibilidad de titulizar cualquier crédito
hipotecario, sin control preventivo alguno, ha llevado a una de
las crisis financieras más importantes de la historia, el
segundo se refiere a los sistemas de trascripción de
títulos o de mera oponibilidad frente a terceros. Es el
caso del sistema francés que se caracteriza porque la
inscripción en el Registro produce el efecto de perjudicar
a terceros de manera que lo no inscrito no perjudica al
comprador. El comprador, puede estar seguro que las cargas o
gravámenes derivados de títulos no inscritos, no le
perjudican. Ya existe un cierto control preventivo, de manera que
el inversor (acreedor hipotecario, comprador) puede centrar su
información en lo que el Registro publica, sin temor a
cargas o transmisiones no publicadas que le puedan
perjudicar.

Existen también filtros previos de control, como
la exigencia de documentación pública o el
principio de tracto sucesivo y el tercero de los sistemas de
inscripción o fe pública registral, como el
alemán, el suizo o el español y muchos
latinoamericanos de influencia española, en los que el
Registro de la propiedad no solo garantiza la inoponibilidad de
lo no inscrito, sino que asegura la titularidad del transferente.
El Registro de la Propiedad proclama una única titularidad
sobre la cosa, y nunca el adquirente de buena fe va a ser
perjudicado por la posible evicción o pérdida de
titularidad por el transferente. Son sistemas de fuerte control
preventivo, de exigencia de forma pública y de
calificación por parte del Registrador de la
adecuación de los títulos inscribibles a la
legalidad. Sólo los países que siguen este sistema
de fe pública logran la mayor protección (y por
ende el mayor valor) de la titularidad inscrita.

9.- Organización del Registro en
Cuba.

En el caso de Cuba, el sistema registral, como fiel
heredero de su predecesor, se organiza a partir del sistema de
folio real, sustentado no en el titular del bien inmueble sino en
éste último. Dicho sistema registral se caracteriza
además, grosso modo, por el hecho de que las
transformaciones reales sobre la titularidad del inmueble se
producen independientemente de la inscripción registral,
por lo que la misma sólo tiene efectos puramente
declarativos; sin embargo, se presume que las declaraciones
realizadas por este registro son exactas, presunción iuris
tantum; de ahí que la única posibilidad de que la
realidad jurídica extrarregistral no coincida con la
realidad jurídica registral sólo puede ser
descartada a partir de la exactitud registral que presupone el
principio del tracto sucesivo.

9.1. Análisis legislativo del procedimiento
registral.