Impacto socio-económico del turismo inmobiliario en Santa Marta como destino turístico emergente

Resumen

El turismo inmobiliario en Santa Marta está
representado por el auge de nuevas construcciones como los
conjuntos residenciales, condominios de apartamentos y otros
tipos de edificación con fines turísticos, estas
poseen un precio alto, que en el mayor de los casos sobrepasa el
poder adquisitivo de un samario promedio. Con esto se ve que
Santa Marta está siendo el punto central de muchos
inversionistas del país y el extranjero que ven en la
ciudad un futuro promisorio en el sector turístico gracias
a su excelente ubicación geográfica y las bondades
naturales y exóticas que posee, todo este desarrollo se ve
con buenos ojos si es llevado a cabo de la mejor manera por los
inversionistas en coordinación con las alcaldías
locales pero también es posible que se genere un panorama
distinto y poco beneficioso para el bienestar de la
población samaria, estas dudas surgen gracias a las malas
administraciones distritales y la falta de estudios que
beneficien a la ciudad tanto de manera directa como indirecta en
temas como el impacto social, económico y ambiental de las
nuevas construcciones.

Palabras claves: Turismo inmobiliario, poder
adquisitivo, costo de vida, bonanza económica.

Abstract:

The real estate tourism in Santa Marta is represented by
the boom of new constructions as the residential assemblies,
condominiums of apartments and other types of building with
tourist end, these they have a high price, that in the major of
the cases surpasses the purchasing power of a samario average.
With this it is seen that Santa Marta is being the central point
of many investors of the country and the foreigner that see in
the city a promising future in the tourist sector thanks to its
excellent geographical location and the exotic and natural
kindnesses that possesses, all this development is seen with good
eyes if is carried out in the better way by the investors in
coordination with the city halls Local but also it is possible
that a beneficial little and different panorama for the welfare
of the population, these doubts arise thanks to the bad local
administrations and the lack of studies that benefit the so much
city in a direct way as indirect in themes like the
environmental, economic, and social impact of the new
constructions.

Keywords: Real estate tourism, purchasing power,
cost of living, economic prosperity.

Introducción

En los últimos años el turismo se ha
convertido en uno de los sectores que aporta más al PIB
colombiano a pesar de que no alcanza un alto desarrollo dentro de
la economía si se compara a Colombia con otros
países del mundo, por ejemplo de acuerdo con un estudio
realizado por la Organización Mundial del Turismo para el
año 2005 el turismo representaba el 1,6% del PIB a
diferencia de España donde se registraba con una
participación del 10,9%. Aun así los programas que
ha establecido el Gobierno Nacional para fortalecer este sector
como el de "COLOMBIA ES PASIÓN", que es impulsado por
PROEXPORT, han traído consigo un constante aumento en el
arribo de turistas lo cual se ha traducido en un mayor
crecimiento del sector hotelero y por consiguiente en mas fuentes
de empleo y mayor inversión extranjera para el
país. Por otra parte en Colombia últimamente
está cobrando importancia el TURISMO INMOBILIARIO debido a
que grandes inversionistas o empresarios han explotado varios
sitios turísticos, especialmente del Caribe, como
consecuencia del potencial ecológico y cultural que poseen
para luego ponerlos a disposición del turista con el fin
de que pase sus vacaciones en ellos. En el país esta
actividad tiene sus beneficios y perjuicios dependiendo de
cómo actúen las administraciones locales, ya que si
una administración es indiferente hacia la comunidad y
deja que los grandes empresarios ejecuten sus proyectos para
beneficio de ellos mismos, se corre el riesgo de que privaticen
riquezas naturales que estén cerca de sus proyectos, por
ejemplo las playas. En cambio si la administración
está dispuesta a prohibirles la privatización a los
empresarios y suscribir acuerdos con ellos para que les den
empleo a la comunidad y ejecuten otros proyectos de
interés social (viviendas de interés social,
colegios para los barrios más necesitados, parques, etc.),
se puede decir que el turismo inmobiliario está generando
desarrollo para la ciudad.

Planteamiento del
problema

Santa Marta es una ciudad que ha sido bendecida con unas
bondades naturales gracias a su posición geográfica
y que sumado a esa riqueza histórica y cultural obtenida
desde etapas coloniales, ha generado un naciente interés
de muchos inversionistas nacionales e internacionales de
financiar ejecutar muchos proyectos inmobiliarios ambiciosos en
la ciudad; además cabe resaltar que Santa Marta se
está convirtiendo en una ciudad emergente, en cuanto a su
crecimiento en diferentes sectores económicos. Todo esto
aunado se convierte en la principal causa, para que en la ciudad
se presente un incremento en el número de construcciones
por sector; de los cuales cabe resaltar que estas se presentan en
mayor proporción en sectores con un alto índice de
potencial turístico; este fenómeno antes descrito
se ha comenzado a vislumbrar con mayor auge a partir del
año 2009.

En gran proporción los proyectos inmobiliarios
llevados a cabo en estos sectores específicos son dados a
fomentar el turismo inmobiliario, debido a que el valor por metro
cuadrado construido superan los $ 7.000.000 de pesos colombianos,
lo cual demuestran que en comparación con el poder
adquisitivo de un nativo promedio de la ciudad; no es posible que
esta pueda hacerse acreedora de un bien raíz de tal
envergadura, y más sabiendo que, de acuerdo con el
Departamento Administrativo Nacional de Estadística
[DANE] (2010) en la ciudad de Santa Marta predomina en
un gran porcentaje de la población el desempleo y el
empleo informal; adicionalmente se puede decir; que la comunidad
posee una estratificación social tipo 3 para abajo tal
como lo establece el Sistema de Identificación y
Clasificación de Potenciales Beneficiarios [SISBEN]
(2008),

En forma general estas construcciones se han convertido
en un punto atractivo para la ciudad en atraer turistas de otras
partes del mundo que vean a la ciudad como un lugar alternativo a
sus sitios de origen, donde puedan vivir y gozar tiempos de
esparcimiento y descanso. Por otro lado con todas estas
construcciones se observa el mejoramiento en la apariencia de
algunos sectores al ser más atractivos a los ojos; pero
aparte de las apariencias este motor de desarrollo cabe resaltar
que esto debe ir acompañado con toda una serie de factores
que beneficien el desarrollo económico, social y cultural
de la ciudad y sobretodo de la población receptora. Por
tal razón se platea un interrogante inicial:

¿Qué influencia socio-económica
genera el aumento progresivo del turismo inmobiliario en el
desarrollo de la población samaria?

Teniendo en cuenta esto, cabe resaltar que desde un
punto de vista del ideal del turismo, busca ser un importante
instrumento de generación de riquezas, en términos
de creación de empresas y empleo; acompañado de
muchos efectos que pueden ser muy positivos, como contribuir a
reforzar los valores autóctonos de una localidad. Sin
embargo en la práctica el turismo debe luchar contra
muchas dificultades que podrían generarse en territorios
que no están bien preparados para recibir este tipo
responsabilidades. El turismo y sus construcciones pueden ser un
importante motor del desarrollo local siempre y cuando ocupe un
espacio relevante y estratégico en el diseño de las
políticas locales y así se impulse la
coordinación entre las administraciones públicas y
se fomente la cooperación público-privada en pro de
generar beneficios para todos los actores vinculados en el
proceso, especialmente para la población samaria que es la
mayor afectada. Por tal razón para poder resolver el
interrogante inicial se establecen otros más
específicos:

• 1. ¿Qué efectos tiene el plan de
  ordenamiento territorial (POT) de Santa Marta en la nueva
  dinámica del turismo inmobiliario?

• 2. ¿Qué cambios ha sufrido la
  idiosincrasia (costumbres y hábitos) de la
  población samaria frente al constante intercambio con
  personas de diferentes culturas?

• 3. ¿Cómo influyen las otras
  segmentaciones del turismo en la generación de una
  mayor demanda de construcciones inmobiliarias?

• 4. ¿Cómo influye el turismo
  inmobiliario en la creación de nuevas fuentes de
  empleos formales que contribuyan al desarrollo
  socioeconómico de la población
  samaria?

• 5. ¿Qué consecuencias
  traería para los residentes de barrios con
  estratificación más baja, la cercanía a
  las nuevas construcciones?

Justificación

Esta investigación tiene como fin analizar las
posibles consecuencias, ya bien sean favorables o desfavorables
para la población receptora de Santa Marta, a consecuencia
del incremento acelerado de construcciones con fines
turísticos que son poco asequibles para un habitante
promedio de la ciudad, con base en esto. Se quiere conocer si
este fenómeno presente en la ciudad generara cambios a
nivel socioeconómico de la ciudad, viéndose
alterados los patrones de conducta y consumo de la
población; determinando si la población está
preparada para un cambio de estos sociales, al estar en constante
intercambio con personas de otras culturas.

Adicionalmente; la realización de esta
investigación es pertinente porque todo proyecto social o
de carácter privado, debe ir acompañado de estudios
que midan los efectos generados sobre los diferentes agentes
inmiscuidos de manera directa o indirecta, siendo así que
las conclusiones de la investigación brindaran
información confiable basada en análisis
detallados, que servirán como base de datos y
parámetros a las instituciones públicas con la
intención de generar nuevas estrategias que permitan
afrontar la dinámica del turismo en general partiendo como
ejemplo el auge del turismo inmobiliario, además la
investigación ayudara a que se planteen nuevas
lineamientos para el mejoramiento del plan de ordenamiento
territorial (POT). Dentro de las instituciones públicas
beneficiadas se encontrarían desde las curadurías
urbanas hasta los gobiernos de turno para la toma de decisiones
en cuanto a temas referentes al turismo

Objetivos:

General

Conocer el impacto socioeconómico generado por el
turismo inmobiliario en Santa Marta como destino turístico
emergente.

Específicos

• Describir los sectores más favorables para
  que se presente el turismo inmobiliario de acuerdo con el
  plan de ordenamiento territorial (POT)

• Describir el origen de las inversiones inmobiliarias
  en Santa Marta

• Analizar los cambios socioculturales sufridos por la
  población entorno a la economía
  turística.

• Detectar los distintos niveles de usuarios
  pertenecientes a las diferentes segmentaciones de turismo que
  estarían en capacidad de adquirir la demanda de
  turismo inmobiliario.

Marco de
referencia

Esta investigación se encuentra fundamentada
teóricamente en autores y teorías que explican la
relevancia del turismo en sus distintas manifestaciones sobre la
economía de muchos países; especialmente el efecto
ya bien sea positivo o negativo que este ejerce en las
poblaciones receptoras; y la forma como las instituciones
públicas y privadas emplean sus políticas en
beneficio de un turismo sostenible que permita mejorar la
economía local y calidad de vida de sus residentes
(nativos).

Por ejemplo investigaciones como la de Alejandro
Lopez y Javier Curiel (2010) expresan la necesidad de
que los agentes locales e instituciones de todo el mundo deben
articular el sector turismo con el conjunto de la economía
local y poder medir el impacto de la actividad de manera
cuantitativa y cualitativa, con el objetivo de enfrentarse a una
difícil ecuación, basada en el crecimiento
sostenible a un mediano y largo plazo frente a la
optimización de los recursos con el propósito de
que esta actividad económica tenga efectos directos e
inmediatos en las economías de los pueblos. Además
determinan que el turismo goza como pocos subsectores de la
economía de una versatilidad y flexibilidad para adaptarse
a las condiciones propias de cada territorio y de cada
población. Y que el nacimiento de un destino
turístico es un proceso complejo.

Las dificultades que tiene que afrontar un destino
turístico emergente, hacen que éste, muchas veces,
no llegue a su etapa de madurez y que para la
consolidación de un eficiente proceso turístico en
inversión se debe tener en cuenta como dice Anton
Alvarez Souza una "serie de capitales como el
financiero, social de la zona, humano, infraestructural,
medioambiental, patrimonial y simbólico de la zona pues
esto debe entenderse como un complejo sistema donde todos estos
agentes vallan como integrantes de una sola unidad"
(2008); es por eso que el papel de las
administraciones públicas es vital pues tendrán que
realizar un trabajo con previsión del futuro en miras de
que el turismo no solo sea rentable para un solo actor. La
dinamización del tejido socio económico de un
pueblo es determinada por el incentivo y estimulación de
empresarios locales existentes para que inviertan en la
dotación de pequeñas infraestructuras de servicios
turísticos como la construcción de alojamientos,
pequeños hoteles, restaurantes, entre otros y así
puedan competir por la demanda turística frente a grandes
inversionistas.

Un claro ejemplo de esto es la ley de segunda vivienda
en Colombia, con la cual se busca motivar a los empresarios
locales a que desarrollen grandes proyectos urbanísticos e
inmobiliarios en ciudades como Cartagena, Barranquilla,
Bogotá, Medellín entre otras. Con tal de generar
empleo y estimular la inversión extranjera. De acuerdo con
el Ministerio de Industria y Turismo, en el exterior residen una
gran cantidad de colombianos en su mayoría pensionados,
que sumados a extranjeros de igual condición;
atraídos por los paisajes naturales y culturales de
Colombia estarían interesados en adquirir vivienda u otros
alojamientos para pasar sus ratos libres o administrarlos para
fines turísticos, es por eso que esto se convierte en una
gran oportunidad para los empresarios y el país en materia
de inversión y desarrollo económico.

Diseño
Metodológico

La investigación es de carácter
explicativo porque a partir de la naciente masificación de
las construcciones en Santa Marta se estudiara como se ven
reflejadas estas en el comportamiento de la población
samaria con el objetivo de determinar si las inquietudes surgidas
en este trabajo se afirman o se presenta un panorama diferente
que sea más alentador y favorable para la ciudad. Todo
esto ayudara a entender las posibles causas de un panorama que se
está planteando.

Para la investigación se emplea el método
inductivo-deductivo bajo un enfoque mixto, porque se parte de una
realidad palpable en la ciudad de Santa Marta de la cual se
extraerá toda la información por medio de la
recolección de datos y que al basarse en una
idealización de un panorama se asociaran, compararan y
medirán las variables que ayudaran de manera cuantitativa
a ampliar el conocimiento sobre el tema y de forma cualitativa a
profundizar el conocimiento de la realidad como se está
percibiendo.

Lo anterior servirá de orientación para
conocer el impacto socioeconómico generado por el turismo
inmobiliario en Santa Marta como destino turístico
emergente durante el periodo 2009-2011

Variables de análisis

Variables independientes:

• Costo de vida

• Poder adquisitivo

Variables dependientes:

• Contaminación ambiental

• Inestabilidad económica

Variables intervinientes:

• Planes y políticas
  gubernamentales.

• Desastre natural

Hipótesis

El turismo inmobiliario mejora las condiciones
económicas de la población samaria.

Población y muestra

Según el censo del DANE de 2005 la
población total de la ciudad de Santa Marta era de 414.387
habitantes, aunque el plan distrital de desarrollo 2004-2007 para
el año 2003 tenía la cifra estimativa de 423.000
habitantes para la ciudad de Santa Marta, esto trae consigo un
universo bastante amplio que según proyecciones
estadísticas del DANE puede superar hoy los 460.000
habitantes, utilizando una proyección de crecimiento del
2% anual, además de una población flotante que
oscila entre 30.000 y 200.000 habitantes durante las temporadas
de vacaciones.

Forma de selección de la
muestra:

Se utilizara una muestra aleatoria simple, es decir se
extraerán los componentes a suertes, seleccionando en una
primera etapa subsectores de la ciudad de gran potencial
turístico para luego proceder a escoger la muestra final
entre las personas en estas subdivisiones. Se utilizaran como
subsectores los siguientes:

• Rodadero

• Salguero

• Pozos colorados

Muestra:

Esta muestra se compondrá de 3.000 personas que
corresponden al 0,5% de 600.000 habitantes, tomando esta
última cifra como promedio del número de habitantes
de la ciudad de Santa Marta.

Técnicas e instrumentos de recolección
de información

Recolección de la
información

• Información primaria:

La mayoría de los informes sobre la demanda
turística, implican la recopilación de
información de individuos usando un modelo diseñado
formalmente que puede ser o bien una encuesta, o una
entrevista.

Las encuestas se determinan por preguntas de
investigación y son las herramientas de
recopilación de datos para el análisis
cuantitativo, estadístico u hipotético. Siendo
así que para obtener la información de primera mano
se utilizara como instrumento una encuesta previamente
diseñada que contendrá preguntas de tipo ordinal,
nominal, discreta y continua.

• Información secundaria:

La información secundaria es útil para
cualquier investigador a la hora de recopilar y comparar datos de
distintas fuentes y métodos, y para explorar e investigar
las tendencias actuales. En este sentido, en el marco de esta
investigación se utilizaran: Publicaciones
académicas, libros académicos, internet, series
estadísticas (bases de datos).

Presentación,
interpretación y análisis de
resultados

Por medio de esta investigación se
conocerá que tanta influencia generará el turismo
inmobiliario a nivel socio-económico en la
población, viéndose alterados sus patrones de
conducta y consumo. Si la población está preparada
para un cambio social de estos, al estar en constante intercambio
con personas de otras culturas, deberá amoldarse a los
hábitos y costumbres de dichas personas y entre todos ser
el motor que estimule el turismo ecológico, de sol y
playa, histórico y patrimonial y fortalezca la imagen de
Santa Marta como destino turístico emergente.

Esta investigación aún no se encuentra
realizada; puesto que, se encuentra en etapa de estudio, con el
fin de mejorarla; pero se han implementado pruebas pilotos en
referencia a algunas variables, en los subsectores antes
mencionados y más exactamente en residencias
aledañas a las construcciones destinadas al turismo
inmobiliario. Se hicieron un total de 40 encuestas.

Los resultados obtenidos en esta prueba piloto fueron
los siguientes:

• Variable: Edad

Encontramos que en la muestra de 40 encuestas, las
personas que fueron encuestadas poseen un rango de edad entre los
26 y 65 años de edad, dando un promedio en las edades de
estos encuestados de 41 años aproximadamente,
además cabe resaltar que la edad que más se repite
entre las personas encuestadas es 40 años.

• Variable sexo

Sean:

Mujer= 1

Hombre= 0

Los datos resultantes de las 40 encuestas realizadas se
encontró que 18 de las 40 personas eran mujeres,
correspondiente al 45% del total de personas encuestadas; de
igual manera cabe resaltar que el 55% restante corresponde a
personas del sexo masculino (hombres).

• Variable estado civil:

• Comparación variables sexo y estado
  civil:

Las 40 personas que dicen ser propietarias de la
viviendas, corresponde al 100% de las personas encuestadas, de
los cuales el 55% corresponde al sexo masculino, dentro del cual
se puede apreciar que el 25% de estas se encuentran casadas,
manteniendo un tipo de hogar formal; seguido de un 17.5% de
hombres que se encuentran en unión libre. De igual manera
el 45% restante corresponde a las mujeres viéndose este
repartido en gran medida en aquellas que se encuentran casadas y
separadas cada una con un 12.5% del total de mujeres.

• Variable estrato:

Se puede apreciar que las personas encuestadas en su
gran medida se encuentran concentradas en el estrato tres el cual
corresponde al 67.5% de las personas encuestadas; seguido por
aquellas que sus viviendas poseen una estratificación tipo
2 correspondiente al 17.5% y por ultimo aquellas personas cuya
vivienda se encuentra estratificada con un 15% del total
encuetado.

• Variable nivel educativo:

Las personas encuestadas en gran porcentaje han
alcanzado estudios del nivel superior siendo este un 40% de las
personas, seguido de aquellas que han tenido un nivel de
preparación técnica y tecnóloga; cabe
resaltar que de las 40 personas encuestadas no hubo personas que
solamente hubieran adquirido conocimientos en la primaria sino
que el nivel más bajo fue el de secundaria con un 15% del
total.

• Variable tipo de vivienda

Del 100% de personas encuestadas se puede apreciar que
este se encuentra repartido en un 67% correspondiente a aquellas
personas que habitan en una casa y el 33% restante corresponde a
aquellas que tienen como vivienda un apartamento.

En esta tabla se especifica y clasifica por sexo el tipo
de vivienda y la condición en que se encuentra esta; de
esta manera se aprecia que 14 de las 22 personas del sexo
masculino poseen una vivienda tipo casa, correspondiente al 35%;
además de estas 22 personas el 30% se encuentran en
pagando su vivienda y 22.5% poseen su casa totalmente
pagada.

El sexo femenino corresponde al 45% de los cuales 32.5%
viven en casa y el 12.5% en apartamento; adicionalmente el 27.5%
se encuentran pagando su vivienda y un 10% ya son propietarios de
estas.

• Variable valor del predio:

El 42.5% de las personas dicen que el valor de su predio
se encuentra en el rango de los 31 y 50 millones de pesos ; un
35% dice que su predio se encuentra valorizado entre los 51 y 80
millones de pesos; a su un 17.5% dice que su predio cuesta entre
los 16 y 30 millones de pesos.

• Variable ingreso de la vivienda:

El ingreso promedio de las personas encuestadas es de
$1.672.500, lo cual se ve reflejado que gracias a que en su
mayoría poseen un nivel de estudios superiores que le
proporcionan la capacidad de solventar los gastos. A su vez se
puede apreciar que el rango de los ingreso de estas personas se
encuentra en un rango de $1.600.000 el cual oscila entre los
ingresos de $900.000 y $2.500.000 por vivienda.

• Variable gasto en servicios:

Los datos resultantes de la encuesta muestran que en
promedio las viviendas gastan en servicios domiciliarios
$242.125, de la cual existe una desviación estándar
del orden de los $70882, siendo esta el promedio en que los datos
del gasto de las personas fluctúan por encima o por debajo
con respecto a la media arrojada por estos.

• Comparación variables ingreso
  por vivienda y gasto en servicios:

En esta grafica se puede apreciar la relación
existente entre el gasto en servicios domiciliarios y el ingreso
por cada vivienda. Los gastos se ven que son proporcionales con
el poder adquisitivo de estas; pero que a su vez se encuentran
muy dispersos.

Coeficiente de correlación y
covarianza:

Covarianza: 14445937500

Coeficiente de correlación:
0,530507117

La relación presentada entre estas dos variables
es directa y moderada; que podría considerar que cuando
aumentan o más bien cambian los ingresos, el gasto de las
personas va cambiando.

• Variable valor predio en 2 años:

Tabla de frecuencias

En esta grafica se puede interpretar que las personas
encuestadas piensan que el valor de su predio en unos años
con relación a las nuevas construcciones puede estar
aumentando significativamente; siendo así que el 30% de
las personas creen que el valor del predio podría estar
entre los $47723874 y $ 57585810; de igual manera 10 personas de
las encuestadas correspondiente al 25% piensan que el valor de su
predio estará oscilando entre los $57585811 y $
67447747.

• Variable consecuencia o
  beneficio:

Las personas piensan en un 45% correspondiente a 18 de
los encuestados que la mayor consecuencia que podría traer
las nuevas construcciones seria el empleo informal; además
de esto se aprecia que un 20% piensa que el crecimiento
urbanístico de la ciudad estaría representada en la
principal consecuencia; el 35% restante de las personas piensan
que es el empleo formal y la valorización de los predios
la mayor consecuencia, cada uno de estos con un 17.5% cada
uno.

• Variable uso del suelo:

Esta variable nos muestra lo que piensan las personas
con respecto al uso del suelo; el 57.5% de las 40 personas
encuestadas piensa que las nuevas construcciones realizadas en la
ciudad no obedecen a una buena distribución y uso racional
y equitativo del suelo; mientras que un 25% no tiene
conocimientos referentes con el uso de los suelos por parte de
las nuevas construcciones.