Evaluación de decisiones estratégicas: Empresa dedicada a la administración de condominios
Alcances sobre el trabajo Con la presente intención de
negocio se intenta demostrar que con buenas ideas, aplicando la
teoría, la innovación, la experiencia y
también el querer “ganar por suerte”, se puede
lograr un negocio rentable, atractivo, competitivo, viable y
perdurable en el tiempo. La intención del negocio es
contar con una empresa administradora de condominios y servicios
profesionales,
? ? ? ? ? ? ? Análisis de las fuentes de
información Banco Central Ministerio de Economía
del Estado de Chile www.portalinmobiliario.com www.tinsa.cl
Diario Financiero Diario Estrategia Análisis del mercado
Es importante tener presente que estas fuentes de
información pueden variar y que su validez es de acuerdo
al comportamiento del mercado y del negocio. Decisión
Estratégica Empresa dedicada a la administración de
condominios, debido al aumento constante del mercado inmobiliario
en el país, según las fuentes de información
analizadas. Lo anterior se presenta como una alternativa factible
y óptima.
El Mercado El mercado inmobiliario en Chile ha crecido de manera
considerable en los últimos 17 años,
destacándose que nuestro país es uno de los
líderes en Latinoamérica en cuanto al incremento de
las construcciones de casas, edificios, además del aumento
de los estándares de calidad de vida que hacen propicio el
ofrecer mejores lugares donde vivir. Lo anterior abre la
posibilidad a que la oferta pueda enfocar sus objetivos a
distintas áreas del mercado por complejo que éste
sea, logrando encontrar en la administración de
condominios y edificios un mercado atractivo y rentable, en el
cual se pueden obtener utilidades si se aplica una
administración eficiente y efectiva, además de
considerar alternativas de mejora en la oferta a medida que pase
el tiempo para así ser flexibles en el mercado para poder
sustentar el negocio.
El Mercado Número de edificios por comuna en Santiago de
Chile. Fuente de información Ministerio de Economía
de Chile, año 2012.
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? Consideraciones a favor Aumento
considerable de la demanda inmobiliaria en Chile. Acceso
fácil a créditos hipotecarios, donde existe mucha
oferta. Aumento de la capacidad de endeudamiento de la
población a nivel general, lo que aumenta el poder
adquisitivo. Visión de inversión, por parte de un
segmento de la población, no siendo la adquisición
de una vivienda definitiva. Aumento de políticas
gubernamentales como segmentación en los tramos de
subsidios habitacionales, aumentado el interés por
adquirir una vivienda. Falta de credibilidad del mercado en
empresas similares permite acceso al mismo. Servicios standard,
permite la innovación y atracción de clientes.
Estudio de mercado positivo y mejorable. Mercado en constante
crecimiento. Posibilidades reales de expandir el mercado, dada la
alta demanda. El mercado de administración de condominios
es una necesidad para el bien común de los integrantes de
una comunidad. Lo anterior esta relacionado con las
consideraciones estratégicas de (también pueden ser
consideradas como ventajas sustentables): Rentabilidad del
negocio. Competitividad. Sustentabilidad del negocio.
Innovación. Viabilidad del negocio. Negocio atractivo.
Flexibilidad del negocio. Diferenciación.
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? Consideraciones en contra Dinamismo de la
oferta -inercial-, en un escenario externo aun complejo.
Dinámica de precios agregados y a nivel comunal
podría ser interrumpida por shocks de oferta y/o demanda.
El ciclo de construcción y ventas en verde sugieren una
posible aceleración del crédito hipotecario, en un
contexto en que algunos indicadores sugieren estándares
crediticios más laxos. Las empresas inmobiliarias,
consistente con el ciclo de expansión, exhiben un mayor
nivel de endeudamiento. La alta competencia del mercado obliga a
innovar en la diferenciación. Difícil acceso al
mercado contra empresas consolidadas. Se requiere altas
inversiones en marketing e ideas innovadoras. Clientes con altas
exigencias y amplias ofertas para elegir. Se requiere de alta
capacitación al personal en sus funciones. Diferentes
opiniones y variadas necesidades de los clientes. No se puede dar
la razón a toda una comunidad.
– – – – – – – – – – – – – – – – normas. – – Análisis FODA
Fortalezas Empresa conformada por profesionales del rubro y
miembros activos del registro – latinoamericano del registro de
administradores inmobiliarios. Atención las 24 horas del
día ya sea de manera presencial o virtual. Servicio
pensado en satisfacer la totalidad de las necesidades de los
clientes. Oferta en sectores de alta demanda según
estudios. Transparencia y oportunidad en la entrega de
información. Marketing potente para dar a conocer la
empresa en las comunas en que se presentará la oferta.
Innovación en el servicio a ofrecer. Es una alternativa
legalmente factible y posible. Oportunidades Mercado creciente y
atractivo. Intenciones de mejora continua en sus procesos y
flexibilidad ante los cambios del – mercado. Tendencia de las
personas de vivir en comunidades. Deseo de los clientes de contar
con espacios comunes en las comunidades en que – se puedan
realizar diversas actividades con calidad, seguridad y
armonía. Desconfianza en otras empresas del rubro.
Posibilidades de ampliar los servicios para una oferta más
atractiva ante clientes más exigentes y ante las
variaciones del mercado. Debilidades (oportunidades de mejora)
Empresa incipiente en el mercado frente a una competencia
consolidada. Falta de acreditación ISO. Alta competencia
en el mercado. Amenazas Experiencias de los competidores. Cambio
en los gustos y preferencias de los clientes.
Insatisfacción por parte de clientes. Posible
incumplimiento de contratos y
Promedio de VALOR ADM. El precio * EMPRESAS Las comunas
seleccionadas en el cual desarrollaremos nuestra empresa son las
TIPOS DEPARTAMENTOS LAS CONDES PROVIDENCIA SANTIAGO OFICINAS LAS
CONDES CONDOMINIOS.CL 550.000 450.000 400.000 650.000 PLATT
CONDOMINIOS SERVAD 520.000 450.000 400.000 350.000 360.000
300.000 620.000 550.000 Total general 506.667 400.000 353.333
606.667 comunas de las Condes, Providencia y Santiago. En el
cuadro de la izquierda de esta diapositiva presentamos los
precios que PROVIDENCIA SANTIAGO Total general 530.000 500.000
513.333 480.000 460.000 473.333 430.000 400.000 413.333 480.000
453.333 466.667 cobran los principales actores de este mercado.
*$ pesos chilenos
Estrategia de precios Los precios que se ofrecen serán
atractivos y principalmente neutros ya que no es interés
de la empresa que se compita por precios, sino que la estrategia
será la diferenciación de producto, ya que nos
enfocaremos como empresa en ofrecer calidad, transparencia,
seguridad, servicios a toda hora, innovación permanente y
atención al cliente de acuerdo a lo que éste
necesite . Ventaja competitiva La empresa está compuesta y
dirigida por profesionales con experiencia, los cuales
innovarán en el mercado ofreciendo un servicio de calidad
y confiabilidad para hacer la diferencia con la competencia, el
servicio que se ofrece, se estima, será ventajoso frente a
la competencia, entregará lo que el cliente quiere recibir
a un costo accesible y de acuerdo al mercado.
$0 $0 , ingresos Egresos FLUJO DE CAJA enero febrero marzo abril
mayo junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre
2° año 3° año 4° año 5°
año INGRESO DE EFECTIVO Cuentas por cobrar (ventas) TOTAL
INGRESO DE EFECTIVO $1.380.000 $1.380.000 $2.760.000 $2.760.000
$3.680.000 $3.680.000 $4.600.000 $4.600.000 $5.520.000 $5.520.000
$6.440.000 $6.440.000 $7.360.000 $7.360.000 $8.280.000 $8.280.000
$9.200.000 $9.200.000 $10.120.000 $10.120.000 $11.040.000
$11.040.000 $141.753.600 $151.676.352 $162.293.697 $173.654.255
$141.753.600 $151.676.352 $162.293.697 $173.654.255 EGRESO DE
EFECTIVO Cuentas por pagar (costos fijos) Gastos de adm. y de
ventas 0tros Gastos TOTAL EGRESO DE EFECTIVO $780.000 $3.549.993
$2.760.000 $7.089.993 $780.000 $3.049.993 $0 $3.829.993 $780.000
$3.049.993 $0 $3.829.993 $780.000 $6.049.993 $0 $6.829.993
$780.000 $3.049.993 $0 $3.829.993 $780.000 $3.049.993 $0
$3.829.993 $780.000 $3.049.993 $0 $3.829.993 $780.000 $3.049.993
$0 $3.829.993 $780.000 $3.049.993 $0 $3.829.993 $780.000
$3.049.993 $0 $3.829.993 $780.000 $3.049.993 $0 $3.829.993
$780.000 $3.049.993 $0 $3.829.993 $9.687.600 $37.880.913 $0
$47.568.513 $10.026.666 $39.206.745 $0 $49.233.411 $10.377.599
$40.578.981 $0 $50.956.580 $10.740.815 $41.999.245 $0 $52.740.061
$0 $0 $0 $0 FLUJO NETO ECONÓMICO gasto Cta.Cte. FLUJO NETO
FINANCIERO Impuesto 20% NETO despues de Impuesto -$7.089.993
$5.000 -$7.094.993 $0 -$7.094.993 -$2.449.993 $5.000 -$2.454.993
$0 -$2.454.993 -$1.069.993 $5.000 -$1.074.993 $0 -$1.074.993
-$3.149.993 $5.000 -$3.154.993 $0 -$3.154.993 $770.007 $5.000
$765.007 $153.001 $612.006 $1.690.007 $5.000 $1.685.007 $337.001
$1.348.006 $2.610.007 $5.000 $2.605.007 $521.001 $2.084.006
$3.530.007 $5.000 $3.525.007 $705.001 $2.820.006 $4.450.007
$5.000 $4.445.007 $889.001 $3.556.006 $5.370.007 $5.000
$5.365.007 $1.073.001 $4.292.006 $6.290.007 $5.000 $6.285.007
$1.257.001 $5.028.006 $7.210.007 $5.000 $7.205.007 $1.441.001
$5.764.006 $89.548.287 $62.100 $89.486.187 $17.897.237
$71.588.950 $92.682.477 $64.274 $92.618.203 $18.523.641
$74.094.563 $95.926.364 $66.523 $95.859.841 $19.171.968
$76.687.872 $99.283.786 $68.851 $99.214.935 $19.842.987
$79.371.948 N°condominios por periodo N°condominios
acumulado primer año = 24 0 0 3 3 3 6 2 8 2 10 2 12 2 14 2
16 2 18 2 20 2 22 2 24 Valor Promedio condominio $ 460.000.-
capital de trabajo $ 13.779.972.- Inversión $7.089.993.-
Valor Residual 11.672.345.- ipc 2011 ipc 2012 4,44% 3,5% calculo
capital de trabajo -$7.094.993 -$9.549.986 -$10.624.979
-$13.779.972 -$13.014.965 -$11.329.958 -$8.724.951 -$5.199.944
-$754.937 $4.610.070 $10.895.077 Notas explicativas El primer mes
no se generan ingresos para el proyecto dado que no existe ningun
contrato con condominio. Se estima una meta trimestral de 6
condominios a administrar, lo que equivale a alcanzar 24 unidades
a fines del primer año, alcanzando una participacion del
0,5% mercado en las comunas de las Condes, Providencia y
Santiago. Los ingresos se componen del precio a cobrar por cada
unidad administrada, equivale a $460.000 según el promedio
cobrado por las empresas que tienen mayor participacion del
mercado. Se proyecta un 7% de crecimiento anual para los 4
años siguientes, crecimiento que se proyecta dada las
cifras del mercado inmobiliario en la R.M. Los egresos
corresponden a los gastos en Plan de Medios , Sueldos, Costos
fijos(Gastos administrativos), más otros gastos.
Plan de Medios enero febrero marzo abril mayo junio julio agosto
septiembre octubre noviembre diciembre 2° año 3°
año 4° año 5° año Cuentas Relaciones
públicas (gastos de representacion) $100.000 $100.000
$100.000 $100.000 $100.000 $100.000 $100.000 $100.000 $100.000
$100.000 $100.000 $100.000 $1.242.000 $1.285.470 $1.330.461
$1.377.028 Video Corporativo $500.000 $517.500 $535.613 $554.359
$573.762 Souvenirs impresos y Promocionales Tarjetas de
Presentación Carpetas con Logotipos Bolígrafos y
Gorros con Logotipo Avisos en prensa y revistas Spots en
programas radiales Redes Sociales: Twitter y Facebook Sitio web
Invitaciones online para dar a conocer nuestros servicios
Promoción en el portal inmobiliario Folletos informativos
Catalogos $16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $83.333 $41.666 $41.666
$83.333 $16.666 $83.333 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666
$16.666 $83.333 $41.666 $41.666 $83.333 $16.666 $83.333 $16.666
$16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $83.333 $41.666 $41.666
$83.333 $16.666 $83.333 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666
$16.666 $83.333 $41.666 $41.666 $83.333 $16.666 $83.333 $16.666
$16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $83.333 $41.666 $41.666
$83.333 $16.666 $83.333 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666
$16.666 $83.333 $41.666 $41.666 $83.333 $16.666 $83.333 $16.666
$16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $83.333 $41.666 $41.666
$83.333 $16.666 $83.333 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666
$16.666 $83.333 $41.666 $41.666 $83.333 $16.666 $83.333 $16.666
$16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $83.333 $41.666 $41.666
$83.333 $16.666 $83.333 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666
$16.666 $83.333 $41.666 $41.666 $83.333 $16.666 $83.333 $16.666
$16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $83.333 $41.666 $41.666
$83.333 $16.666 $83.333 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666 $16.666
$16.666 $83.333 $41.666 $41.666 $83.333 $16.666 $83.333 $16.666
$16.666 $206.992 $206.992 $206.992 $206.992 $1.034.996 $517.492
$517.492 $1.034.996 $206.992 $1.034.996 $206.992 $206.992
$214.236 $214.236 $214.236 $214.236 $1.071.221 $535.604 $535.604
$1.071.221 $214.236 $1.071.221 $214.236 $214.236 $221.735
$229.495 $221.735 $229.495 $221.735 $229.495 $221.735 $229.495
$1.108.713 $1.147.518 $554.350 $573.752 $554.350 $573.752
$1.108.713 $1.147.518 $221.735 $229.495 $1.108.713 $1.147.518
$221.735 $229.495 $221.735 $229.495 Ferias $0 $3.000.000
$3.105.000 $3.213.675 $3.326.154 $3.442.569 $1.049.993 $549.993
$549.993 $3.549.993 $549.993 $549.993 $549.993 $549.993 $549.993
$549.993 $549.993 $549.993 $10.453.413 $10.819.283 $11.197.957
$11.589.886 enero febrero marzo abril mayo junio julio agosto
septiembre octubre noviembre diciembre 2° año 3°
año 4° año 5° año Cuentas Sueldos y
Salarios $2.500.000 $2.500.000 $2.500.000 $2.500.000 $2.500.000
$2.500.000 $2.500.000 $2.500.000 $2.500.000 $2.500.000 $2.500.000
$2.500.000 $31.050.000 $32.136.750 $33.261.536 $34.425.690 enero
febrero marzo abril mayo junio julio agosto septiembre octubre
noviembre diciembre 2° año 3° año 4°
año 5° año Cuentas Gastos de
administracion(luz, Agua, Telefono; arriendo ) $780.000 $780.000
$780.000 $780.000 $780.000 $780.000 $780.000 $780.000 $780.000
$780.000 $780.000 $780.000 $9.687.600 $10.026.666 $10.377.599
$10.740.815 Cuentas Reparación infraestructura
Adquisición mobiliario (5) Adquisición Computadores
(3) Adquisición Impresora (1) Legalización
constitución de sociedad enero $ 1.300.000 $ 450.000 $
690.000 $ 120.000 $ 200.000 $ 2.760.000
CÁLCULO DEL VAN añ0 1 añ0 2 añ0 3
añ0 4 añ0 5 inversiones -7.089.993 18.100.084
89.486.187 92.618.203 95.859.841 99.214.935 capital de trabajo
-13.779.972 13.779.972 añ0 1 añ0 2 añ0 3
añ0 4 añ0 5 -20.869.965 388.189.257 18.100.084
16.160.789 89.486.187 71.337.840 92.618.203 65.923.808 95.859.841
112.994.907 60.920.662 64.116.345 0,892857143 0,797193878
0,711780248 0,635518078 0,567426856 van 257.589.479 valor
residual (Fn5/Fn4)-1 0,035 11.672.345 Los valores del flujo
pueden variar o cambiar de acuerdo a la flexibilidad con que se
actúe y de acuerdo a las variables del mercado.
Análisis de los Flujos de Cajas Debido al aumento
constante del mercado y de la demanda permanente, lo que se
deduce de los flujos de cajas presentados, es que el negocio se
presenta atractivo y rentable. Con números positivos a
partir del cuarto mes de su puesta en marcha y con cifras
interesantes de rentabilidad en la proyección del quinto
año planteado, la propuesta de negocio demuestra que este
mercado va en aumento, sobre todo en las comunas
señaladas, debido a la demanda constante, lo que permite,
entre otras medidas, aumentar los valores de arriendos, ya que la
demanda es mayor a la capacidad existente. Por lo analizado, se
recomienda hacer el negocio y enfrentar las variables del mercado
con las decisiones estratégicas de la
diferenciación y la innovación (además de
otras que se puedan analizar en el momento en que ocurran los
supuestos cambios). Las incertidumbres remanentes que se pueden
presentar en el negocio, son los cambios o variaciones del
mercado, que la demanda por ejemplo cambie los gustos y
preferencias y así el negocio se traslade a otra
región, o que lo precios bajen y no sea un negocio
atractivo. Otra incertidumbre podría ser una crisis
económica nacional producto de una crisis mundial. La
incertidumbre siempre existirá, se debe considerar y se
deben tomar las medidas para poder sobrevivir con el negocio.