Dirección Nacional de Registro de Títulos

Órgano de carácter nacional
dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria que depende de la
Suprema Corte de Justicia. Tiene su sede en la ciudad de Santo
Domingo de Guzmán, Distrito Nacional y se encuentra a
cargo de un Director Nacional

Tiene las siguientes funciones:a)
Coordinar, dirigir y regular el funcionamiento de los Registros
de Títulos.b) Velar por el cumplimiento de la Ley de
Registro Inmobiliario y sus Reglamentos, así como de otras
leyes en el ámbito de su competencia.

c) Velar por el mantenimiento adecuado del
registro de firmas y sellos de los funcionarios de los Registros
de Títulos habilitados para emitir documentos oficiales.d)
Proporcionar, cuando sea necesario, asistencia técnica en
materia registral a los Registros de Títulos.e)
Estandarizar los formularios, sellos y demás documentos de
los Registros de Títulos.f) Proponer a la Suprema Corte de
Justicia aquellas modificaciones que estime convenientes para
mejorar y mantener permanentemente actualizados la
reglamentación y/o legislación aplicables al
registro de derechos inmobiliarios.g) Unificar los procedimientos
y las técnicas registrales en los Registros de
Títulos, relacionado con la aplicación de la Ley de
Registro Inmobiliario y sus Reglamentos en cuestiones de su
competencia.h) Velar por la oportuna recolección y
publicación de los datos estadísticos de los
Registros de Títulos.i) Establecer indicadores de
gestión que permitan controlar y calificar el servicio que
prestan los Registros de Títulos.j) Establecer las
condiciones de seguridad para el acceso a la documentación
física en aquellos Registros de Títulos en que la
información registral no se encuentre digitalizada.k)
Promover la capacitación y desarrollo del personal de la
Dirección Nacional de Registro de Títulos y de los
Registros de Títulos, a los efectos de optimizar el
funcionamiento del organismo.l) Proponer a la Suprema Corte de
Justicia la celebración de convenios institucionales con
entes oficiales o privados nacionales e internacionales, con
arreglo a las disposiciones vigentes.

Antecedentes
Históricos

LOS EGIPCIOS pueblo de origen
africano ubicados a orillas del Rio Nilo ( año 5000 A.C.)
. en el cual el régimen de la tenencia de tierras
descansaba en la propiedad nominal del faraón o
monarca.

Éstos desarrollaron maneras muy
sacramentales de transferir la propiedad, desarrollándose
ampliamente en la archivística, ya que conservaban las
declaraciones hechas durante un periodo de 14 años con la
finalidad de ayudar a establecer las cargas
impositivas.

Los Archivos eran custodiados por
Funcionarios Públicos cuyas funciones se asemejan a los
Registradores de Títulos de hoy día, incluso, de
una forma u otra llego a asemejarse su organización, ya
que los documentos que llegaban eran archivados
cronológicamente, constituyéndose tomos completos
por la naturaleza del contrato, nombres de las partes,
etc.

Una gran debilidad que tenía este
sistema, era que la inscripción de los actos era
potestativa, hasta que luego, mediante Edicto, se obligó a
todos los propietarios de terrenos a realizar el registro
correspondiente por ante los Archivos de
Alejandría.

En el año 1844 nace como Estado
independiente la República Dominicana, el Sistema
Registral imperante hasta el 1890, fue el Sistema Informal, ya
que las operaciones sobre bienes inmuebles no estaban sujetas a
ninguna formalidad de registro para la transferencia de los
derechos, sino que eran realizadas en muchos casos por medio de
contratos verbales, fundamentados en la buena fe de los
contratantes.

Fueron frecuentes las contestaciones
judiciales, ya que, un simple detentador que pudiese aparentar
ser propietario podía transferir a un tercero, que no
tenía como comprobar que su vendedor no era el
legítimo propietario.

El 21 de junio de 1890 se promulga en el
país la Ley Sobre Registro y Conservaduría de
Hipotecas, Ley No. 2914, con la cual entra en funcionamiento el
Sistema Ministerial, de origen francés. Esta norma estaba
inspirada en la Ley dictada en Francia en fecha 23 de Marzo de
1855, con la única diferencia que en aquel país
europeo la transcripción era obligatoria y en la
República Dominicana era facultativa.

La función del Conservador era
transcribir actos y percibir los tributos establecidos por la
ley.

Era un sistema de Registro de Actos
únicamente declarativo de derechos, pues no depuraba los
derechos que eran transcritos.

Por la naturaleza del registro de actos era
complicado obtener informaciones sobre la existencia de cualquier
afectación o transferencia sobre los objetos de registro.
La Transcripción no se efectuaba en todos los casos, por
lo cual, no siempre era posible determinar quiénes eran
los titulares y poder realizar el tracto sucesivo.

Bajo este sistema, antes de adquirir, era
necesario determinar si existían actos previos de la misma
naturaleza o afectaciones que pesaren sobre el inmueble, pero era
imposible establecer con certeza la duplicidad de los derechos
por las razones antes expuestas. Por lo general los adquirientes
se percataban de la existencia de afectaciones después de
haber adquirido, ante la reclamación de quien se
veía perjudicado por la operación.

Sistemas de registro
derecho de propiedad

Están sintetizados en cuatro
sistemas que reúnen todas las formas que los diversos
Estados han adoptado para registrar y controlar los derechos
inmobiliarios, ellos son: el sistema informal, el judicial, el
ministerial y el torrens.

El Sistema Informal:

• este conjunto de principio y normas que
  rigió la propiedad inmobiliaria y los actos
  traslativos de derecho que la afectan es propio de
  Inglaterra, por lo que se fundamenta en el derecho
  consuetudinario inglés, y como tal adopta los
  principios y normas de ese sistema jurídico. No tiene
  reglas escritas y su principal característica es que
  no tiene ninguna formalidad de registro. Ese sistema se
  caracteriza también por no instituir la publicidad, ni
  la legalidad que surge de la depuración de los
  derechos, ni la especialidad, ni la autenticidad como
  principios, así como no se lleva ningún libro
  registro de la propiedad inmobiliaria, tampoco se registran
  las transferencias de derechos que se realizan. Para realizar
  la transferencia de los derechos inmobiliarios, les basta con
  la entrega al causahabiente de los documentos de las tierras
  que estén en poder del causante.

El Sistema Judicial:

• Es el que mantiene el registro y
  control de los derechos inmobiliario en Alemania.
  También lo tienen algunos países de Europa. Se
  llama judicial debido a que las funciones de registrador la
  ejerce un Juez, dicho magistrado se denomina Juez
  conservador. Este sistema es el que tiene más
  coincidencias con el sistema torrens que tenemos en la
  República Dominicana. Se debe a que ambos tienen un
  origen inglés , Se caracteriza por el registro y
  control oficial que se ejerce sobre los derechos que recaen
  sobre las tierras y sus accesorios, además en este
  sistema los derechos inmobiliarios que se registran no surgen
  de una depuración previa. De donde surgen otras
  características como son: la publicidad, legalidad y
  especialidad.

Sistema Ministerial:

• Este es el sistema de
  transcripción de actos relativos a los derechos
  inmobiliarios que está vigente en Francia. El sistema
  ministerial es oficial, el Estado organiza el sistema por
  medio del ministerio de un funcionario público,
  denominado Conservador de Hipotecas, dicho funcionario es
  nombrado por el Poder Ejecutivo. Otra característica
  de este Sistema es que aunque cumple con el principio de la
  publicidad, porque transcribe documentos, anota derechos y
  sus transferencias, no ofrece ninguna garantía legal
  respecto del derecho que anota, en virtud de que no depura
  los derechos que lleva en el libro de transcripciones.
  Además, las transcripciones se hacen en razón
  de las personas, no de los inmuebles. Contrario al Sistema
  Torrens, que toma en cuenta el inmueble, no las personas. En
  nuestro País aún está vigente el Sistema
  Ministerial como una reminiscencia del pasado. Actualmente
  contenida en la Ley 637 de fecha 12 de diciembre del 1941. La
  transcripción de los actos relativos a los inmuebles
  no registrados es obligatoria para que puedan surtir efecto
  frente a los terceros y para hacerlo valer en
  justicia.

Sistema Torrens:

• Este sistema establece el
  régimen legal de la tenencia de las tierras más
  científico, organizado, seguro y coherente de todos
  los sistemas que existen en el mundo. Su
  característica esencial está en que cumple a
  cabalidad con los principios de publicidad, legalidad,
  autenticidad y especialidad.

El derecho no
titulado

El derecho no titulado se caracteriza en
principio, por la posesión o sea la aprehensión
material de la cosa; y como en el estado primitivo de la sociedad
no existía el derecho de propiedad, posesión y
propiedad se confundían. Eran una sola cosa. Se
identificaban. Actualmente es un hecho inicial que sirve de
fundamento para adquirir por prescripción, siempre que se
reúnan los demás caracteres exigidos por la ley,
para que el derecho no titulado pueda llegar a ser un derecho
saneado, depurado y titulado es necesario agotar todos los
requisitos de la Ley de Registro de Tierras.

La primera forma del derecho de propiedad
titulado aparece lógicamente en la concesión del
propietario originario; en la concesión del soberano, rey
o Estado. La concesión escrita, el derecho titulado se va
disolviendo en el tiempo a consecuencia de las sucesivas
transmisiones y a consecuencias de fenómenos
históricos y sociales que son los mismos que han creado el
estado de incertidumbre de nuestro derecho. La mayor parte de la
documentación del derecho de propiedad inmobiliar
corresponde, sin duda alguna a la documentación privada, o
sea aquella que transmite derecho entre particulares, sin poderse
determinar el título que los acredita su fuente de origen
en una concesión de propietario originario.

La prueba
absoluta del derecho de propiedad

La prueba absoluta es el camino para llegar
a una finalidad: el fallo absoluto. La necesidad del fallo
absoluto queda manifestado por el carácter de absoluto que
le da el Sistema Torrens, que le da la Ley, al certificado de
título: y este carácter absoluto del certificado de
título responde a la naturaleza misma del derecho de
propiedad, que es absoluto.

La prueba absoluta del derecho de propiedad
se resume principalmente en el litigio de saneamiento, en el que
se obliga a todo el mundo no solamente a las partes envuelta, la
lucha deja de ser relativa entre dos parte y se convierte en
general, absoluta, todos los interesados o reclamantes
tendrán que comparecer ante el Juez y mostrar sus
pruebas.

La prueba deja de ser privada. No solo las
dos partes, o todas las partes tendrán derecho a proponer
prueba y oponerse a la de sus adversarios, sino que el Juez
represente del interés de "todo el mundo", tendrá
el mismo derecho, con las limitaciones indicada por la
ley.

El juez no estará obligado a fallar
únicamente a favor de las partes que reclamen el derecho.
El tendrá presente que "todo el mundo" es un contradictor
y un litigante. Deberá estar pendiente de ese
interés y podrá fallar a favor de uno, de entre
"todo el mundo", cuando se manifiesta ese interés, y
cuando no, a favor de "todo el mundo" en conjunto, representado
por la Republica dominicana. Este derecho oponible a "todo el
mundo", queda saneado por una decisión judicial, oponible
a todo el mundo. Y es así, porque el todo el mundo ha sido
parte en la litis, incluido en la grase "a todos a quienes pueda
interesar".

La prueba Erga
Omnes

La Prueba erga omne, o sea contra todo el
mundo, porque todo el mundo está contenido en la frase "a
quienes pueda interesar", el litigio es "in ren" contra la cosa y
no contra la persona.

El Certificado de Título, el cual le
da o le reconoce en todo momento su derecho frente a todo el
mundo, de manera que tiene un carácter erga omne, es
imprescriptible, irrevocable e inatacable. Hace prueba legal ante
todos los Tribunales de la República.

Autor:

Lic. José Antonio Trinidad
Sena

Lic. Robinson Pérez
López

Maestria en Derecho Inmobiliario

Dirección Nacional de Registro de
Títulos