Clubes de Campo en Argentina. Nuevas propuestas del Siglo XXI

Introducción

Intentaremos en este trabajo, sentar algunos
lineamientos, sobre los cuales se organizan jurídicamente
los denominados "clubes de campo" en nuestro país y de que
manera, según las diferentes provincias, se trata de
adecuar la legislación vigente (nacional, provincial y
municipal) para dotar de seguridad jurídica a estos
emprendimientos. Para concluir que es necesaria la sanción
de una ley nacional, que ordene estos derechos que crecen
día a día, generando muchas situaciones de
inseguridad.

Derechos reales y
derechos personales

Ya el Derecho Romano distinguía entre "las
acciones reales" de "las acciones personales". Nuestro
codificador diferenció entre ambos derechos y así
lo expresó en la nota al Título IV, del Libro III
del código civil, al tratar "De los derechos reales":
"…derecho real es el que crea entre una persona y una cosa
una relación directa e inmediata, de tal manera que no se
encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el
sujeto activo del derecho, y la cosa que es su
objeto.

Se llama, al contrario, derecho personal, aquel que
solo crea una relación entre la persona a la cual el
derecho pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella, por
razón de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en
esa relación se encuentran tres elementos, a saber: la
persona que es el sujeto activo del derecho (el acreedor), la
persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho
que es su objeto…".

Con esta distinción entre los derechos reales y
personales, surgen diferentes efectos jurídicos,
resultando sin duda alguna el mas importante, el de la
oponibilidad, toda vez que el titular de un derecho personal
solamente lo puede oponer a la parte con la que contrató y
eventualmente a algunos terceros, cuando la ley lo autoriza. Por
el contrario los derechos reales tienen la virtualidad de poder
ser opuestos a toda la sociedad (erga omnes); a lo que se le
suman los derechos de persecución y preferencia que la ley
les otorga, dando por resultado una de las seguridades mas
fuertes que el derecho pueda otorgar a su titular, ya que
éste, no depende de la voluntad de un tercero para su
pleno ejercicio.

Ahora bien, no es sencillo que un derecho adquiera la
categoría de "real" y para que esto ocurra, el derecho
real debe ser creado exclusivamente por la ley.

Existen dos sistemas en el modo de legislar los derechos
reales. El del "numerus clausus", que es aquel que deja librado
solamente a la ley la creación de los derechos reales y el
de "numerus apertus" que permite sin restricciones la
creación de un número indefinido de derechos
reales, permitiendo dar "efecto real" a cualquier
obligación referida a una cosa determinada.

En nuestro país, el código civil
adoptó el sistema de derechos de numero cerrado y
así claramente lo expresa el artículo 2.502:
"Los derechos reales solo pueden ser creados por ley todo
contrato o disposición de última voluntad que
constituyese otras derechos reales o modificase los que por este
Código se reconocen, valdrá solo como
constitución de derechos personales, si como tal pudiese
valer."

Resulta interesante el caso del sistema español,
al que si bien lo conocemos como de "numerus apertus", (al no
existir en el Código civil español así como
tampoco en la Ley hipotecaria, prohibición alguna para la
creación de derechos reales), la doctrina de ese
país debate en la actualidad si se trata de un sistema
abierto o cerrado. Así claramente lo expresan los
destacados juristas españoles Luis DIEZ PICAZO y Antonio
GULLON "…La jurisprudencia de la Dirección General
de Registros y Notariado, cuando se pretende inscribir un derecho
real creado, fluctúa entre las dos líneas, aunque
se muestra más favorable al numerus apertus, cuando las
figuras que se crean, son debidas a necesidades impuestas por el
urbanismo, o por nuevas necesidades económicas, como la
llamada multipropiedad, que es consecuencia de la división
por unidades de tiempo (semana, mes) de la
propiedad…"

Naturaleza
jurídica

Si bien este trabajo se refiere a los clubes de campo,
son numerosas las formas de contratación o de derechos que
se encuentran frente al problema aquí tratado, nos
referimos a los cementerios privados o cerrados; tiempo
compartido; barrios cerrados; barrios y parques industriales;
clubes náuticos etc.; donde es muy difícil resolver
la naturaleza jurídica del derecho. Pues bien: si los
constituimos como derechos personales, contamos con la gran
elasticidad que nos permiten estos derechos en virtud del
principio de la autonomía de la voluntad (art. 1.197 del
Cód. civ.) que rige en plenitud, y que solo se detiene
ante las vallas del orden público, la moral, las buenas
costumbres y la buena fe. Pero como contrapartida los derechos
personales carecen de oponibilidad frente a todos y podemos
exigir una determinada conducta solo frente al obligado lo que no
le otorga la seguridad que buscamos al adquirir algunos de los
derechos aquí tratados, teniendo en cuenta de que
normalmente se trata de inversiones importantes.

Si logramos constituir estos nuevos derechos, como
alguno de los derechos reales vigentes, conseguiríamos con
ello dotarlos de la seguridad y oponibilidad necesaria que buscan
quienes los adquieren y que son características propias de
todos los derechos reales (ius preferendi y us persequendi). Pero
ello no es sencillo porque al regir en nuestro país el
sistema del númerus clausus, tendríamos que
literalmente "encajar" a estos nuevos derechos dentro de un tipo
legal existente, y al tratarse de derechos muy complejos de donde
surgen situaciones y relaciones de todo tipo, esta tarea se torna
poco menos que imposible, aunque en muchos casos así se
han establecido, con las lógicas limitaciones de cada
caso.

En resumen a estas nuevas formas de derechos podemos
darle naturaleza personal (facilidad de instrumentación y
falta de seguridad) o naturaleza real (dificultad de
instrumentación y mucha seguridad).

Club de Campo:
(Country club)

Los clubes de campo nacieron por la necesidad de
esparcimiento que en una época determinada tuvieron
algunas personas con ingresos importantes y que quisieron
disfrutar de complejos recreativos, deportivos, de buena calidad
y con seguridad, sin tener que afrontar de manera individual su
construcción y mantenimiento.

Podemos señalar como el club de campo mas antiguo
de nuestro país al "Tortugas country club", fundado en el
año 1.930, en el Partido de Pilar.

A partir de la década de 1980 y en forma
creciente hasta nuestros días, estos clubes se hicieron
mas numerosos y mas accesibles a las personas con menos recursos
y en la actualidad es tal la cantidad de emprendimientos de estas
características que muchos de ellos se han convertido en
"pequeñas ciudades" que cuentan con todos los servicios
necesarios, incluyendo seguridad privada, comercios, escuelas y
centros de salud.

Estos complejos que en sus orígenes se crearon
para su utilización de forma transitoria (fines de
semanas, feriados y vacaciones), en la actualidad y por
diferentes razones, son utilizados en la gran mayoría de
los casos, como vivienda definitiva.

Si bien no contamos con ninguna legislación
nacional que los defina, podemos decir, guiándonos por la
ley de suelo de la provincia de Buenos Aires, dec-ley N°
8.912 del año 1.977 y su reglamentación mediante
decreto N° 9.404/86, publicado en el Boletín Oficial
el 19/01/87, que el club de campo es un complejo residencial
recreativo, situado en una zona suburbana, compuesto de lotes en
donde se construyen viviendas independientes, de uso generalmente
transitorio, que contiene grandes espacios comunes destinados a
actividades sociales, deportivas y culturales, que se encuentra
perimetrado y con entrada común, formando un todo
inescindible.

La gran virtud de esta ley provincial, es la de ser una
de las primeras que trata y define al club de campo y por mas que
no coincidamos en numerosos aspectos de su tratamiento, es justo
que le otorguemos el mérito que le corresponde.

Si bien la ley de suelos de la Provincia de Buenos
Aires, es muy valiosa a la hora de desarrollar temas de
urbanismo, toda vez que aporta elementos muy útiles a ese
fin, (división del suelo en sectores, zonificaciones
etc.), coincidimos con el Dr. Manuel Adrogué, cuando este
considera a dicha ley como inconstitucional, en la parte que
trata temas de fondo, como lo es la regulación
específica de estos derechos, función que es de
incumbencia del estado nacional.

Es en la provincia de Buenos Aires, sin duda alguna, el
lugar donde más se patentizan los inconvenientes por falta
de regulación de estos clubes, debido a la gran cantidad
de ellos que hay construidos y que se construyen actualmente. No
obstante ello en esa provincia tratan de regularizar su
constitución y funcionamiento utilizando las diferentes
herramientas legales que disponen:

En primer lugar, la mencionada ley de suelos y sus
complementarias, permite y autoriza a Geodesia de la Provincia de
Buenos Aires, a aprobar planos de los lotes internos de un club
de campo, siempre que esta subdivisión, se realice dentro
de un proyecto mayor y que previamente se haya constituido una
asociación o sociedad civil, que sea propietaria de las
partes comunes (calles, piscinas, gimnasios, canchas etc.) y que
otorgue diferentes servidumbres de tránsito y de uso de
esas partes comunes a favor de los titulares de los lotes donde
se construyen las viviendas. Utilizando esta forma de
organización prevista por la ley de suelos referida, los
adquirentes de esos lotes internos de un club de campo,
podrán tener derecho real de dominio sobre los mismos y a
la vez ser titulares del derecho real de servidumbre que le
permitirán utilizar las calles y accesos, así como
el resto de las partes comunes, debiendo soportar los gastos
necesarios para el mantenimiento común.

Esta forma de organización jurídica, si
bien tiene el respaldo legal provincial, tiene varios
inconvenientes, como por ejemplo los que surgen de mezclar
derechos reales y personales, como ser: de que forma se conduce
la asociación; como se resuelven los problemas de
incumplimientos; la insuficiencia que otorga un derecho de
servidumbre, que por su propia regulación otorga
facultades mucho menores sobre la cosa, que las que necesitan los
integrantes de un club de campo, etc.

Otra forma muy utilizada en la provincia de Buenos Aires
es someter todo el club de campo a la ley de Propiedad
Horizontal, situación posible toda vez que el decreto
2.489/63, con las modificaciones del decreto 947/04,
reglamentario de la ley nacional 13.512, permite inscribir bajo
el régimen de Propiedad Horizontal, cuando el edificio (en
este caso el club de campo) aún no esté terminado,
cumpliendo con algunos requisitos. Así el art. 6, expresa:
"podrán ser inscriptos en el Registro de la Propiedad
instrumentos que formalicen los actos referidos en el art. 1 del
presente decreto si las partes exclusivas y comunes de los
edificios en construcción o a construir reúnen
según los casos las siguientes condiciones: a) las
unidades de dominio exclusivo a construir o en
construcción, cualquiera sea el estado de ejecución
de la obra, siempre que las mismas constituyan cuerpos
independientes de edificación. b) las unidades de dominio
exclusivo sin independencia constructiva cuando el edificio en
construcción tenga concluidos los servicios y partes
comunes necesarios e independientes para el buen funcionamiento
del mismo…." El art. 6 bis, agregado por el derecho
947/04, posibilita la aplicación del art. 6 a los clubes
de campo y barrios cerrados, cuando se cumplan algunos requisitos
como tener concluidas las obras de infraestructura y acreditar
legitimación para solicitar la modificación del
estado constructivo del emprendimiento.

En resumen en la provincia de Buenos Aires se puede
someter a la ley de Propiedad Horizontal un club de campo que
aún no esté terminado, situación que en la
gran mayoría de nuestras provincias no se puede, porque se
exige que el edificio (en este caso el club de campo) se
encuentre terminado y con final de obra.

No obstante la posibilidad de sometimiento al
régimen de la Propiedad Horizontal, consideramos que esta
tampoco en la solución definitiva, por más que
seamos titulares de un derecho real, la Propiedad Horizontal
posee algunos inconvenientes en su funcionamiento aplicado a los
clubes de campo, como por ejemplo, que todo el terreno en el que
se asienta sea común y no parte de la unidad funcional.
Así deben modificar el reglamento de copropiedad y
administración cada vez que se construye una nueva casa
(unidad funcional), modificar los porcentajes, inconvenientes
derivados del terreno que es común, dificultad en tomar
decisiones y convocar a asambleas etc.

Situación
en las provincias

En otras provincias en las cuales la legislación
no permite el sometimiento de obras en construcción, como
por ejemplo en Entre Ríos, u otras como por Santa Fe, que
el decreto 2645/92 de normas para la presentación de
planos de mensura para el sometimiento a Propiedad Horizontal y
demás normas provinciales, solamente permite el
sometimiento paulatino o reserva de sobreelevación, la
cuestión es más compleja, ya que casi imposible
someter un club de campo al régimen de la Propiedad
Horizontal. Por esa dificultad conocemos algunos casos en los que
se ha sometido de forma previa a la ley de prehorizontalidad, lo
que ha causado más problemas que soluciones, derivados de
la forma de comercialización prevista por la ley N°
19.724, (mediante boletos de compraventa inscriptos); a lo
costoso que resulta este sistema y a las innumerables
transmisiones y cesiones de los boletos de compraventa. A los
clubes de campo que están en esta situación se les
hace muy difícil, salir del estado de prehorizontalidad
para llegar al derecho de propiedad horizontal. Situación
que se agrava con el transcurso del tiempo, ya que están
sometidos a un sistema que se encuentra registrado y que no les
permite disponer de una forma diferente a lo previsto por la ley
y en muchos casos las personas que poseen la unidad, no son las
que figuran inscriptos en el Registro de la Propiedad como
adquirentes, en virtud de las diferentes cesiones no inscriptas
que han realizado.

Otra opción que han seguido los clubes de campo,
es la forma personal, específicamente se ha recurrido a la
figura societaria para su instrumentación. De todo el club
de campo, es titular de dominio una sociedad (normalmente
anónima), creada para ese fin, y los socios de la misma,
son los que tendrán derecho a construir sus viviendas y
usar el complejo. De esta forma, se logra: administrar el club de
campo de forma sencilla; reglamentar la forma de
construcción de las partes privadas que usa cada socio;
modo de uso de las partes comunes; derecho de admisión de
nuevos socios; derecho de preferencia en el caso de que
algún socio decida transferir su parte; aplicación
de sanciones (multas) a los socios etc., lo que hace que en la
práctica este sistema funcione bien.

No obstante lo manifestado en el apartado anterior, la
forma societaria tiene el grave inconveniente, de que los socios
(integrantes del club de campo), solamente poseen un derecho
personal y están sujetos a las vicisitudes de la sociedad,
y no tienen ningún derecho real sobre las construcciones
que han hecho dentro del club de campo, pudiendo llegar a
perderlas si la sociedad por cualquier causa quiebra.

También tenemos conocimiento de que en varios
casos, se ha utilizado el derecho real de condominio para
instrumentar la propiedad de los clubes de campo. Esta
solución es aplicada en lugares donde los integrantes se
conocen y los clubes de campo son muy pequeños. No
obstante ello, estamos convencidos de que es la opción mas
riesgosa, por la posibilidad inmodificable que tienen los
condóminos de solicitar en cualquier momento la
partición del derecho de condominio, lo que
arrastraría a todos, a una división muchas veces no
querida. Y por más que se haya pactado la
indivisión forzosa prevista en el art. 2.715 del
código civil, ésta no puede superar los cinco
años, razón por la cual esta opción debe ser
descartada para tratar de solucionar los problemas de la falta de
regulación jurídica de estos derechos.

En algunas provincias se ha tratado de organizar los
clubes de campo así como otros emprendimientos similares
de diferentes formas. En algunas se han dictado leyes de suelo
que contemplan los clubes de campo, como por ejemplo Salta,
Corrientes etc., siguiendo los lineamientos de la ley de la
Provincia de Buenos Aires. En otras como en Entre Ríos y
Santa Fe, se han presentado proyectos de ley que no fueron
sancionados, creemos que con certeza, ya que contenían
normas inconstitucionales porque regulaban derecho de
fondo.

Por su parte las municipalidades en muchos lugares y
haciendo uso de facultades delegadas para el ordenamiento de las
mismas, han dictado numerosas ordenanzas que refieren a los
clubes de campo y que en muchos supuestos avanzan sobre temas que
no les competen. La forma que han encontrado para otorgar luz
verde a la aprobación de planos individuales dentro de un
club de campo, es que los emprendedores del proyecto, previamente
donen a la Municipalidad todas las calles sobre las que tienen
salida esos lotes. A su vez otorgan una autorización para
que el club de campo sea cerrado con el compromiso de los
emprendedores de asumir todos los servicios necesarios para el
funcionamiento, como provisión de agua, recolección
de residuos etc. Si en un futuro y como ha ocurrido en algunos
lugares es necesario reabrir las calles, los integrantes del club
de campo no se podrán oponer, ya que son calles
públicas y así está previsto en el convenio
que les permitió cerrar las calles.

Como claramente se ve estos remedios utilizados no
solucionan la cuestión de fondo, por más que se
tenga derecho de dominio sobre los lotes donde se construyen las
viviendas, las calles son públicas; las partes comunes
pueden ser de propiedad de diferentes personas: en algunos casos
son de propiedad del emprendedor; en otros en condominio entre
los titulares de lotes; en otros de una sociedad civil. Y en
todos los casos acarrean problemas diferentes.

Finalmente cabe destacar que el último proyecto
de Código Civil unificado con el Código de
Comercio, contemplaba las dos posibilidades para estos nuevos
derechos: como derechos personales o reales. En el Libro V,
Titulo VII, los trata como "Propiedades especiales", los
que a su vez divide en: 1) "Los conjuntos inmobiliarios",
-art.2.029- (clubes de campo, parques industriales, barrios o
cementerios privados, centro de compras o entidades similares),
permitiendo que puedan sujetarse al régimen de los
derechos personales o a la propiedad horizontal. 2) "Tiempo
compartido", -art. 2.030- permitiendo también su
instrumentación como derechos personales o al condominio
con indivisión forzosa sin límite de
tiempo.

Para este tratamiento (muy escaso a nuestro entender),
el proyecto realizó algunas modificaciones en los derechos
reales de propiedad horizontal y en el condominio, para que se
puedan adecuar a estos nuevos derechos. El referido proyecto, por
ejemplo, permite que las unidades funcionales exclusivas, se
extiendan hasta el terreno, esto para que en los clubes de campo,
barrios cerrados, cementerios privados etc., los titulares de
esas unidades funcionales, puedan disponer materialmente del
terreno y realizar las construcciones y modificaciones que crean
convenientes, (con la sola limitación del reglamente de
propiedad y administración).

Conclusión

Hemos tratado con este trabajo, plantear el tema en
general y algunos casos particulares, sobre los clubes de campo
que día a día se hacen más frecuentes entre
nosotros y a los que debemos dar una respuesta. Consideramos que
es fundamental otorgarles categoría de derechos reales a
todos estos nuevos derechos, toda vez que es la única
forma de dotarlos de la tan preciada oponibilidad.

No obstante y sin abandonar el sistema de "numerus
clausus" que nos rige, lo conveniente sería crear un nuevo
derecho real que los abarque o bien modificar el contenido de
algunos de los existentes para que puedan aplicarse a estas
nuevas formas de derechos. En ese sentido actualmente hay un
proyecto de ley que crea un nuevo derecho real que contempla los
clubes de campo y si bien no ha tenido sanción
legislativa, el mismo se encuentra en estado avanzado de
tratamiento y el que mas adelante será analizado,
adelantando desde ya que enfrenta algunos obstáculos a
resolver como por ejemplo el pretendido derecho de
admisión que da lugar a muchas críticas.

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Autor:

Milton Gabinetti