Modo de adquirir la propiedad

Se entiende por adquisición de la propiedad el
modo de convertirse en propietario de una cosa conforme al
Derecho.

Dentro del estudio del Derecho Romano, en lo referente a
los derechos reales, se plantea, como problema esencial la
distinción conceptual que, con apoyo de los textos
románicos, establece la doctrina entre titulo y
modo.

En forma general queda establecido que
el titulo no genera un derecho real entre la propiedad
y el nuevo adquirente, por lo tanto el titulo no es suficiente
para transmitir el dominio, todo ello por el formalismo que
contempla el derecho romano en materia de actos jurídicos.
No reconociendo así la obligación que
existía dentro los actos, valiéndose del
principio "nuda pacta obligationem non parit"(los simples
pactos no producen obligaciones), hasta la llegada de la
época justinianea y la aplicación de un nuevo
concepto "pacta sunt Servando" (los pactos producen
obligaciones), el cual reconocía la existencia de la
voluntad y todo lo que ella encierra e implica dentro de las
contrataciones y los acuerdos.

El modo, es la forma como se desarrolla el acto
mismo de adquisición del dominio, los hechos o negocios
jurídicos que dan nacimiento al derecho de propiedad y los
derechos reales, independiente del título de
propiedad.

Podemos dividir la adquisición a titulo y modo
en:

• Civiles y Naturales:

Los primeros: los estudia el derecho civil y son ellos:
la mancipatio, in iure cessio, adjudicatio, lex y
usucapión. Se caracterizan por la utilidad que de ellos
toman los ciudadanos romanos y por su rigor, solemnidad y
publicidad. Los segundos: procedían del Derecho de
gentes y no requerían más que la simple toma de
posesión como la ocupatio, la traditio y
la accesio. El interés práctico de la
distinción de estas dos maneras de adquirir radica, en que
las adquisiciones del derecho civil no podían sino
emplearse por las personas que tuvieran el ius commercium;
en cambio las del derecho de gentes podían emplearse por
los peregrinos

• Originarios y Derivativos: 

Se llaman modos originarios para adquirir la propiedad,
aquellos que hacen surgir el dominio sobre la cosa,
independientemente de un titulo anterior (quien ocupa una cosa
sin dueño (res nullis) o una cosa abandonada (res
derilictae).

Se habla de modos derivativos cuando dentro de la
adquisición de la cosa, la misma posee una relación
jurídica preexistente y para que la misma pueda formar
parte de un nuevo patrimonio, deben de ser trasladados los
derechos al mismo adquiriente.

• A Titulo Universal y A Título
  Particular: 

La adquisición a titulo universal, define un modo
completo de transmisión de los derechos de la propiedad,
sea de forma universal o de una parte del mismo como por ejemplo:
La adrogación, la sucesión el matrimonio cum
manu.La adquisición a título particular, contempla
la transmisión de derechos y la propiedad de cosas
taxativamente especificadas, entrando a formar parte de un nuevo
patrimonio. 

• Adquisiciones Convencional y No
  Convencionales:

La adquisición convencional es aquella que
resultaba de un acuerdo de voluntades entre el enajenante y el
adquiriente, como: en la mancipatio, la in iure cessio y la
tradición.

En la adquisición No Convencional, no
existía por su parte ningún acuerdo de voluntades
como ocurría en la ocupación, en la
usucapión, en la adjudicación y en la
ley.

Condiciones para
adquirir la propiedad

Las condiciones para adquirir la propiedad, que
señala la doctrina Romanista, son las siguientes:a) una
subjetiva, que se refiere a la capacidad de las personas, b) una
objetiva, que exige que la cosa sea susceptible de Derecho de
propiedad y, c) la exigencia de un modo de adquirir.

• Condición subjetiva: las condiciones
  subjetivas se refieren, como su nombre lo indica, al sujeto y
  a su capacidad de adquirir:

• 1)  los esclavos,

• 2)  los extranjeros que no tenían el jus
  comercii,

• 3)  los hijos de familia, porque solo adquieren
  para el pater. Sin embargo, posteriormente, con la
  creación de los peculios adquieren esta
  capacidad.

• Condiciones objetivas: son las que se refieren a la
  aptitud de las cosas para ser objeto de dominio.

• La existencia de un modo de adquirir: de los
  estudiado podríamos concluir que para que exista la
  adquisición de la propiedad deben estar presentes dos
  factores esenciales: el titulo y el modo de
  adquirir.

Modos de adquirir
la propiedad a través del Derecho Civil

La mancipatio

La "mancipatio" o mancipación, era un
modo de adquirir solemne, del Derecho Civil, que exigía la
presencia del enajenante, del adquiriente, de cinco testigos
ciudadanos púberes y de un libri pens o
porta balanza. La cosa objeto de la venta debía estar
presente al momento de la venta salvo que fuera
inmueble.

El efecto que produce este procedimiento es el de
transferir inmediatamente la propiedad del objeto, pero no su
posesión la que solo se adquiere cuando el objeto es
entrega al adquirente. Si el enajenante se niega a transferir el
objeto, el adquirente puede ejercer la actio rei
vindicatio.

El vendedor debía garantizarle al comprador la
propiedad de la cosa vendida, estando obligado a pagar el doble
del precio obtenido, en caso de que la cosa no estuviera sometida
a su dominio y el adquirente fuera privado de ella por
la actio rei vindicatio intentada contra el por el
autentico propietario; pues el adquirente tenía una accion
penal contra el vendedor: "la actio auctoritatis", para
obligarlo a realizar el pago.

Como era un medio de adquirir del Derecho Civil, se
necesitaba que ambas parte gozaran del ius commerci y
solo se aplicaba a las cosas res mancipi, siendo nulos sus
efectos si las cosas era nec mancipi.

Esta forma de adquirir la propiedad cae en desuso al
desaparecer la distinción entre las cosas res
mancipi y nec mancipi.

Características:

• Es el modo más antiguo para adquirir la
  propiedad por derecho civil.

• Solo podía ser realizado por los ciudadanos
  romanos.

• La cosa que iba a ser transmitida en propiedad
  debía ser res mancipi.

• La mancipatio, más que un modo para
  transmitir la propiedad, es un negocio
  jurídico per aes libram, que sirve para crear
  diversos Derechos subjetivos y obligarse.

• Se denomina per aes libram, porque se realizaba
  en presencia de un funcionario, llamado libripens, provisto
  de una balanza, en la que se pesaban, real o
  simbólicamente las cosas, y premunido de un asta o
  lanza símbolo del dominio quiritario.

• Es un negocio jurídico, regido por formas
  sacramentales de ineludible cumplimiento y seguido por la
  nuncupatio que eran las expresiones verbales constitutivas
  del Derecho o de la obligación. 

Importancia de la mancipatio.

• Por medio de la mancipatio se constituía el
  nexum, un estamento contenido dentro de la ley de las XII
  tablas, el cual generaba un vínculo dentro del
  acto. Se ha estudiado por medio de la doctrina
  romanista, que el mancipium nacía de la
  mancipatio, lo mismo que el abandono noxal, la
  adopción y la emancipación, se hacían
  por sus ritos.

• Con ella se creaban las servidumbres.

• Se utilizaba en el matrimonio por coemptio,
  para adquirir la manus.

• Servia de base para los negocios
  jurídicos.

• Como negocio jurídico, es una de las formas
  civiles para adquirir el dominio.

Formas

La mancipatio era un rito solemne y sacramental que se
realizaba frente a un libripens y cinco testigos,
compareciendo ante ellos el vendedor y el comprador.

Mancipium cedens y Mancipium
accipiens:

El comprador-mancipium accipiens debía pagar
la cosa y este pago se hacía por la viejas formas de la
moneda; las barras de cobre o de bronce se depositaban en la
balanza para pesarlas, el comprador y el vendedor pronunciaban
las palabras solemnes y luego se procedía a la entrega de
la cosa que pesaba el libripens, quedando así
efectuada la mancipatio por
la nuncupatio.

A la mancipatio podían agregarse
pactos. De ellos el pacto más importante es el de fiducia.
El que requería en préstamo una suma de dinero,
daba sus bienes en garantía, mancipándolos o
vendiéndolos al acreedor, este se comprometía a
devolverlos, cuando el deudor pagase.

Acciones de la mancipatio

Tres acciones protegen la mancipatio: la
autoritas, la actio de modo agri y la actio de
fiducia.

La primera corresponde a una de las obligaciones del
vendedor en el contrato de compra-venta, del arrendador en el
arrendamiento; de los permutantes en la permuta; de los socios en
la sociedad. Podía ejercitarse cuando el comprador era
perturbado, en el ejercicio del Derecho que había
adquirido sobre una cosa. El vendedor estaba en la
obligación de defender el derecho del comprador. Si el
comprador era privado de la cosa, en beneficio de un tercero, el
vendedor debía pagar al comprador el doble del valor de
ella.

La segunda de dichas acciones, procedía cuando se
vendía una cosa y su cabida resulta menos a lo que se
había pactado en la venta. El vendedor era obligado a
pagar el doble del valor de esa diferencia. Esta acción es
semejante a la accion redhibitoria y quanti
minoris, o estimatoria, que, en el contrato de compra-venta, se
le conferían al comprador contra el vendedor, por los
vicios ocultos de la cosa vendida.

La tercera de las citadas acciones, se daba cuando a
la mancipatio se había agregado un pacto de
fiducia. Si el acreedor no devuelve los bienes al deudor,
habiendo pagado éste, podía el deudor reclamar su
restitución por medio de la actio
fiduciae.

La in iure cessio

"era el modo de adquirir el dominio que consistía
en un juicio simulado y que empleaba lo mismo que
la mancipatio, para contraer toda clase de obligaciones y
para crear toda clase de derechos. El adquiriente recurría
ante el pretor y reclamaba como suya la cosa. El enajenante
aceptaba la demanda o no concurría a contestarla, por lo
cual se le obligaba a entregarla.

Se diferencia de la mancipatio, en que debía
realizarse ante un magistrado, es decir, in jure - de
Derecho – (el pretor en Roma), y su objeto podía estar
constituido por cosas Mancipi o Nec Mancipi. Se
asemejan, en que ambas representan modos primitivos de adquirir
propiedad (en la época del Derecho antiguo, Anterior a la
ley de las XII tablas). Posteriormente a partir de Justiniano,
cayeron en desuso, pues no había lugar a distinguir entre
las cosas Res Mancipi y Res Nec
Mancipi.

Formas

La cosa debía estar presente, si era mueble; para
los inmuebles bastaba un fragmento de ella. El adquirente
ponía su mano sobre la cosa, afirmando ser propietario
según el Derecho Civil; después de esta
afirmación el magistrado preguntaba al enajenante si
tenía algún reparo que oponer, si éste
respondía negativamente, sancionaba la operación,
concediendo la propiedad al comprador.

La in jure cessio se aplicaba para
manumisiones (manumisiones por vindicta, específicamente),
para emancipaciones, adopciones, para transmitir propiedad, para
constitución de servidumbres de todo tipo.

Efectos

Se hace necesario señalar que, de la misma manera
como la mancipación producía la transferencia de la
propiedad, bajo la garantía del pueblo, que figuradamente
estaba dada por la presencia de los cinco testigos, la in jure
cessio tenia los mismos efectos que aquella, con la diferencia
que el acto de efectuaba bajo garantía de la autoridad
constituida.

La Adjudicatio

Otro modo de adquirir la propiedad Iure Civile.
Consistía en el otorgamiento del Derecho por
pronunciamiento judicial dado en aquellos juicios que tuvieran
por objeto obtener la división de la cosa común,
pues, el Juez atribuía a cada uno de los litigantes la
parte que le pertinacia del bien que había dado en
condominio.

La adjudicación se aplicaba en los procesos de
partición de herencia, que se requería mediante el
ejercicio de la "actio familiae erciscunndae", en la cual se
procedía a la división de los bienes entre los
herederos, o en los casos de partición de la cosa
común – comunidad -, mediante la "actio
común dividendo", decidiendo entre copropietarios la
división de las cosas indivisas. La adjudicatio tiene como
efecto, acordar a cada uno de los coparticipes de la propiedad
exclusiva de la parte, que le era adjudicada por el
juez.

Se aplicaba también con ocasión del
ejercicio judicial de las siguientes acciones:

• "Actio familiae erciscundae", que es la
  acción que compete a los herederos para obtener la
  partición de la herencia.

• "Actio communi dividundo", que es la acción
  que intentaba cualquiera de los dueños para obtener la
  división de la cosa común.

• "Actio finium regundorum", que es la acción
  que intente el propietario de un fundo contra el fundo vecino
  para obtener la delimitación de los linderos de cada
  fundo.

Usucapión

Usucapión es un medio de adquirir la propiedad
por medio de la posesión continua de una cosa, durante el
tiempo fijado por la ley.

Esta institución la define la doctrina romanista
así: "La usucapión es la agregación del
dominio mediante la continua posesión, por el tiempo
determinado por la ley".

Características.

De la definición citada se deduce:

Usucapión deriva del latín usus, que
significa usar una cosa, y de capere que equivale a
tomar o apoderarse de algo.

Para designar este modo de adquisición de la
propiedad, la ley Romana utiliza las palabras usus y
auctoritas, que indican que el plazo prescrito por la ley, tiene
por objeto añadir a la posesión (usus) la
protección legal concedidas al propietario
(auctoritas).

Que, las definiciones citadas, son resultado de la
descomposición etimológica del
término usucapión.

Que, conforme a ella, se requiere, usucapir la
posesión, debiendo ser ésta de buena fe, y el
transcurso del tiempo que la ley señala.

En sus orígenes, solo se aplicaba a las
cosas Mancipi, a los fundos itálicos y a los
ciudadanos. Posteriormente el pretor la completó y la
extendió a los latinos y a los extranjeros y a los fundos
provinciales.

Se encuentran excluidas de esta situación no solo
las cosas que están fuera del comercio y los fundos no
itálicos, sino también las cosas hurtadas (en
virtud de la ley de las XII tablas) y las poseídas por
violencia, aunque estén en posesión de personas
inocentes.

La ley de las XII tablas denominaba a
la Usucapión, Usus y expresamente señala,
en una de sus reglas, que la Usucapión se
adquiría por la posesión continua de los fundos,
durante dos años para los inmuebles y un año para
los muebles. De tal manera que, antiguamente para
queusucapión produjera sus efectos bastaba la
adquisición de propiedad, apoderarse de una cosa y hacer
uso de ella.

Respecto a la propiedad bonitaria, o sea, cuando se
transmite una cosa res mancipi, sin cumplir con las
formalidades de Derecho Civil, el derecho Romano se valió
de la usucapión, que el
propietario bonitario adquiriese la propiedad
quiritaria, el dominium ex-jure quiritium.

La Usucapión subsiste en el devenir
histórico de Roma y permanece en las doctrinas modernas y
códigos vigentes.

Evolución

Época clásica:

El propietario in bonis, puede adquirir la
propiedad quiritaria por usucapión,
quedando consolidado su Derecho, como si la adquisición se
hubiese producido por la mancipatio o la in jure
cessio.

Igualmente, puede adquirir la propiedad
por usucapión el poseedor de buena fe, que
hubiese obtenido la cosa de una persona que no es su propietario.
En ambos casos, el adquirente pasa a tener la propiedad, que se
defiende mediante la actio reivindicatio y otras, como
la negatoria, procediendo la primera, cuando el propietario es
despojado de su Derecho y la segunda por
perturbación.

Praescriptio longi temporis: Es un medio de defensa
otorgado a poseedores de fundos provinciales, a objeto de que
rechacen las acciones intentadas contra ellos. Por tanto mediante
ella, no se adquiere propiedad.

En sus comienzos, solo tuvo por objeto los inmuebles,
posteriormente con Caracalla, se concedió a los poseedores
de bienes muebles. Entre la praescriptio y la usucapión
hay pocas variantes ya que ambas exigen las mismas condiciones,
sin embargo a ambas las separa es el tiempo de duración,
que se eleva a 10 años entre presentes, y 20 años
entre ausentes.

No obstante, el poseedor que ha perdido la
posesión de la cosa, tiene la acción real para
reclamar la restitución de la cosa.

Existen pues, diferencias entre
la usucapión y la praescriptio longi
temporis: La usucapión se aplica a los
ciudadanos Romanos, y lapraescriptio a los extranjeros, a
fundos itálicos y fundos provinciales, respectivamente;
adquirida la cosa por usucapión subsiste la
prenda y la hipoteca, en la praescriptio longi
temporis no.

Praescriptio longissimi temporis: cuando el
poseedor de un inmueble no tenía ni titulo ni buena fe, no
llegaba a ser propietario del inmueble, pero no podía
ejercerse acción reivindicatoria en contra de él;
pues, el verdadero propietario perdía su acción por
el tiempo transcurrido. Se decía entonces que se
había operado una "praescriptio longissimi temporis",
de muy largo tiempo, que no era adquisitiva, sino puramente
extintiva. Era la aplicación de la regla establecida por
Teodosio II, segunda cual todas las acciones, tanto reales como
personales, se extinguían en un lapso determinado,
especificado líneas abajo.

Época Justinianea

La concesión de la ciudadanía a los
súbditos del imperio, por el edicto de Caracalla, y la
eliminación de las diferencias entre las cosas res
mancipi y res nec mancipi y entre fundos
itálicos y provinciales llevo a Justiniano en el
año 531, a fundir, en una sola reglamentación, las
disposiciones o normas referentes a
la usucapión y a la praescriptio longi
temporis. Por tanto en su época solo se habla de
la usucapión.

Extendió el término de
la usucapión, fijando 10 años entre presentes
y 20 años entre ausentes, sean las cosas muebles o
inmuebles.

Praescriptio longisimi temporis

Es la llamada prescripción de 30 años y de
allí su determinación. El emperador Teodosio II la
estableció en una constitución, al disponer que
todas las acciones reales o personales quedasen extendidas por el
transcurso de 30 años.

Requisitos para la usucapión

Para que se configure la usucapión, es
necesario el cumplimiento de ciertos requisitos:

a) Vigente el derecho quiritario
(antiguo), para usucapir, sólo se
requería el transcurso de tiempo.

Por tanto, era suficiente, para que la
usucapión produjese los efectos de adquisición
de la propiedad: 

1) apoderarse de una cosa.

2) hacer uso de ella. Precisamente, por los
inconvenientes de este modo de adquirir la propiedad, se
prohibió usucapir tanto cosas robas (ley de las
XII Tablas y lex Antinia), como cosas poseídas por
violencia (leyes Julia y Plautia). Con las condiciones anotadas,
solo constituyen ejemplos de usucapión, la
usucapión pro-herede y la usureceptio.
La usucapión pro-herede, permitía al primero
que se presentara a la sucesión de un ciudadano, cuyos
bienes hubieren quedado sin dueño, adquirir los bienes de
la posesión continua de un año, aunque esta
posesión fuera de mala fe.
La usureceptio (recibir por uso) consiste en readquirir
por el uso, la cosa cuya propiedad se había perdido (se
requería el transcurso de una
año). 

b) En la época clásica: Se perfila
la usucapión como una verdadera
institución, cuando se exige como requisitos:

1) Objetivo: consiste en que la posesión
descanse sobre un justo titulo o una justa causa.

Justo titulo o Justa causa: Se entiende, el acto
jurídico que sirve de base para la adquisición del
dominio.

Los títulos son tantos como las causa, en cuya
virtud, se puede adquirir la propiedad y así, pueden
mencionarse: pro-emptore, por compra, pro Donato, por
donación, pro dote, por constitución de
dote, pro soluto, por solución o pago, pro
alegato, por legado.

2) Subjetivo: La buena fe del poseedor que pretende
adquirir por usucapión.

Buena fe es el convencimiento de haber adquirido la
cosa, sin lesionar el Derecho ajeno. Que se sienta como si fuese
el propietario, quien transmitió la propiedad de la
cosa.

La buena fe se presume, por eso quien alegue la mala fe,
debe probarla. Por tanto, quien objeta la adquisición por
prescripción, deberá probar los hechos
constitutivos de la mala fe.

c) Transcurso del tiempo: El tiempo necesario
para adquirir la propiedad por prescripción ha variado,
como hemos visto al analizar la institución en el devenir
histórico de Roma. Se ha dicho, que Justiniano lo
fijó en 10 años entre presentes, y 20 años
entre ausentes.

d) La posesión continua: Se
requiere la posesión continua de la cosa, o sea, que no
fuese interrumpida la posesión por un tercero, mediante la
ejecución de actos de desposesión, porque la
interrupción natural, por circunstancial que fuese,
impedía la adquisición de la propiedad y hacia
necesario el inicio de una nueva usucapión

1) Por hechos naturales, que es la que opera
materialmente cuando llega el verdadero propietario y priva de la
posesión al que la tenía.

2) Por los hechos civiles, o sea, mediante el ejercicio
de la acción reivindicatoria.

e) Prescriptibilidad de la cosa: La regla
general es que todas las cosas son prescriptibles, pero, hay
algunas que no lo son. En tal situación se encuentran los
bienes del Estado o del Príncipe, los bienes de la
Iglesia, los bienes de las Fundaciones, piae causa y
las cosas que la ley prohíbe enajenar.

f) Tiempos que se computan: el poseedor puede
hacer contar el tiempo, desde el momento en que haya comenzado a
poseer, pero puede agregar el tiempo de sus predecesores, cuando
su adquisición haya sido derivativa, por
ejemplo:

El heredero puede agregar el tiempo de su causante, pero
señalemos, que la posesión transmitida al heredero,
reúne los mismos caracteres que tenía en la persona
del cujus. Si es justa y de buena fe, la obtenía en
esa misma forma el sucesor o el heredero. 

Efectos de la prescripción:

• concede la propiedad.

• La propiedad no deriva del propietario.

• Se le considera en el Derecho Romano, por algunos,
  como un modo originario de adquirir.

• La adquisición extingue los derechos reales
  constituidos sobre la cosa.

• Los Derechos personales no se consideran, porque no
  afectan a la cosa.

Prescripción extintiva:

Se ha estudiado la prescripción adquisitiva.
Existe también la prescripción
extintiva o liberatoria de los derechos. Se entiende por
ésta, la consunción o terminación del
Derecho, por el transcurso del tiempo que la ley señala.
La regla general por la cual se rige, dice: "La
prescripción por la cual se adquieren Derechos sobre una
cosa, extingue los mismo Derechos para quien los
tenía".

La ley:

La propiedad se adquiere de pleno Derecho por una
persona distinta de su titular, mediante la ley. La ley
así los dispone. "Quien encontrara un tesoro en terreno
que no le pertenece, debía entregar la mitad del mismo al
dueño del terreno, porque la ley así lo
dispone".

Enviado por:

Carla Santaella