La propiedad horizontal

Concepto

Se llama generalmente "propiedad horizontal" a la que
consiste en pisos o departamentos de un edificio, pertenecientes
a diversos dueños. No es un condominio, porque cada uno es
propietario de su apartamento. No es el caso de simples
propiedades contiguas, porque existen partes comunes, comenzando
por el suelo. No se trata de un caso especialmente complejo de
relaciones de vecindad, sino de algo más, porque los
servicios comunes, la administración, etc., tienen
modalidades especiales y pueden originar una sociedad para ese
efecto.

Elemento característico de la propiedad
horizontal es el de que cada piso o departamento tenga su salida
o acceso independiente a lugar público: calle,
plaza, etc. Igualmente es propio de esta figura jurídica,
que las partes comunes del edificio, son inseparables de
la titularidad de los diversos apartamentos, de modo que no se
puede disponer de éstos sin hacerlo también
respecto de las partes comunes.

Muy variados nombres se han propuesto para este
fenómeno jurídico, tales como "propiedad por
pisos", "propiedad cúbica", "propiedad por
volúmenes", etc., pero en nuestro país y en toda
América ha predominado la denominación de
"propiedad horizontal".

El término "propiedad horizontal" sugiere la
posibilidad de que existan inmuebles superpuestos, pertenecientes
a diversos propietarios, contrariamente a la antigua
concepción romana, que consideraba al dueño del
suelo, dueño de todo lo que esté sobre él
sin límites de altura, y dueño del subsuelo, sin
límites de profundidad. Sin embargo, el concepto de
propiedad horizontal, no supone necesariamente la
superposición de pisos, aunque esto sea lo más
corriente; también existe propiedad horizontal si los
distintos departamentos forman un solo edificio, aunque sea de
una sola planta o nivel, pero siempre que los diversos
propietarios individuales sean comuneros de partes comunes, tales
como el suelo, el techo, las instalaciones, cuartos de
portería, puerta general de la casa, etc.

Este concepto de la propiedad horizontal se recoge en
los dos primeros artículos de nuestra Ley. El primero
dice: "Los diversos pisos de un edificio, los departamentos o
locales en los que se divide cada piso, cuando sean
independientes y tengan salida a la vía pública
directamente o por un pasaje común, podrán
pertenecer a distintos propietarios". En el segundo se dice:
"Cada propietario será dueño exclusivo de su piso,
departamento o local y comunero de los bienes destinados al uso
común".

Antecedentes
históricos

Por una parte el concepto romanista de la propiedad, con
extensión vertical ilimitada; y por otra parte, el
afán natural de independencia que se satisfacía
mejor, con las antiguas técnicas de construcción,
mediante la exclusividad de dominio en cada edificio, han hecho
que la propiedad horizontal no tuviera mayor acogida legal ni
difusión social en la antigüedad. Superado el
concepto romanista, e inventadas nuevas técnicas
constructivas, esta figura jurídica se ha abierto amplio
campo en el mundo contemporáneo. Sobre todo en las grandes
ciudades ha llegado a ser fórmula muy
común.

Sin embargo algunos investigadores como Cicu, han
encontrado remotos precedentes de la propiedad horizontal en
Babilonia y Siria, en siglos anteriores a la era
cristiana.

En el Derecho Romano se halla un esbozo de este
instituto en un fragmento del Digesto, del Jurisconsulto Ulpiano,
en el que se planteó con bastante claridad y
precisión, la división de una casa por pisos, al
considerar el caso del cenáculo o piso superior de la
casa, ocupado por una persona en calidad de dueño, y que
tenga esta persona acceso directo al cenáculo por un sitio
público; en tanto que la planta baja del edificio
pertenezca a otra persona en la misma calidad. Este texto
comprueba que se conoció la figura jurídica que
consideramos, siquiera como una modalidad extraña. Se
piensa que llegó a tener cierta difusión en la
época imperial, de gran desarrollo urbano y en la cual se
comenzó a edificar casas de considerable altura, gracias a
nuevas técnicas constructivas.

Algunos códigos civiles han llegado a excluir la
posibilidad de la propiedad horizontal. Tal sucedía con el
argentino de Dalmacio Vélez Sarsfield, promulgado pocos
años después del nuestro, en 1869 concretamente, y
cuyo artículo 2617 decía: "El propietario de
edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios
dueños, ni por contrato ni por actos de última
voluntad".

Por el contrario, en nuestro Código Civil de 1861
ya existía el artículo que hoy lleva el
número 895 y que contiene una rudimentaria
regulación de la propiedad horizontal. Ciertamente se
puede argüir que por la localización de este precepto
en el Título "De las Servidumbres" se estaba un tanto
lejos del concepto moderno de la propiedad horizontal, el mismo
que era totalmente extraño a las costumbres de la
época. Pero hay que reconocer que el genio clarividente de
Don Andrés Bello, resume en dicho artículo lo
más esencial de esta institución que en nuestro
país sólo después de cien años ha
llegado a tener relevancia.

Conviene tener presente el referido artículo, que
se halla aún vigente. Dice así: "Art. 895. Cuando
los diferentes altos o pisos de una casa pertenecen a diversos
propietarios, debe contribuir cada uno de ellos a los reparos u
obras que fuere preciso hacer, según lo que se hallare
establecido en los títulos de propiedad; y en caso de que
nada se hubiere dispuesto sobre este punto, se observarán
las disposiciones siguientes: 1. Todos los propietarios deben
contribuir a la conservación y reparo de las paredes
maestras, del techo y de todas las partes que sirven para la
solidez de todo el edificio, o para la comodidad de todos los
habitantes de la casa, cada uno en proporción del valor
del piso o vivienda que le pertenece. Si los sótanos o las
buhardillas no pertenecieren al mismo dueño, se
hará una estimación particular de ellos, y se
obrará del mismo modo para fijar la contribución
que les toque en la repartición general de los gastos
comunes; 2. El dueño de cada piso tendrá a su cargo
la conservación y reparación del suelo o pavimento
de su vivienda; mas al dueño del piso que está
debajo es a quien corresponde hacer, si quiere, en su techo, los
adornos que crea útiles a su habitación; 3. Cada
uno de los propietarios puede hacer por su cuenta, en su
respectiva habitación, las obras que quisiere, con tal que
no cause perjuicio a los otros, en cuanto a la comodidad o a la
solidez; 4. Las escaleras, cuyo uso sea común a los
dueños de varios pisos, serán construidas y
reparadas por todos ellos; y las demás lo serán
sólo por el dueño del piso a quien sirvan
exclusivamente; 5. En cuanto a los gravámenes y
contribuciones que graviten sobre toda la casa, si el modo del
pago no estuviera arreglado de antemano en los títulos o
en otro documento posterior, cada propietario contribuirá
al pago, en la misma forma y proporción que al de los
gastos de las paredes maestras, o del techo y de las demás
cosas que fueren comunes; pero cada uno tendrá que pagar
por sí sólo los impuestos que no recayeren sobre
toda la casa sino sobre la parte que exclusivamente le
pertenezca; y, 6. En caso de arruinarse la casa, por vejez,
incendio, inundación, huracán, terremoto u otro
accidente, si se resistiere alguno de los dueños a
levantarlas, podrán los demás obligarle a que les
ceda sus derechos, o contribuya a la reedificación, la
cual se hará entonces, con respecto a cada piso, en las
proporciones que quedan establecidas".

Como puede apreciarse, el artículo resuelve con
sentido práctico y equitativo los problemas más
importantes y frecuentes que pueden presentarse, pero deja
también sin solución numerosas cuestiones. Por esta
razón, desde el año 1955 se estaba tramitando un
proyecto de Ley de Propiedad Horizontal en el Congreso Nacional.
El proyecto, elaborado por un arquitecto tuvo que sufrir
fundamentales cambios y no llegó a aprobarse, pues en 1960
se puso en vigencia la Ley de Propiedad Horizontal mediante
Decreto Ley de Emergencia. La exposición de motivos, el
Informe del Consejo Nacional de Economía y el texto de la
Ley, se publicaron en el Registro Oficial 1069 del 15 de marzo de
1960. La Ley fue recogida luego en la Recopilación
efectuada por la Comisión Legislativa Permanente en 1960,
y se ha reproducido también en la Recopilación de
la Corporación de Estudios y Publicaciones (ver actual
codificación a la Ley de Propiedad Horizontal RO 119:
6-oct-2005).

En la exposición de motivos se destacaba
la insuficiencia de la legislación vigente (entonces era
el Art. 913 del Código Civil) y que era preciso favorecer
el tipo de habitaciones múltiples para solucionar el
problema de la vivienda en el país.

El Informe del Consejo Nacional de Economía
-necesario para dictar un Decreto Ley de Emergencia, según
la Constitución de 1946 insiste en los mismos conceptos;
recuerda el trámite dado al proyecto de origen legislativo
e indica que el nuevo proyecto está inspirado en la Ley
Uruguaya de 1946. También se anota que no se trata de una
reforma al Código Civil, sino de una ley diversa, que deja
vigentes las normas compatibles con ella. Aborda el tema de la
naturaleza jurídica de la institución y concluye
que no es ni una sociedad, ni una servidumbre, ni una pura
comunidad, sino una figura jurídica nueva, cuya
regulación dependerá de la misma Ley y de los
reglamentos que se dicten, sin perjuicio de las normas del
artículo 895 (hoy 875) del Código Civil.

La nueva Ley, en realidad pudo haberse incorporado al
Código, integrando y reformando el artículo
913, y tal vez, como sugiere el Dr. Juan Páez, variando su
ubicación para que figurara en el Título inicial
del Dominio. Algunas disposiciones de la Ley, repiten lo
dispuesto en el Código Civil; los puntos novedosos son los
siguientes:

• Se considera la posibilidad de varios departamentos
  en el mismo piso o nivel (Art. 1)

• Da el concepto de piso o departamento, en el que se
  destaca el requisito de tener salida a la vía
  pública. (Art. 1)

• Considera el caso de los entrepisos (Art.
  1)

• Establece que coexisten la propiedad exclusiva y la
  común (Art. 2)

• Hace una amplia enumeración de los bienes
  comunes, a modo de ejemplo (Art. 3)

• El derecho de los propietarios a los bienes comunes,
  es proporcional a los bienes exclusivos de cada uno (Art.
  4)

• Los bienes comunes son inseparables de los
  exclusivos (Art. 4)

• Establece la obligatoriedad de pagar la prima de
  seguro (Art. 5)

• Uso de la propiedad, conforme al reglamento interno.
  (Art. 6)

• Divisibilidad de la hipoteca sobre el edificio (Art.
  7)

• Posibilidad de hipotecar el futuro departamento
  (Art. 9)

• Necesidad de protocolizar el plano (Art.
  10)

• Sociedad de propietarios para la
  administración del edificio. (Art. 11)

• El Reglamento Interno debe ser aprobado por las 2/3
  partes de los propietarios (Art. 11)

• Contenido esencial del reglamento interno (Art.
  12)

• Mérito ejecutivo de las resoluciones sobre
  expensas comunes (Art. 13)

• División por destrucción o deterioro
  equivalente a 3/4 partes del edificio (Art. 14)

• Reparaciones: ejecución por las expensas
  (Art. 15)

• Obligatoriedad del seguro contra incendio (Art.
  16)

• Subsistencia de hipotecas en caso de
  reconstrucción de edificio destruido (Art.
  17

• Destino de la indemnización del seguro (Art.
  18)

• Obligación de insertar declaraciones
  municipales y el Reglamento de copropiedad en las escrituras
  (Art. 19)

• Se determinará el valor de cada piso por el
  catastro municipal (Art. 20)

• Se evaluarán separadamente los departamentos
  para efectos fiscales (Art. 22)

• División de la responsabilidad por deudas
  (Art. 23)

En conclusión, la Ley (anterior)
añadía al régimen del Código
Civil, normas sobre la constitución del derecho de
propiedad horizontal, sobre la administración,
modificación y reconstrucción de los edificios,
sobre el seguro, la hipoteca, y las expensas (ver actual
codificación a la Ley de Propiedad Horizontal ROI 19:
6-oct-2005). Se hacia referencia a dos reglamentaciones que deben
completar la Ley: el reglamento general, que fue expedido por
Decreto Ejecutivo 277, publicado en el RO 159 del 9 de febrero de
1961 (ver actual codificación al Reglamento General de la
Ley de Propiedad Horizontal RO 270: 6-sep-1999), y los
reglamentos internos, cuya inserción en las escrituras
públicas de constitución de la Propiedad
Horizontal, fue obligatoria hasta la promulgación del DS
2203 reformatorio, en RO 523 del 10 de febrero de 1978. En esta
forma quedaron bien delimitadas las fuentes legales de este
derecho en el Ecuador.

Muchos países han considerado que las simples
disposiciones de sus Códigos Civiles resultaban
insuficientes y han procedido a dictar leyes especiales sobre
esta materia. Según Puig Peña, Bélgica
inició el camino con su importante ley de 1924,
reformadora del Código Civil; siguió Rumania, con
su ley de 1927; luego, Bulgaria en 1933, Italia el 34 y
América, casi todos los países, a partir de la ley
de Brasil de 1928; así, Chile en 1937, Uruguay y
Perú el 46 con, leyes especiales y Venezuela el mismo
año con su Código Civil, Argentina y Colombia en
1948, Bolivia en 1949, Cuba y Panamá, el 52, México
el 54 y nuestro país en 1960. El Dr. Arroyo del Río
anotaba que un movimiento de especialización sobre este
tema, se suscitó después de la primera guerra
mundial.

Importancia
socio-económica

Como lo anota la exposición de motivos de nuestra
ley del 60, la propiedad horizontal tiende a solucionar el
problema de la vivienda, ya que permite la construcción de
grandes edificios que aprovechan mejor el espacio y pueden hacer
más baratas las casas. Un mismo suelo sirve para muchos, y
ahora, en las grandes ciudades el terreno se cotiza en sumas
fabulosas.

Los edificios altos favorecen una mayor densidad urbana
con el consiguiente ahorro de gastos de urbanización.
Ciudades excesivamente grandes en proporción a su
población resultan antieconómicas.

En cambio, se ha objetado que la división de
casas por pisos podría dificultar la movilidad
económica de la propiedad raíz. Pero la
práctica ha demostrado precisamente lo contrario, como
observa Batle, tratadista español que ha estudiado
ampliamente el fenómeno; resulta que la habitación
se ha vuelto más asequible para un mayor número de
personas por el costo reducido y las facilidades crediticias que
permite la propiedad horizontal en las legislaciones que la
regulan.

Las relaciones más íntimas de convivencia
y vecindad que impone este sistema de propiedad, suponen un
elevado nivel de virtudes cívicas, pero también las
exigencias mismas de ellas, fomentan esas virtudes
sociales.

Naturaleza
jurídica

El punto es muy debatido tanto en el plano
teórico y de derecho comparado, como en la exégesis
positiva de las leyes de cada país.

Hay que partir del concepto de propiedad horizontal y de
sus características fundamentales para llegar a una
determinación de su naturaleza jurídica.
Así, habrá que convenir en que se trata de una
propiedad muy especial o modificada por la
conjunción con otros factores jurídicos. No hay en
ella una libertad de disposición total, sino condicionada
al objeto propio del piso, y al interés de los
demás propietarios del edificio; tampoco hay libre
división, porque las partes comunes siguen como accesorias
de lo principal que está constituido por los apartamentos
de cada uno; el uso del propietario o del inquilino etc.,
está igualmente condicionado al interés colectivo;
no se sigue la regla de la accesión de la
edificación al suelo; no da derecho de dominio sobre el
subsuelo ni sobre el espacio superior; adquieren en ella mayor
intensidad los problemas de vecindad y exigen una prolija
regulación que debe reglamentarse.

De esta sintética descripción se deduce
que fácilmente se pueden hallar analogías con otras
figuras jurídicas, pero al mismo tiempo, no se puede
encuadrar plenamente en ninguna de ellas el régimen de
propiedad por pisos.

He aquí las principales tendencias al
respecto:

• a) La identificación con las
  servidumbres. Esta doctrina inspiró el
  Código Napoleón y el de Andrés Bello.
  Una objeción fundamental se puede hacer: no cabe
  servidumbre sobre cosas propias.

• b) Que se trata de una forma de derecho de
  superficie. Esta tendencia se sigue en los países
  germanos, aunque algunos autores señalan sus graves
  deficiencias, por ejemplo Hedemann, ya que el dueño
  del suelo no lo es del subsuelo; y nos hallamos ante algo
  mucho más complejo que una simple edificación
  en suelo ajeno.

• c) Sociedad. En Inglaterra y Estados
  Unidos, países en los que el concepto de
  asociación y de sociedad tienen gran amplitud y
  variedad muy rica de formas, se procura englobar
  también la propiedad horizontal en ese esquema, y
  efectivamente sirve para explicar la organización de
  los aspectos administrativos del edificio, mas no es
  suficiente para justificar otros puntos aún más
  importantes: constitución, enajenación,
  etc.

• d) Condominio de indivisión
  forzosa. Ciertamente una parte de la realidad
  jurídica se explica con esta fórmula, pero no
  abarca toda la complejidad del fenómeno. Con acierto
  señala Albadalejo, que son aplicables supletoriamente
  las normas de la copropiedad, pero esto se refiere
  evidentemente sólo a la parte común, más
  no a la privativa de cada propietario, ni a las relaciones de
  índole social. El concepto de copropiedad domina en
  muchos autores belgas, italianos y
  españoles.

• e) La naturaleza jurídica propia de una
  entidad mixta: propiedad y condominio, siendo lo
  principal lo individual y accesorio lo común. Este
  concepto es el que tiende a imponerse y el que parece
  más acertado.

Castán recoge y aprueba la opinión de
Batle de que en la propiedad por pisos existe una comunidad de
ciertos elementos, pero sobre la casa entera no hay comunidad,
sino una simple concurrencia de propietarios, que no es lo mismo,
y por tanto nos hallamos ante una institución de
carácter complejo. Concluye este mismo autor que en la
nueva ley española del año 1960, se da una mezcla
de propiedad exclusiva (sobre cada piso) y de copropiedad (sobre
los elementos comunes), en la cual combinación tiene
cierto predominio el derecho de propiedad del piso o
departamento, considerado como sustantivo e independiente.
También Arroyo del Río aceptaba la tesis de que la
propiedad horizontal tiene carácter mixto y por
tanto se diferencia de una simple comunidad. Pescio, precisa
aún más, diciendo que la propiedad horizontal es
una especie del género comunidad: es una forma de la
copropiedad y, según el Profesor Butera, presenta una
característica muy peculiar: es la síntesis de una
cosa principal dividida y una cosa accesoria indispensablemente
común. En las demás figuras de la comunidad, la
comunión recae sobre lo principal; en la propiedad
horizontal, recae sobre lo accesorio. Y una particularidad
más: la comunión de lo accesorio es necesaria; el
acto dispositivo sobre lo principal se extiende de pleno derecho,
al accesorio correspondiente.

Establecimiento de la
propiedad horizontal

Puede surgir la propiedad horizontal de varias maneras:
a) Porque el dueño de un edificio venda, done o transfiera
de cualquier manera la propiedad de uno o más
apartamientos reservándose o no la propiedad de otro u
otros pisos, b) Por partición material de un condominio,
de modo que cada copropietario llega a serlo exclusivamente de un
departamento, conservándose la comunidad sobre las partes
de utilidad para todos, c) Por construcción de un edificio
por varias personas, destinándolo a propiedad
horizontal.

No solamente los actos entre vivos pueden originar la
propiedad horizontal, mediante venta, permuta, donación,
asociación, etc., sino también la
disposición testamentaria puede igualmente dar
principio a un régimen de propiedad horizontal.

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Nuestra ley es amplia en esta materia y ha innovado el
derecho ecuatoriano preexistente, por cuanto permite establecer
la propiedad horizontal sobre bienes futuros, esto es,
sobre edificios aún no construidos. Más aún,
esta fórmula se facilita especialmente, con miras a
solucionar problemas urbanos de vivienda, dando la posibilidad de
establecer hipoteca sobre el edificio que se va a construir. El
artículo 9 considera expresamente esta hipótesis y
precisa y la hipoteca gravará la cuota correspondiente del
terreno y el departamento o local que se construya, sin necesidad
de nueva inscripción. El artículo 10 ordena
protocolizar el plano del edificio, una vez terminada su
construcción. Y el artículo 24 autoriza a los
bancos para conceder préstamos con garantía
hipotecaria, destinados a la construcción de los edificios
de propiedad horizontal, hasta por el 60% de su valor, pudiendo
iniciar los préstamos tan pronto como se acredite una
inversión del 40%. Por tanto, nuestra ley permite tanto la
hipoteca del departamento futuro (Art. 9), como de todo el
edificio aún no terminado sino en vías de
construcción (Art. 24).

Me he referido a las maneras prácticas o sea las
circunstancias en que la propiedad horizontal puede surgir; por
lo demás, los títulos y modos
jurídicos de adquirir esta propiedad son los mismos
aplicables a cualquier género de propiedad. Probablemente
el modo más usual será la tradición, y
ésta se verifica por la inscripción en el Registro
de la Propiedad.

Lo
exclusivo

Hemos considerado que en la propiedad horizontal hay una
parte material del edificio que pertenece únicamente a su
respectivo dueño. Esta parte debe hallarse perfectamente
delimitada y lo peculiar en este género de propiedad, en
cuanto a límites, consiste en que éstos no se
refieren únicamente a la extensión horizontal (los
límites por los cuatro puntos cardinales), sino que
también se requiere delimitación en la
dimensión vertical: Hacia arriba y hacia abajo. Para
precisar mejor esta múltiple linderación, las leyes
suelen exigir la protocolización de los planos de los
edificios sujetos a este régimen de propiedad, y
así lo dispone la nuestra.

La importancia de la propiedad exclusiva radica
sobre todo en que ella constituye el elemento principal, respecto
del cual lo común de la propiedad horizontal se considera
accesorio. La otra característica de trascendencia, es que
lo accesorio, en este caso, es inseparable de lo
principal, lo cual trae consigo la consecuencia de que si se
enajena la propiedad exclusiva, con ella se enajena
también el correspondiente derecho en la parte
común.

De lo anteriormente indicado, a su vez, se deriva que la
importancia o magnitud de la parte exclusiva determina el derecho
en la parte común por una cuantía proporcional.
Esto se suele expresar en forma de cuotas sea en
números quebrados (un cuarto, un quinto, un décimo,
etc.), o bien en tantos por ciento.

No significa que el propietario de un tercio o un octavo
del edificio, pueda usar sólo la tercera o la octava parte
de lo que es común, sino que su propiedad equivale a esa
cantidad, para los efectos del valor total de su derecho, para
las obligaciones y para la apreciación monetaria de su
derecho mismo. Por ejemplo, si desea hipotecar su propiedad, se
calculará el valor no sólo de la parte exclusiva
(el departamento o piso propiamente dicho que ocupa o que le
pertenece a cada uno), sino también se sumará su
cuota en la parte común.

Si el valor de lo exclusivo de cada uno es tan decisivo
conviene que quede perfectamente delimitado ese valor. Mucho han
discutido los autores sobre las consecuencias de la
variación de dicho valor, y realmente la
solución no resulta fácil. Habría que
distinguir diversas circunstancias. En primer término, si
el valor de la casa toda varía por obras públicas,
o por la desvalorización de la moneda, o por el mayor
aprecio general de la vivienda u otros factores de índole
general, es claro que todos los apartamentos variarían en
una proporción prácticamente igual y entonces las
cuotas de cada propietario se mantendrán estables, su
tanto por ciento seguirá siendo el mismo. Pero si, por el
contrario, un sólo departamento llega a tener un mayor
valor o un menor valor que los demás, en
comparación a la situación inicial se
requeriría, para obrar en justicia, establecer las causas
de esa variación: puesto que el propietario de un piso
puede haber invertido dinero para hacer mejoras, o haber
descuidado su apartamento deteriorándolo por su culpa, y
entonces, esta responsabilidad del propietario sobre él
mismo debe recaer. En cambio, si sólo un piso ha cambiado
de valor, pero ello se debe a circunstancias independientes de la
voluntad personal, como por un caso fortuito, o por variaciones
de la oferta y la demanda de ciertos departamentos (piso bajo, o
últimos pisos, por ejemplo), entonces lo justo
sería que se mantuviera la misma proporción
originaria entre los diversos propietarios para todos los
efectos: reparaciones generales del edificio, cargas, seguros,
gastos de administración, etc.

Nuestra ley no precisa ninguna solución para el
problema que se acaba de plantear, y pienso que habría que
dar esta solución inspirada en los principios generales
del Derecho y en la equidad natural.

El propietario puede en su parte exclusiva comportarse
en general como cualquier propietario con su cosa, y más
concretamente, como cualquier propietario de inmueble, de
edificio exactamente. Pero existen ciertas limitaciones que
dependen de la naturaleza misma de este género de
propiedad. Así, el propietario no puede alterar la
forma externa del edificio, porque esto iría en
desmedro de los demás.

En segundo lugar, no puede usar de su departamento
contra la moral y las buenas costumbres. La
más estrecha relación de vecindad que en estos
casos existe, agrava este deber de todo propietario, y se hace
lógicamente más exigente.

Tercero: no se puede perturbar a los demás
propietarios con ruidos, trepidaciones, humos, hondas, etc. que
hagan notablemente desagradable o inconveniente la
habitación o el trabajo en tales edificios.

Cuarto: Evidentemente no cabe realizar actividades
peligrosas, tales como la fabricación, almacenamiento
o detonación de explosivos.

Quinto: Tampoco se pueden conservar mercaderías
insalubres o peligrosas por otros motivos.

Las sanciones por el incumplimiento de estos deberes que
impone la propiedad exclusiva en propiedad horizontal, suele ser
el desalojo del ocupante no propietario; pero si el
ocupante es el mismo propietario se puede pedir la
prohibición judicial de continuar en tales actos o
situaciones perjudiciales y si el perjuicio se ha producido,
habría la acción ejecutiva para que contribuya a la
reparación debida.

Según Fuentes Lojo, la cuota de propiedad puede
fijarse por el dueño que divide; o por acuerdo
unánime de condueños; o por árbitro o por el
juez. En la fijación se han de tener en cuenta
múltiples elementos: superficie, valor, utilidad, etc. No
cabe fijarla simplemente por el valor venal, ya que éste
varía con el tiempo y resultaría muy injusto que
dos departamentos iguales tengan cuotas diversas, por el tiempo
en que se vendieron.

El mismo autor indica que la naturaleza de la cuota de
participación, no es ya un mero elemento que haya de
servir de base para el reparto de beneficios, de las cargas o de
los gastos, sino la de un verdadero coeficiente representativo de
la propiedad que sobre los elementos y servicios comunes
corresponde al titular de cada departamento, lo que tiene gran
trascendencia, en orden sobre todo a la distribución de
esos elementos cuando la propiedad horizontal haya de
extinguirse.

En el derecho Español, señala
Castán, el propietario que desea enajenar su piso debe
hacerlo saber a los demás, y sólo si ellos no
desean adquirirlo, puede venderlo a un extraño; es el
derecho de tanteo. Además, la doctrina admite el
"retracto", es decir, el derecho de los otros
dueños para hacer anular la venta y adquirir el piso, si
no se ha cumplido con la obligación de tanteo. Por el
contrario, nuestra Ley, ni considera el tanteo ni el retracto, y
más bien declara en el artículo 8, que "con las
limitaciones de esta Ley, cada propietario podrá ejercer
los derechos que se derivan de su condición de
dueño", por tanto, también la facultad de
enajenar libremente su parte propia, con la sola
condición de que necesariamente van anexas a ella las
partes comunes correspondiente, en la medida de su cuota, como
observa el Dr. Arroyo del Río.

En cuanto a las reparaciones, si se refieren tan
sólo al departamento dé uno de los propietarios, a
él le corresponden exclusivamente. Pero las reparaciones
que afectan a todo el edificio, o a las partes comunes, se
reparten en proporción a las cuotas de los diversos
propietarios. El artículo 15 de la Ley establece la
acción ejecutiva para lograr la participación
proporcional de todos los propietarios. Si el edificio se
destruye, el valor pagado por el seguro, se debe emplear en su
reparación o reconstrucción, salvo acuerdo
unánime de los propietarios (Arts. 16 y 18).

Lo
común

Necesariamente hemos hecho algunas referencias a los
elementos comunes, al hablar de lo exclusivo de cada uno, porque
lo común es accesorio de lo exclusivo en la
propiedad horizontal.

Por la razón anotada, se puede decir que es
común, todo aquello que no sea exclusivo de uno de los
propietarios. Esta determinación por vía de lo
remanente, no suele ser seguida por la legislación, sino
que se procura enumerar, siquiera a modo de ejemplo,
cuáles son esos elementos comunes, y así el
artículo 3 de nuestra Ley dice que "Se reputan bienes
comunes y de dominio indivisible para cada uno de los
propietarios del inmueble, los necesarios para la existencia,
seguridad y conservación del edificio y los que permitan a
todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso,
departamento o local, tales como el terreno, los cimientos, los
muros, la techumbre, la habitación del portero y sus
dependencias, las instalaciones generales de calefacción,
refrigeración, energía eléctrica,
alcantarillado, gas, agua potable; los vestíbulos, patios,
puertas de entrada, escalera, accesorios, etc.". En el
artículo trascrito se da, pues, un criterio general, y
luego una amplia enumeración de ejemplos bastante
significativos, aunque en ciertos casos algunos de los elementos
enumerados puedan ser de propiedad exclusiva, por ejemplo los
patios, puertas, vestíbulos que sólo sirvan a un
determinado apartamento. Las leyes Uruguaya, Argentina, Chilena y
de otros países latinoamericanos, siguen un criterio muy
parecido al nuestro: se consideran comunes los bienes necesarios
para el uso, seguridad o comodidad de todos los pisos.

Ya hemos dicho que no se pueden separar los elementos
comunes de las propiedades exclusivas, ni viceversa, de modo que
no se pueden enajenar separadamente. También los
gravámenes, como la hipoteca, recaen sobre ambas clases de
bienes como lo establece expresamente el artículo 9 de la
Ley.

Teóricamente la participación en los
elementos comunes puede ser igualitaria o proporcional a la cuota
exclusiva de cada propietario. Pero en la práctica hay que
distinguir: el uso de estos elementos no puede apreciarse en
términos de cantidad (al menos en la mayor parte de ellos,
por ejemplo, la utilización de la puerta general, no
admite numero de veces que se pueda entrar y salir, etc.), de
modo que todos pueden usar ilimitadamente, con la sola
condición de hacerlo en la forma adecuada, conforme a la
naturaleza de las cosas y sin causar daño, incomodidad
notable o gravamen a los otros propietarios. Ciertos elementos,
por excepción, pueden admitir limitaciones cuantitativas
de uso, por ejemplo la red eléctrica general no soporta
sino una carga eléctrica o un consumo determinado, de modo
que un propietario no podría hacer un uso desmedido que
inutilice el servicio de todos.

La cuota de participación en los elementos
comunes, que depende del valor de la parte exclusiva como ya se
ha dicho, tiene numerosas consecuencias o aplicaciones.
Según Fuentes Lojo, esta cuota sirve: 1. Para el reparto
del suelo, del precio, del seguro, del valor de los materiales,
etc. en caso de derrocamiento, expropiación, venta total,
siniestro etc., 2. Establece la proporción de las cargas
hipotecarias; 3. Sirve para la partición de otras cargas y
beneficios; 4. Determina la participación en los gastos
generales; 5. Establece el quórum y la mayoría para
los acuerdos que afecten a la comunidad; 6. De ella depende la
posibilidad de acudir ante los jueces; 7. Conforme a ella se
reparten las contribuciones urbanas. Todas estas consecuencias
pueden aplicarse en nuestra Ley, que se refiere concretamente a:
gastos, administración, seguro, reparaciones, servicios,
impuestos y mejoras.

Aunque algún autor considera inverosímil
que en caso de venta total del edificio se presuma otra cosa
distinta de la igualdad para el reparto del valor de los
servicios comunes, la solución dada por nuestra ley es
más bien la de la proporcionalidad. Esto mismo, la
proporcionalidad, se establece para el caso de destrucción
si el edificio no puede ser reconstruido (Art. 18 de nuestra
Ley).

La
administración

La conservación de los elementos y servicios
comunes en buen estado, la misma dirección de algunos
servicios como los de portería, limpieza, custodia, etc.,
las reparaciones normales, el pago de tasas y contribuciones que
no sean exclusivas de cada dueño y otras actividades
semejantes, constituyen la ordinaria administración en el
caso de los edificios por pisos. A todo ello habría que
agregar los actos o gestiones de extraordinaria
administración como serían las acciones y defensas
judiciales de los intereses y derechos comunes, o la
ejecución de decisiones radicales de la asamblea de
propietarios, como la de derrocar el edificio, reconstruirlo o
mudar fundamentalmente su estructura.

La administración constituye un servicio de todos
los propietarios, tendiente a conservar, mantener y defender sus
derechos e intereses comunes. Lógicamente son los mismos
dueños de los apartamentos quienes deben organizar tal
administración y señalar el modo de funcionar;
concretamente, suele ejercerse por medio de un
administrador unipersonal, y son todos los propietarios los
llamados a señalar los límites de su mandato. Nada
impediría, sin embargo, a que se constituyera un cuerpo de
varios miembros para el mismo efecto, solamente que no
sería muy práctico, al menos tratándose de
edificios que no sean de inmensas dimensiones.

La voluntad de los titulares del dominio en propiedad
horizontal, puede manifestarse de dos maneras, según
nuestra legislación: o a través del Reglamento o
bien constituyendo una sociedad. El Reglamento General, aprobado
por el Ejecutivo tiene carácter supletorio: da los
grandes lineamientos; los detalles, o bien modificaciones
razonables de esas disposiciones genéricas, deben constar
en el Reglamento elaborado o aprobado por los
propietarios.

Nos preguntamos entonces, qué sentido
podría tener el otro sistema previsto, el de formar una
sociedad para la administración. Tal vez si los
dueños desean hacer modificaciones más hondas al
sistema de propiedad horizontal, podrían formar esa
sociedad. La sociedad puede llegar aún al extremo de hacer
desaparecer la propiedad horizontal, para transformarla
totalmente en otro régimen, precisamente el de
compañía o sociedad; pero no se trata de esto, sino
de una asociación para la simple administración de
los elementos comunes dentro del régimen de propiedad
horizontal, sin destruir este régimen. Entonces,
realmente, no se ve cual pueda ser la utilidad de constituir una
sociedad. Los mismos efectos se pueden lograr más
sencillamente mediante la formulación del
Reglamento.

El Reglamento Interno debe ser protocolizado en
una Notaría del cantón e inscrito en el
Registro de la Propiedad respectivo. De modo que esta solemnidad
y publicidad, representa suficiente garantía, y no se ve
tampoco por este extremo que la constitución de sociedad
pueda representar ninguna ventaja sobre la simple factura de un
buen reglamento interno. Además, la inscripción en
el Registro, está exenta de impuestos.

El Reglamento interno debe ser aprobado por lo menos por
las dos terceras partes de los copropietarios (Art. 11). Esta
razonable norma tiene una excepción: si se trata de
edificios destinados a propiedad horizontal, construidos por el
Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social u otros organismos de
derecho privado con finalidad social o pública, el
reglamento interno deberá ser expedido por la respectiva
institución. Se aprecia el deseo del legislador de
promover la propiedad horizontal, todavía poco difundida
en nuestro medio, dando especiales facultades a las entidades que
promueven la Construcción de viviendas para que faciliten
la constitución de esta peculiar propiedad proporcionando
los Reglamentos. Podría ser un escollo para la iniciativa
privada el tener que formular reglamentos, y la experiencia de
organismos tales como el IESS, pueden bien ayudar a los
particulares. Desde luego, nada impide a los propietarios que
adquieran los pisos, puedan luego reformar los reglamentos si no
les convienen los elaborados por las instituciones
constructoras.

El Dr. Juan Páez señala que para algunos
autores el Reglamento de copropiedad y administración es
un contrato innominado, bilateral, oneroso, conmutativo, formal y
accesorio. "

No puede el Reglamento desvirtuar los fundamentos del
derecho; no puede contradecir a la Ley. Además, esta
señala ciertos límites a las facultades reguladores
de los propietarios, así el artículo 12 dice: "La
imposición de gravámenes extraordinarios, la
construcción de mejoras voluntarias y cualquiera sensible
alteración en el goce de los bienes comunes,
requerirá la unanimidad de los copropietarios
asistentes a la respectiva reunión". No cabría,
pues, delegar esas decisiones al Administrador, porque la Ley
establece la necesidad de resolverlo en junta, en asamblea, y por
unanimidad, en tanto que el Reglamento basta que se apruebe con
los dos tercios de los votos.

Obligaciones y
prohibiciones

Los propietarios tienen que usar sus departamentos
según el objeto o finalidad para el cual han sido
construidos: no se podría convertir en fábrica, con
todos los inconvenientes de ruidos, vibraciones, peligros, etc.,
lo que fue hecho para habitación familiar; no cabe, en
ningún caso el uso abusivo, inmoral o peligroso para los
demás. La Ley y el Reglamento general (D 277: RO 159:
9-feb-1961), insistentemente resguardan este principio del mutuo
respeto y ponderación en el uso que cada uno puede hacer
de su habitación. (Art. 7 de la Ley, artículos. 2 y
7 del Reglamento).

Singularmente se prohíbe toda construcción
que cambie la estructura o la fachada del edificio, salvo
aprobación de la asamblea de propietarios. No
podría, pues, el dueño del piso más alto
sobreedificar, o el propietario de la planta baja, abrir
subsuelos, etc.

Los propietarios están obligados a contribuir
para las expensas comunes, para los gastos de
administración, para las reparaciones ordinarias y
necesarias. Todo lo cual suele concretarse en una cuota,
normalmente fija y periódica, por ejemplo, mensual. El
cobro de esta contribución, si ha sido aprobada como debe
sedo, por la asamblea, tiene mérito ejecutivo treinta
días después de acordada (Art. 12), y es el
Administrador el llamado a seguir la ejecución (Art. 6 del
Reglamento).

Están los propietarios obligados a contratar
seguros contra incendio y daños de ascensor (Art.
16 de la Ley), e igualmente toca al Administrador realizar este
mandato (Art. 6 literal f) del Reglamento).