El
arrendamiento
1. Contrato de arrendamiento
El Arrendamiento es un contrato por el cual una
de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una
cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre
y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando al
arrendador un precio por el mismo. Artículos 1709 Y 1710
del código civil.
El precio puede consistir en una suma de dinero pagada
de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en
este caso recibe el nombre de renta. Artículo 1711 del
código civil.
Naturaleza jurídica
Confiere un título de mera tenencia, porque el
arrendatario no tiene la cosa con ánimo de señor y
dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en
este caso).sea casa, autos, u objetos, etc.
1.1.1 Clases de arrendamientos (Artículo 1708
del código civil)
El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres
especies:
Arrendamiento de cosas (locación de cosas
o locatio conductio rei ): Este crea un vínculo personal,
por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y
disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la
obligación de pagar la merced convenida. Artículo
1709 del código civil
Arrendamiento de servicios (locación de
servicios o locatio conductio operarum): en este el arrendador se
obliga a trabajar o prestar determinados servicios al
arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un
pago. El arrendatario está obligado a retribuir los
servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de
obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte.
Artículo 1711 del código civil
Locación de obras (locatio conductio
operis): en éste contrato una persona se compromete con
otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el
pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo,
sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la
confección de un traje o la construcción de una
casa. Artículo 1710 del código civil
1.1.2 Derechos y obligaciones que genera el
arrendamiento
Derechos y obligaciones del arrendador:
Aunque no se haya pactado en el contrato el arrendador
está obligado a: A entregar al arrendatario la cosa
arrendada con todas sus pertenencias y además de estar
en buen estado para su uso convenido, así como las
condiciones óptimas de higiene y seguridad del
inmueble. Artículos 1719 del código
civil.
A conservar la cosa arrendada en buen estado, salvo los
deterioros normales por el uso que sufra el inmueble, pero
haciendo todas las reparaciones necesarias tales como son: obras
de mantenimiento, funcionalidad y seguridad del inmueble.
Artículo 1720 del código civil.
A no estorbar el uso de la cosa, salvo en reparaciones
urgentes e indispensables.
A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa
por todo el tiempo del contrato. Artículo 1719 del
código civil.
A responder por los daños y perjuicios que sufra
el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa,
anteriores al arrendamiento. Artículo 1721 del
código civil.
La entrega de la cosa se hará en el tiempo
convenido. Artículos 1719 y 1737 del código
civil.
El arrendador (durante el arrendamiento) no
puede:
a) Mudar la forma de la cosa arrendada.
Artículo 1723 del código civil.b) Intervenir en el uso legítimo de la
cosa arrendada, salvo en casos urgentes e
indispensables.c) Si el arrendador no cumpliera con hacer las
reparaciones necesarias para el uso a que esté
destinada la cosa, el arrendatario tiene la opción de
recurrir ante un juez para que resuelva lo que en derecho
corresponda o rescindir el arrendamiento.
Derechos y obligaciones del arrendatario.
Artículo 1728 del código civil
A satisfacer la renta en la forma y tiempo
convenidos.A responder de los perjuicios que la casa arrendada
sufra por su culpa o negligencia.A servirse de la casa solamente para el uso
convenido o conforme a su naturaleza.A pagar la renta desde el día en que reciba
la cosa arrendada, aún cuando el contrato se hubiese
celebrado con anterioridad.La renta deberá ser pagada en el lugar
convenido; si no se hubiese pactado, en la casa o despacho
del arrendatario.Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide
totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada,
generalmente tendrá el derecho a no pagar la renta
mientras dure el impedimento (total o
parcialmente).A conservar y cuidar de la cosa
arrendada.Restituir la cosa arrendada al terminar el
contrato.
1.1.3 Sub-arrendamiento (Artículo 1717del
código civil)
Hay sub-arrendamiento cuando el arrendatario concede, a
su vez, en arrendamiento la cosa arrendada; es decir, cuando
respecto de una misma cosa existen dos contratos sucesivos de
arrendamiento. El primer contrato, a las partes se les designa
arrendador y arrendatario, en el segundo contrato
(subarrendamiento) subarrendador (antiguo arrendatario) y
subarrendatario.
1.1.4 Causa de término del
arrendamiento
En general, pueden ser causas de término del
contrato de arrendamiento:
1. Muerte del arrendador o del arrendatario,
cuando expresamente se hubiere pactado. Ya que la ley
establece que la muerte no es una razón para terminar
el arrendamiento. Artículo 1742 del código
civil. Salvo lo establecido en el contrato.2. Por haberse cumplido el plazo fijado en el
contrato o, en su caso, por la ley. Artículo 1737 del
código civil3. Por acuerdo mutuo.
4. Nulidad.
5. Confusión.
6. Pérdida o destrucción total de
la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor.
Artículo 1741 del código civil7. Por expropiación de la cosa arrendada
hecha por causa de utilidad pública.8. Por evicción de la cosa dada en
arrendamiento.9. Por venta judicial.
1.1.5 El arrendador puede exigir el término
del contrato
Por falta de pago de la renta. Artículo 1741
del código civilPor usarse la cosa en contravención al uso
convenido. Artículo 1729 del código
civil.Por daños graves a la cosa arrendada
imputable al arrendatario.Por variar la forma de la cosa arrendada sin contar
con el consentimiento del arrendador. Artículo 1729
del código civil.
1.1.6 El arrendatario puede exigir el término
del contrato
a) Por contravenir el arrendador la
obligación de entregar al arrendatario lo arrendado en
buen estado.b) Por la pérdida total o parcial de la
cosa arrendada (evicción, impedimento total o parcial
del uso de lo arrendado).c) Por la existencia de defectos o vicios
ocultos de lo arrendado.
1.1.7 El arrendamiento
enfitéutico
Además, de los arrendamientos antes
señalados existe el arrendamiento enfitéutico o
enfiteusis el cual entraña un tiempo de 18 años a
99 dándole calidad de derecho real, ya que afecta el
derecho de propiedad.
La enfiteusis. Es el derecho que tiene el
arrendatario sobre la cosa que le ha sido arrendado por una
duración que varia de diez y ocho a noventa y nueve
años. La enfiteusis debería ser, con el derecho de
todo arrendatario un derecho personal; pero, en razón de
la extensión del arriendo enfitéutico la ley hace
de él un derecho real.
Los medios de
inadmisión
2. La Inadmisibilidad
Es la defensa al rechazo, tendiente al rechazo de la
acción, no atacando el procedimiento, ni el derecho
pretendido, si no discutiendo al adversario el derecho de actuar,
sobre la base de ciertos derechos, principalmente la falta de
calidad o de interés, la prescripción de
acción , la expiración del plazo para reclamar,
etc.
Inadmisibilidad. Es la defensa tendente a
paralizar el ejercicio de una acción administrativa o
judicial, sin discutir el fondo del derecho, alegando la falta de
capacidad del demandante, la ausencia de interés para
accionar, la inadmisibilidad ataca el proceso.
Estos medios son una herramienta útil para la
persona que han sido demandados.
Con los medios de inadmisibilidad se busca que no se
conozca el fondo de la demanda. Literalmente es destruir la
posibilidad de que se llegue al fondo del asunto.
El artículo 44 de la ley 834 del 15 de julio del
1978 define los medios de inadmisión como todo medio que
tienda a hacer declarar al adversario inadmisible en su demanda,
sin examen del fondo, por falta de derecho para
actuar.
2.1 Diferentes tipos de
inadmisión
De acuerdo al artículo 44 en su parte infine se
establecen los medios de inadmisión los cuales
son:
1. La falta de calidad.
2. La falta de interés.
3. La prescripción.
4. El plazo prefijado.
1. La calidad: Es definida como el derecho de
demandar en justicia; además, se puede definir como el
título en cuya virtud una parte o litigante figura en un
acto jurídico o juicio.
La falta de calidad es objeto de un medio de
inadmisibilidad que lo puede presentar el demandado.
2. El interés: Es el deseo de ganar algo,
o deseo de no perder algo. Tiene que ser legal y
licito.
Es legal el interés cuando está protegido
por la ley.
Es licito cuando está fundamentado en lo mora, en
el orden publico y las buenas costumbre.
3. La prescripción: El artículo
2219 del código de civil dominicano define la
prescripción como: un medio de adquirir o extinguir una
obligación, por el transcurso de cierto tiempo, y bajo las
condiciones que determina la ley.
Para que se pueda incoar el medio de inadmisión
en la prescripción es necesario que se tome en cuenta lo
que establecen los artículos 2262 y 1304 del código
civil dominicano.
La prescripción como medio de inadmisión
está amparado en el artículo 2262 del código
de procedimiento civil el cual establece que todas las acciones,
tanto reales como personales se prescriben por veinte
años, sin que este obligado el que alega esta
prescripción a presentar ningún título ni
que pueda oponérsele la excepción que se deduce de
la mala fe.
El artículo 1304 del código civil
dominicano establece que en todos los casos en que la
acción en nulidad o rescisión de una
convención, no está limitada a menos tiempo por una
ley particular, la acción dura cinco
años.
4. El plazo prefijado.
Es aquel puesto por el legislador para ejercer las
vías de recurso ordinario y extraordinario.
Los
recursos
3. Recursos ordinarios:
El recurso de oposición.
El recurso de apelación.
3.1 Recursos extraordinarios.
Además de estos recursos nuestras leyes
establecen un recurso que no es ni ordinario ni extraordinario
llamado le contredi.
Todos los medios de inadmisión en tierras son de
orden público.
3.1.3 Los medios de inadmisión de acuerdo a la
ley 834 del 15 de julio del 1978
¿Cuando puede ser propuesta la inadmisibilidad?
De acuerdo al artículo 45 de la ley 834 la inadmisibilidad
puede ser propuesta o invocada en todo estado de causa, salvo la
posibilidad para el juez de condenar a daños y perjuicios
a los que se hayan abstenido con intención dilatoria, de
invocarlos con anterioridad.
Quien invoca la inadmisibilidad no tienen que expresar
que se le está causando un agravio por lo que el juez si
es procedente está en la obligación de acoger el
medio de inadmisión. Artículo 46 de la ley
834.
3.1.4 ¿Quien o quienes pueden invocar los
medios de inadmisión?
En principio los que son parte del proceso y
actúan en condición de demandados pero el juez
puede invocarlos de oficio cuando el asunto que se esta tratando
reviste un carácter de orden público especialmente
cuando resulten de la inobservancia de los plazos en los cuales
deben ser ejercidas las vías de recursos.
Cuando no existe interés el juez puede invocar de
oficio la inadmisibilidad.
3.1.5 Los medios de inadmisibilidad por ante el
tribunal de tierras.
Por ante el tribunal de tierras tiene un carácter
público, por consiguiente pueden ser pronunciado de oficio
por el juez sin la necesidad de que la parte interesada lo
invoque como un medio de defensa o de admisión.
Es necesario destacar que la autoridad de la cosa
juzgada, no obstante fundamentarse en razones de orden publico,
la misma se considera generalmente en materia civil ordinaria
como un medio de inadmisión o como un medio de defensa de
puro interés privado; en la que la parte interesada puede
renunciar a su derecho de invocar o de oponer la autoridad de la
cosa juzgada; por lo que el ministerio público no puede
proponerla ni el juez puede suplirla de oficio.
Pero ante el tribunal de jurisdicción ordinaria
constituye una excepción ya que por ante por la
jurisdicción catastral esta tiene un carácter de
orden público; dando lugar esto, a que el juez del
tribunal de tierras puede invocar la inadmisibilidad de
oficio.
El plazo prefijado por ante el tribunal de
jurisdicción inmobiliaria como medio de admisión
resulta de una inobservancia de los plazos en los cuales deben
ser ejercidas las vías de recursos por ante el tribunal de
jurisdicción inmobiliaria.
3.1.6 Observación de los plazos para ejercer
los recursos
Existen tres recursos para los cuales se hace necesario
observar los plazos en los cuales estos deben ser ejercidos,
estos recursos son:
El recurso de apelación contra las
decisiones dictada por los jueces de jurisdicción
original, ya sean con motivos de saneamiento, litis de derechos
registrados u otra acción de que este
apoderado.
El plazo para interponer este recurso es de un mes a
contar de la fecha de publicación de la
sentencia.
El recurso de apelación interpuesto contra una
sentencia dictada por un juez de paz en materia de acciones
posesoria. Esta atribución le es conferida al tribunal
de jurisdicción original mediante el artículo 3 de
la ley 108-05 y el artículo 25 de la misma ley los cuales
dan competencia a la jurisdicción inmobiliaria desde el
momento que se da inicio al proceso de mensura.
El recurso de revisión por causa de
fraude. El plazo para interponerlo es de un año,
después de expedido el certificado de título.
Artículo 86 párrafo 1 de la ley 108-05.
Este plazo para ejercer esa acción en
revisión por causa de fraude es a pena de caducidad, en
consecuencia es obligación de los jueces del tribunal
superior de tierras conocer de la inadmisibilidad ya que ellos
son competentes para conocer de este recurso de revisión
por causa de fraude tal como lo establece el artículo 87
del la ley 108-05.
La inadmisibilidad de la demanda requiere que sea
intentada dentro del año de la trascripción del
registro por ante el registrador de títulos
correspondiente.
Por tanto si el recurso se plantea ante de transcurrir
el mes de la notificación de la sentencia el juez puede
declarar la inadmisibilidad.
3.1.7 Medios de inadmisión que solo tienen
lugar en la jurisdicción inmobiliaria.
Por ante el tribunal de tierras se pueden presentar
diferentes demandas las cuales podrán ser declaradas
inadmisibles a pedimento de parte o de oficio por el juez, sin
que las mismas estén contenidas en el articulo 44 de la
ley 834 del 15 de julio del 1978.
Tales como una reclamación de derechos por
prescripción sobre un terreno registrado bajo el alegato
de una posesión continua ininterrumpida, a titulo de
propietario por más de veinte años.
Una demanda en nulidad de un contrato de venta de un
inmueble registrado cuya causa sea la lección tal y como
lo dispone el articulo 1674 del código civil dominicano si
el vendedor ha sido lesionado en mas de la siete duodécima
parte en el precio de un inmueble, tienen derecho a pedir la
rescisión, aun que haya renunciado expresamente a esa
facultad en el contrato o declarado que hacia donación de
la diferencia del precio.
Este tipo de demanda es inadmisible por
aplicación del derecho de propiedad que establece la ley
108-05 de registro inmobiliario ya que cuando el terreno esta
registrado catastralmente no es posible esta
acción.
También se puede pedir la inadmisión de un
recurso de revisión por causa de fraude, cuando el mismo
sea interpuesto contra un tercer adquiriente a título
oneroso y de buena fe.
También constituye un medio de in admisión
cunado se notifica la instancia del recurso de revisión
por causa de fraude.
Se puede proponer como medio de inadmisión cuando
se interpone un recurso de revisión por causa de error
material.
Además el tribunal de jurisdicción
inmobiliaria puede declarar inadmisible un recurso de
revisión por causa de error material, cuando el
certificado de titulo ha sido transferido a un tercer
adquiriente. De buena fe a titulo oneroso, y este no ha dado su
consentimiento por escrito a quien ha interpuesto el recurso para
que se corrija el error.
Los Derechos
Reales
4. El Derecho Real
Es una relación jurídica inmediata y
directa entre una persona y una cosa.
El derecho real "Jus In Re" es el derecho que recae
directamente sobre una cosa, del cual es titular una
persona.
El derecho de propiedad, por ejemplo, es un derecho
real; el cual da a su titular los poderes más completos
sobre una cosa: el derecho de servirse de esa cosa, de percibir
sus frutos, de enajenarla.
4.1 Los Derechos Reales Principales
Los derechos reales principales son el derecho de
propiedad y sus desmembraciones.
1) Derecho de propiedad
2) Usufructo.
3) Uso.
4) Habitación.
5) Servidumbres.
6) Enfiteusis.
Derecho de propiedad. Artículo 544 del
código civil dominicano. Es el derecho más
completo, el que da las prerrogativas más fuertes. En el
derecho romano se dice que el derecho de propiedad entraña
tres atributos: el Jus Utendi, o derecho de usar la cosa;
el Jus fruendi, o derecho de usar la cosa, de percibir sus
frutos el jus abutendi, o derecho de disponer de las
cosas.
Usufructo. Artículos 578-581 del
código civil dominicano. Es un derecho real,
desmembración de la propiedad, que confiere a su titular
el derecho de usus y el derecho de fructus de la
cosa; mientras que el derecho de enajenar la cosa es el
abusus, se halla en mano de otra persona, el nudo
propietario.
¿Como termina el usufructo?
El artículo 617 del código civil
dominicano estable las siguientes causas por la que se extingue
el término del usufructo:
1) Por la muerte del usufructuario.
2) Por acabarse el tiempo por el cual se
concedió.3) Por la consolidación o reunión
en una misma persona de loas dos calidades de usufructuario y
propietario.4) Por el no uso en el derecho de veinte
años.5) Por la perdida total de la cosa en que
consiste el usufructo.
También puede cesar por el abuso que haga de
él el usufructuario, ya causando daños a la finca
ya dejándola perecer, por no atender a su
reparación. Artículo 618 del código civil
dominicano.
Uso. Es el derecho de servirse de la cosa y de
percibir sus frutos; pero solamente en límite de las
necesidades del titular del derecho y de su familia.
Artículo 627-630 del código civil
dominicano.
Habitación. Es el derecho de servirse de
la cosa para vivir en ella con su familia. Es un derecho de uso,
pero limitado en cuanto a su objeto. Artículo 627-630 del
código civil dominicano.
Servidumbre. Consiste en el derecho del
propietario de un fundo a servirse de ciertas utilidades del
fundo vecino; por ejemplo el derecho de paso, el derecho de saca
de agua, etc. La servidumbre está unida a un fundo,
pertenece a todo propietario de ese fundo, cualquiera que sea. El
fundo que se beneficia de la servidumbre se llama predio
dominante. El fundo que soporta la servidumbre se denomina
predio sirviente. Artículo 637-652 del
código civil dominicano.
Enfiteusis. Es el derecho que tiene el
arrendatario sobre la cosa que le ha sido arrendado por una
duración que varia de diez y ocho a noventa y nueve
años. La enfiteusis debería ser, con el derecho de
todo arrendatario un derecho personal; pero, en razón de
la extensión del arriendo enfitéutico la ley hace
de él un derecho real.
Los derechos reales tienen como objetos muebles o
inmuebles, por lo que el derecho de habitación, las
servidumbres reales, las concesiones y la enfiteusis son
inmobiliarios.
En la relación jurídica que expresa el
derecho real se encuentra un sujeto activo que es el titular del
derecho y un objeto el cual es la cosa sobre la cual se ejerce el
derecho.
Autor:
Ing.-Lic. Yunior Andrés
Castillo
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana
2011.