Prescripción adquisitiva de dominio de bien inmueble (página 2)

Partes: 1, 2

TITULO II – Propiedad

CAPITULO V – Prescripción adquisitiva

Articulo 950º.- Prescripción
adquisitiva

La propiedad inmueble se adquiere por
prescripción mediante la posesión continua,
pacifica y publica como propietario durante diez
años.

Se adquiere a los cinco años cuando median justo
titulo y buena fe.

Subcapítulo 2.1.

Jurisprudencia

Si las escrituras públicas con las que fundamenta
el computo del plazo de prescripción han sido declaradas
nulas, entonces la posesión del accionante no reúne
los requisitos de ser continua, pacifica y pública durante
los cinco años , pues tratándose de un acto
jurídico anulable, éste resulta nulo desde su
celebración, y habiendo la recurrida merituado la
escritura pública se ha contravenido el debido
proceso.

Al expresar el artículo 950º del
Código Civil que la propiedad inmueble se adquiere durante
diez años, ello supone que la posesión sea
exclusiva y como propietario de quien reclama la
prescripción, cuando la posesión es compartida con
otra persona natural o jurídica, resulta evidente que no
hay una posesión exclusiva y como propietario

Subcapítulo 2.3

DEFINICION

La Prescripción es un modo de adquirir las cosas
ajenas o de extinguir las acciones o derechos ajenos, por haberse
poseído las cosas, o no haberse ejercido dichas acciones y
derechos, durante cierto tiempo y concurriendo los demás
requisitos legales. Una acción o derecho se dice que
prescribe cuando se extingue por la
Prescripción.

CAPITULO III

Objetivo
específico

Subcapítulo 3.1.

¿CUÁLES SON LOS
REQUISITOS PARA ADQUIRIR LA PROPIEDAD POR
PRESCRIPCIÓN?

La propiedad por prescripción se adquiere
mediante la posesión continua,
pacífica y pública como propietario
durante diez años, por lo que se cumplen los requisitos
para adquirir por prescripción, entre los que se encuentra
el poseer a título de dueño, al haberse acreditado
ello por los actores y reconocido por el juez con la prueba
actuada en auto.

Subcapítulo 3.2

Los requisitos para ejercer la
prescripción adquisitiva ordinaria ¿son
copulativos?

El artículo 950 del Código Civil en su
primer párrafo regula la prescripción adquisitiva
larga u ordinaria, la cual para su calificación requiere
que la posesión que se ejerce sea continua,
pacífica y pública como propietario durante diez
años. Del texto de la norma se infiere que se debe poseer
como propietario, y que todos los requisitos señalados
deben concurrir copulativamente en el lapso del tiempo previsto
por la norma material para que se pretenda adquirir la propiedad,
no obstante, cabe advertir que la posesión debe ejercerse
como propietario, esto es, se posea el bien con animus
domini.

Subcapítulo 3.3

Los requisitos para seguir este
proceso son

– Demanda autorizada por abogado

– Copia simple del documento de identidad del
solicitante

– Planos de ubicación y perimétricos del
inmueble

– Certificación municipal acerca del propietario
o poseedor

– Copia literal de asiento de inscripción
(Últimos 10 años si el predio es urbano y de 5
años si es rústico)

– Certificación que el bien no se encuentra
inscrito

– Declaración testimonial de no menos de 3 ni mas
de 6 personas, mayores de 25 años

– Inspección judicial del predio en caso de
deslinde.

Capítulo IV

La
Posesión

Elemento primordial para la existencia de la
usucapión. La misma no puede considerarse como existente,
si la posesión no se realiza a título de
propietario, verbigracia, el servidor de la posesión no
podría prescribir, ya que su posesión está
en dependencia de otro, cumpliendo instrucciones suyas
(artículo 897 del C.C.). De otro lado, tampoco el
arrendamiento o el usufructuario podrían prescribir ya que
en este caso su posesión es temporal en virtud de un
título.

Subcapítulo 4. 1

Posesión
Continua

Antes de desarrollar este requisito de la
prescripción, debemos de recordar que según el
Código Civil Peruano la posesión es el ejercicio de
uno o mas poderes inherentes a la propiedad; es así que el
mismo código prescribe que son poderes inherentes a la
propiedad: el uso, disfrute, la disposición y la
reivindicación.

Concepto.- Aquella que se presenta en el tiempo
sin intermitencias ni lagunas. No se necesita, empero, que el
poseedor haya estado en permanente contacto con el bien y basta
que se haya comportado como lo hace un dueño cuidadoso y
diligente, que realiza sobre el bien los diversos actos de goce
de acuerdo con su particular naturaleza

La continuidad es la POSESION del bien sin
perturbaciones, pero debemos tener en cuenta los actos cotidianos
que realiza el poseedor dependerán de la propia naturaleza
del inmueble, es así por ejemplo, que se trate de un
inmueble que es ocupado ocasionalmente por la persona esto no
quiere decir que la posesión continua ha sido interrumpida
o perturbada; por esa razón el Código Civil en su
artículo 915 nos dice textualmente: "si el poseedor actual
prueba haber poseído anteriormente, se presume que
poseyó en el tiempo intermedio, salvo prueba en
contrario".

Sin embargo, por lo dicho líneas arriba debemos
saber que el código civil en su artículo 953º
también dice:"se interrumpe el término de la
prescripción si el poseedor pierde la posesión o es
privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un
año o si por sentencia se le restituye".

Que se ejercite sin solución de continuidad en el
tiempo o habiendo tenido interrupciones, se recupere la
posesión dentro del año de haber sido despojado de
ella; esto significa que para la configuración de este
requisito no sólo debe tenerse en cuenta el factor tiempo
sino que esta, la posesión, debe tenerse al momento de la
interposición de la demanda, al constituir un presupuesto
indispensable para la usucapio…"

En opinión de Jorge Avendaño es
discutible que este ultimo sea un poder inherente a la propiedad;
la reivindicación es en rigor, la expresión de la
persecutoriedad, que es un atributo que corresponde a todo
derecho real, en todo caso para efectos de concepto o
noción de la posesión se debe considerar que los
poderes de la propiedad son el uso, el disfrute, y la
disposición; por consiguiente, todo el que usa es
poseedor, también lo es quien disfruta, estos dos son en
realidad los poderes que configuran la posesión; la
disposición, si bien es también un poder inherente
a la propiedad, importa un acto único y aislado, por lo
que difícilmente es expresión posesoria.

La posesión, a la ves, supone un ejercicio de
hecho, en oposición a lo que seria de derecho según
el mismo Avendaño, pues para que haya posesión no
es necesaria ni es suficiente la posesión de derecho, eso
es, la que haya sido atribuida por un contrato o por una
resolución judicial. La exigencia de que la
posesión importe un ejercicio de hecho, tiene una segunda
consecuencia, que se descarta toda noción de legitimidad;
por consiguiente posee tanto el propietario como el usurpador. Es
así que la posesión tiene una gran importancia
porque es, el contenido de muchos derechos reales.

Subcapítulo 4.2.

Posesión
Pacífica

La posesión debe ser exenta de violencia
física y moral. "Ser pacífica significa que el
poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza. Por
tanto, aun obtenida violentamente, pasa a haber posesión
pacífica una vez que cesa la violencia que instauró
el nuevo estado de cosas".

La posesión del bien debe ser pacífica al
momento de interponer la demanda de prescripción
adquisitiva, esto quiere decir que esta posesión no
debió ser adquirida por la fuerza, que no se vea afectada
por violencia y que no sea objeta judicialmente en su origen.
Pierde el carácter pacífico cuando el poseedor es
demandado en vía de acción
reivindicatoria.

Sobre ello La doctrina coincide con lo señalado
por Albaladejo, en el sentido de que una vez que hayan terminado
los actos de violencia, recién en ese momento se puede
considerar que existe posesión pacífica que vale
para prescribir. Puntualiza el maestro, al explicarnos que "como
de lo que se trata es de que la situación mantenida
violentamente no tenga valor (mientras la violencia dura) para
quien ataca la posesión de otro, hay que afirmar que
sí hay posesión pacífica para el que
defiende por la fuerza la posesión que otro trata de
arrebatarle.

Expone Álvarez Caperochipi, "que el título
de la posesión puede alterarse. El poseedor en nombre de
otro puede presentarse como poseedor a título de
dueño y la posesión violenta, clandestina o
precarista puede transformarse en pacífica, pública
y a título de dueña. Se trata de una
inversión posesoria. Pero la inversión no se
presume, sino que, al contrario, se presume que se
continúa detentando con el mismo título con el que
se adquiere. La inversión posesoria debe resultar de un
acto expreso y final. El tiempo de la usucapión
empezará a contarse desde entonces".

¿Qué implica la posesión
pacífica?

No puede ampararse la demanda de prescripción si
se ha demostrado que el accionante no viene ocupando el inmueble
de litis en forma pacífica como propietario, lo que
significa que debe transcurrir sin generar ningún
conflicto con los derechos de los demás

¿Los procesos judiciales afectan la
posesión pacífica?

No se cumple con el requisito de la posesión
pacífica para adquirir la propiedad por
prescripción si han existido diversos procesos judiciales
seguidos entre las partes

No existe posesión pacífica cuando el
poseedor ha sido vencido en los procesos sobre impugnación
de resolución administrativa y nulidad de título de
propiedad; en este caso, no se cumple con uno de los requisitos
para adquirir la propiedad por usucapión

En Este Punto Debemos Preguntarnos ¿Se
Perderá La Pacificidad De La Posesión Cuando Se Es
Demandado Por El Verdadero Propietario Después De
Transcurrido Los 5 O 10 Años (Se Trate De
Prescripción Corta O Larga, Respectivamente) De
Posesión Del Inmueble, Teniendo En Cuenta Que El Poseedor
No Demandó La Prescripción Adquisitiva De
Este?.

En este sentido debemos preguntarnos si la
prescripción adquisitiva opera en forma automática,
si el poseedor se convierte en propietario por el transcurso del
tiempo o de lo contrario si es necesaria la declaración
judicial; es decir si se necesita acudir a un órgano
jurisdiccional para que se le declare propietario del
inmueble

Subcapítulo 4.3

Posesión
Pública

Se entiende que la prescripción adquisitiva,
funciona a través de un hacer por parte del poseedor, es
decir, porque éste actúa sobre el bien como
propietario, es más, al poseedor se le presume
propietario; entonces no se entendería la validez de este
principio si el poseedor actuara de forma clandestina.
También se debe entender que para que sea válida la
posesión, el propietario debe estar enterado de la misma y
no accionar.

Precisa el Dr. Gunther Gonzáles
Barrón citando a Hernández Gil, que la
posesión como hecho propio de la realidad física,
como situación fáctica, solamente existe en cuanto
el hecho se manifiesta socialmente. En tal sentido, una
posesión clandestina no llega a ser tal, pues el adjetivo
resulta ser contradictorio con el sustantivo al que pretende
calificar.

Quien pretende el reconocimiento del orden
jurídico como propietario, no puede esconderse u
ocultarse, no puede tener conductas equívocas o fundarse
en meras tolerancias del verdadero poseedor, pues la
clandestinidad es mirada con repulsa, en cuanto sustrae a algo
del curso natural de las interacciones humanas, a través
de la negación de un valor social fundamental como es la
comunicación.

La Posesión Pública nos dice, que es
necesario reconocer que el requisito de que la posesión
sea pública es plenamente lógico, porque lo que
verdaderamente caracteriza el ejercicio del derecho de propiedad
es su ejercicio público erga omnes. Apenas se
puede concebir una posesión no ejercida
públicamente, sobre todo en materia de inmuebles. Por lo
demás, el poseedor que oculta la posesión hace
imposible que los interesados conozcan la pretensión que
tiene sobre el bien y, por lo tanto, están excusados de no
haberse opuesto.

Por su parte, Berastain Quevedo citando a
PAPAÑO, KIPER, DILLON y CAUSSE, nos refiere que la
posesión es pública cuando exista una
exteriorización de los actos posesorios, que actúe
conforme lo hace el titular de un derecho.

"El usucapiente es un contradictor del propietario o del
poseedor anterior. Por eso, es necesario que la posesión
sea ejercida de manera que pueda ser conocida por estos, para que
puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. Si ellos pudieron
conocer esa posesión durante todo el tiempo que
duró, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el
abandono, y la posesión del usucapiente se
consolida".

Siendo ilustrativo el profesor último citado,
indica que lo contrario a la posesión pública es la
posesión clandestina, que carece de eficacia posesoria,
por ejemplo, una persona que ingresa por las noches a un inmueble
por un pequeño hueco en la pared del lindero del fondo, y
que antes que amanezca se retira del inmueble. Este individuo no
podrá adquirir la propiedad por prescripción, ya
que su posesión ha sido clandestina. La prueba de la
publicidad de la posesión se da a través de las
testimoniales de los vecinos, que son las personas idóneas
para atestiguar si la persona que invoca la prescripción
ha ejercido una posesión de público
conocimiento.

CAPITULO V

Justo
título y buena fe

En la segunda parte del artículo 950 del C.C., se
estipula, "que la propiedad se adquiere a los cinco años
cuando median, justo título y buena fe."

Subcapítulo 5.1

Justo Título

Al igual que en la Prescripción Adquisitiva, el
Código sustantivo no define lo que es justo título,
a diferencia del Código de 1,852, que consideraba, "como
justo título para adquirir por prescripción toda
causa bastante para transferir el dominio".

Es infundada la pretensión, si el
título que ostenta la accionante no le transfiere la
propiedad. El justo título debe tener las siguientes
características: ser un acto traslativo de dominio, no
estar sujeto a causal de nulidad, tener existencia efectiva y
probar su existencia.

Es el título imperfecto, para ser
tal es indispensable que el acto jurídico tenga por
finalidad la transferencia del dominio a favor de usucapiente,
aunque por presentar algún vicio o defecto no puede
cumplirse esta finalidad. Justamente se adquiere por
prescripción por que el usucapiente posee a título
de propietario y posee a título de dueño por que ha
mediado una causa suficiente para transmitir la propiedad.
Evidentemente, esa causa legítima solamente va a resultar
eficaz para justificar la posesión como dueño, pero
no para transferir la propiedad merced del vicio o defecto que
padece, los cuales serán subsanados por el hecho de la
posesión por el tiempo previsto por la ley.Este
instrumento de orden legal destinado a la transmisión de
la propiedad, sería perfecto de no mediar circunstancias
ajenas al adquiriente y propias del enajenante que impidan su
transferencia efectiva

Justo título es el título
traslativo que de por sí habría bastado para operar
la transferencia del dominio reuniendo las condiciones legales.
Cuando la segunda parte del artículo 950 el Código
Civil establece la existencia del justo título, es obvio
que aun cuando este haya sido expedido por el propietario, nada
impide que califique como tal, desde que deben tomarse en cuenta
otras circunstancias, como son, en este caso, el hecho de la
imposibilidad legal de la subdivisión del predio
rústico, así como la posesión física
por mayor tiempo al requerido por la ley.

Subcapítulo 5.2.

Buena Fé

La buena fe es un elemento indispensable para que pueda
existir la prescripción abreviada. Nuestra
legislación considera que tanto ella, como el justo
título, constituyen elementos diferentes, que para poder
dar origen a la Usucapión tienen que darse en forma
conjunta.

El artículo 914º del Código Civil,
presume la buena fe de quien posee, principio dirigido a
favorecer la consolidación de las situaciones de hecho, ya
que en la mayoría de los casos sería muy
difícil poder probar la existencia de la buena fe, siendo
que en este caso quien se opone a la posesión,
sería el obligado a probar la mala fe por parte del
poseedor.

De acuerdo con la segunda parte del artículo 914
del Código Civil, esta presunción no favorece al
poseedor cuando el bien está inscrito a nombre de otra
persona, porque en este caso la inscripción es prueba de
dominio.

Si pretendemos definir a la buena fe, diremos que es la
creencia del poseedor de ser legítimo por ignorancia o
error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su
título (artículo 906 del C.C. Ahora bien, "la buena
fe no es solamente una 'creencia' fundada en un estado
psicológico (meramente interno) del poseedor. La buena fe
sí es creencia, pero debe responder al modo de actuar
honesto de una persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse
en un error inexcusable, pues existe un deber social de actuar
diligentemente. Por ello, exige que el poseedor ostente el
título de adquisición de la propiedad, en el cual
pueda sustentar su 'creencia honesta'. En resumen, aquí no
se exige solamente una 'buena fe-creencia', sino que se avanza
hasta una buena fe-diligencia.

Regresando a nuestra realidad jurídica nacional,
tenemos que según el Código Civil, existe buena fe
"cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o
error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su
título" (artículo 906 C.C). De esta
definición legal es posible obtener inferir las siguientes
ideas:

a) La buena fe requiere que él
poseedor CREA EN SU LEGITIMIDAD,

b) La buena fe requiere que el
poseedor tenga un JUSTO TITULO en el que se funde esa
creencia;

c) La buena fe implica que el poseedor actúa
por ignorancia o por error de hecho o de derecho

Conforme se advierte de los elementos señalados,
la buena fe no es solamente una "creencia" fundada en un estado
psicológico (meramente interno) del poseedor. La buena fe
sí es creencia, pero debe responder al modo de actuar
honesto de una persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse
nunca en un error inexcusable, pues existe un deber social de
actuar diligentemente. Por ello, se exige que el poseedor ostente
el título de adquisición de la propiedad, en el
cual pueda sustentar su "creencia honesta"[89]. Recapitulando se
puede señalar, que aquí no se exige solamente una
"buena fe-creencia", sino que se avanza hasta una "buena
fe-diligencia". La duda del poseedor respecto a su legitimidad
normalmente debe equipararse con la mala fe, salvo que la duda
sólo pueda ser desvanecida con un actuar de diligencia
superlativo que no se justifique por las circunstancias.
Verbigracia, la concubina del poseedor nacido en el extranjero,
tiene la duda su pareja recientemente fallecida tiene otros
herederos en su país natal. Desvanecer esta duda
demostraría una diligencia no justiciable por las
circunstancias ( gastos excesivos), por lo que su culpa leve no
debe influenciar en su buena fe.

El justo título y la buena fe son dos requisitos
especiales para que opere la prescripción adquisitiva
ordinaria, pero estos no son independientes. El que desee
adquirir un bien por la prescripción ordinaria
deberá acreditar su justo título que a su vez
servirá como sustento de presumir la buena fe.

Ahora bien, conforme lo señala el artículo
907 del C.C., la buena fe solo durará hasta que las
circunstancias permitan al poseedor creer que posee
legítimamente el, en todo caso hasta que sea notificado
con la demanda, si esta resulta fundada.

Para la prescripción extraordinaria solo es
necesario acreditar una posesión útil para
usucapir, es decir que la posesión reúna todos los
requisitos generales (continua, pacífica, pública y
como propietario), sin necesidad de acreditar la apariencia legal
justo título y buena fe).

CAPITULO VI

Objeto de la
prescripción

Consiste en la consolidación de un estado de
hecho, correspondiente al contenido de un derecho, por el
transcurso del tiempo. Es necesario entender que los derechos
reales posibles son por regla general, susceptibles de ser
adquiridos. Así por ejemplo, consiste básicamente
en darle certeza jurídica a un bien inmueble.

Son Susceptibles De Usucapión: Sólo
pueden prescribirse los bienes y obligaciones que están en
el comercio, salvo las excepciones establecidas por la ley.
Ejemplo de bienes que pueden prescribirse: bienes inmuebles,
derechos reales, etc.

CAPITULO VII

Términos
para prescribir un inmueble

Los bienes inmuebles se prescriben:

? En cinco
años, cuando se poseen en concepto de propietario, con
buena fe, pacífica, continua y
públicamente;

? En cinco
años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una
inscripción de posesión;

? En diez años, cuando se poseen de
mala fe, si la posesión es en concepto de propietario,
pacífica, continua y pública

Conclusiones

a) Quien posee un bien como poseedor mediato se
encuentra en aptitud para adquirir el bien por
prescripción, pues en tal situación puede poseer
como propietarios, similar situación se presenta quien
posee un bien sin título alguno.

b) Quien posee un bien como poseedor inmediato, no se
encuentra en aptitud para adquirir el bien por
prescripción, pues nadie que se encuentra vinculado
jurídicamente a otro con una obligación de entrega
del bien, o abonando alguna suma por el uso, puede poseer como
propietario.

c) El ejercicio de la posesión mediata respecto
de un bien, permite al poseedor hacer evidente que posee como
propietario.

Recomendaciones

Se aconseja a toda aquella persona que pretenda adquirir
la titularidad de un bien por vía de usucapión,
hacer énfasis en el cumplimiento del Código Civil
es decir, probar mediante testigos u otro medio probatorio la
posesión legítima de dicho bien,
también puede exhibir en el juicio recibos de luz, agua,
teléfono o cualquier medio escrito que pruebe la
ocupación de dicho bien durante los lapsos alegados, es
importante destacar que la usucapión no opera cuando las
personas no se han manejado en la posesión con
ánimo de dueño, tal es el caso del arrendatario, ya
que este aunque tenga cien años ocupando precariamente un
bien no podrá utilizar la usucapión por estar
supeditado a un derecho superior el cual es el de la propiedad
del titular del cosa.