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Manual de Trabajo del Departamento Técnico (página 3)



Partes: 1, 2, 3, 4, 5, 6

Período

Zona y aspectos a
supervisar

Observaciones

MENSUAL

GRUPO
ELECTRÓGENO

– Verificar

Nivel de agua.

Nivel de aceite.

Reserva de combustible.

Agua y carga de batería.

– Arranque automático.

-Verificar cumplimiento del mantenimiento
preventivo.

– Verificar limpieza del recinto.

– Verificar la existencia de los medios de
extinción y detección de incendio.

MENSUAL

TRATAMIENTO DE
AGUA

– Verificar funcionamiento de los sistemas de
descalcificación y otros.

– Funcionamiento de equipos
dosificadores.

– Verificar que las dosis de los productos en el
agua sean las establecidas.

Estado técnico del
equipamiento.

Control del agua suavizada de
calderas

y calentadores.

– Control de parámetros del agua de
piscina.

MENSUAL

CUADROS ELÉCTRICOS
GENERALES

– Estado y limpieza interior.

Iluminación.

– Instrucciones de manejo.

– Rotulaciones identificación.

– Extintores en correctas condiciones de
uso.

– Recinto limpio y libre de cajas,
utensilios, etc.

– Puerta de acceso cerrada.

– Humedad.

– Ventilación.

MENSUAL

CUADROS ELÉCTRICOS
PARCIALES

– Puertas cerradas.

– Ausencia de rotulaciones a
bolígrafo.

– Corregir instalaciones provisionales.

– Limpieza.

MENSUAL

INSTALACIÓN
ELÉCTRICA GENERAL

– Verificar que las cajas
eléctricas de empalme estén
tapadas.

– Verificar que no existan
instalaciones provisionales en :

Paredes

Sobre marquetas

Por el piso

En equipos tecnológicos

Alumbrado exterior

– Verificar que se cumpla la
revisión técnica anual por el organismo
competente, dependiente de la
administración.

MENSUAL

INSTALACIÓN DE
GAS

-Comprobar que se realice el mantenimiento
preventivo de quemadores y aparatos
consumidores.

– Verificar la existencia de los medios contra
incendios en las zonas de los depósitos de gas.
Estado de limpieza.

– Verificar que se realice la revisión
anual por el organismo competente, dependiente de la
administración.

– Verificar el estado técnico de las
líneas y sus elementos.

MENSUAL

CALDERAS Y
CALENTADORES

-Verificar que se cumpla el mantenimiento
preventivo.

Temperatura de agua caliente sanitaria inferior
a 60ºC.

– Estado y funcionamiento de los medios de
seguridad contra incendio:

Extintores, detectores de humo y gas.

-Recinto libre de materiales ajenos
almacenados.

– Limpieza y pintura.

– Ventilación.

-Control del funcionamiento de los

parámetros de trabajo.

– Comprobación de los dispositivos de
seguridad.

– Control del funcionamiento de accesorios,
equipos, elementos, etc.

– Verificación de la inspección
anual estatal.

– Control de Libros de Operación y
comprobaciones.

MENSUAL

AIRE
ACONDICIONADO

– Planta enfriadora en marcha.

– Verificar que se cumpla el
mantenimiento preventivo.

– Verificar funcionamiento de las
torres.

– Verificar horario del
funcionamiento de los climatizadores, ajustar según
ocupación.

– Verificar temperatura de las
estancias acondicionadas.

– Verificar funcionamiento de los
aires domésticos y Splits.

MENSUAL

ENERGÍA Y
FLUIDO

– Verificar que se llevan a cabo las anotaciones
de los consumos de agua, gas, y electricidad. Comparar con
anotaciones anteriores e investigar
desviaciones.

– Verificar la ausencia de cargas por
energía reactiva (factor de potencia).

– Verificar que los relojes de
discriminación horaria estén en la hora
correcta.

– Instrucciones de ahorro de energía en los
diferentes departamentos.

MENSUAL

DEPARTAMENTO DE
MANTENIMIENTO.

PROGRAMA DE MANTENIMIENTO

– El Director de la instalación
conocerá el funcionamiento del programa de
mantenimiento preventivo.

– Verificar el cumplimiento de los mantenimientos
programados a equipos.

– Analizar los problemas que hayan surgido en la
aplicación y gestión del plan de
mantenimiento.

PARTES DE TRABAJO Y
AVERÍAS

– Verificar que estén al día las
reparaciones solicitadas

– Analizar los problemas surgidos en o para la
realización de los trabajos

– Verificar las estadísticas de las
averías. acometer las modificaciones oportunas para
evitar las averías repetitivas

MENSUAL

CONTROL DE COSTOS

– Control selectivo de los materiales
de repuestos.

– Verificar que las compras se
realicen de acuerdo a las necesidades.

– Analizar gastos generales
comparados con la gestión del período
precedente

Servicios externos.

Materiales.

Nuevas instalaciones.

Averías.

Personal de mantenimiento en
cantidad y calidad requerida por la
instalación.

– Verificación del
comportamiento del presupuesto del departamento.

ARCHIVO
TÉCNICO

– Existencia de planos actualizados
de :

Arquitectura

Instalaciones de agua , gas, aire
acondicionado, electricidad vapor, etc.

Catálogos generales de
:

Suministro industrial

Material eléctrico

Maquinarias , etc.

SANIDAD

– Verificar trabajos de :

Desratización.

Desinsectación.

Plan general de limpieza y manejo de
alimentos.

OTROS.

Nota: en Observaciones se deberán detallar las
deficiencias encontradas, según la inspección
correspondiente, para luego confeccionar el Plan de Medidas a
tomar.

———————————-
——————-

Firma Jefe del Departamento Firma Director del
Hotel

Operaciones
periódicas de mantenimiento preventivo

MANTENIMIENTO PREVENTIVO A
HABITACIONES

Aire acondicionado, refrigeradores y
ventiladores.

1. Limpieza de la careta o rejilla

2. Chequear control de temperatura

3. Limpieza o sustitución de filtro de
aire

4. Corregir vibraciones y ruidos

5. Revisar y ajustar termostatos de los
refrigeradores

6. Revisar, limpiar y lubricar los
ventiladores

Sistema eléctrico.

1. Revisar interruptores y tomacorrientes

2. Revisar tapas eléctricas

3. Revisar luminarias

4. Revisar instalación
eléctrica

5. Revisar equipos eléctricos y
electrodomésticos

6. Apretar sistema de tierra

Sistema hidráulico y sanitario.

1. Apretar asiento y revisar funcionamiento de taza
sanitaria

2. Revisar, lubricar y cambiar zapatillas a la
grifería

3. Revisar comportamiento del agua caliente

4. Revisar duchas, lavamanos, tragantes,
bañeras

5. Revisar accesorios del baño

Decoración.

1. Revisar y retocar pisos, paredes y techos

2. Revisar estado de los elementos
decorativos

3. Revisar y retocar la pintura de la
habitación

4. Reportar la presencia de vectores.

Carpintería.

1. Revisar puertas, marcos y ventanas

2. Revisar entrepaños

3. Revisar, limpiar, lubricar y ajustar los brazos
hidráulicas

4. Revisar gavetas y tiradores

5. Revisar patas de cama

6. Revisar y retocar muebles (sillas, mesas)

7. Revisar los closets

8. Limpiar y lubricar herrajes de
carpintería

9. Revisar, limpiar y lubricar manipuladores de
ventana

Cerrajería.

1. Revisar, limpiar y lubricar los picaportes

2. Revisar topes de puertas

Otros.

1. Verificar funcionamiento de televisores

2. Revisar entrada coaxial t.v.

3. Revisar conexión eléctrica
t.v.

4. Revisar teléfono

5. Revisar tarjeta de evacuación

6. Destapar y revisar desagüe de
terrazas

7. Limpiar acrílico lámpara
tocador

8. Revisar cortinero

9. Revisar tensores de cortineros

10. Reportar espejos manchados y rotos

11. Chequear cortinero de baño

12. Revisar y reportar vidrios rotos

Mantenimiento preventivo a equipos

El concepto de mantenimiento preventivo debe entenderse
como la función constante y permanente del personal
específicamente entrenado para este objetivo, tendiente a
eliminar el mantenimiento correctivo o imprevisto.

De esta función que básicamente consiste
en la inspección, limpieza, pintura, lubricación y
ajuste, se deriva un diagnóstico que permita evitar
roturas mayores, que obstaculicen de forma imprevista la
operación de la instalación, y a diferencia del
mantenimiento correctivo (imprevisto) permite planificar las
interrupciones, ocasionando menos perdidas financieras por
concepto de reclamaciones del cliente.

Para iniciar este programa, es necesario constar con el
registro de equipamiento, donde se establecen las
características más generales del equipo;
ubicación, marca, serie, modelo, fecha de compra y costo,
así como todo el trabajo que se le realice al mismo
(diarios, semanales quincenales, mensuales, trimestrales,
semestrales, anuales), así como los materiales empleados
en su mantenimiento comenzando este registro por los equipos
más costosos. También se debe contar con la
documentación técnica y los Manuales de
explotación y de Mantenimiento de los equipos.

Con los formatos que tendrá cada
instalación del registro de equipamiento enviado por esta
Dirección, pretendemos ofrecerles una guía para que
cada hotel adecue el mantenimiento de su instalación (tipo
de trabajo a realizar, limpieza, inspección,
lubricación, ajuste, remplazo de partes y frecuencia de
trabajo) a las condiciones generales expresadas en la guía
de operaciones periódicas de mantenimiento preventivo a
equipos partiendo de las épocas de mayor o menor por
ciento de ocupación del hotel, las condiciones
climatológicas, geográficas, horarios,
etc.

A continuación se sugiere un programa maestro de
mantenimiento preventivo que tendrá que ser adecuado en
cada hotel según el equipo conque conste y las condiciones
de antigüedad e historial de mantenimiento correctivo; la
periodicidad que se sugiere son las recomendadas por los
fabricantes y por las experiencias del propio MPP que ya se
está ejecutando y por las averías.

Periodicidad de los mantenimientos
preventivos
:

D: Diario

H: Semanal

M: Mensual

T: Trimestral

S: Semestral

A: Anual

PIZARRAS ELÉCTRICAS DE
DISTRIBUCIÓN Y MANDO

Monografias.com

GRUPO
ELECTRÓGENO

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ASCENSORES

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO
PREVENTIVO

PERIODICIDAD

D

H

M

T

S

A

1

Inspección (Para todas las
visitas)

– Viajar en la cabina.

– Verificar seguridad en cuarto de
máquinas.

– Revisión del cuarto de
máquinas.

– Limpieza del equipo.

– Revisar quejas del
cliente.

– Verificar condiciones
técnicas del elevador incluyendo parámetros
técnicos (voltaje, corrientes por fase y
protecciones de las máquinas
eléctricas).

– Dejar todo en orden y cerrar el
cuarto de máquinas.

x

2

Mantenimiento pasadizo y
foso

Incluye revisión, limpieza y
lubricación de:

Límites finales,
cinta.

– Tensión de cables,
soportes.

– Polea contra peso.

Poleas, amortiguadores.

– Cables, cadena compensación,
estiramiento de cables.

– Rieles, fosa.

x

3

Mantenimiento de cabina.

Revisión, limpieza y
lubricación de:

– Encima de cabina, techo.

– Elementos de fijación,
contactos, seguridad.

– Claro entre guías y
guiadores, operación rodillos, poleas.

– Operador de puerta.

– Suspensión de puertas,
cerraduras, guías inferiores.

– Protecciones de puertas.

– Panel de operación de
botones.

– Interruptores, ventilación,
luz, emergencia, P.A.

– Conexiones, indicadores.

– Abajo de la cabina,
conexiones.

– Guiadores, bloque de
seguridad.

x

4

Mantenimiento de control y
selector

Limpieza, lubricación y ajuste
de:

– Relees y deflectores.

Condensadores, resistencias y otros
elementos.

– Corrija conexiones flojas, relees
temporizado y auto sostén.

– Fusibles.

– Sobre cargas, fases
invertidas.

– Cadenas, engranajes.

– Panel de avance y motor, panel
fijo.

– Anillo de nivelación y
contactos.

– Operación de
relees.

– Cables viajeros, cinta.

x

5

Mantenimiento de máquina y
generador.

Revisar, limpiar, lubricar y
ajustar:

– Empacaduras y fugas.

– Escobillas y
conmutadores.

– Freno.

– Conexiones flojas o
calientes.

– Regulador.

– Maniobra de grupo.

– Poleas deflectoras.

– Control de aislamiento de la
máquina eléctrica.

x

6

Mantenimiento de sistemas de
puertas

Revisar, limpiar, lubricar y
ajustar

– Suspensiones.

– Cerradores, cables,
cadenas.

– Cerraduras, guías
inferiores.

– Botones de pisos.

x

MOTORES ELÉCTRICOS

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ALUMBRADO

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TIERRAS Y PARARRAYOS

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PIZARRAS TELEFÓNICAS

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CALDERAS DE VAPOR

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO
PREVENTIVO

PERIODICIDAD

D

H

M

T

S

A

1

Nivel de agua en caldera y en
depósito de alimentación de agua.

x

2

Válvulas de entrada y salida a
caldera que estén en la posición
correcta.

x

3

Compuertas de salida de gases
estén abiertas o en la posición adecuada para
la puesta en marcha.

x

4

Termostatos o presostatos de
regulación de temperatura o presión de
caldera que estén en su valor de consigna
(trabajo).

x

5

Pintura de todos los elementos
necesarios.

x

6

Control de condiciones de
combustión y rendimiento de caldera.

x

7

Comprobar ajuste de regulación
del tiro.

x

8

Comprobar ajuste de los termostatos
de seguridad y mando.

x

9

Comprobar ajuste de los presostatos
de mando y seguridad.

x

10

Comprobación del tratamiento
de agua

x

11

Comprobación de fluxes y
tubuladuras de calderas, refractarios y juntas de
puertas.

x

12

Verificar ajuste de
termómetros y manometros

x

13

Limpieza de residuos sólidos
de los depuradores de humo.

x

14

Comprobación del circuito de
gases de caldera.

x

15

Inspección del aislamiento de calderas,
equipos y líneas.

x

16

Limpieza de chimeneas y conductos de
humos.

x

17

Comprobación y
regulación de válvulas de
seguridad.

x

18

Verificar (caso de existir) el
llenado automático del depósito de
alimentación de agua.

x

19

Controlar el gasto de agua de
reposición y en caso necesario detectar
fugas.

x

20

Verificar la alarma de nivel del
depósito de alimentación de agua en caso de
existir.

x

21

Anotación de la presión
del circuito de alimentación.

x

22

Accionar válvula de
seguridad.

x

23

Realizar extracción de fondo,
según orientación del Téc. Analista de
Agua.

x

24

Revisar los dispositivos de
regulación automático de agua, presión
y corte de fuego.

x

25

Inspección del estado de
aislamiento térmico.

x

26

Realizar pruebas hidráulicas
en los casos necesarios.

x

27

Limpieza del interior de la
caldera.

x

28

Comprobar mediante el Control
Automático de Nivel de agua, los controles del nivel
de agua, alarmas y corte de fuego.

x

29

Verificación
metrológica de instrumentos de medición,
(manometros y termómetros).

x

30

Comprobación Manual
I.N.A.

x

31

Limpieza de celdas
fotoeléctricas.

x

32

Comprobación de
manómetros.

x

ALMACENAMIENTO Y TRASIEGO DE
COMBUSTIBLES LÍQUIDOS

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO
PREVENTIVO

PERIODICIDAD

D

H

M

T

S

A

1

Comprobación del calibrado de
válvulas de seguridad

x

2

Control de la estanqueidad, limpieza
y pintura de depósitos

x

3

Efectuar las anotaciones del control
de consumo de combustible.

x

PRODUCCIÓN DE AGUA CALIENTE
SANITARIA

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO
PREVENTIVO

PERIODICIDAD

D

H

M

T

S

A

1

Reposición de todos los
elementos deteriorados, tales como juntas, prensaestopa,
etc.

x

2

Revisión general del estado de
corrosión en equipos y líneas.

x

3

Revisión de
pintura.

x

4

Revisar la temperatura de
distribución de agua caliente sanitaria en grados
centígrados.

x

5

Inspección visual de fugas por
prensas, juntas ,etc.

x

6

Comprobación y ajuste del
termostato de regulación del agua caliente
sanitaria.

x

7

Desmontaje, limpieza de elementos del
depósito acumulador, cuando sean deficientes las
condiciones de transmisión.

x

8

Revisión general de
aislamiento (depósitos, tuberías)

x

9

Control de incrustaciones

x

TRATAMIENTO DE AGUA

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO
PREVENTIVO

PERIODICIDAD

D

H

M

T

S

A

1

Verificar el nivel de agua y sal en
deposito de salmuera.

x

2

Comprobar dureza del agua a la
entrada y salida del suavizador de agua.

x

3

Verificar que el suavizador de agua
realiza los ciclos correctamente.

x

4

Ajustar la cantidad de salmuera
consumida en caso de regeneración en función
del grado de dureza y cantidad de agua tratada.

x

5

Comprobar que la dosificación
funciona correctamente.

x

GRUPOS HIDRONEUMÁTICOS

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO
PREVENTIVO

PERIODICIDAD

D

H

M

T

S

A

1

Verificar funcionamiento de la
válvula de seguridad.

x

2

Verificar el funcionamiento del nivel
de agua. Apertura forzada

x

3

Verificar el funcionamiento de los
presostatos de corte, arranque y seguridad.

x

4

Verificar la protección de
bombas contra la falta de agua.

x

5

Verificar el funcionamiento del
flotador de la cisterna.

x

6

Control interior.

x

7

Verificación
metrólog.de manómetros.

x

8

Verificación de equipo de
compresión.

x

9

Verificación de pintura y
corrosiones.

x

BOMBAS DE RECIRCULACION

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO
PREVENTIVO

PERIODICIDAD

D

H

M

T

S

A

Comprobar y/o ajustar:

1

Nivel de aceite de engrase, si existe
deposito.

x

2

Funcionamiento correcto, sin ruidos
extraños.

x

3

Cambiar la bomba de funcionamiento
por la de reserva.

x

4

Revisión de
pintura.

x

5

Comprobación de que los bornes
de conexión eléctrica estén
apretados.

x

6

Conexión de puesta a
tierra.

x

7

Térmicos y
diferenciales.

x

8

Comprobación de holguras
anormales en el eje.

x

9

Comprobación del estado de los
cojinetes.

x

10

Verificación de goteo por el
prense y reapriete.

x

11

Verificar que los desagües de
refrigeración y goteo no están
obstruidos.

x

12

Lubricación, engrase de
cojinetes y rodamientos..

x

13

Comprobar que no existen
calentamientos anormales en el cojinete.

x

14

Comprobación y ajuste de
alineación del grupo.

x

15

Verificar el estado de los
acoplamientos.

x

16

Comprobar la ausencia de fugas por
juntas y sellos de las bombas.

x

17

Limpieza de filtros de
aspiración de bombas y su
renovación.

x

18

Intensidad de cada fase y
comprobación con nominal.

x

19

Comprobar vibraciones y estado de
anclajes.

x

20

Verificar las correctas presiones de
impulsión – aspiración.

x

CISTERNA

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO
PREVENTIVO

PERIODICIDAD

D

H

M

T

S

A

1

Cerrar alimentación y vaciar
totalmente. Lavar con jabón y cepillo. Lavar con
solución de hipoclorito y dejar secar por 30
minutos. Lavar con agua, dejar secar. Impermeabilizar con
pintura epóxica.

x

COMPRESOR DE AIRE

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO
PREVENTIVO

PERIODICIDAD

D

H

M

T

S

A

1

Verificar tensión y estado
físico de las correas

x

2

Comprobar con la mano que la
temperatura del motor y compresor no es
excesiva.

x

3

Purgar el deposito del
compresor

x

4

Comprobar que el compresor arranque
automáticamente por medio del control de
presión

x

5

Detectar fugas de aire en las
tuberías y sus conexiones

x

6

Verificar el nivel de aceite del compresor y
comprobar que no haya fugas.

x

7

Limpiar filtros de aire

x

8

Desconectar el compresor, quitar
tapón inferior del cárter y dejar escurrir el
aceite, tapar y reponer el nivel con el lubricante
recomendado por el fabricante del equipo

x

9

Cambiar filtro de aire

x

10

Comprobar válvula de
seguridad

x

11

Control interior y exterior del
depósito de aire.

X

RECIPIENTES HIDRONEUMÁTICOS

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO
PREVENTIVO

PERIODICIDAD

D

H

M

T

S

A

1

Anotar y verificar si la
presión y nivel de agua están dentro del
rango correcto.

x

2

Detectar fugas de aire utilizando
espumas de jabón. Apretar conexiones. Arreglar fugas
de agua.

x

3

Probar la válvula de seguridad
operándola con la mano. Sino funciona, repararla y
volver a calibrar de acuerdo con las condiciones normales
de trabajo.

x

4

Verificar que la red contra incendios
se mantenga presurizada.

x

5

Abrir un hidrante para comprobar el
arranque automático de las bombas contra
incendio.

x

6

Vaciar el recipiente del
hidroneumático, lavarlo interiormente. Revisar fugas
y corrosión. Inspección interior.

x

7

Pintar exteriormente el recipiente y accesorios
con los colores que indican las normas.

x

8

Comprobación de
manómetros.

x

9

Verificación metrológica de
manómetros.

x

10

Comprobación Manual de arranque y parada
del compresor.

x

CALENTADORES DE AGUA A FUEGO DIRECTO

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO
PREVENTIVO

PERIODICIDAD

D

H

M

T

S

A

1

Verificar que la temperatura del agua
se mantenga a 55 grados c. en el tanque de
almacenamiento.

x

2

Probar válvula de seguridad
accionándola con la mano.

x

3

Limpiar el filtro de diesel del
quemador o cambiar el elemento si es necesario.

x

4

Comprobar con la mano que la
temperatura de los rodamientos en los motores del quemador
y bomba de recirculación de agua no sea
excesiva.

x

5

Verificar el ajuste de los electrodos
de encendido y limpiar la fotocelda probando su
operación por falta de llama.

x

6

Comprobar que el equipo no tenga
fugas en las conexiones ni en las tapas.

x

7

Limpiar de hollín el interior
del calentador y la chimenea.

x

8

Limpiar el exterior del calentador,
el sistema del quemador, la bomba de recirculación y
sus accesorios.

x

9

Lubricar los rodamientos de la bomba
de recirculación con la grasa para alta temperatura
recomendada por el fabricante del equipo.

x

10

Limpiar los equipos
eléctricos, atornillando las tapas del tablero y
reapretar las conexiones del transformador de
encendido.

x

11

Revisar el aislamiento térmico
del tanque – termo, sus tuberías y
conexiones.

x

12

Limpiar por el interior de los tubos del
calentador, con desincrustante y revisar el material
termoaislante.

x

13

Inspección interior

x

14

Comprobación de presostatos y
termostatos.

x

15

Comprobación de
I.N.A.

x

16

Comprobación de
manómetros.

x

17

Verificación
metrológica de manómetros y
termómetros.

x

18

Comprobación de
válvulas de extracción de fondo.

x

19

Vaciar completamente el tanque –
termo, quitar la tapa de registro y limpiarlo
interiormente, quitando todas las incrustaciones que tenga,
para posteriormente recubrirlo con pintura
epóxica.

x

20

Pintar los equipos y sus accesorios,
después de darles la preparación
adecuada.

x

Partes: 1, 2, 3, 4, 5, 6
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