Manual de Trabajo del Departamento Técnico (página 2)

Los Mecánicos u Operarios tendrán un nivel
de Técnico Medio u Obrero calificado y amplia experiencia
en la actividad que desarrollan. En lo posible deben ser
integrales y con buenas características y cualidades
personales.

FUNCIONES FUNDAMENTALES DEL JEFE DE
MANTENIMIENTO

Garantizar el funcionamiento óptimo de los
equipos instalados en la Instalación, así como
lograr que el inmueble esté en condiciones técnicas
y constructivas, con el objetivo de obtener el confort y la
satisfacción del Cliente garantizando su mayor vida
útil.

Para lograr esto se debe cumplir con las siguientes
tareas:

• 1. Fiscalización y control de todos los
  trabajos de mantenimiento, chequeando como mínimo el
  30 % de ellos

• 2. Control y análisis diario de los
  Portadores Energéticos y sus Indices (agua,
  petróleo, electricidad y gas).

• 3. Confección de los Planes Anuales y
  Mensuales de mantenimiento (MPP).

• 4. Elaboración de las Fichas
  Técnicas y su actualización.

• 5. Estudio, análisis y control
  sistemático de la contratación de trabajos a
  terceros.

• 6. Velar por el cumplimiento del Reglamento de
  Idoneidad e Interno disciplinario de la
  Instalación.

• 7. Confección del Presupuesto Anual y
  análisis mensual de los costos de su
  Departamento.

• 8. Velar por el cumplimiento del
  MPP.

• 9. Controlar y analizar diariamente los Partes
  de Averías, dando prioridad absoluta a aquellas que
  repercuten directamente al cliente.

• 10. Velar por la limpieza, la seguridad y el
  orden, tanto del Departamento como de las áreas donde
  labora su personal.

• 11. Control del Pañol y sus
  Almacenes.

• 12. Entrega mensual al Departamento de
  Servicios Técnico del Grupo Hotelero de los Informes
  energéticos, económicos u otros solicitados por
  este.

• 13. Velar por su porte y aspecto y el de su
  personal.

• 14. Velar por la capacitación y
  recalificación de sus trabajadores.

• 15. Asegurar la actualización de planos
  y documentos técnicos de la
  Instalación.

• 16. Mantener una estrecha relación con
  los demás Departamentos .

• 17. Realizar la Supervisión
  Sistemática de la Instalación, conjuntamente
  con el Director de la misma.

• 18. Velar que sus subordinados creen las
  condiciones para realizar los trabajos con la seguridad
  requerida y exigir que cumplan con las reglas de
  Protección e Higiene del Trabajo para cada puesto de
  trabajo.

Para ejecutar el punto (17), se muestra el plan de
Supervisión Sistemática de las maquinarias,
instalaciones y obra civil de la instalación.

Conducta
apropiada del personal del Departamento de Servicios
Técnicos

Es de suma importancia y con el objetivo de mejorar la
CALIDAD e IMAGEN de nuestras Instalaciones, en relación
con el servicio que se presta, que las personas que laboran en el
Departamento de Servicios Técnicos interioricen y
estén conscientes que el trabajo que se realiza
está dirigido a ofrecer la máxima
satisfacción al CLIENTE, pues el mismo es la persona
más importante de la labor que ejecutamos.

• ? La Instalación que representamos
  depende de los Clientes, ellos no dependen de nosotros y
  pueden elegir.

• ? Un Cliente no es una interrupción en
  nuestro trabajo, al contrario, es el propósito de
  este. Nos hace un favor cuando viene y regresa nuevamente; no
  le hacemos ninguno al esperarlo.

• ? Un Cliente no representa únicamente
  dinero en las cajas, él es humano, tiene sentimientos
  y gusta de nuestras Instalaciones. Nos visita con sus
  necesidades, deseos y expectativas.

• ? El Cliente está necesitado de sentirse
  bienvenido e importante, ser entendido, apreciado y
  reconocido, de recibir un servicio a tiempo y la ayuda
  necesaria, así como un buen confort.

Ante esto debemos tomar como patrón de conducta,
cinco conceptos básicos de calidad, que son:

• 1. Total concentración en el
  Cliente.

• 2. Trabajo en equipo.

• 3. Reconocimiento del trabajo.

• 4. Compromiso total.

• 5. Continuo mejoramiento.

Para cumplimentar estos conceptos, los trabajadores del
Departamento de Servicios Técnicos, deben estar permeados
del siguiente Servicio Estandarizado de Calidad, que no es
más que la conducta apropiada que debe mantener cualquier
persona que labore en una entidad turística.

SERVICIO ESTANDARIZADO DE
CALIDAD

Etapas
principales del trabajo de mantenimiento

La vida de un establecimiento hotelero, cuya
duración depende en gran medida del trabajo de
mantenimiento, puede dividirse en cuatro etapas
fundamentales.

1- Concepción y Proyección de
la Instalación

2- Construcción de las edificaciones
y montaje de los equipos

3- Puesta en marcha

4- Explotación

Las etapas de la 1 a la 3, abarcan el Proceso
Inversionista, el cual está reglamentado por las Normas
Cubanas "Reglamentación del Proceso Inversionista del
Turismo Internacional", NC-53-200:90., mientras que la etapa
número 4 abarca todo el período de
explotación

Concepción y proyección de
la Instalación.

En esta etapa se parte del concepto fundamental que para
poner en explotación una Instalación Hotelera,
antes que todo se debe definir un propietario ( el explotador)
que será el responsable desde que se concibe la idea hasta
que se pone en marcha la organización, coordinando y
decidiendo los pasos que deben darse en cada momento, tomando las
decisiones fundamentales con una dirección de principio a
fin.

Las entidades del Proceso Inversionista (proyectista,
inversionista, constructor y suministrador) estarán
sujetos a la forma que como propietario ( explotador) haya
decidido la ejecución del proyecto.

En esta fase, desde sus inicios, el propietario se
auxiliará del Jefe de Mantenimiento ya nombrado, que
será el encargado de:

• ? Supervisar y controlar las diferentes tareas
  para su puesta en explotación.

• ? Participar con el constructor y montador en
  la realización de las pruebas de terminación de
  montaje, certificando su aceptación.

• ? Determinar las puestas en explotación
  parciales o por etapas.

• ? Garantizar la ejecución de los
  proyectos de organización, puesta en marcha y
  operación de la inversión.

• ? Velar por su realización y controlar
  las pruebas y la puesta en explotación de la
  inversión conjuntamente con las entidades del Proceso
  Inversionista, conforme a las condiciones acordadas en el
  contrato.

• ? Recibir del constructor los objetos de obras
  terminados, firmando el Acta de Recepción de las Obras
  correspondientes.

• ? Participar en las pruebas con carga
  continuada que se realicen a los equipos y
  sistemas.

• ? Garantizar que se realicen en tiempo y forma
  las pruebas de garantía, hasta obtener los
  parámetros establecidos en el contrato.

• ? Exigir la entrega de la documentación
  establecida (proyectos, equipos, asistencia técnica y
  servicios) necesarios para las comprobaciones y correcta
  explotación posterior.

• ? Velar que en todos los trabajos se cumplen
  las condiciones de seguridad

Por ello el Departamento de Servicios Técnicos
como elemento dentro de la Dirección de Operaciones del
Grupo Hotelero participará en las siguientes
actividades:

• ? Confección del Programa

• ? Revisión del Anteproyecto

• ? Revisión del Proyecto
  Ejecutivo.

En esta etapa se darán los criterios y opiniones
sobre el Proyecto de la Instalación , desde el punto de
vista de facilitar y/o mejorar el futuro mantenimiento. Al
respecto, se realizarán las coordinaciones pertinentes
entre el inversionista, el proyectista, mantenimiento y cualquier
otra entidad que se estime conveniente para llevar a cabo esta
tarea.

Construcción de la edificación y
montaje del equipamiento.

En esta etapa que puede ser de diferentes
formas(Ejecución de nueva inversión,
remodelación parcial o reparación,
remodelación total, restauración etc.), el Jefe de
Mantenimiento de la Instalación participará de
forma activa aprobando la construcción y equipamiento
conjuntamente con las entidades del Proceso Inversionista,
según los planes ejecutivos y de estandarización
del Grupo Hotelero.

Puesta en marcha del equipamiento y los
sistemas.

En esta etapa de gran importancia en el proceso, se
verifica con profundidad el funcionamiento de todos los sistemas
que conforman la Instalación y concluye con la entrega y
recepción. Constituye el puente que enlaza el proceso de
ejecución con la explotación posterior de la obra,
lo que implica el cumplimiento estricto de todas las pruebas para
lograr una real estabilidad, seguridad y eficiencia.

Por ello es imprescindible y obligatoria la
participación de los Servicios Técnicos en todas
las actividades relacionadas a continuación, las que
conforman la etapa de la puesta en marcha del equipamiento
hotelero .Durante este período se realizan numerosas
comprobaciones a todo el equipamiento y culmina cuando los
sistemas se encuentran en explotación continua.

Comprobaciones previas

A)- Prueba de terminación del
montaje

Son las establecidas a realizar por el
constructor y / u montador a fin de comprobar que los trabajos de
construcción y montaje han sido concluidos conforme a la
documentación de proyecto, con la calidad
requerida

B)- Prueba en vacío.

Son las que se realizan para verificar la
operación y algunos parámetros de equipos y
sistemas bajo esas condiciones.

Estas pruebas se realizan sin utilizar en
los sistemas materias primas y / o materiales
auxiliares.

C)- Pruebas con cargas.

Son las que se realizan a equipos o
sistemas independientes, con el propósito de comprobar y
ajustar los parámetros de operación bajo
carga.

D)- Prueba de
explotación.

Son las que se realizan por el explotador una vez que se
ha alcanzado un grado de estabilización en la
operación con carga continuada y permiten comprobar los
parámetros de garantía de operación para la
producción y / o los servicios , así como los
insumos fundamentales, de acuerdo con lo contratado, permitiendo
antes de la apertura oficial una familiarización y poderse
detectar posibles problemas o fallas

E)- Puesta en marcha

La puesta en marcha es el período posterior a la
ejecución que resumen las actividades de pruebas de
equipos e instalaciones, tanto en vacío como con carga,
así como las pruebas de garantía, y concluye con la
entrega y recepción del establecimiento de alojamiento
turístico

La metodología que regirá la
realización de estas pruebas deberá ser fijada y
llevada a cabo por el inversionista, de mutuo acuerdo con el
constructor, el montador, el suministrador y con el Visto Bueno
de Mantenimiento. El Departamento de Mantenimiento exigirá
por su realización y supervisará su
ejecución.

Al terminar la instalación del equipamiento, y
siempre antes de las pruebas en vacío, el constructor, el
montador, el suministrador y el inversionista están
obligado a entregar al explotador, el Manual de
Instrucción de la Instalación, el cual será
aprobado por el Director de la Instalación en
construcción; y si no procediese, por incorrecto,
será rehecho por el montador y /o suministrador.
También se entregarán los proyectos de los
sistemas, la documentación técnica de los equipos y
las Actas de entrega o recepción.

Se recalca que el Departamento de Mantenimiento
(explotador) formará parte de la Comisión de
Recepción de toda nueva Obra Hotelera, de
restauración o de cualquier otro tipo, en la cual
será el responsable del mantenimiento de la
Instalación durante el periodo de explotación,
considerando que éste es el más largo en la vida de
la misma y el único que reporta ganancias, beneficios y
prestigio.

Explotación

En esta etapa se pueden considerar la
planificación, la inspección y el servicio, las
cuales están bien especificadas y explicadas en el
desarrollo de este Manual.

Concepción
fundamental del mantenimiento

PRINCIPIOS EN QUE SE BASA
EL

MANTENIMIENTO

El Mantenimiento Preventivo Planificado (MPP) es el
conjunto de medidas que se toman para que los medios
básicos tengan la atención debida al efectuar las
inspecciones necesarias en los mismos y, a su vez, que todos los
tipos de mantenimiento se lleven a cabo de acuerdo a las normas
establecidas.

Las tareas principales del MPP
son:

1. Anticiparse al desgaste prematuro de los medios
básicos y mantener los mismos siempre en buen
estado.

2. Realizar el mantenimiento de los medios
básicos conforme al plan.

3. Asegurar el mayor aprovechamiento del tiempo de
trabajo de los equipos, realizando el número adecuado de
mantenimientos con la mayor economía de tiempo y
anticiparse a las averías que puedan surgir en los
mismos.

4. Garantizar en lo posible las piezas de repuesto y
materiales necesarios para los mantenimientos, así como el
número suficiente de trabajadores para su
realización.

5. Analizar los costos de mantenimiento para lograr la
mayor economía.

6. Programar los trabajos en días y horas que no
afecten los servicios.

DIVISIÓN DE LOS TRABAJOS DE
MPP

Las labores que se realizan en cualquier entidad dentro
de la categoría de "Mantenimiento", forman un conjunto muy
variado que abarca, desde la limpieza y pintura, hasta la
reparación completa, incluyendo la lubricación y
ajuste, así como reparaciones parciales tendientes a
restaurar determinadas partes de las máquinas, equipos o
instalaciones.

Todos los trabajos antes mencionados, hemos de
dividirlos en tres grupos y así deberán ser
considerados en la práctica:

1. Servicios y Revisión

2. Mantenimiento Parcial

3. Mantenimiento General

Revisión y
Servicios

Son aquellos que se realizan en los equipos diariamente
o con gran regularidad por el operador o mecánico y
controlado por el personal de mantenimiento. Tienen gran
importancia para la prevención y buena conservación
de los equipos, de ahí la necesidad de reglamentar
minuciosamente estos trabajos y velar por su estricto
cumplimiento. Esto significa un modo fundamental de actividades
preventivas que aseguran el trabajo constante del
equipo.

La revisión representa la parte componente de
todo el ciclo y debe realizarse diariamente, tiene como objetivo
el de establecer la situación técnica del equipo,
que se eliminen las pequeñas roturas y que se vea
qué piezas son substituibles o faltan por sustituir en la
siguiente reparación.

El volumen de los trabajos en las revisiones son
específicos para cada tipo de máquina y se
reglamentan con sus propias instrucciones, en caso de no
tenerlas, se debe hacer el trabajo por la experiencia que ya se
tenga acumulada

Mantenimiento Parcial

Durante el mismo se cambian y reconstruyen un
pequeño grupo de piezas y se lleva a cabo la
regulación del equipo, además en él
también se introducen todos los trabajos realizados en las
revisiones.

Se lleva a cabo por los trabajadores calificados y
especializados.

Mantenimiento General

El objetivo de ésta es la reconstrucción
de la característica técnica primaria de los
equipos.

En algunos casos el resultado de la reparación
general es posible, no sólo la reconstrucción sino
el mejoramiento significativo de las características
técnicas primarias, haciendo modernizaciones.

Se lleva a cabo por trabajadores altamente calificados
de la entidad o empresas especializadas de servicios.

En las reparaciones generales se incluirán
también las pruebas de seguridad de determinados equipos,
las que se realizarán con el fin de asegurar, sobre todo,
que existan garantías de funcionamiento y de seguridad en
el trabajo, velando así por la vida y salud de los
trabajadores además de evitar daños y
pérdidas económicas.

Al reglamentar las reparaciones se deberán
incluir las pruebas de seguridad que correspondan.

En el transcurso de las reparaciones deberán
someterse a pruebas de seguridad, los siguientes
equipos.

• ? Calderas de vapor y de fluido
  térmico.

• ? Recipientes de presión
  estacionarios y móviles

• ? Botellas para gases a
  presión. Exigir la Certificación de la
  fábrica llenadora.

• ? Ascensores de todo
  tipo

• ? Grúas de todo
  tipo

• ? Winches

• ? Equipos de alzar de
  impulsión mecánica

• ? Equipos de alza
  manuales

• ? Sogas, cables y cadenas para la
  sujeción y alzado de cargas

• ? Calentadores de agua a fuego
  directo.

• ? Centrífugas

• ? Instalaciones eléctricas,
  pararrayos, etc.

• ? Chimeneas
  industriales

• ? Básculas y
  pesas

• ? Manómetros y otros
  instrumentos de medición y control

• ? Instalaciones de gas y otras que evidencien
  peligrosidad.

• ? Marmitas, tachos, etc.

Causas de las
averías

A continuación se relacionan algunas
de las causas posibles de averías, a los efectos de anotar
en la carpeta correspondiente:

• ? Mala
  lubricación

• ? Sobrecarga del equipo

• ? Defectos de operación y
  tecnológicos

• ? Mala calidad de la
  reparación anterior

• ? Defectos de los materiales
  empleados

• ? Pasó la norma de tiempo
  indicado para darle mantenimiento

Desperfecto de construcción,
proyecto o montaje

• ? Negligencia o maltrato en la
  manipulación

• ? Fluctuación de voltaje en
  las líneas

• ? Caída o exceso de voltaje
  en los generadores de plantas

• ? Fallos en la red del sistema
  eléctrico automático de planta

• ? Fallos por deficiencias en las
  baterías de arranque

• ? Explosión en el proceso
  de combustión por obstrucción

• ? Desperfecto por agentes
  químicos externos en las baterías

• ? Desperfectos y deficiencias de
  equipos de arranque eléctrico

• ? Interrupción
  automática defectuosa o inadecuada

• ? No alineación correcta
  del equipo.

INVESTIGACIONES, AVISOS Y REGISTRO DE
LAS AVERÍAS

Las averías deben ser investigadas a los efectos
de determinar las causas que la motivaron y tomar medidas para
evitar su repetición en el futuro.

Es importante resaltar que es tendencia, tanto en los
operadores de equipos como en el personal de Servicios
Técnicos, descuidar la atención de los medios o
equipos utilizados con el transcurso del tiempo,
reflejándose en una primera etapa la ejecución
solamente de los trabajos más imprescindibles, obviando y
posponiendo los trabajos de mayor envergadura y complejidad y que
entrañan un mayor costo y que con el tiempo, a partir de 2
o 3 años, trae consigo un estado de abandono por
mantenimiento y limpieza de los equipos, atendiendo solamente las
averías que ocasionen el paro de estos.

Lo antes mencionado trae por consecuencia la
disminución de la vida útil del equipo que con el
tiempo conlleva al incremento de los gastos por reposición
del equipamiento, por lo que se debe cumplir estrictamente con
las normas establecidas para la realización del MPP
expuestas en esta metodología.

PLANIFICACIÓN, EJECUCIÓN
Y CONTROL DEL MPP

El desarrollo y perfecta aplicación del MPP,
requiere seguir un método uniforme en todo el Grupo, a fin
de que sea posible ejercer control y recopilar datos
estadísticos y prácticos que permitan mejorar la
labor del mantenimiento.

Esto tiene primordial importancia, tanto por la
consideración económica en sí, como por la
necesidad de planificar anticipadamente los trabajos de MPP; por
esta circunstancia, los costos de la mano de obra a emplear en la
ejecución de los trabajos de mantenimiento serán
estimados en forma aproximada. El método a seguir para
llegar a estos valores aproximados, será calculando los
mismos en base al jornal promedio por hora/ hombre del personal
de mantenimiento de que se trate.

En la elaboración de algunos modelos que se
explican a continuación, es necesario incluir este valor
estimado.

Para la planificación, ejecución y control
del mantenimiento, se utilizarán los siguientes Registros
Técnicos:

• ?  Carpeta de Información y Control del
  equipo

• ?  Plan Anual de MPP

• ?  Plan Mensual de MPP

La carpeta de información y control del equipo,
constará de los siguientes documentos:

• 1. Instrucciones de mantenimiento dadas por el
  fabricante.

• 2. Datos técnicos del equipo.

• 3. Récord de mantenimiento y
  reparaciones efectuadas.

• 4. Piezas de repuesto.

• 5. Control de lubricación del
  equipo.

• 6. Instrucciones técnicas.

• 7. Instrucciones de Operación dadas por
  el fabricante.

La información y control del equipo,
contará de los documentos que se relacionaron
anteriormente, los cuales se archivarán en una carpeta o
expediente.

Cada carpeta tendrá un número de orden del
uno en adelante y en forma consecutiva.

El modelo Datos Técnicos corresponde a los
fundamentales del equipo.

El modelo "Récord de mantenimiento y reparaciones
efectuadas" se irá haciendo paulatinamente, de acuerdo a
las posibilidades y tratando siempre que los datos registrados
sean los más completos y exactos posible. En el modelo
"Control de Lubricación" se anotará el reglamento
de lubricación para equipo, fundamentándose en el
estudio que realiza el Ministerio de la Industria
Básica.

La carpeta de información y control del equipo
servirá además para archivar las Instrucciones
Técnicas y otros documentos, modelos, etc., así
como cualquier información que sea necesaria.
Además es bueno señalar que se trabajará de
conjunto con el MPP, la introducción de técnicas de
diagnóstico, las cuales en un futuro reflejarán
ahorros significativos en horas hombre y recursos
materiales.

Procedimiento
para la confección de los planes anuales y mensuales de
mantenimiento

PLAN ANUAL

El Jefe de Servicios Técnicos de la entidad es el
encargado de la confección del Plan Anual en unión
de sus especialistas y operarios más calificados, en
consulta con la gerencia del Hotel. Se adjunta el Modelo del Plan
anual en Anexo No.1

En el caso de Instalaciones pequeñas que no
cuenten con una base de mantenimiento propio, será
responsabilidad de su Jefe de Servicios Técnicos el
confeccionar su Plan en dependencia de todos los contratos de
servicios que tienen, para verificar y exigir su cumplimiento. Al
igual que en otras entidades que reciban mantenimientos
contratados puntualmente a algunos sistemas que por su
complejidad no se puedan asumir por la Instalación, los
planes de mantenimientos de estos contratos deben aparecer en el
Plan Anual para su supervisión y control. Ejemplo de estos
sistemas: calderas de vapor, turbocompresores, generadores,
sistema SADI, sistema contra Intruso, telefónico y
otros.

Este Plan se confeccionará para un año y
comprende todos los equipos, áreas e instalaciones. Los
datos necesarios se tomarán únicamente de la
información y control de estos.

La confección del Plan Anual deberá
hacerse por el área de mantenimiento de cada
instalación, en el cuarto trimestre del año
anterior por lo menos en tres ejemplares: dos para uso interno de
la entidad y uno para los Servicios Técnicos del
Grupo.

El cumplimiento de los Planes los irá anotando la
entidad en la columna "Real" del Modelo, cada mes a partir de los
datos del modelo "Plan Mensual de MPP".

PLAN MENSUAL

Este se extrae del Plan Anual para hacer una
distribución diaria del trabajo a realizar durante el mes;
en éste aparecerán los trabajos planificados para
el mes como reparaciones parciales, generales u otros trabajos
producto de imprevistos o pequeñas inversiones programadas
por la dirección de la entidad. La elaboración del
Plan se realizará el día 25 del mes anterior y
deberá entregársele copia del mismo a la
dirección de la entidad. La mayor parte de los datos
necesarios se toman de la carpeta de información y control
del equipo.

En los Planes Mensuales aparecerán todas las
revisiones y reparaciones, incluyendo las reparaciones generales.
Se adjunta el Modelo del Plan Mensual en Anexo
No.2

ORDEN DE TRABAJO

Para el mejor desarrollo del MPP, resulta imprescindible
que los trabajos a realizar por mantenimiento se controlen
siempre mediante "Orden de Trabajo", consistiendo su utilidad en
que permite determinar y señalar oportunamente, antes de
realizar cada trabajo, todos sus aspectos y controlar, una vez
ejecutados, su cumplimiento en detalles a los efectos
económicos, estadísticos, técnicos, etc y
permitirá tener un registro-control los materiales
utilizados por imprevistos o planificados. Cada entidad
implantará el uso de las Órdenes de Trabajo en el
Modelo oficial que establezca el Area de Contabilidad, en su
defecto, éstas deben contener como mínimo, la
siguiente información:

• ? Fecha de la Orden.

• ? Operario u operarios que realizan el
  trabajo.

• ? Centro de costos (Lugar donde se realiza el
  trabajo).

• ? Descripción del trabajo o trabajos a
  ejecutar.

• ? Gastos de materiales (Cantidad y
  especie).

• ? Número de Orden (Consecutivo de las
  Órdenes).

• ? Tipo de trabajo a realizar
  (Especialidades).

• ? Trabajo a realizar (Imprevisto o
  Planificado).

• ? Tiempo (Duración del trabajo
  realizado).

• ? Número de Vale de
  Almacén.

• ? Nombre y Firma de conformidad del Jefe de
  área por el trabajo realizado.

• ? Nombre y Firma de quién revisa el
  trabajo y la elaboración completa de la
  Orden.

El Número de Orden puede archivarse por
especialidades, operarios o un Consecutivo General.

En el tipo de trabajo a realizar se reflejará la
especialidad de que se trate, por ejemplo: Refrigeración,
pintura, electricidad, etc…

En el caso que se utilicen materiales de varios No. de
Vales en una misma Orden, se indicarán todos los
números en dicha Orden de Trabajo.

PLAN DE MANTENIMIENTO
(ANUAL)

Procedimiento:

Para la confección del Plan Anual de
mantenimiento se necesita:

• ? Inventario de todo el
  equipamiento, instalaciones, arquitectura y zonas del
  edificio objeto del mantenimiento.

• ? Toma de datos de las
  características del equipo e instalaciones.

• ? Determinación de las
  necesidades de materiales de mantenimiento de acuerdo a los
  manuales de instrucciones del fabricante.

• ? Determinación de las
  necesidades de repuestos.

• ? Elaboración de las fichas
  para control y seguimiento del plan de
  mantenimiento.

• ? Directivas de la
  dirección de servicios técnicos

• ? Sugerencias de los
  compañeros con mayor experiencia en
  mantenimiento.

Por todo ello es necesario llevar a cabo la
implantación de documentos que forman la estructura del
mantenimiento, que en el caso del Grupo "Gran Caribe" son los
siguientes:

• 1. Inventarios codificado de
  equipamiento , instalaciones y arquitectura

2. Fichas de características de
equipamiento e instalaciones

3. Archivo de manuales del equipamiento,
con las características y directrices de
mantenimiento

4. Ficha de mantenimiento por equipamiento
e instalaciones

5. Ficha de trabajos diario de
mantenimiento

6. Ficha de control de calderas.

7. Fichas de control de plantas de
emergencia

8. Programación del plan con las
frecuencias de aplicación del mantenimiento

9. Hoja de trabajo diario del personal de
mantenimiento.

10. Orden de trabajo de mantenimiento,
ficha de control del costo de mantenimiento y
averías

Inventario
codificado de equipamiento, instalaciones y
arquitectura

Se listan todos los conjuntos de
equipamiento arquitectura e instalaciones según el orden
siguiente:

1.- Arquitectura.

01.01. Desagüe general de los
baños públicos.

0102. Desagüe de la cocinas

01.03. Trampa de grasas

01.04. Trampa sifónica vertidos en
la zona….

2.- Energía
Eléctrica.

02.01. Transformador de (x) Kw.

02.02. Transformador de (x) Kw. (en caso de
doble alimentación)

02.03. Transformador de intensidad
(medición)

02.04. Transformador de tensión
(medición)

02.05 Planta de emergencia

02.06 PGD

02.07 Paneles eléctricos de
distribución.

3.- Central de producción de
calor

03.01. Caldera de vapor

03.02. Caldera de fluido
térmico

03.03. Calentador de agua o fuego
directo.

03.04. Intercambiador de placas

03.05. Intercambiador tubular

03.06 Calentador de gas

03.07 Calentador
eléctrico

03.08 Colectores solares

4.-Central de frío, aire
acondicionado

04.01. Enfriador de agua

04.02. Turbocompresor

04.03. Bomba circulación
primario

04.03. Bomba condensación

04.04Torre de enfriamiento de
agua

04.05 Multicompresores

5.-Climatización

05.01. Unidad climatizadora

05.02. Unidad climatizadora
salón

05.03. Fan coil habitaciones

05.04. Aire acondicionado de
ventana

05.05 Split.

6- Ventilación y
Extracción

7- Aparatos elevadores

8- Telefonía y
audio

9- Audiovisuales

10- Instalaciones de gas

11- Instalaciones de
combustibles

12- Instalaciones
hidroneumáticas

13- Lavandería

14- Almacenes y refrigeración de
productos

14.01- Cámaras frigoríficas
Varios

14.02- Cámaras frigoríficas
de lácteos

14.03- Cámaras frigoríficas
de pescado

14.04- Cámara frigorífica de
carnes

14.05- Cámara frigorífica de
congelación

14.06- Cámara frigorífica de
productos cocinados, etc.

14.07- Armario frigorífico productos
lácteos

14.08 Armario frigorífico
vegetal

14.09- Botellero

14.10- Enfriador de zumos

14.11- Fabricador de hielo

14.12- Fabricador de hielo en
escamas

14.13- Fabricador de hielo
frapé

15 – Bares

14.01- Cafetera

14.02- Calentador de leche

14.03- Plancha

14.04- Molino de café

14.05- Botellero
frigorífico

15- Zona de
preparación

16- Zona de
cocción

17- Zona de porcionado de
alimentos

18- Zona de lavado y
esterilizado

19- Panadería y
pastelería

20- Otros varios.

Equipos auxiliares.

Reseñar los elementos auxiliares
tales como:

Contactores, relees, electroválvulas, tipos de
fusibles, magnetotérmicos, presostatos, termostatos,
manómetros, etc.

En general todo lo que se considere que puede ser
útil para conseguir un mantenimiento ágil y
eficaz.

Archivo de
manuales de equipos con las características y directrices
de mantenimiento

Por las ventajas obvias de tener un archivo con todos
los manuales de la instalación, arquitectura y equipos ,
se debe formar uno lo más completo posible

Con el fin de facilitar los trabajos de mantenimiento en
este departamento, debe existir la siguiente
documentación

MANUALES Y PLANOS DE :

• ? Obra civil, en la que figuren
  los desagües y otros datos de
  construcción

• ? Instalación
  eléctrica

• ? Instalación de agua
  caliente sanitaria

• ? Instalación de aire
  acondicionado

• ? Instalación de
  combustibles

• ? Instalación de paso de
  conductos

• ? Instalación de
  extracciones

• ? Instalación de
  pararrayos

• ? Instalación de
  detección de incendio (SADI)

• ? Instalación de sistema de
  seguridad contra intruso (ITS)

• ? Instalación de ambiente
  musical y TV

• ? Instalación de
  hotelería y otros

• ? Instalación de vapor y
  agua presurizada

• ? Instalación
  hidroneumática

• ? Manual de emergencia y
  evacuación del establecimiento.

Archivos de manuales técnicos , de equipos
instalaciones , accesorios y suministros industriales

Lista de proveedores que participaron en la obra e
instalaciones, con dirección y teléfonos

Plan contra catástrofe.

Medidas a tomar
para la implantación del mantenimiento preventivo
planificado

A fin de llevar a cabo con éxito el
MPP de los medios básicos, es necesario que a nivel de las
instalaciones del Grupo se tomen las siguientes
medidas:

1. Llevar Carpeta Técnica. Durante
el desarrollo del trabajo será posible enriquecer y
mejorar la documentación de información de la
entidad.

2. Como base para los Planes de
Mantenimiento de todos los medios básicos, llevar un
registro de las Instrucciones Técnicas y Normas de
Mantenimiento, registrar los cambios que se produzcan a las
mismas y efectuar el control correspondiente.

3. Confeccionar los Planes de Mantenimiento
Anuales y Mensuales; asegurar y controlar sobre todo, que su
cumplimiento sea puntual y corresponda a la debida calidad y
economía.

4. Informar, registrar y analizar
debidamente las averías.

• 5.  Proteger adecuadamente los
  medios básicos contra la corrosión y agentes
  extraños.

6. Planificar y ajustarse a las
técnicas de engrase y lubricación según los
estudios de lubricación.

7. Mantener en forma correcta y eficiente
las piezas de repuesto, materiales, etc.

8. Disponer las condiciones en los talleres
para la realización de las reparaciones, las que
deberán organizarse y controlarse para un mejor
aprovechamiento de su capacidad.

9. Reglamentar la atención que deben prestar los
operadores a los equipos, confeccionando instrucciones al
efecto.

10. Establecer cursos de capacitación tendientes
a aumentar el nivel de conocimiento de los trabajadores, con
respecto al mantenimiento de los medios
básicos.

• 11.  Tener en cuenta las necesidades del
  mantenimiento de las nuevas entidades en proyecto e
  inversiones.

• 12.  Asegurar que todo medio básico que
  se incorpore a los servicios esté acompañado de
  los antecedentes técnicos necesarios para su
  mantenimiento.

• 13.  Tener en cuenta los partes emitidos por
  Ama de llaves y jefes de departamento, de las deficiencias y
  problemas detectados en sus áreas.

14. Planificar la adquisición de equipos y medios
de trabajo de acuerdo a la estandarización
propuesta.

BAJA DE EQUIPOS TECNOLÓGICOS.

Se debe formar en cada instalación una
Comisión Técnica, la que estará encargada de
dar de baja a los equipos que así los
requieran.

Deberán integrarla como mínimo los
siguientes compañeros

• ? Director

• ? Jefe de mantenimiento

• ? Director económico

• ? Jefe de Área donde está
  instalado el equipo

• ? Ingenieros o técnicos de reconocido
  prestigio y conocimientos en la especialidad a la cual
  pertenece el equipo

La comisión quedará creada a partir de una
reunión del Consejo de Dirección del hotel en que
se apruebe, mediante acta, la participación de los
integrantes específicos

Para cada equipo se conformará un modelo con los
siguientes datos o según lo establecido por
Contabilidad:

Se le dará una copia al Director Económico
de la Instalación para que proceda con los tramites
económicos pertinentes y se enviará una copia a la
dirección del Grupo. Otra copia se archivará en el
expediente técnico del equipo en
cuestión.

Presupuesto de
mantenimiento y su control

El Presupuesto de Mantenimiento lo elaborará el
Jefe de Mantenimiento conjuntamente con la Dirección de
Economía de la Instalación, sin embargo es una
responsabilidad de la Dirección y su Consejo de
Dirección la ejecución y cumplimiento.

Su concepción debe partir de la evaluación
de las posibilidades reales del Departamento de Mantenimiento
actuar en la reducción de los gastos de
mantenimiento.

Para la elaboración del Presupuesto se deben
tener en cuenta, entre otros:

• ? Contratación comercial del
  Hotel.

• ? Proyección de ocupación media
  anual.

• ? Comportamiento histórico.

• ? Objetivos a alcanzar en el período
  planificado.

• ? Disponibilidad de aseguramiento.

• ? Contrataciones.

• ? Consumo energético
  previsto.

• ? Posible entrada o salida de procesos de
  remodelación o cierre parcial.

• ? Gastos directos.

En tal sentido su confección debe abarcar todas
las actividades de mantenimiento, ninguna debe quedar fuera del
objeto de cálculo del presupuesto, entre otros por su
carácter rector de la actividad cotidiana y medio de
medición de los resultados.

El presupuesto se discutirá con las direcciones
correspondientes de la Casa Matriz, las cuales son las
responsables de aprobarlos. Se adjunta el Modelo para la
elaboración del Presupuesto de Mantenimiento en el
Anexo No.3, el cual se llenará estrictamente como
está concebido, enviándose a la Dirección de
Operaciones (S.T) de la Casa Matriz en el último mes del
año.

De igual forma también se adjunta el Modelo para
el control del Presupuesto de Mantenimiento en el Anexo
No.4, que se enviará los días 10 de cada mes, a
la misma Dirección.

Plan de
supervisión sistemática

Objetivo:

Asegurar mediante la Supervisión
Sistemática el buen funcionamiento y estado de la
maquinaria, instalaciones y obra civil de forma que permita
detectar anomalías que puedan influir negativamente en el
costo y calidad de los servicios

Plan General:

Para una operación eficiente de la
Instalación , es obligatorio el buen cuidado de los
equipos por parte del personal de servicio, así como que
el programa de mantenimiento preventivo se lleve a cabo
eficazmente, por tal motivo, la supervisión
incidirá tanto en los aspectos prácticos de la
Instalación, como en la gestión y cumplimiento del
programa del MPP

Ruta de supervisión

Acordar en cada supervisión una ruta a seguir por
la Instalación. Durante el recorrido por los diferentes
departamentos, el director y jefe de mantenimiento en
unión a los jefes de los departamentos , además de
seguir el programa de supervisión tomarán notas
aplicando un sentido critico, con la idea de encontrar fallos y
corregirlos, de todas las anomalías apreciadas, tales
como:

• ?  Pérdidas de agua en los Sistemas
  Hidráulicos Sanitarios.

• ?  Cables eléctricos sueltos y sin
  protección.

• ?  Falta de pintura.

• ?  Carpintería defectuosa.

• ?  Asientos en mal estado.

• ?  Humedad.

• ?  Fallos en la
  climatización.

• ?  Decoración y tapices.

• ?  Cerrajería.

• ?  Albañilería.

• ?  Iluminación en general.

• ?  Audio y televisión.

• ?  Telefonía y vectores.

Así mismo se tomará nota y
comentarán todas las mejoras que consideren oportunas para
tratar de obtener el mayor nivel de calidad de la
Instalación y por consiguiente del servicio.

De todas las anotaciones realizadas, se
confeccionará un listado de trabajo indicando las
prioridades y responsables de ejecución.

Parte de Averías

Es muy importante que los partes de averías sean
remitidos con regularidad por el Ama de Llaves y Jefes de
Departamentos, con el fin de que los trabajos puedan ejecutarse
en el tiempo más breve posible.

Cuando se dejan de emitir DIARIAMENTE, ocurre que
en la fecha de la supervisión aparecen gran cantidad de
anomalías en las instalaciones, que dan lugar a una
elevada carga de trabajo para el Dpto. de Mantenimiento, que
originan demoras que inciden negativamente en el nivel de
conservación del establecimiento, deteriorándose la
imagen y calidad de los servicios.

Por ello el Departamento de Servicios Técnicos
exigirá a las demás áreas de la
Instalación ese reporte diario. Con este fin,
coordinará con las áreas respectivas la forma de
realización (Tiempo y Forma). Si es necesario, el Jefe de
Servicios Técnicos solicitará la
participación del Director de la Instalación, con
el objetivo de organizar y viabilizar dicho reporte.

Para la correcta gestión de las quejas
provenientes de los Clientes, se debe implementar un sistema
conformado por dos tipos de partes de averías, los cuales
poseen sus particularidades.

PARTE ROJO.

Este parte es utilizado para el reporte de las
averías que tienen gran incidencia en la
satisfacción de los Clientes. Por lo tanto, todas las
averías e inquietudes señaladas en este parte,
deben ser solucionadas con carácter de urgencia (menos de
30 minutos). Tal es el caso de:

• 1. Funcionamiento incorrecto del aire
  acondicionado.

• 2. Mal funcionamiento del
  ventilador.

• 3. Instalaciones sanitarias con problemas
  técnicos.

• 4. Problemas con el trabajo de las
  cerraduras.

• 5. Filtraciones en los techos.

• 6. Deficiencias en el sistema
  eléctrico.

• 7. Incorrecto funcionamiento de los equipos de
  televisión.

• 8. Otros.

PARTE BLANCO.

En este parte se señalarán aquellas quejas
que por su naturaleza no tienen tanta incidencia en la
satisfacción del Cliente, por lo que pueden ser resueltas
con un margen de 6 horas. En este grupo se encuentran:

• 1. Alineamiento de pinturas, cuadros, espejos,
  etc.

• 2. Cambio de un espejo en la
  habitación.

• 3. Pintar alguna parte de la
  habitación.

• 4. Entre otros.

Se han propuesto estos colores como
definición, no obstante las Instalaciones pueden en su
defecto, utilizar otros, siempre que se cumplimente el objetivo
expresado.

PLANES.