- Enumeración de las
clases de financiamiento inmobiliario - Titulización de las
hipotecas - Emisión
de obligaciones con garantía
hipotecaria - La
cédula hipotecaria - Títulos
valores garantizados con hipoteca - Fideicomiso
inmobiliario
Definición
El financiamiento
inmobiliario consiste en la obtención de dinero, pero
constituyendo una garantía sobre inmuebles, es decir,
quedan fueran del margen de estudio del presente los supuestos de
financiamiento mobiliario y financiamiento con garantía
sobre bienes
incorporales.
Enumeración de las clases de
financiamiento inmobiliario
Los tipos de financiamiento inmobiliario son los
siguientes: crédito
hipotecario, crédito anticrético,
titulización de las hipotecas, emisión de obligaciones
con garantía hipotecaria, titulo de crédito
hipotecario negociable, leasing
inmobiliario, letra hipotecaria, cédula hipotecaria,
títulos valores
garantizados con hipoteca y fideicomiso
inmobiliario.
CREDITO HIPOTECARIO
El crédito hipotecario puede ser definido como el
préstamo, con una garantía hipotecaria. Este es el
tipo de financiamiento inmobiliario que ha tenido mayor
importancia en los último siglos, sin embargo, poco a poco
es desplazada por otros tipos de financiamiento. El
artículo 1097 del código
civil peruano de 1984 establece que por la hipoteca se afecta
un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier
obligación, propia o de un tercero. Y en su segundo
párrafo
precisa que la garantía no determina la desposesión
y otorga al acreedor los derechos de
persecución, preferencia y venta judicial
del bien hipotecado.
CREDITO ANTICRETICO
El crédito anticrético es el
préstamo con una garantía anticrética. La
misma norma establece en su artículo 1091 que por la
anticresis se entrega un inmueble en garantía de una
deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y
percibir sus frutos.
Titulización de las
hipotecas
Teniendo en cuenta la importancia de este mecanismo de
financiamiento es claro y evidente que merece un estudio bastante
detallado, el cual nos resulta sencillo, porque anteriormente ya
desarrollamos el referido, el cual es bastante necesario en el
derecho peruano.
5.1. DEFINICION
El TUO de la ley del mercado de
valores peruano establece en su artículo 291 que la
titulización es el proceso
mediante el cual se constituye un patrimonio
cuyo propósito exclusivo es respaldar el pago de los
derechos conferidos a los titulares de valores emitidos con cargo
a dicho patrimonio. Comprende asimismo la transferencia de los
activos al
referido patrimonio y la emisión de los respectivos
valores.
La titulización de activos es un instrumento
financiero que permite recuperar capital sin
esperar a que venza el plazo del crédito, por ejemplo si
un banco PRIMUS
coloca cien millones de dólares como crédito a
veinte años, tendría que esperar este plazo para
que recién pueda colocar nuevamente este dinero en el
mercado
financiero. Pero utilizando la bursatilización o
titulización o titulación se puede transferir el
crédito en títulos al igual que las
garantías constituidas y recuperar de esta manera el
capital antes que venza el plazo de veinte años. Las
garantías a transferirse no son sólo hipotecas y
prendas,
5.2. PARTES DEL CONTRATO DE
TITULIZACION
5.2.1. ORIGINADOR
El originador viene a ser la empresa que
transfiere los activos crediticios. Por ejemplo es el banco que
celebra el contrato de titulización o que constituye la
sociedad de
propósito especial.
5.2.2. SERVICER
El servicer viene a ser la sociedad de
propósito especial que es controlada por la empresa
titulizadora
5.2.3. EMISOR
El emisor es la empresa que adquiere los
activos securitizados.
5.2.4. BANCO DE INVERSION
El banco de inversión es la empresa que celebra el
contrato de underwriting.
5.2.5. CREDIT ENHANCER
Es empresa que reduce el riesgo de la
emisión mediante la constitución de garantías, que
pueden ser personales o reales.
5.2.6. CLASIFICADORA DE
RIESGO
La clasificadora de riesgo es la empresa
que permite el inversionista información sobre el tipo de riesgo que
corre en caso de que se anime a comprar los activos
crediticios.
5.2.7. TRUSTEE
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