Vecinos Íntimos: Alcances de la Ley Nº 27157 y su Reglamento aprobado mediante DS Nº 035-2006-Vivienda (página 2)

1. Del Saneamiento:

Según la Ley, para iniciar el proceso de
saneamiento se debe tomar el acuerdo por la mayoría simple
de todos los propietarios de departamentos, en una reunión
que será convocada para estos efectos por el o los
propietarios interesados, mediante carta notarial, y
realizada dentro de los 10 (diez) días útiles
contados a partir de la convocatoria. Aspecto concordante con lo
establecido en la Ley Nº
27333, Art. 2, Num. 2.2, el cual establece que ". El Notario,
para los efectos de constatar la existencia del acuerdo a que se
refiere el Artículo 6 de la Ley Nº 27157, sólo
certificará haber tenido a la vista el acta simple
respectiva, acompañada de las cartas notariales
cursadas y la publicación del correspondiente aviso, de
ser el caso; así como que la reunión de
propietarios se realizó dentro del plazo de 10 (diez)
días útiles, contados a partir de la convocatoria,
previsto en el numeral 6.1 del Artículo 6 de la Ley
Nº 27157. Consecuentemente son los interesados quienes
asumen la responsabilidad respecto a la veracidad de lo
manifestado y la autenticidad de la documentación presentada. Para su
inscripción en el registro
correspondiente se adjuntará el acta simple…"

La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la
reunión y el nombre del convocante, así como la
agenda a tratar. El acuerdo tomado consta en un Acta Simple
firmada por los concurrentes, el mismo que debe publicarse en el
Diario Oficial El Peruano, en uno de mayor circulación del
lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del propio
edificio, para efectos de determinar los porcentajes de bienes
comunes, salvo que el referido acuerdo haya sido adoptado por
unanimidad.

Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el párrafo
precedente el interesado tiene un plazo de 15 (quince)
días, contados a partir de la fecha de la última
publicación, y se tramita de acuerdo a los
artículos 546 y siguientes del Código
Procesal Civil; específicamente a través de un
Proceso Judicial cuya vía procedimental es el proceso
sumarísimo; siendo competente el juez civil (entendiendo
en líneas de generalidad el monto de la pretensión
en disputa, la misma que si es hasta 10 Unidades de Referencia
Procesal es el Juez de Paz).

Cabe acotar que la Ley especial presume que las
alícuotas sobre los bienes comunes corresponden en partes
iguales a los propietarios de los bienes de dominio
exclusivo, salvo prueba en contrario.

En cuanto a la Inscripción, se manejan dos supuestos:
Cuando el terreno está registrado o cuando no.

En cuanto a la inscripción cuando el terreno
está registrado, para la inscripción del derecho de
propiedad de los departamentos se debe presentar el
Formulario Registral, acompañado del título de
propiedad que
puede ser escritura
pública, minuta, adjudicación o cualquier otro
documento público o privado de fecha cierta que lo pruebe.
A falta de título de propiedad, o cuando el terreno
está inscrito a nombre de persona diferente
al vendedor, el poseedor debe demostrar posesión continua,
pacífica y pública como propietario durante 10
(diez) años, esto ultimo resulta concordante con lo
establecido en los Artículos 950 y 952 del Código
Civil.

En cuanto a la inscripción cuando el terreno no
está registrado, para la primera inscripción de
dominio del terreno se presenta el Formulario Registral
acompañado de declaración notarial que acredite el
cumplimiento de los requisitos a que se refiere el
Artículo 2018 del Código
Civil el cual establece que para la primera inscripción de
dominio, se debe exhibir títulos por un período
ininterrumpido de cinco años o, en su defecto,
títulos supletorios.

Una vez acreditados los requisitos mencionados por Notario, el
Registrador procede a inmatricular el terreno a nombre de los
propietarios de departamentos en calidad de bien
común y, posteriormente, la propiedad cada una de las
unidades inmobiliarias y los derechos sobre las
áreas y bienes comunes.

Cabe acotar que desde Diciembre del 2008 entró en
vigencia la Directiva sobre el Régimen de Propiedad
Exclusiva y Común (áreas comunes), dictada por la
Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos, SUNARP, en aplicación de su potestad
normativa reconocida por la Ley 26366, en razón de que en
la actualidad existen crecientes conflictos
interpretativos entre los usuarios y el sistema registral
que se manifiestan en las inscripciones registrales de
edificaciones y complejos inmobiliarios.

Si bien es cierto el auge de la construcción produce una serie de
beneficios a la economía nacional, en el ámbito
jurídico esta situación se manifiesta en un aumento
considerable de las inscripciones regístrales que se
refieren a edificaciones y complejos inmobiliarios, lo que, sin
embargo, da como resultado la existencia de innumerables conflictos
interpretativos.

Estos conflictos, se agudizan por diversos factores, entre
ellos porque la normativa que regula el sector es parca y poco
detallista; asimismo, los enunciados normativos se prestan a
disímiles interpretaciones, entre otros; en ese contexto,
precisó, se ha publicado esta Directiva con el fin de
establecer disposiciones uniformes sobre la calificación e
inscripción de los títulos referidos al
régimen de propiedad exclusiva y común.

Por otro lado los regímenes de "propiedad exclusiva y
común" e "independización y copropiedad" se diluyen
en la práctica, lo cual se confirma por el hecho que se
inscriben reglamentos internos sin precisar el régimen
adoptado y, a pesar de ello, el registrador no lo advierte y a
las partes tampoco les interesa.

La falta de claridad de la ley y el reglamento hizo que los
abogados y notarios recurriesen a los moldes consagrados por la
práctica, lo cual generalizó el uso del reglamento
interno y la junta de propietarios en el régimen
alternativo de independización y copropiedad.
Además esta situación, se "legalizó" con la
aprobación por parte del Ejecutivo  del formato de
modelo de
"reglamento interno".

La Directiva aprobada, establece una guía completa de
calificación registral de los actos del régimen de
propiedad exclusiva y común, en ese sentido, la norma
deberá ser aplicada por los órganos de
calificación registral que integran la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos.

En lo que respecta al contenido de la Directiva, de
conformidad con el artículo 128 del Decreto Supremo
Nº 035-2006-VIVIENDA, el régimen de propiedad
exclusiva y común (áreas comunes) es obligatorio en
todos los casos en que existan unidades inmobiliarias
superpuestas en el plano vertical (edificio de departamentos), en
caso contrario puede optarse por el régimen de propiedad
exclusiva y común o el de independización y
copropiedad.

En el caso del reglamento interno, se aprueba por el promotor
o constructor quien debe ser el propietario de la misma;
también, se aprueba conforme al articulo 39 de la Ley
27157 (Ley de Regularización de Edificaciones), por
acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman
la edificación, para lo cual el voto se computa por cada
propietario, mientras no se encuentre definido el porcentaje de
participación en las zonas comunes.

Así también, la Directiva señala que el
reglamento interno se modifica por acuerdo de la junta que cuente
con más del 50% de la participación de los
propietarios; asimismo, de conformidad con el artículo 135
del Deceto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, para los casos de
modificación del porcentaje de participación,
desafectación de los bienes comunes,
venta, gravamen,
cesión en uso o afectación permanente de zonas
comunes, se requiere un acuerdo por mayoría calificada de
2/3 partes de las participaciones.

En el caso de la inscripción de los aires, cuando en el
reglamento interno se establezca la reserva de aires de la
edificación, ésta podrá independizarse como
sección de dominio exclusivo, siempre que se le asigne
porcentaje de participación en los bienes comunes. En este
caso la independización procederá siempre que se
cuente con un área de acceso.

La Directiva señala que los planos presentados para la
inscripción de Declaratoria de Fábrica e
Independización que cuenten con el respectivo visado
municipal o de verificador, según el caso no podrá
ser objeto de observación ni rechazo registral.

Igualmente, las normas de la
Directiva se aplican por analogía y en cuanto fuese
pertinente, a los mecanismos de regularización de
edificaciones regulados en el Título I de la Ley 27157
(Ley de Regularización de Edificaciones); asimismo,
precisó que la Directiva de la Sunarp también se
aplica al régimen de independización y copropiedad.
En general, la Directiva contiene una serie de precisiones que
facilitarán la calificación registral en los casos
de edificaciones sujetas al régimen de
independización y copropiedad

2. De la Declaratoria de Fábrica:

A partir de la vigencia de la presente Ley, el reconocimiento
legal de la existencia de cualquier tipo de edificación,
independientemente de la fecha de su construcción, se
hará mediante una declaración del propietario, de
acuerdo con los requisitos y trámites que esta establece.
Este acto se denomina declaratoria de fábrica.

Todos los propietarios de edificaciones que construyan a
partir de la vigencia de esta Ley deben optar por:

a) Comunicar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial
tratándose del ámbito del Cercado, en Formulario
Único Oficial la fecha del inicio de la
construcción de la obra, y declarar que ésta se
efectuará de conformidad con los planos que se adjuntan y
que se cumple con las normas de zonificación y otras
vigentes, para lo cual se acompaña el plano de
zonificación respectivo.

Obtenido el cargo de recepción de dicho formulario y
transcurridos 20 (veinte) días útiles contados a
partir de la fecha del cargo de recepción, sin que la
Municipalidad haya observado la documentación presentada,
se puede iniciar la obra.

La Comisión Técnica compuesta por los
arquitectos e ingenieros designados por los respectivos Colegios
Profesionales, que para estos efectos conforma la Municipalidad,
realiza la calificación de la procedencia de la solicitud
en el plazo a que se refiere el párrafo precedente y
tiene, además, la función
permanente de supervisión de la obra.

b) Solicitar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial
tratándose del ámbito del Cercado, la licencia de
construcción en el Formulario Único Oficial, de
conformidad con la presente Ley y con los dispositivos legales
vigentes.

Si la Comisión Técnica encuentra observaciones a
la documentación que se acompaña al Formulario
Único Oficial, debe comunicar de tal hecho al interesado,
por medio del funcionario municipal responsable, en un plazo no
mayor de 10 (diez) días naturales contados a partir de la
fecha en que se emite la respectiva resolución
administrativa.

El levantamiento de observaciones por parte del interesado se
tramita conforme lo dispone el artículo 28º de la
Ley.

3. De la inscripción preventiva:

Los propietarios pueden solicitar al Registro correspondiente
la anotación preventiva de la predeclaratoria de
fábrica, la misma que tendrá vigencia por un
año. Cuando se solicita la predeclaratoria de
fábrica de una unidad inmobiliaria con secciones de
propiedad exclusiva y bienes comunes debe inscribirse
necesariamente, en el mismo acto, el respectivo Reglamento
Interno.

Una vez terminada la construcción, en cualesquiera de
las opciones referidas en el artículo 28, el propietario
debe declarar en el mismo Formulario Único Oficial, que la
edificación se ha realizado de acuerdo a los planos
originalmente presentados; o, en su defecto, de acuerdo a los
nuevos planos en base a los cuales se haya realizado finalmente
la construcción, los que se deben adjuntar. En ambos casos
se debe presentar título de propiedad y certificado de
zonificación que declare que la obra es conforme con la
zonificación vigente.

Al momento de la presentación de los documentos la
Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del
ámbito del Cercado, deberá, en el mismo acto y bajo
responsabilidad del funcionario competente, sellar y firmar el
formulario correspondiente y asignarle el número de
resolución. En el sello debe constar, además, la
numeración de la finca asignada por la Municipalidad.

El Formulario Único Oficial, una vez sellado, tiene
calidad de instrumento público y constituye título
suficiente para inscribir la respectiva fábrica. En caso
de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad
común, el Formulario debe contener la
especificación de los bienes y servicios
comunes y de propiedad exclusiva, independización,
reglamento interno y junta de propietarios, que se inscribe en el
Registro respectivo. No será necesaria la obtención
de la conformidad de obra.

No obstante lo descrito, los propietarios y/o constructores
pueden optar por extender la declaratoria de fábrica
mediante escritura pública si así conviniese a su
derecho.

4. Del Reglamento Interno:

Las edificaciones materia de
análisis deben contar necesariamente con un
Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o
constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto
favorable de más del 50% (cincuenta por ciento) de los
porcentajes de participación.

El Reglamento exige la delimitación expresa de los
bienes de propiedad común, los mismos que pueden ser,
según sea el caso: El terreno sobre el que está
construida la edificación; Los cimientos, sobrecimientos,
columnas, muros exteriores, techos y demás elementos
estructurales, siempre que éstos no sean integrantes
únicamente de una sección sino que sirven a una o
más secciones; los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en
general, vías aéreas de circulación de uso
común; los ascensores y montacargas; las obras decorativas
exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de
propiedad común; los locales destinados a servicios
comunes tales como portería, guardianía; y otros;
los jardines y los sistemas e
instalaciones para agua,
desagüe, electricidad,
eliminación de basura y otros
servicios que no estén destinados a una sección en
particular; los sótanos y azoteas, salvo que en los
títulos de propiedad de las secciones aparezcan
cláusulas en contrario; los patios, pozos de luz, ductos y
demás espacios abiertos; y los demás bienes
destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.

Por su parte según la Ley constituyen servicios
comunes: la guardianía, la portería y la
jardinería; la limpieza, conservación y mantenimiento
de las áreas, ambientes, elementos y en general de los
bienes comunes. Esta incluye la reposición de los bienes
de propiedad y uso comunes; la incineración y/o
eliminación de basura; el
alumbrado público, la baja policía y jardines
públicos, siempre que el pago a los derechos y arbitrios
lo deban efectuar los propietarios en conjunto; y, la
administración de la edificación.

Por su parte dentro del Reglamento Interno la
delimitación de los derechos y obligaciones
de los propietarios; resulta importantísimo así
como los porcentajes que a cada propietario corresponden en la
propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado
por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que
demanden los servicios comunes, la conservación,
mantenimiento y administración de la edificación, y
en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de
Propietarios;

Es importante resaltar que según la Ley la
transferencia de bienes de propiedad común debe aprobarse
por los dos tercios de los votos de la Junta de Propietarios. Los
propietarios que debidamente citados, no hubiesen asistido a la
Junta, son notificados por conducto notarial y si en el plazo de
20 (veinte) días útiles, contados a partir de dicha
notificación, no manifiestan por escrito notarial su
discrepancia, se entenderán vinculados al acuerdo, que no
será ejecutado hasta que transcurra tal plazo. Cualquier
transferencia realizada sin contar con la votación antes
dispuesta es nula de pleno derecho.

Asimismo los propietarios pueden acumular, subdividir o
independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las
normas del Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos
sobre los bienes de dominio común se obtendrán
sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las
unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, según
cada caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos
a la Junta de Propietarios para que proceda a la
modificación respectiva del Reglamento Interno y asume los
gastos que se generen.

Finalmente en el Registro Público correspondiente se
archivan los planos de la edificación (distribución arquitectónica) y se
inscriben las áreas y linderos perimétricos,
así como la declaratoria de fábrica, el reglamento
interno y la Junta de Propietarios.

5. Del Régimen de Propiedad Exclusiva y
Común:

Dentro de la norma y Reglamento bajó análisis,
comprende dentro de sus Objetos y Alcances normar el
régimen legal al que deberán someterse las unidades
inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad
exclusiva y bienes y/o servicios comunes. Su aplicación es
obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a
dos o más propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno
solo.

El Artículo 126º del Reglamento establece que
entre las unidades inmobiliarias reguladas por este Reglamento
tenemos:

a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial,
industrial o mixto.

b) Quintas.

c) Casas en copropiedad.

d) Centros y galerías comerciales o campos
feriales.

e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.

Es propicio manifestar que el artículo 127 del
Reglamento establece lo referente a la Opción de
régimen, por el cual al momento de solicitar la
inscripción del Reglamento Interno, el o los propietarios
de las secciones exclusivas deberán optar entre los
regímenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
ó Independización y Copropiedad. Ambos
regímenes podrán coexistir en una misma unidad
inmobiliaria, por bloques o sectores.

6. Del Régimen de Independización y
Copropiedad:

Este régimen supone la existencia de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso común, sujetas al
régimen de copropiedad regulado en el Código Civil.
Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden
necesariamente el terreno que ocupa cada una.

Sólo se puede optar por este régimen en el caso
de las Unidades Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c),
d) y e) del Art. 126 del Reglamento, siempre que estén
conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con
más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los
pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de
propiedad exclusiva de la sección. Esta opción debe
constar en el Formulario único Oficial establecido por
Ley.

7. Del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Común:

Es el régimen jurídico que supone la existencia
de una edificación o conjunto de edificaciones integradas
por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes
a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio
común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de
Propietarios.

La participación en los bienes comunes, es un derecho
accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y
corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje
es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá
atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de
las secciones exclusivas, la ubicación de éstas,
los usos a los que están destinadas, etc. Las secciones de
propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso
permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se
establezcan en el Reglamento Interno.

La transferencia de la sección inmobiliaria de
propiedad exclusiva incluye todos los bienes que la conforman, la
participación en los bienes de propiedad común y
los derechos de uso, tránsito o servidumbres que la
afecten, los que son inseparables de la misma.

Cabe acotar que en cuanto a la Ejecución de Obras,
acumulación, subdivisión o independización
de secciones de propiedad exclusiva, los propietarios
podrán realizarlas, siempre que no contravengan las normas
vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y
funcionamiento de la edificación y no afecten los derechos
de los demás propietarios o de terceros.

Tratándose de ejecución de obras, deberán
obtener previamente la Licencia de Obra de la municipalidad
correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a la
Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetría,
el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la
sección donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el
propietario deberá obtener previamente la
aprobación de la Junta de Propietarios. En estos casos, el
propietario de la sección que desee ejecutar la obra
deberá proporcionar a la Junta de Propietarios, toda la
información y documentación
técnica, legal y administrativa relacionada con ella, que
sea necesaria para facilitar una decisión adecuada.

8. De Bienes, Servicios y Gastos Comunes:

El Artículo 134 del Reglamento establece que son bienes
comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en
el Reglamento Interno:

a) El terreno sobre el que está construida la
edificación que tiene dos o más secciones de
propiedad exclusiva, salvo que sobre él se constituya
derecho de superficie.

b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos y demás elementos estructurales esenciales para la
estabilidad de la edificación, siempre que sirvan a dos o
más secciones.

c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías,
áreas destinadas a la instalación de equipos y en
general, vías y áreas de circulación
común.

d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una
sección de propiedad exclusiva.

e) Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe,
electricidad, eliminación de basura y otros servicios que
no estén destinados a una sección en
particular.

f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de
instalaciones, salvo los propios de una sección de
propiedad exclusiva.

g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.

h) Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento
Interno.

En cuanto a los Actos de disposición de bienes comunes
( La transferencia, gravamen, cesión en uso o la
celebración de cualquier otro acto o contrato que
importe disposición o limitación de uso de los
bienes comunes susceptibles de ser transferidos), deberá
ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante acuerdo
adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras
partes de los propietarios de las secciones de propiedad
exclusiva. Dicha autorización será otorgada,
siempre que los actos mencionados en el primer párrafo no
contravengan los parámetros urbanísticos y
edificatorios, y las normas de edificación vigentes, ni se
perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionalidad de la
edificación, ni se afecte los derechos de las secciones de
propiedad exclusiva o de terceros.

Por su parte, las Obras en bienes comunes, requieren
autorización expresa de la Junta de Propietarios, adoptado
por mayoría simple si están destinadas a su
conservación o mantenimiento, y por mayoría
calificada si están destinadas a algún fin que
implique la modificación o limitación de su uso.
Estas obras deberán obtener, obligatoriamente, Licencia de
Obra antes de su ejecución.

Finalmente en cuanto a este punto, constituyen servicios
comunes, entre otros:

a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las
áreas y ambientes comunes, instalaciones sanitarias y
eléctricas de uso común, y en general de cualquier
otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la
reparación y/o reposición de los bienes o de sus
partes.

b) La administración de la edificación

c) La guardianía, la jardinería y
portería.

d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la
edificación en conjunto.

e) La eliminación de basura.

f) Los servicios de publicidad.

g) La administración de las playas de
estacionamiento.

h) Los demás que acuerde la Junta de Propietarios.

9. De los Gastos Comunes:

El Artículo 138 del Reglamento establece que
constituyen Gastos comunes, entre otros:

a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios
comunes indicados en el artículo anterior, cargas,
responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea
susceptible de individualización.

b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de
Propietarios.

El pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo
con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno,
teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de
servicios, el número de personas que ocupan las secciones,
la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc.,
porcentajes que no son necesariamente iguales a los de
participación en el dominio de los bienes comunes.

10. De los Derechos, Obligaciones y Participación de
los poseedores de las Secciones de Propiedad Exclusiva:

En este régimen se considera poseedores u ocupantes de
las secciones de propiedad exclusiva, a las personas naturales o
jurídicas que ejerzan la posesión, o el uso de las
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de una
edificación, en calidad de propietarios, arrendatarios, o
bajo cualquier otro título que los faculte a ejercer la
posesión indicada.

Los derechos y obligaciones de los propietarios de las
secciones de propiedad exclusiva, se regulan en el Reglamento
Interno, y los que corresponden a los arrendatarios u otros
poseedores se regulan por el reglamento en comentario, en cuanto
se refiere a la administración, uso y disfrute de esas
unidades inmobiliarias y de los bienes o servicios comunes.

Son derechos de los arrendatarios u otros poseedores:

a) Ejercer el uso y disfrute exclusivo sobre su
sección, sujeto únicamente a las limitaciones que
les imponga su contrato, o el Reglamento Interno.

b) Efectuar cualquier acondicionamiento o instalación
interna que le convenga, en forma independiente a los
demás poseedores, dentro del espacio ocupado por su
sección, siempre que cuente con autorización del
propietario

c) Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios
comunes, sin más limitación que el uso y disfrute
legítimo de los demás poseedores sobre dichos
bienes y servicios.

d) Reclamar ante la Administración o Junta de
Propietarios cuando el mantenimiento o prestación de los
servicios comunes no sean los adecuados.

e) Participar con voz en las reuniones de la Junta en los
asuntos relativos a los servicios y gastos comunes, de acuerdo a
lo que establezca el Reglamento Interno.

f) Reclamar ante la Junta de Propietarios o la
Administración, respecto de las acciones de
otros ocupantes de secciones exclusivas que perjudiquen sus
intereses o violen el Reglamento Interno.

g) Reclamar ante las autoridades competentes frente a las
acciones o decisiones de la Junta de Propietarios que lesionen
sus derechos o violen el Reglamento Interno o las normas
vigentes.

h) Ejercer los demás derechos que les otorgue la Ley o
el Reglamento Interno.

Por otro lado, son obligaciones de los arrendatarios y otros
poseedores, las siguientes:

a) Destinar la sección de propiedad exclusiva que
conduce al uso genérico y/o compatible que corresponda a
la naturaleza de
la edificación, salvo las limitaciones impuestas en el
Reglamento Interno

b) No ejecutar, en el área ocupada por su
sección, obra o instalación alguna que afecte el
dominio común o la apariencia externa del predio, sin
contar con la previa y expresa autorización del
propietario y de la Junta de Propietarios, y con la Licencia de
Obra cuando corresponda.

c) No afectar la seguridad o las condiciones de habitabilidad
de la edificación en su conjunto.

d) No perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los
demás ocupantes y vecinos, ni atentar contra la moral y las
buenas costumbres.

e) Asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios
que cause a las demás secciones o a los bienes comunes sea
por acción,
omisión o negligencia.

f) No ejecutar, en el área ocupada por los bienes
comunes, obra o instalación alguna, sin la
aprobación previa de la Junta de Propietarios.

g) No afectar, perturbar u ocupar permanentemente las
áreas destinadas a la circulación, esparcimiento o
cualquier otro uso común.

h) Respetar los lugares, horarios y sistemas para la
evacuación de la basura, así como otras
disposiciones referentes al buen mantenimiento exterior de su
sección de propiedad exclusiva y áreas comunes, que
fije la administración, la Junta de Propietarios y/o la
municipalidad.

i) Acatar las disposiciones y acuerdos de la Junta de
Propietarios.

j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los
gastos comunes cuando le corresponda según su contrato. En
este caso el propietario se constituye legalmente como
responsable solidario del poseedor no propietario frente a la
Junta.

11. De los porcentajes de participación:

Los porcentajes de participación de los propietarios en
el dominio de los bienes comunes, se fijarán en el
Reglamento Interno. En caso de producirse variaciones en el
área de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo,
podrán recomponerse los porcentajes en la forma que
esté prevista en dicho Reglamento o, en su defecto, por
acuerdo de la Junta de Propietarios.

En caso de acumulación, división o
independización, la recomposición de los
porcentajes de participación se hará sumando o
distribuyendo los porcentajes que correspondían a las
unidades originales en la misma forma y proporción en que
éstas fueron acumuladas, subdivididas o independizadas,
según sea el caso. En estos supuestos, el interesado
solicitará a la Junta de Propietarios que proceda a la
modificación del Reglamento Interno asumiendo los gastos
que ésta demande.

El propietario que ha cumplido con todas sus obligaciones de
pago respecto de los gastos, servicios y mantenimiento comunes en
la edificación, está habilitado para ejercer todos
los derechos que le corresponden.

Está inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o
más cuotas ordinarias, o una (1) extraordinaria al momento
de la convocatoria. Sin embargo, podrá asistir a la Junta
de Propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo
considerará para determinar el quórum. Queda
rehabilitado cuando cumple con pagar sus adeudos.

El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para
gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, dará lugar a
las acciones de cobro permitidas por este Reglamento y la ley. El
hecho de que una sección se encuentre o permanezca
desocupada independientemente del tiempo de
desocupación, no exime a su propietario del
cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.

12. De la Junta de Propietarios:

La Junta de Propietarios está constituida por todos los
propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la
edificación y tiene la representación conjunta de
éstos. Se constituye plenamente al otorgamiento del
Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoriamente la
nominación del Presidente si existiera pluralidad de
propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su
inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad
Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que
corresponde a los bienes comunes. Las sesiones de la Junta de
Propietarios, se celebrarán necesariamente en el
predio.

La renuncia de uno o más propietarios no
impedirá la constitución de la Junta y su
admisión en el seno de ésta siempre estará
expedita. Esta renuncia no libera al propietario de las
obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos de la
Junta. Si sólo quedará un propietario hábil,
este asumirá las funciones de la
Junta, en todo cuanto le sea aplicable.

Éste organismo estará presidido por uno de sus
miembros que tendrá la calidad de Presidente, quien
ejercerá la representación legal de la misma,
asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento
señala. El reglamento interno podrá disponer la
constitución de una Directiva cuando lo estime
conveniente, señalando su composición y
funciones.

Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la
Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión
por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco
(5) días naturales, mediante aviso contenido en carta,
esquela, facsímil, correo
electrónico o cualquier otro medio que permita dejar
constancia de su entrega o recepción, y carteles
publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener
la administración en uno o varios sitios visibles de la
edificación. Los avisos y carteles contendrán la
indicación del día, hora y lugar de la
reunión y las materias a tratarse. Si la sesión
debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la
Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma
dentro de los tres (3) días naturales desde la fecha de la
sesión no celebrada.

En cuanto a la Representación de los propietarios o
poseedores en la Junta, los propietarios o poseedores
podrán hacerse representar por otras personas ante la
Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el
Reglamento Interno. La representación debe conferirse por
escrito y con carácter especial para cada sesión,
salvo que se trate de poder otorgado
por escritura pública.

En lo concernientes a los Acuerdos por mayoría
calificada, salvo disposición distinta del Reglamento
Interno, se considera mayoría calificada al voto conforme
de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad
exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones
de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes
renunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta,
gravamen, cesión en uso o afectación permanente de
los bienes, áreas o servicios comunes, sólo
podrán votar los propietarios hábiles de las
secciones o sus representantes en nombre de ellos, aún
cuando no integren la Junta de Propietarios.

Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de
bienes comunes deberán ser notificados a los propietarios
de secciones que no concurrieron a la Junta, aún cuando
hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al
domicilio designado por ellos ante la Junta. En estos casos, los
propietarios podrán manifestar su discrepancia con el
acuerdo, en el plazo de veinte (20) días hábiles.
Esta discrepancia se entiende sólo como salvedad. De no
hacerlo quedarán vinculados a dicho acuerdo.

La notificación antes mencionada, se entenderá
realizada y será válida siempre que se
efectúe en el domicilio designado por el propietario ante
la Administración.

En caso que la notificación antes mencionada sea
devuelta por el notario porque el domicilio señalado por
el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar
de la edificación, el Presidente, la Directiva o la
Administración, según sea el caso, deberá
publicar un aviso en el diario oficial El Peruano, en el cual se
consignará el acuerdo adoptado por la Junta de
propietarios, en las mismas condiciones que en la
notificación notarial. Si transcurrido el plazo de veinte
(20) días hábiles desde el día hábil
siguiente de la publicación, el propietario con domicilio
desconocido no manifestara por conducto notarial su discrepancia,
se entenderá vinculado al acuerdo.

13. De la Administración de la
Edificación:

Toda edificación sujeta al cuerpo jurídico bajo
comentario, deberá contar con un Administrador
General, quien velará por el adecuado funcionamiento y
conservación de los bienes y servicios comunes. La
designación será efectuada por la Junta de
Propietarios y podrá recaer en:

a) El presidente de la Junta.

b) Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad
exclusiva, propietario o no.

c) Cualquier persona natural o jurídica especialmente
contratada para tal función.

El Administrador General cumplirá las siguientes
funciones:

a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios
comunes, su mantenimiento, limpieza, y preservación.

b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes.

c) Cuidar que los pagos de los servicios comunes estén
al día.

d) Llevar las cuentas de la
administración y/o los libros
contables cuando estos sean exigibles por ley.

e) Realizar, previo aviso, visitas periódicas a las
secciones de propiedad exclusiva, con el objeto de verificar que
no se realicen acciones contrarias a las establecidas en el
Reglamento Interno o que afecten los servicios comunes.

f) Elaborar y proponer el presupuesto anual
de ingresos y
gastos ante la Junta de Propietarios, para su
aprobación.

g) Llevar los libros de actas al día, asumiendo las
funciones de Secretario de la Junta.

h) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de
Propietarios y ejercer todas las funciones que la Junta o el
Reglamento Interno le asignen.

i) Las demás que establezca el Reglamento Interno.

14. Del Reglamento Interno:

Según la Ley y Reglamento comentados en el presente, el
Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo
siguiente:

a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y
la relación de las secciones de propiedad exclusiva,
señalando sus áreas, numeración y el uso al
que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda,
comercio,
industria,
oficina,
estacionamiento u otros; así como de los bienes comunes
que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se
califiquen como intransferibles,

b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.

c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los
usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las
secciones de propiedad exclusiva.

d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos,
propaganda u
otros, de ser el caso.

e) La relación de los servicios comunes.

f) Los porcentajes de participación que corresponden a
cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el
criterio adoptado por los propietarios o por el propietario
promotor.

g) Los porcentajes de participación que corresponden a
cada propietario en los gastos comunes, los cuales serán
iguales a los de participación en la propiedad de los
bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.

h) El régimen de la Junta de Propietarios, sus
órganos de administración y las facultades,
responsabilidades y atribuciones que se les confiere.

i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y
extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y
demás, de la Junta de Propietarios

j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus
otorgantes deseen incluir.

Cabe acotar que éste régimen ampara la
Pluralidad de Reglamentos Internos, de producirse la
delimitación en sectores o bloques. La
conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas de Propietarios y
demás aspectos concernientes a la edificación en su
conjunto, serán fijados en un Reglamento Interno General
común para todos los bloques o secciones. En este extremo
es propicio señalar que los propietarios podrán
optar por asumir el "Modelo de Reglamento Interno" que
será aprobado por el Viceministerio de Vivienda y
Construcción.

Reflexiones
Finales:

• El argumento base para justificar la Ley Nº 27157 son
  las trabas burocráticas que existen en los
  trámites municipales de licencia de obra; sin embargo
  no alivia la burocracia municipal y gubernamental deficiente
  por ausencia de meritocracia y especialidad en ésta
  clase de asunto. En tal sentido la ley bajo comentario, no
  resolverá el problema sino que lo trasladará a
  la etapa siguiente a la presentación de los
  expedientes en Mesa de Partes e inicio de las obras, es
  decir, a la revisión post presentación de 
  proyectos, que originará la desaprobación de
  muchos de ellos; y entonces habrá que ver si las
  municipalidades tendrán la capacidad suficiente para
  detener y/o demoler (Previo proceso judicial engorroso si
  fuera el caso en conformidad con disposiciones del
  código civil y la Ley Nº 27972 Ley
  Orgánica de Municipalidades) las obras con proyectos
  desaprobados, cuyos propietarios obviamente recurrirán
  al poder judicial en contra las municipalidades que lo
  intenten, a lo cual se suma el factor más degradante
  de la administración pública, la
  corrupción.

• Cierto sector crítico de la Ley Nº 27157
  establece que con el  propósito de
  simplificación (mal formulada como fue) al dictarse su
  reglamento se  convirtió en una de las normas
  más complicadas y defectuosas que se hayan producido;
  sin embargo consideramos que sus parámetro a nivel
  legal (omitiendo criterios de ingeniería y/o
  arquitectura y demás relacionados) cumple una
  función primordial ya que ante a la ausencia de la
  normativa especial, la aplicación de otros criterios
  suelen ser muy manoseados e inescrupulosamente utilizados
  generándose consigo únicamente el conflicto
  social y el atentado contra el Derecho de propiedad
  reconocido constitucionalmente.

• Asimismo consideramos, también que
  problemática normativa del sector construcción
  radica en la enmarañada promulgación de leyes
  que en muchas ocaciones se contradicen, constituyendo aspecto
  agravante en que algunas limitan derechos contitucionales
  debidamente reconocidos. Para superar esta
  problemática no solo se necesita un cambio de
  mentalidad en la administración pública, sino
  que se requiere colegiadamente la códificación
  única de las principales normas de construcción
  adecuadas a nuestra realidad y no con copias de cuerpos
  juridicos extranjeros; ello permitirá una
  consolidación del urbanismo , por ende de su
  normativa.

• Finalmente, consideramos que la Banca en el Perú
  debe evaluar la posibilidad de conceder créditos
  hipotecarios en soles, ello debido a la votalidad de la
  moneda yanqui, máxime en estos tiempos de "crisis
  mundial"

Anexos

MODELO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA DE
DEPARTAMENTO

Señor Notario:

Sírvase extender en su Registro de Escrituras
Públicas una de Compraventa de Inmuebles, que celebran, de
una parte, ______________________ con RUC N° ______________,
con domicilio en ______________________________, representada por
sus Apoderados _______________________________, identificado con
DNI N° ______________, según poderes inscritos en la
Partida Electrónica N° ______________ del
Registro de Personas Jurídicas de la Zona Registral
Nº____________, a quien en adelante se le denominará
EL VENDEDOR y de la otra parte el Señor
_____________________, identificado con DNI Nº ___________ y
su esposa Señora ________________________, identificada
con DNI Nº ___________________, ambos con domicilio en
__________________________, a quienes en adelante se les
denominará EL COMPRADOR, de acuerdo a los
términos siguientes:

PRIMERA: ANTECEDENTES DE INMUEBLE

EL VENDEDOR es propietario de los Bienes Inmuebles
siguientes:

• El Departamento 402 del Edificio Ubicado en la
  Calle __________________ del Distrito de ___________, cuyas
  características se encuentran descritas en la Partida
  Nº _________________ de la Oficina Registral de
  ___________

• El Estacionamiento Nº ___ del Edificio
  Edificio Ubicado en Calle __________________ del Distrito de
  ___________, cuyas características se encuentran
  descritas en la Partida Nº _________________ de
  la Oficina Registral de ___________

• El Depósito Nº 10 del Edificio Ubicado
  en la Calle Calle __________________ del Distrito de
  _________, cuyas características se encuentran
  descritas en la Partida Nº _________________ de
  la Oficina Registral de ___________

En adelante, LOS INMUEBLES.

SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO

Por el presente instrumento las partes celebran una
Compra-Venta, mediante la cual: EL VENDEDOR transfiere en
propiedad a EL COMPRADOR, LOS INMUEBLES,
mencionados en la Cláusula anterior del presente
Contrato.

La presente Compra-Venta de Inmuebles incluye todos los
derechos inherentes a LOS INMUEBLES, como son los usos,
servidumbres, costumbres, entradas y salidas y todo lo que por
hecho y Derecho les corresponda o pudiera corresponderles, sin
reserva ni limitación alguna, la misma que se realiza
Ad-Corpus.

Los aires de las zonas comunes son de propiedad común
al igual que los bienes y Áreas Comunes del Edificio y su
utilización se encuentra definida en el Reglamento
Interno.

TERCERA: PRECIO Y FORMA
DE PAGO:

Las partes, de común acuerdo, establecen que el Precio
de Venta de LOS INMUEBLES es de ____________
(_________________ con 0/100 Dólares/Nuevos Soles), que
serán cancelados____(CASH ) (/y si es por partes de la
forma siguiente):

EL COMPRADOR, por las sumas que se cancelen con retraso
y por el tiempo que dure el retraso de pago, reconocerá y
pagará a EL VENDEDOR un Interés
Moratorios a la Tasa Efectiva Mensual del 2 %; SALVO QUE EL
INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN PERIODICA ALUDIDA SE DEBA
A TRÁMITES BUROCRÁTICOS Y DE BANCA Y SEGUROS.

Las partes declaran que entre LOS INMUEBLES materia de
la presente Compraventa y el Precio pactado existe la más
justa y perfecta equivalencia, haciéndose ambas partes
mutua donación por cualquier exceso o diferencia que a la
fecha de suscripción del presente Contrato no se perciba,
por lo que la presente venta tiene la calidad de Ad-corpus.

CUARTA.- PENALIDADES

En el supuesto caso que EL COMPRADOR, decidiera
unilateralmente dar por resuelto la presente Compraventa,
cualquiera que sea la causa que la motive, EL VENDEDOR
devolverá a EL COMPRADOR el dinero
entregado por éste, descontando previamente, por concepto de
indemnización por daños, perjuicios y gastos
administrativos en general. el importe de ______________________
(__________0/100 Dólares/nuevos Soles), más el
importe que se hubiera generado por los retrasos de pagos a que
se refiere el último párrafo de la Cláusula
precedente del presente Contrato,

Si EL VENDEDOR decidiera unilateralmente dar por
resuelto la presente Compraventa, EL VENDEDOR esta
obligada a devolver el íntegro del dinero recibido
más el importe de ______________________, por concepto de
indemnización por daños, perjuicios y gastos en
general, MAS EL 2% DE INTERES MORATORIO MENSUAL DE LAS CUOTAS
OTORGADAS POR EL COMPRADOR.

QUINTA: ENTREGA DE LOS INMUEBLES

La entrega de LOS INMUEBLES será como
máximo 30 días calendarios posteriores a la firma
de la presente minuta, previa cancelación del
íntegro del precio de venta establecido en la
cláusula TERCERA de este Contrato. La entrega puede
adelantarse al Plazo aquí fijado, pero siempre previa
cancelación del total del precio pactado.

SEXTA: SOBRE DECLARATORIA DE FÁBRICA,
INDEPENDIZACION Y REGLAMENTO INTERNO

LOS INMUEBLES materia de la presente Compraventa se
rigen por la Ley N° 21757 del Régimen de Unidades
Inmobiliarias de propiedad Exclusiva y de Propiedad Común
y Reglamento Interno del Edificio.

SEPTIMA: REGLAMENTO INTERNO.

EL COMPRADOR, se obliga irrevocablemente a cumplir con
las disposiciones contenidas en el Reglamento Interno del
Edificio, por cuanto los inmuebles enajenados están
sometidos a él, SIEMPRE Y CUANDO NO SE AFECTEN SUS
DERECHOS CONSTITUCIONALMENTE CONSAGRADOS.

OCTAVA: LIBRE DISPOSICION DE INMUEBLE.

EL VENDEDOR deja expresa constancia de que al momento
de la entrega de LOS INMUEBLES, sobre éstos no
recaerá ningún gravamen, carga, hipoteca, ni medida
judicial o extrajudicial, que en alguna forma limite o restrinja
su derecho de propiedad y disposición de los mismos,
obligándose, no obstante esta declaración a la
evicción y saneamiento conforme a ley.

NOVENA: SOLIDARIDAD ANTE EL FISCO.

Para efectos tributarios, las partes se responsabilizan
solidariamente frente al Fisco y ante la Municipalidad de
______________ por el pago de cualquier tributo que pudiera
adeudarse a la fecha de entrega de los inmuebles,

No obstante ello, en la relación interna entre las
partes, serán de obligación de EL VENDEDOR
todos los tributos que
se deriven hasta la fecha de entrega de los bienes enajenados.
Por su parte, las referidas obligaciones tributarias civiles o
comerciales, servicios
públicos, así como los gastos de mantenimiento
de las zonas y servicios comunes del Edificio individualizado en
la cláusula segunda precedente, que se devenguen con
posterioridad a dicha fecha serán de exclusiva
responsabilidad de EL COMPRADOR,

Con relación al Impuesto al
Valor del
Patrimonio
Predial, de acuerdo a la legislación EL COMPRADOR,
estará afecta al pago de dicho Impuesto a partir del 1ero
de Enero del ejercicio siguiente a la fecha de entrega física del inmueble
descrito en la cláusula segunda, sin embargo,
estará afecto a los otros tributos municipales tales como
arbitrios y serenazgo a partir de la fecha de entrega de los
inmuebles.

Queda sí mismo establecido que cualquier tributo, sea
impuesto, contribución, tasa o arbitrio al que resulten
afectos los inmuebles materia del presente contrato que fuera
creado en fecha posterior a la firma del presente contrato,
será de responsabilidad de quien mande la autoridad
respectiva.

DECIMA: Todos los gastos notariales, y
regístrales que se deriven del presente Contrato de
Compraventa y las Cláusulas Adicionales futura
serán de cargo y cuenta EL COMPRADOR,

DECIMA PRIMERA: JURISDICCION.

Para los efectos del presente Contrato, las partes se someten
a la jurisdicción y competencia de
los Juzgados y Salas del Distrito Judicial de _________________.
Las notificaciones comunicaciones
a las partes, sean o no judiciales, se dirigirán al
domicilio indicado en la introducción del presente Contrato, salvo
que, previamente se haya comunicado por conducto Notarial, la
variación del domicilio dentro del radio del
Distrito Judicial de _____________, con una anticipación
de cuando menos tres días útiles.

Agregue usted Señor Notario, la Introducción y
Conclusión de Ley y sírvase pasar los partes
correspondientes al Registro de la Propiedad Inmueble de
_____________, para la inscripción de la Compraventa que
por este instrumento se constituye.

____________, de _______________ del
______________.

POR EL VENDEDOR

________________________
______________________

POR EL COMPRADOR,

________________________
______________________

Autor:

Juan José Díaz Guevara

Abogado y Consultor Jurídico. Maestría en
Derecho
Civil-Comercial y en Defensa y Desarrollo
Nacional. Becario del Centro de Altos Estudios Nacionales.
Especialista en Derecho
Administrativo, en Contrataciones y Adquisiciones Estatales,
así como en Proyectos de
Inversión Pública. Funcionario Público
del Estado –
Perú.

[1] Diario El Comercio.