Vecinos Íntimos: Alcances de la Ley Nº 27157 y su Reglamento aprobado mediante DS Nº 035-2006-Vivienda
Cuestiones
Preliminares:
La construcción, punta de lanza del
crecimiento peruano, atraviesa un período muy floreciente.
Eso coloca al sector en una situación envidiable, pues le
da la oportunidad de innovar en aspectos muy diversos como las
técnicas de construcción, las formas
y tamaños de las viviendas y la manera de venderlas. Ese
'boom' también coloca a sus empresas en una
posición cada vez más competitiva, ya que el
cuidado de los detalles puede hacer la gran diferencia entre un
proyecto muy
exitoso y otro menos bueno. Así, creemos que una
visión de marketing
puede serles muy útil para hacer proyectos que
respondan mejor a lo que sus mercados demandan
en términos de producto,
precio,
promoción y punto de venta.[1]
Con respecto al producto, los constructores de hoy se formulan
entre otras interrogantes ¿La gente quiere casas o
edificios? Respecto a ello, mayormente en zonas residenciales de
la capital
peruana se ha optado por la adquisición de departamentos;
sin saber que su adquisición además de estar afecta
a disposiciones del derecho civil
patrimonial, los hará formar parte de las personas cuyo
derecho de
propiedad se regirá por una ley especial;
razón por la cual formulamos el presente trabajo.
Mediante Ley Nº 27157 (En adelante Ley) se aprobó
la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento
para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Común (en adelante Ley); y cuyo
antecedente más antiguo podría estar constituido
por en el reglamento de Zonificación General de Lima
Metropolitana de 1975 aprobado por R. M. 504- 75-VC-5100
En la Ley se establecen los procedimientos
para el saneamiento de la titulación y de unidades
inmobiliarias en las que coexisten bienes de
propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como
departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad,
centros y galerías comerciales o campos feriales, otras
unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de
inmuebles de propiedad exclusiva, así como el
procedimiento para la tramitación de la declaratoria de
fábrica y el régimen legal de las unidades
inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad común.
Cabe acotar, que la dación de la norma no es una mera
enunciación ya que si bien es cierto el derecho de
propiedad así como los subsecuentes actos de
disposición correspondientes se rigen por disposiciones
del Código
Civil; también lo es que este propio cuerpo sustantivo
establece el grado de especialidad que concierne tanto a las
normas
aplicables a la propiedad predial así como a la horizontal
(artículos 957 y 958).
Artículo 957.- Normas aplicables a la propiedad
predial: La propiedad predial queda sujeta a la
zonificación, a los procesos de
habilitación y subdivisión y a los requisitos y
limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.
Artículo 958.- Normas aplicables a la propiedad
horizontal: La propiedad horizontal se rige por la
legislación de la materia.
Sin embargo en muchas ocasiones se piensa que éste
régimen legal afecta solo a aquellos departamentos
ubicados en complejos o conjuntos
residenciales en donde se rigen normas de disposición
común o exclusiva respecto de determinadas áreas;
pero lo cierto es que su ámbito resulta más amplio,
toda vez que comprende:
a) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
cuentan, por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien
común.
b) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva que cuentan con áreas recreativas adyacentes de
propiedad común y/o servicios
comunes.
b) Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales:
Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes
y secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.
d) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas
y que cuentan con el terreno como bien de propiedad
común.
e) Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que
no cuentan con bienes ni servicios comunes; y
f) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que
cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad
exclusiva ubicados en edificaciones de más de un piso;
aspecto que pasaremos a analizar de manera específica.
Uno de los factores que motivó la dación de la
norma que hoy nos ocupa analizar, constituyó la
regularización de la formalidad en cuanto a los los
propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin
licencia de construcción, conformidad de obra o que no
contasen con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso;
autorizándose a los notarios públicos la
legalización, certificación y verificación
de la documentación adjunta al Formulario
Registral correspondiente, bajo responsabilidad; en los tramites afectos a los
alcances de la Ley.
Análisis:
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