1.
Introducción
2. El Contrato
3. La compraventa
4. La locación
5. La
sociedad
6. El
mandato
7. El
mutuo
8. El
comodato
9. El
deposito
10. La
prenda
A modo de introducción me pareció oportuno
hacer una breve reseña de los temas que a
continuación voy a desarrollar en éste trabajo
monográfico bajo el título de "Contratos".
En el Capítulo I he hecho un desarrollo
sobre que son, como surgen y como se clasifican los contratos en
Roma. Éste
capítulo es una suerte de introducción para el
posterior desarrollo
específico de cada contrato en
particular.
A continuación, de los Capítulos II al IV
realicé una mas extensa descripción de los distintos tipos de
contratos, definiéndolos, enumerando los requisitos
necesarios y las características de cada uno, y
también la protección que poseen; a
saber:
En el capítulo II se encuentran los contratos
consensuales, tales como la compra-venta, la
locación, la sociedad y el
mandato, que son las que se perfeccionan con el consentimiento de
las partes, nacidos dentro de la corriente del ius
gentium.
En el Capítulo III desarrollé lo referente
a los contratos reales, los que se perfeccionan con la entrega de
la cosa, la que otorga al contrato la
naturaleza de
tal. Dentro de este tipo de contrato encontramos: el mutuo, el
comodato, la prenda y el depósito.
El Capítulo IV se refiere a los contratos
formales, dentro de los cuales nos encontramos con los contratos
verbales, que se perfeccionan a través de las palabras,
como la stipulatio, la dictio dotis y la promissio iurata
liberti; y los contratos literales, perfeccionados a
través de la escritura,
como son la nomina transcriptitia, los chirographa y los
syngrapha.
El sistema
contractual romano:
Para entrar en el estudio de los contratos, es menester
dejar aclarado el sentido de los términos
convención, pacto y contrato.
La convención es el acuerdo de voluntades que
recae sobre un negocio jurídico que tenga por objeto
crear, modificar o extinguir algún derecho, destinado a
producir efectos, es decir, a reglar los derechos de las partes. Era
un negocio bilateral o multilateral por cuanto requeria el
concurso de dos o mas voluntades. Constituye el genero con
respecto a los contratos.
Es también necesario para aclarar el verdadero
sentido de la convención, establecer su contenido y
alcance frente a otras expresiones análogas como pacto y
contrato.
El pacto, se diferencia de la convención, ya que
se refiere a aquellas relaciones que carecen de acción, ya
que solamente engendran una excepción. Con el paso del
tiempo, el
pacto se fue asimilando al contrato al otorgarle acciones para
exigir su cumplimiento.
El contrato se aplica a todo acuerdo de voluntades
reconocido por el derecho civil,
dirigido a crear obligaciones
civilmente exigibles. Estos llegaron a constituir una de las
fuentes mas
fecundas de los derechos de crédito. Estaba siempre protegido por una
acción que le atribuía plena eficacia
jurídica, cosa que también ocurría con
algunos pactos que no entraban en la categoría de
contratos, pero existía también un gran
número de convenciones o pactos que, a diferencia de los
contratos, no estaban provistos de acción para exigir su
cumplimiento y carecían de nombre.
El hecho de que la voluntad de las partes constituya el
elemento fundamental de las convenciones, de donde se sigue que
la convención forma ley entre las
partes, y las obligaciones
conforme a las disposiciones que contiene, este principio es
reconocido por los romanos como de derecho
natural, y por lo tanto admiten que toda convención no
reprobada, hace nacer una obligación natural entre las
partes contratantes, pero para que la obligación tuviese
fuerza
ejecutoria en el derecho de los quirites, era preciso que
además tuviese una causa civil. Estos eran los contratos
(contractus).
Para dar una definición bien completa de
contrato, podemos decir :
"Es la convención que tiene una
denominación especial (ej. Compra venta,
locación, etc.) o en su defecto, una causa civil
obligatoria (como sería por ej. La transmición de
la propiedad de
una cosa: datio) y a la que el derecho sanciona con una
acción".*1
La evolución del contrato en roma:
Como he expresado anteriormente, no todo acuerdo de
voluntades era considerado contrato, sino solamente aquellas
relaciones a las que la ley
atribuía el efecto de engendrar obligaciones civilmente
exigibles.
En el derecho justinianeo, el contrato es el acuerdo de
voluntades capaz de constituir a una persona en
deudora de otra, incluyendo como tales a toda clase de negocio
que tuviera por fin la creación, modificación o
extinción de cualquier relación
jurídica.*2
El nexun fue el primer contrato romano que se
caracterizaba por las rígidas solemnidades que
debían seguirse para su perfeccionamiento, como la pesada
del cobre y la
balanza y la presencia del librepiens y de los cinco
testigos.
Una derivación del nexum es la sponsio que era el
contrato que consistía en el empleo de
palabras sacramentales, como ¿spondes?, a lo que el
obligado contestaba spondeo, sin necesidad del per aes et libram.
Pero como este
1 J.M.Carames Ferro, Curso de Derecho
Romano, pag.149
*2 Peña Guzman y Arguello, Derecho
Romano, pag. 261
contrato podía llevarse a cabo entre ciudadanos,
aparece la stipulatio para que también pudieran contratar
los no ciudadanos, donde las partes podían interrogarse
usando cualquier expresión, a lo que el obligado
contestaba siempre: promitto. De esta manera nacieron los
contratos verbales.
De la práctica de que un ciudadano romano llevara
un libro de
registro
doméstico, el codex accepti et expensi, donde anotaba los
crédito
contra el deudor, así nos encontramos con la nomina
transcriptitia que era usada cuando el obligado era otro
ciudadano, y con la chirographa o syngrapha para el deudor
extranjero.De estas formas de celebrar una convención cuyo
perfeccionamiento
Radicaba en las anotaciones, derivan los contratos
literales.
Posteriormente, se agregaron el mutuo, el comodato, el
depósito y la prenda, estos surgen cuando deja de ser el
nexum el medio mas idóneo para celebrarlos, bastando la
simple tradición de una cosa. Estos constituyen los
contratos reales
Finalmente, cuando la evolución del Derecho Romano hizo del
acuerdo de voluntades el elemento característico del contrato, se acepta que
puedan ser perfeccionados por el mero consentimiento de las
partes, apareciendo así, los contratos
consensuales.
Clasificación de los contratos:
Los contratos pueden clasificarse de la siguiente
manera:
Contratos unilaterales y bilaterales, según nazca
obligación para una de las partes, como en el mutuo; o que
engendraban obligaciones para ambas partes para ambas partes,
como ocurre en la compra venta. Los contratos bilaterales son
también llamados sinalagmáticos, y entre estos, se
distinguen los perfectos o aequales de los imperfectos o
inaequales. Los primeros eran los que desde el momento mismo de
su conclusión, engendraban obligaciones para todas las
partes contratantes. Los segundos eran aquellos que al concluirse
el contrato, solo nacían obligaciones para una de las
partes contratantes, pero que luego, por circunstancias
posteriores y eventuales, podían engendrarlas
también para la otra parte, por ejemplo: el comodato: el
contrato al concluírse no engendraba obligaciones sino
para el comodatario (cuidar la cosa prestada y devolverla al
vencimiento del término); pero si él realizaba
gastos
extraordinarios para su conservación, nacía a cargo
del comodante la obligación de reembolsarlos.
En los contratos bilaterales, no se admite que una de
las partes pueda exigir la prestación de la otra mientras
esta no haya satisfecho la propia.
Contratos iuris civilis y iuris gentium, según
sean celebrados entre romanos o sean tenidos por partes romanas o
extranjeras, o solamente extranjeras. Su origen surge del ius
gentium, como por ejemplo los contratos consensuales, reales, la
stipulatio.
Contratos de buena fe y de derecho estricto,
según den o no lugar a un iudicium bonae fidei. En los
stricti iuris, la misión del
juez es decidir con un sencillo si o no sobre la existencia o
inexistencia, desde el punto de vista jurídico, de la
pretención del actor en la fórmula. En los bonae
fidei, el juez debe valorar las particulares circunstancias del
caso, teniendo en cuenta aquello que es dable exigir entre
personas justas y leales, el juez tiene en cuenta la equidad para
el caso concreto.
Son contratos de buena fe, la compre vente, la
locación, la sociedad, la
prenda, el depósito y el comodato, entre otros.
Contratos gratuitos y onerosos, según que dieran
a uno de los otorgantes alguna ventaja no contraprestada, como el
mutuo, y onerosos cuando las partes hicieran sacrificios o
desembolsos recíprocos, como en la compraventa. Los
contratos onerosos se podían dividir a su vez en
conmutativos, cuando contenían prestaciones
ciertas, y aleatorios, cuando aquellas quedaban supeditadas al
azar.
Contratos principales y accesorios, los primeros
tenían existencia propia con independencia
de toda otra convención, como la locación; los
segundos, dependían de uno principal al que estaban
vinculados.
Contratos nominados e innominados, según
estuvieran o no dotados de un nombre. Los nominados, estaban
provistos de una acción designada con un nombre especial
según la figura contractual que se tratara; los
innominados, caracían de acción propia, solo se
valían de una acción comun a todas las relaciones
de este tipo, la actio praescriptis verbis.
Elementos de los contratos:
Los elementos de los contratos pueden clasificarse
en:
Esenciales: son aquellos sin cuya concurrencia el
contrato no concebirse ni existir (estos son requisitos del
contrato), sin ellos no existe el contrato, ya que son la esencia
del acto.
Entre esto elementos tenemos los que son comunes a todos
los contratos, y aquellos que solo se exigen para determinados
contratos, como serían las palabras sacrementales en la
sponsio, las inscripciones en el contrato litteris, la datio en
el mutuo, la gratitud en el mandato, etc..
Con respecto a los elementos comunes a todos los
contratos, tenemos:
La capacidad: es la aptitud de las personas para figurar
en su propio nombre en un contrato. Por lo tanto no pueden
contratar los que sufren:
Una incapacidad de derecho por falta de alguno de los
status, como: los esclavos, los peregrinos, los alieni
iuris.
Una incapacidad de derecho, como los infantes, los
dementes, los pródigos, las mujeres puberes sui
iuris.
El consentimiento: el contrato no puede celebrarse sin
el acuerdo de voluntades.
El objeto: es la prestación del contrato: una
sola prestación en los unilaterales, dos o mas en los
sinalagmáticos.
El objeto es el hecho positivo o negativo que debe
realizar una de las partes en beneficio de la otra, o las dos
partes cuando ambas resultan acreedoras y deudoras en virtud del
contrato .
El objeto tenía que ser posible, lícito,
determinado o susceptible de serlo y presentar un interés
para el acreedor.
La causa: algunos doctrinarios afirman que ésta
no se encuentra en los textos de Derecho Romano, sino que solo
fue empleada como sinónimo de fuente o de hecho generador
de la obligación.
Naturales: son aquellos que aunque acompañando
normalmente a un contrato, pueden ser excluidos por los
contrayentes mediante una cláusula, tal sería, en
la compra venta, la responsabilidad del vendedor por la
evicción o por los vicios ocultos de la cosa vendida, que
se considera implícitamente comprendida en el contrato,
mientras que las partes no dispongan lo contrario, ya que se
trata de un elemento que no es de la esencia sino de la naturaleza del
contrato, que puede ser excluido por la manifestación de
voluntad de las partes, y el contrato no dejaría de ser
tal.
Accidentales: son aquellos que dependen solo de la
voluntad de las partes, quienes pueden incluirlo para modificar
los efectos naturales del contrato. Son llamados también
modalidades y son: la condición, el plazo y el
cargo.
Vicios del consentimiento: para que el contrato sea
válido, el consentimiento debe emanar de personas dotadas
de discernimiento y estar exentas de vicios. Si se halla afectado
por uno de ellos, la parte perjudicada puede solicitar la nulidad
de este.
Tres son los vicios del consentimiento mas
comunes:
- El error, que es la falsa noción que se tiene
de una cosa (no todos los errores anulan el acto). - El dolo, que tiene lugar cuando una de las partes o
un tercero induce a error a la otra para decidirla a prestar su
consentimiento, mediante el empleo de
maniobras fraudulentas con el propósito de obtener una
ventaja a sus expensas. - La violencia,
que es un acto de fuerza
material o moral
ejercida contra una persona para
obligarla a prestar su consentimiento en un
contrato.
Los Contratos Consensuales
Son aquellos para cuya validez no se requiere la
observancia de una forma, sino únicamente el
consentimiento de las partes, presentes, ausentes, y ya lo
manifiestan de modo expreso o tácito.
Son la compra-venta, el arrendamiento, la sociedad y el
mandato de los contratos consensuales, dominados por el principio
de la buena fe, libres de formalidad, accesibles a los
extranjeros y nacidos dentro de la corriente ius
gentium.
El Derecho Romano en su progresiva evolución se
vio precisado a tutelar, mediante acciones
especiales, ciertas convenciones que no se formalizaban por la
palabra, la escritura o la
entrega de la cosa, apareciendo así los contratos que no
requerían solemnidades para su celebración, pues
donde bastaba el simple acuerdo de las partes para que quedaran
perfeccionados, admitiéndose que la voluntad sea expresada
entre ausentes (carta o un
intermediario).
Convención por la que una de las partes:
vendedor, se obliga a dar a otro, el comprador la posesión
de una cosa garantizando su pacífico goce, con la
obligación de este último de transmitir la propiedad de
una suma de dinero o
precio.
En este contrato podemos apreciar el progresivo
desarrollo del Derecho Romano, la mas antigua forma de realizar
una operación que tuviera por finalidad trasmitir un bien
a otra persona mediante una contraprestación, fue el acto
material de trueque o permuta, pero esa forma trajo
inconvenientes y ello dio lugar a que se diera una nueva forma de
cambio:
metales preciosos
hasta luego llegar a la moneda.
Asimismo en un principio la compra-venta iba
acompañada de formalidades por lo que era una especie de
mancipatio, pero al finalizar el período republicano y con
la preponderante influencia del ius gentium se configura el
contrato consensual de compra-venta como medio productor de
obligaciones que el Derecho Civil
tituló otorgándole dos acciones:
. actio venditi: acordada al vendedor.
. actio empti: concedida al comprador.
Caracteres y requisitos de la compra-venta:
- Quedaba perfecto con un acuerdo de voluntad sin
formalidad. - Era bilateral sinalgmático perfecto ya que
engendraba obligaciones recíprocas:
Comprador, pagar precio
convenido.
Vendedor, entregar posesión de la
cosa.
- Era oneroso y conmutativo.
- Era de buena fe ya que el juez tenía el mas
amplio árbitro para apreciar las obligaciones de ambas
partes. - Era necesaria la capacidad y el
consentimiento. - Aunque la compra-venta se formalizaba por nuevo
consentimiento, las partes podrían convenir que el
contenido se redactara por escrito. - Elementos específicos de la
compra-venta:
Una cosa in commercium o una res incorpori, Derecho de
hipoteca.
El Derecho Romano reconoció la validez a la
adquisición de un bien que pertenecía en
condominio.
Las cosas futuras también podían ser
objeto de contrato, determinable.
El precio: ser una suma de dinero, ser
cierto y verdadero:
- El precio: con respecto a este había una
discusión entre los Sabinianos, para los cuales
podía consistir en cualquier otra cosa que no fuera
dinero; y los Proculeyanos, para los cuales si o si
debía ser un precio en dinero, diferenciándolo
así del trueque. Justiniano consagra la postura de los
Proculeyanos. - Cierto: determinado o determinable.
- Verdadero: serio y no simulado.
- Justo: que estuviera en relación con el
valor de la
cosa que se enajena.
Efectos:
-Obligaciones del comprador:
. Pagar el precio, transferir la propiedad del dinero en
lugar y plazo determinado en el contrato o luego de la
celebración. De lo contrario no podía exigir del
comprador la entrega de la cosa.
Debía pagar gastos de
conservación y mantenimiento
luego de efectuada la venta.
Si la cosa se perdía o deterioraba por caso
fortuito quedaba a cargo del comprador siempre que el vendedor no
hubiera actuado con dolo o culpa, pero si la cosa se hubiera
perdido por un acto emergente de la autoridad
estatal, como la expropiación el vendedor debía
devolver el
dinero.
Obligaciones del vendedor:
Entregar la cosa objeto de la venta, con todos sus
accesorios, para que adquiera la posesión de ella y pueda
gozar como un verdadero propietario.
Obligación de garantizarle al comprador por la
evicción: vicios jurídicos de la cosa, cualidades
prometidas y defectos ocultos.
De la evicción y de los vicios
redhibitorios:
Hay evicción en todos aquellos casos en que el
comprador fuese privado de la cosa vendida, en todo o en
parte.
Estando el vendedor obligado a garantizar al comprador
la libre posesión de la cosa, debía responder por
la evicción.
Para que el comprador pudiera ejercer el recurso a que
daba lugar la garantía de evicción se
requería que el comprador hubiera efectivamente despojedo
de la cosa comprada.
Esta garantía era un elemento natural que bien
las partes, de común acuerdo, podían deregarlo
mediante un pacto.
El Derecho Romano llegó a consagrar que la actio
empti fuera el medio mas idóneo para lograr la
indemnización por los perjuicios derivados de la
evicción; tratándose de una evicción total,
el vendedor debía pagar al comprador el valor de la
cosa.
Otra obligación del vendedor era la de garantizar
los vicios redhibitorios, por los defectos ocultos de la cosa
vendida.
Para que fuera válida la garantía, era
necesario que el comprador ignorara la existencia de los mismos,
porque de conocerlos, se presume que se han tenido en cuenta para
convenir el precio.
Además se requería que los vicios hagan
impropia la cosa para su uso, o bien que acarreen una
disminución de su valor.
Estos tenían que existir al momento de la venta y
no luego.
Para estos existía la acción redhibitoria,
que daba al comprador un plazo de seis meses para ejercerla; y su
efecto era hacer resolver el contrato, haciendo que las cosas
vuelvan a su estado
inicial.
Rescisión de la compraventa por causa de
lesión:
La lesión enorme o de mas de la mitad: era la que
tenía lugar cuando una persona hubiere enajenado una cosa
por un precio inferior a la mitad de su valor real.
Esta forma de rescindir el contrato, no tenía
como consecuencia dejarlo sin efecto, sino que autorizaba al
vendedor a obtener una excepción en caso que el comprador
persiguiera la entrega de la cosa, y valerse de la actio venditi
cuando hubiera cumplido el contrato, para volver las cosas al
estado
anterior.
Cláusulas adicionales en el contrato de
compraventa:
Los efectos ordinarios de la compraventa podían
ser modificados mediante cláusulas especiales que se
insertaban: en el acto de la celebración (in continenti);
o con posterioridad (ex intervalo).
Estos pactos fueron:
- Pactum in diem addictio: el vendedor se reservaba la
facultad de rescindir el contrato para el caso de que en cierto
plazo se presentara otro comprador ofreciendo mayores ventajas,
como un precio mas alto. - Pactum de retrovendendo: permitía al vendedor
reservarse la facultad de volver a comprar la cosa dentro de
cierto plazo. Cuando esta se convenía a favor del
comprador era de retroemendo. - Pacto de preferencia: acordaba al vendedor prioridad
sobre toda otra persona para adquirir la cosa en iguales
condiciones en caso que el comprador quisiera
venderla. - Pacto comisorio: convención en cuya virtud se
tenía por no celebrado el contrato cuando el comprador
dejaba de pagar el precio dentro del tiempo
señalado, quedando obligado a restituir la
cosa. - Pacto de reserva de hipoteca: le daba al vendedor un
derecho de hipoteca sobre la cosa vendida como garantía
por el pago del precio o del saldo que pudiera
pagar. - Pacto de no enajenar: aquel por el cual el comprador
se obligaba a no enajenar a persona alguna la cosa
adquirida.
La convención por la cual una de las partes se
obligaba a pagar a la otra un precio cierto de dinero a cambio de que
ésta le proporcione el uso y disfrute temporal de una cosa
o le preste determinado servicio o
realice una obra, configura el contrato de locación o
arrendamiento (loctio-conductio)*.
Tres especies puede presentar este contrato:
La locación de cosas (locatio-conductio
rei).
La locación de servicios
(locatio-conductio operarum).
La locación de obras (locatio-conductio
operis).
En la locación de cosas y servicios el
contratante que se obliga a pagar se designa locatario y el que
entrega la cosa o presta los servicios, locador. En la
locación de obra se denomina locador al contratante que
paga el precio y locatario al que realiza la obra.
Naturaleza y evolución:
En un primer momento el contrato de locación no
era definido ni individualizado como he detallado; sino que
así es el resultado de construcciones modernas. El propio
Gallo nos dice que la locación se regía por las
mismas reglas que la compra-venta, además la
legislación romana no ha percibido la diferencia entre
locación de cosa y de obra.
En los primeros tiempos de Roma, la locación de
cosa no había tenido razón de ser porque los
ciudadanos dedicados preferentemente a las tareas
agrícolas, eran ayudados por los familiares, esclavos y
clientes, lo que
hacía innecesario el arrendamiento; pero debido al aumento
de población comenzó a hacerse
necesario valerse del préstamo de elementos de trabajo y
otras veces del alquiler mediante el pago de un precio en
dinero.
Así nace la locatio rei.
La diferencia entre locación de obras y de
servicios recién se habría evidenciado en la
época del Imperio partiendo del criterio de que la
ejecución de trabajo público era considerada como
una convención de éste tipo, mientras que las
funciones que
desempeñaban los auxiliares de los magistrados
Peña Guzmán y Arguello, Derecho Romano,
Editorial Tea, 1965.
importaban una locación de servicios. Este
fundamento de Derecho
público se hizo extensivo al Derecho privado, entonces
los trabajos de construcción de una casa o de
realización de una obra de arte
estarían dentro de la locati operis, mientras que la
prestación de servicios personales por una suma de dinero
configuraba una locatio operarum.
Caracteres y requisitos de la
locación:
En un contrato consensual, perfectamente bilateral, ya
que engendraba obligaciones recíprocas desde el momento de
su celebración y de buena fe por estar protegido por
acciones de igual naturaleza, la actio locati a favor del locador
y la actio conducti a favor del locatario. También era un
contrato oneroso y conmutativo, porque las ventajas que acarreaba
eran ciertas y de apreciación inmediata.
Para que la locación quedara perfecta eran
necesarios los mismos elementos: el consentimiento, la cosa y el
precio sin formalidad alguna. La ley romana dispuso que si el
locatario hubiere creído que el precio que debía
pagar era menor que el que el locador entendía cobrar, el
contrato no se formalizaba por no haber debido consentimiento, en
el supuesto inverso, el contrato era válido. El elemento
en la locación puede consistir en: el objeto material que
se obliga a entregar el locador, la prestación de
determinados servicios o la realización de determinadas
obras. El precio debía ser cierto, verdadero y consistir
en sumas de dinero.
Locación de cosas:
La locatio conductio rei era la especie de
locación en cuya virtud el locador se obligaba a procurar
al locatario el goce pacífico y temporario de una cosa
mediante el pago de un precio cierto en dinero.*
*Peña Guzmán y Arguello, Derecho Romano,
Editorial Tea, 1966.
El arrendamiento de las cosas crea un vínculo
personal, por
virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso o el uso y
disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la
obligación de pagar la merced convenida.
Del arrendamiento no nace un derecho real, sino un
derecho de crédito, ejercitable frente al
arrendador.
Obligaciones del locator son las siguientes:
- Procurar el uso o el uso y disfrute de la cosa, debe
facilitar el libre goce sin vicios de la cosa, según su
actual y propio destino. La imposibilidad del uso o disfrute,
siempre que se deba a culpa del locator acarrea la
obligación de indemnizar todos los daños y
perjuicios. Mientras dure el arriendo el locador no puede
introducir en la cosa modificaciones que la hagan impropia o
menos idónea para el goce convenido. - Hacer las reparaciones necesarias para la
conservación de la cosa. - Reembolsar al conductor los gastos necesarios y
útiles que haya hecho en la cosa. - Soportar las cargas que pesen sobre la
cosa.
El locador, además debía entregar la cosa
arrendada con todos sus accesorios, era responsable por la
evicción y por los vicios ocultos que pudieran afectar la
cosa arrendada, debiendo también al locatario la
garantía de evicción contra todas las
perturbaciones de terceros que significaren una privación
del goce pacífico de la cosa. Si el locatario era turbado
por el locador y fuera este de buena fe, solo se hacia pasible a
la pérdida del precio del alquiler, mientras que si la
perturbación se debiera a su dolo o culpa, era responsable
también por los daños y perjuicios.
La obligación del locador de mantener al
locatario en el uso y goce pacífico de la cosa era
exonerada en caso de que la misma pereciera por caso
fortuito.
Obligaciones del conductor:
- Pagar la merced convenida, pero puede librarse del
pago cuando eventos graves,
como inundación o sequía, impidan el uso o
disfrute de la cosa. En las fincas rústicas se establece
que el locator debe rebajar equitativamente la renta en los
años de malas cosechas, para ser reintegrado cuando
vengan otras abundantes. - Usar de la cosa en el modo que conviene a su propio
destino, y su responsabilidad alcanza a toda
culpa. - "Restituir la cosa al término del arriendo.
Una constitución de Zenón castiga la
injusta oposición del conductor a restituir cual si se
tratase de invasión de la posesión ajena. En el
derecho Justinianeo no cabe oponerse a la restitución
afirmando el propio derecho dominical.
Según el derecho clásico, el conductor
viene obligado a pagar la totalidad de la merced cuando abandona
el fundo, sin justa causa, antes del tiempo convenido. A tenor de
la norma Justiniana, la responsabilidad del conductor, en este
aspecto, se limita al abono del daño efectivamente causado
al locator." *
Eran objeto de este contrato las res in commercium,
tanto muebles como inmuebles, corporales e incorporales, de uso
legal y físicamente posible. Para la locación de
las res incorporis, como las servidumbres prediales, se dispuso
que solo podían ser arrendadas con el fundo dominante dado
su carácter
de derecho real, y en las servidumbres personales, como el
usufructo, podían ser dados directamente en
locación.
La locación de cosas acordaba al locatario el
derecho de subarrendar el bien, si no se hubiera convenido lo
contrario, pero esto no creaba un vínculo jurídico
directo entre el sublocatario y el locador, pero si se les
reconoció una relación de garantía para
asegurarle el cobro del arriendo que debiera el locatario
principal.
Todas las obligaciones del locador se hacían
exigibles por la actio conducti
*J. Iglesias, Instituciones
de derecho privado, Ed. Ariel, pag. 444.
otorgado a favor del locatario.
Todas las obligaciones del locatario se hacían
exigibles por la actio locati otorgada a favor del
locador.
Conclusión del contrato:
Podía concluirse a petición del locador o
del locatario, de pleno derecho o por mutuo consentimiento.
Podía el locador solicitar la rescisión del
contrato antes de su vencimiento si el locatario dejara de pagar
el alquiler durante dos años o no usare de la cosa con los
cuidados de un buen padre de familia
.
También podía rescindirse por el locador,
cuando tuviese necesidad de habitar la casa o realizar en ella
reformas necesarias.
Se extinguía de pleno derecho por la
pérdida total o parcial del objeto, por la
adquisición por parte del locatario de la propiedad, ya
que la venta rompe el arrendamiento, y por el vencimiento del
plazo convenido por los contratantes, no obstante, era posible
prorrogar la locación.
Locación de servicios:
La locatio-conductio operarum era la locación por
la que el locador se obligaba a trabajar o a prestar determinados
servicios al locatario mediante un pago. El locador debía
realizar los trabajos teniendo a su favor la actio locati para
exigir el pago; el locatario era la persona obligada a retribuir
los trabajos contando con la actio conducti para exigir el
cumplimiento de las obligaciones de la otra parte.
Los servicios de artes liberales (abogacía,
medicina…) no
eran prestadas, dadas las ideas liberales de la época,
sino gratuitamente. La reclamación de las recompensas
(honoria) solo fue posible en la época imperial, mediante
la cognitio extra ordinariem, donde se les da derecho a recurrir
ante los magistrados para reclamar la recompensa.
Esta figura en la actualidad ha adquirido suma
importancia, ya que es fuente principal de las relaciones
reguladas por el derecho laboral,
no tuvo gran desarrollo en Roma, ya que los ciudadanos dejaron la
actividad manual reservada
a las personas de condición servil.
El locator operarum estaba obligado a realizar los
trabajos o prestar los servicios en la forma, lugar y tiempo
convenidos.
El conductor operarum tenía la obligación
de pagar un salario.
Este tipo de locación concluía por las
mismas causas que la locación de cosas, y también
por la muerte del
locador, ya que los servicios debían prestarse in
personam.
Locación de obras:
La locatio-conductio operis, era la locación por
la que una persona se comprometía a realizar una obra o un
trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae
sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del
mismo, ya acabado. Por ejemplo, cuando se conviene el transporte de
cosas o personas, la confección de un traje o la construcción de una casa. En este contrato
la persona que contrata la obra es el locador y quien la ejecuta
es el locatario. En esta clase de locación no esta
obligado el empresario a realizar personalmente los trabajos
encomendados.
Justiniano solucionó el problema al sostener que
había compraventa cuando el locatario ponía el
material y arrendamiento cuando era suministrado por el locador.
Esto sufre una excepción cuando se tratara de la
construcción de un edificio en terreno del locador pero
con materiales del
empresario, ya que en este caso se considera que siempre existe
una locación de obra..
En la locación de obras, el locatario estaba
obligado a realizar el opus de acuerdo a lo convenido. El
locador, por su parte, quedaba obligado a recibir la obra
realizada y a pagar su precio en dinero una vez
concluida.
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