La demanda inmobiliaria en el Perú (página 2)

Enviado por Rosario Mendoza Cynthia Carla

Partes: 1, 2

3) SITUACION ACTUAL DEL
MERCADO

A pesar de la reorientación que se viene
produciendo en el negocio inmobiliario, impulsada por el
dinamismo que empiezan a adquirir los programas habitacionales
auspiciados por el Estado, siguen vigentes, Así, el escaso
crecimiento de la actividad edificadora en el 2005 no ha
contribuido a resolver el enorme déficit habitacional
existente en el país, de más de 1 millón de
viviendas, según fuentes oficiales. De mantenerse el
actual ritmo de edificación habitacional, dicho
déficit se incrementaría sostenidamente, dado el
crecimiento natural de la demanda de viviendas, derivado del
crecimiento vegetativo de la población. Si consideramos
que el crecimiento poblacional implica la formación de
97,000 nuevos hogares al año, para resolver el problema
del déficit de viviendas, en un plazo de 20 años,
sería necesario edificar 147,000 viviendas anuales. La
solución a este grave problema necesariamente debe ser
gradual. Para ello, es imprescindible el desarrollo de un plan
estratégico nacional de largo plazo, para el cual los
programas Mí vivienda y Techo Propio constituyen un eje de
inicio, sobre el cual armonizar los esfuerzos y las
políticas del sector. Dicha solución necesariamente
debe incorporar un profundo conocimiento de las
características socioeconómicas de la
población, que permita conocer los determinantes de la
demanda por vivienda en el Perú, así como las
dificultades de ciertos segmentos para acceder a fuentes de
financiamiento que les permita "suavizar" su consumo en forma
intertemporal, de modo que puedan adquirir una vivienda, como
alternativa a la autoconstrucción. Estos factores
explican, como se ha mencionado, el escaso aumento de la oferta
de viviendas.

4) SITUACION Y
PERSPECTIVAS DE LA DEMANDA POR VIVIENDA

La demanda por viviendas terminadas está
relacionada al nivel de ingreso. Mientras menores sean los
ingresos, la competencia de productos sustitutos "inferiores" en
términos cualitativos y fuera del mercado inmobiliario
formal (autoconstrucción, hacinamiento, etc.) será
más intensa. Adicionalmente, la demanda por viviendas
está condicionada por los siguientes elementos:

Expectativas de los compradores sobre la estabilidad
política, económica y social del país en
el largo plazo.

Ritmo de crecimiento de la
población.

Financiamiento.

Atributos propios de la vivienda, tales como
ubicación geográfica, materiales utilizados y
tipo de edificación (casa o departamento).

Como se aprecia en el cuadro adjunto, los ingresos
familiares brutos promedio en

Lima Metropolitana se mantienen en niveles bajos,
registrando un descenso en los estratos B y C, entre julio del
2001 y julio del 2002. Así, casi el 80% de los hogares
tienen ingresos brutos mensuales inferiores a US$320, lo que
condiciona su capacidad de adquirir vivienda a las de bajo costo
únicamente.

epartamento d

Estos estimados son consistentes con las
estadísticas de demanda de CAPECO. Así, a julio del
2002 la demanda potencial de viviendas en Lima Metropolitana y el
Callao (totalidad de los hogares residentes en dicha zona urbana)
alcanzaba 1’682,533 hogares.

Otro elemento importante a considerar es que el 37.9% de
los hogares que componen la demanda efectiva ya cuentan con una
vivienda propia (sea propia o en proceso de compra a plazos).
Esto indica que la cantidad de hogares que no cuentan con una
vivienda propia y componen la demanda efectiva es de 131,433
hogares.

5) CARACTERISTICAS DE LA
OFERTA: SISTEMA BANCARIO Y EMPRESAS CONSTRUCTORAS

Las empresas inmobiliarias y constructoras han mostrado
un creciente interés por participar en el Programa Mi
vivienda, dada la alta rentabilidad del esquema actual y la baja
morosidad en estos préstamos. En este sentido, si bien
inicialmente dichas empresas se enfocaron primero en el estrato
B, cuya demanda se orienta a viviendas entre US$20,000 y
US$30,000, actualmente la incursión en proyectos
habitacionales destinados a hogares de menores ingresos presenta
una oportunidad interesante. En estos casos, las preferencias de
las empresas constructoras se orientan al desarrollo de grandes
megaproyectos habitacionales. En ciertos casos, los terrenos
necesarios estaban destinados a casas y departamentos para el
segmento socioeconómico A; sin embargo, el exceso de
oferta disponible para dicho segmento, así como el fuerte
impulso que ha cobrado Mi vivienda, ha hecho que acondicionen su
oferta a las posibilidades del NSE C.

En términos generales, la constitución de
un Fideicomiso Inmobiliario involucra el aporte de los
principales partícipes de un proyecto inmobiliario.
Así, dicho

Fideicomiso se conforma mediante:

• El terreno en el que se edificará el
proyecto inmobiliario, aportado por su

Propietario.

• La concepción del proyecto y las
preventas y "ventas futuras", proveídas por la empresa
constructora y/o promotora; asimismo, esta empresa
presenta

una garantía que cumplirá con la
ejecución del proyecto una vez que disponga de fuentes de
financiamiento.

• El financiamiento del proyecto apenas se
registre un mínimo de preventas; estos recursos son
aportados por la institución financiera.

6) ANEXOS: DIARIO EL
COMERCIO

Grupo Brescia alista varios proyectos inmobiliarios y
comerciales en el país

Construye edificio de oficinas en la zona financiera de
San Isidro. Y edificará un centro comercial en La Molina y
tres 'strip centers' en Lima

Hace unas semanas, el grupo Brescia remeció el
mercado inmobiliario al poner la primera piedra de lo que
será el edificio más alto del Perú (118
metros), el hotel Westin Libertador Lima, cuya
construcción demandará US$100 millones. Sin
embargo, ese no es el único proyecto de envergadura que
los Brescia están realizando.

Ricardo Delgado Badani, gerente de la División
Inmobiliaria de Corporación AESA, empresa del grupo
Brescia, informó que a finales de junio del 2009
culminará la construcción de Alto Caral, un
edificio de oficinas de clase A+ ubicado en la calle Dionisio
Derteano, en pleno centro financiero de San Isidro (al lado del
edificio de Scotiabank), y que demandará una
inversión de US$23 millones.

El edificio de 21 pisos, sótano y un área
rentable de 13.598 m2, incluye seis niveles de
estacionamiento para 486 vehículos –con lo que esperan no
afectar a la zona ya de por sí congestionada con un alto
tránsito vehicular– y un área comercial de 533
m2, además de sala de conferencias. Delgado
señaló que Alto Caral será operado por AESA
y que el diseño es del arquitecto Bernardo Fort Brescia.
Agregó que evalúan construir un edificio de
oficinas similar en la calle Las Begonias, justo al lado del
edificio de Rímac, también en San
Isidro.

EL LADO COMERCIAL

En enero pasado, AESA ingresó el expediente del proyecto
–en la Municipalidad de La Molina– de lo que será
Monterrico Plaza, un centro comercial que estará sobre un
terreno de 60.000 m2 ubicado en el cruce de las
avenidas Prolongación Javier Prado y La Molina.

"Ante la escasez de estacionamientos en esa zona, hemos
incluido en el proyecto la construcción de un
sótano de 22.000 m2 para parqueo vehicular.
Iniciaremos la construcción a mediados de año y
esperamos concluirla en setiembre del 2009", señaló
Delgado.

Aunque el ejecutivo solo confirmó la presencia
del hipermercado Plaza Vea en el centro comercial, se supo que
este contará, además, con una tienda por
departamentos (sería Topitop), salas de cine (Cineplanet),
gimnasio, tiendas menores distribuidas en dos pisos y hasta un
centro médico de la Clínica
Internacional.

Monterrico Plaza no es el único proyecto
comercial de la familia Brescia. Delgado informó que
desarrollarán tres 'strip centers' en la capital. Estos
estarán ubicados en la Av. Caminos del Inca, a dos cuadras
de la avenida Benavides en Surco; en la Av. Manco Cápac, a
dos cuadras de la plaza del mismo nombre, en el distrito de La
Victoria; y en el Cercado de Lima, muy cerca de la plaza Grau.
Cabe señalar que los Brescia ya operan dos 'strip
centers': uno en la Av. La Molina, en el distrito del mismo
nombre, y otro en la calle Morelli, en San Borja.

¿Cuáles son las características de
los 'strip centers'? Ocupan una extensión de entre 800
m2 y 3.000 m2, dos pisos, están
ubicados en esquinas de grandes avenidas y tienen entre otros
servicios minimarkets, panadería, farmacia, café,
gimnasio, peluquería, renovadoras de calzado,
sastrería, agencias de viaje y corretajes y hasta centros
de idiomas con cómodos estacionamientos. Dado su
tamaño, están dirigidos a vecinos de un determinado
distrito y no de varios, a diferencia de los centros comerciales.
Cada uno de ellos implica una inversión aproximada de
entre tres y cinco millones de dólares.

7)
CONCLUSIONES

Los mercados de oficinas y locales comerciales han
mostrado en los últimos años, una débil
demanda y un exceso de oferta, lo que ha repercutido en la
caída de los precios de venta y alquileres, así
como en el debilitamiento financiero del sector inmobiliario. En
consecuencia, las empresas inmobiliarias han concentrado sus
esfuerzos en la colocación de los excedentes de oferta, en
espera de que se consolide la reactivación de la demanda.
Adicionalmente, en el segmento de locales comerciales es posible
explotar nichos de mercado no adecuadamente atendidos en la
actualidad. Así, la oferta inmobiliaria podría
orientarse a locales con un menor grado de sofisticación y
menores precios, lo que facilita su
masificación.

Al respecto, debe destacarse la reactivación que
viene experimentando la demanda interna, la cual
continuaría durante el 2003. Así, se estima que el
próximo año, el sector construcción
sería el más dinámico, beneficiando a las
empresas inmobiliarias. Sin embargo, en principio el impulso se
centraría básicamente en la edificación de
viviendas, gracias a los programas habitacionales Mi vivienda y
Techo Propio. Sin embargo, en la medida en que el crecimiento
económico sea sostenido, a continuación se
dinamizaría la actividad inmobiliaria en los segmentos de
locales comerciales primero, y de oficinas después
(mediante la absorción u ocupación de los inmuebles
actualmente vacantes). La reactivación en la
edificación de viviendas permitiría a las
inmobiliarias generar un volumen de actividad hasta que el resto
del mercado inmobiliario se recupere. Mientras tanto, las
empresas del sector podrían implementar mecanismos de
financiamiento especiales (por ejemplo, fideicomisos), dada su
debilidad financiera actual. No obstante, en última
instancia es importante que el impulso reactivador se vuelva
sostenible y permanente, para lo cual es necesario que se emitan
señales claras favorables a la inversión privada,
de la cual depende la actividad inmobiliaria.