Componente Físico y Económico del Catastro Multifinalitario (Caso específico de Venezuela) (página 2)

COMPONENTE FÍSICO DEL CATASTRO

El componente físico es de gran
importancia en un levantamiento catastral multifinalitario, ya
que permite determinar descriptiva y cartográficamente, la
ubicación geográfica, dimensiones, topografía y demás
características físicas de los inmuebles que
integran un municipio (Albarrán y Rojas; 2004). En este
orden de ideas se presenta a continuación un conjunto de
actividades desarrolladas en los diferentes trabajos
consultados:

Inventario, diagnostico y validación de la
información catastral: Se corresponde
con la etapa de revisión cartográfica (planos y
mapas) que
están disponibles en diferentes organismos públicos
y que se correspondan con el municipio, esto con la finalidad de
elaborar:

Delimitación de la Poligonal Urbana: Es la
unidad urbanística constituida por una superficie de
terreno, delimitada para fines de valoración catastral,
ordenación urbana y planificación industrial, comercial,
residencial, entre otras; es el instrumento de control que
regula el desarrollo y
crecimiento de las ciudades, determinada con base en criterios
como: densidad de
población, infraestructura de servicios, uso
de la tierra,
aptitudes de las tierras y otros; tiene el propósito de
impedir dificultades, tales como la anarquía en el uso de
la tierra que
pueden conllevar a grandes conflictos
(Buitrago y Márquez; 2006).

Sectorización Catastral: Los sectores
catastrales están definidos por un conjunto de manzanas,
que a su vez están conformadas por lotes o parcelas, con
características geométricas y de uso; que por lo
general conlleva a una diferenciación de áreas
homogéneas, se consideran adicionalmente criterios
relacionados con las características propias de cada
sector y del emplazamiento de la ciudad (Buitrago y
Márquez; 2006).

Manzaneo: Es una actividad que se realiza por
cada sector catastral delimitado; la codificación de las manzanas en los
trabajos consultados por lo general parte desde la manzana
ubicada en el extremo noroeste del sector catastral, continuando
su numeración en sentido oeste-este, para luego en zig-zag
continuar en dirección este-oeste y reiniciar luego en
sentido oeste-este (Buitrago y Márquez, 2006).

Levantamiento Parcelario (Loteo): Es una
actividad catastral que se inicia una vez elaborada la
sectorización y el manzaneo, tiene como finalidad
asignarle un número a cada parcela o lote. La
asignación de código
de cada parcela se inicia con la ubicada en la esquina noroeste
de cada manzana, a la que le corresponde el número 001 y
posteriormente siguiendo la secuencia con la misma trayectoria de
las agujas del reloj, se le asigna el código hasta cubrir
toda la manzana (Abreu y Dávila; 2003).

Ficha Catastral: Es el instrumento utilizado en
el proceso de
levantamiento parcelario, para recopilar datos
relacionados con las características físicas (tanto
del terreno como de la construcción) y la condición
jurídica e información valorativa de los inmuebles
(FUNDACOMÚN; 1997, citado por Lozada y Ramírez;
2003).

Codificación Catastral: El Instituto
Geográfico de Venezuela
Simón Bolívar
establece un sistema
único de codificación catastral, que facilita la
ubicación geográfica, identificación y
sistematización de la información de cada inmueble,
por medio de la asignación de un conjunto de
dígitos que los individualizan, el cual se denomina
código catastral (Pérez, 2006).

El código catastral consiste en una
notación alfanumérica, estructurada por once
campos, basada en la localización de la parcela. Los once
campos están agrupados en tres bloques: el primero esta
integrado por la Entidad Federal-Municipio-Parroquia (Lozada y
Ramírez; 2003). El segundo bloque esta integrado por
cuatro campos de tres caracteres cada uno y se corresponden con
el ámbito, el sector, la manzana o sub-sector y la
parcela; el tercer bloque que compone el código catastral
esta integrado por tres campos: sub-parcela, nivel y unidad.
Suman en total ocho caracteres que tienen como particularidad la
combinación de letras y números para la
definición de los mismos (Pérez; 2003).

Levantamiento Catastral: Se aplica la ficha
catastral de manera exhaustiva, lográndose los componentes
para la base catastral descriptiva o de atributos. Esta etapa
comprende por lo general de la medición de los inmuebles,
específicamente el frente, fondo, laterales y auxiliares;
de igual manera como parte del levantamiento se elabora el plano
de mensura de cada inmueble, donde se refleja la forma y
dimensión tanto del terreno como del área de
construcción (Lozada y Ramírez; 2003).

COMPONENTE ECONÓMICO DEL
CATASTRO

Permite establecer el valor de cada
uno de los inmuebles presentes en un municipio, a través
de la evaluación
de los elementos que forman los inmuebles. En otras palabras es
asignar un valor a los metros cuadrados o hectáreas de las
distintas clases de suelo, con el
objeto de llegar a determinar su valor catastral (Buitrago y
Márquez; 2006). El componente económico esta
orientado en los trabajos de investigación consultados a la
elaboración de la Planta de Valores de la
Tierra y de la Tabla de Valores de la
Construcción.

1. Planta de Valores de la Tierra: Permite
determinar el valor de cada parcela ubicada en el área
urbana, a través de la determinación del valor del
terreno por metro cuadrado, de acuerdo a una determinada
posición por manzanas, incluso a nivel de cada una de las
calles que conforman un sector catastral de la poligonal urbana
de una ciudad (Pérez y Zerpa; 2003).

Bases para el establecimiento de la Planta de Valores
de la Tierra:

Determinación de la Parcela Tipo: Es
necesario contar con las respectivas medidas de los frentes de
los inmuebles, que por lo general se obtienen a través de
la aplicación de la ficha catastral. La parcela tipo
permite comparar cada una de las parcelas con una parcela tipo de
cada manzana o sector, para a través de ello conocer el
grado de afectación en el valor del terreno, por
variación en las dimensiones de cada uno de los inmuebles
(Pérez y Zerpa; 2003).

*Ajuste por frente: Permite estimar un valor
ponderado de la parcela, dependiendo de si el frente supera o es
inferior al frente tipo; para determinar el ajuste al frente de
cada uno de los inmuebles se le resta el frente tipo de su
respectiva manzana, con lo que se obtiene una diferencia
negativa, cuando el frente del inmueble es menor o inferior que
el frente tipo, y una diferencia positiva cuando el frente del
inmueble es superior al frente tipo (Pérez y Zerpa;
2003).

*Establecimiento de rangos y ponderaciones: Una
vez obtenidas las diferencias positivas y negativas para cada una
de las manzanas del sector, se agrupan dichas diferencias, por
separado y de manera ascendente, con el propósito de
establecer rangos para ambas diferencias, con el fin de
asignarles un valor de ponderación por el frente tipo
(Pérez y Zerpa; 2003).

*Cálculo de
ajuste por posición de manzana: De acuerdo a la
posición de cada inmueble respecto a la manzana se le
asigna un determinado ajuste. Por orden de importancia se tienen
5 posiciones: Manzanera, Cabecera, Esquina, Intermedia y Calle
Ciega (Pérez y Zerpa; 2003).

*Cálculo del área de la parcela: Se
determina multiplicando el frente por el fondo de cada inmueble,
cuando estos son de forma regular (Pérez y Zerpa;
2003).

*Asignación del Valor Unitario del metro
cuadrado de las parcelas: Para la valoración de los
inmuebles se toman en cuenta diversos aspectos como
ubicación en la manzana y la vialidad del sector. Los valores
son variados ya que de acuerdo a la jerarquía en el sector
de la calle o avenida en donde se ubica el inmueble, se le asigna
una ponderación (Pérez y Zerpa; 2003).

*Cálculo del valor de la parcela: Se
calcula multiplicando el área (m2), del
inmueble por el valor unitario del metro cuadrado en
Bolívares (Bs/m2). Para el cálculo del
valor final de la parcela debe considerarse los ajustes por
frente y por posición en la manzana, obteniéndose
de este modo la Planta de Valores de la Tierra, con el cual se
puede hallar el valor de cada parcela (Pérez y Zerpa;
2003).

2. Tabla de Valores de la
Construcción: Es una matriz que
contiene los factibles costos de
reemplazo de un grupo
especifico de construcciones comunes en la ciudad donde se
aplican. Se sustenta en el análisis de la estructura de
costos, diferenciados por tipos de construcciones y por ende
refleja los costos en un momento dado (Flores; 1998, citado por
Buitrago y Márquez, 2003). Para la elaboración y
estructuración de la Tabla de Valores de la
Construcción, es necesario considerar el uso de la
edificación y las características físicas de
estas (Romero; 2001). Estos usos pueden ser: Residencial,
multifamiliar, industrial y comercial, mientras que las
características físicas están asociadas
a: Estructura general, estructura del techo, paredes,
pisos, instalaciones sanitarias, ventanas, puertas e instalaciones
eléctricas.

Tipología de la Construcción:
Consiste en agrupar de acuerdo al orden de las
características físicas de los inmuebles en la
ficha catastral. A cada una de las características se le
asigna un valor comprendido entre diez (10) y cero (0), donde el
valor mas alto se corresponde con el mejor material, descendiendo
según disminuye la calidad del
mismo. Esto permite establecer un índice de carácter sumatorio, lo cual permite
agilizar la tipificación de todas y cada una de las
construcciones registradas en la ficha catastral (Díaz,
2006).

BIBLIOGRAFÍA

Abreu F. y Dávila J. 2003. Catastro
Urbano Multifinalitario del Sector 001. Casco Central La Azulita.
Estado
Mérida. Escuela de Geografía, Universidad de
los Andes, Mérida; Trabajo
Especial de Grado. 103 pp.

Albarrán G. y Rojas Y. 2004.
Levantamiento Catastral Multifinalitario, Sector San
José-El Arenal-Carmania. Santa Cruz de Mora. Municipio
Antonio Pinto Salinas. Estado Mérida. Escuela de
Geografía, Universidad de los Andes, Mérida;
Trabajo Especial de Grado. 126 pp.

Buitrago I. y Márquez E. 2006. Catastro
Preliminar Multifinalitario Casco Central Santa Bárbara.
Municipio Ezequiel Zamora. Estado Barinas. Escuela de
Geografía, Universidad de los Andes, Mérida;
Trabajo Especial de Grado. 152 pp.

Díaz O. 2006. Bases para implantar un Sistema
Catastral Multifinalitario. Sectores Catastrales 001-008. Santa
Elena de Arenales. Municipio Obispo Ramos Lora. Estado
Mérida. Escuela de Geografía, Universidad de
los Andes, Mérida; Trabajo Especial de Grado. 99
pp.

Lozada W. y Ramírez W. 2003. Catastro
Multifinalitario del sector 001. Casco Central de la ciudad de
Timotes. Municipio Miranda. Estado Mérida. Escuela de
Geografía, Universidad de los Andes, Mérida;
Trabajo Especial de Grado. 144 pp.

Pérez E. 2006. Catastro Multiutilitario
Preliminar del sector 001. Casco Central Managua. Estado
Mérida. Escuela de Geografía, Universidad de
los Andes, Mérida; Trabajo Especial de Grado. 147
pp.

Pérez F. y Zerpa G. 2003. Catastro Preliminar
Multifinalitario. Sector 010. Puerto Rico,
Santa Cruz de Mora. Municipio Antonio Pinto Salinas. Estado
Mérida. Escuela de Geografía, Universidad de
los Andes, Mérida; Trabajo Especial de Grado. 144
pp.

Romero D. 2001. Catastro Preliminar Multifinalitario
del sector Casco Central de la Cuidad de Lagunillas. Estado
Mérida. Escuela de Geografía, Universidad de
los Andes, Mérida; Trabajo Especial de Grado. 124
pp.

BIOGRAFÍA DEL AUTOR:

Edgar Jose Alvarado
Rivas

Lugar y Fecha de nacimiento:
Cocorote, estado Yaracuy, Venezuela, 24 de abril de 1976
Dirección actual: Calle 14, entre avenidas 1 y 2.
Sector Campo Alegre. Cocorote, estado Yaracuy,
Venezuela.

Profesión: Estudiante del 10mo semestre de
Geografía (en espera del titulo), Universidad de los
Andes. Escuela de
Geografía. Mérida, Venezuela.

LUGAR Y FECHA DE REALIZACIÓN DEL
TRABAJO:

Este trabajo fue realizado en la ciudad de
Mérida, Estado Mérida, Venezuela durante todo el
mes de Junio del año 2007.