- La cuestión en el
Código Civil - Evolución legislativa de la
inscripción registral del
arrendamiento - El
artículo 396 CGP y el contrato de
arrendamiento
1 – La cuestión en el Código
Civil.
Narvaja en el inciso 1º del artículo
1.792 CC, enerva la publicidad (declarativa) del
contrato de arrendamiento , en halo protector del
arrendatario, puesto que ella conlleva a que el
adquirente de la finca arrendada deba respetar el plazo
contractual establecido con antelación.
El artículo 52 de la ley Nº
10.793 , reitera los incisos 1º y 2º del
artículo 1.792 CC, para luego abatir significativamente la
posición del arrendatario frente al
adquirente en caso de ausencia de la inscripción
registral del contrato, el que
podrá ser desalojado del inmueble por igual procedimiento que
si no hubiese plazo pactado .
Esta solución dada por el legislador, claramente
beneficia al adquirente en detrimento del
arrendatario, permitiendo la influencia en la
relación contractual de una situación
foránea al mismo .
El legislador toma partido por una de las partes,
nutriendo el tópico de certeza y seguridad
jurídicas.
Lo que Narvaja no estableció empero, fue
la obligatoriedad de la inscripción registral del
contrato de arrendamiento urbano, sino que marcó la
diferencia entre una y otra cuestión, dejando librada a la
autonomía de la voluntad de las partes la
dilucidación del punto .
La obligatoriedad de la inscripción
registral hubiese significado quizás una
intromisión demasiado estrecha de la ley en la esfera
jurídica emergente del contrato de arrendamiento, siendo
buena a mi juicio la solución dada por el codificador.
Quien pretenda determinados efectos jurídicos, tiene la
carga de inscribir el contrato .
2
– Evolución legislativa de la
inscripción registral del
arrendamiento.
2.1- La ley Nº 8.153.
La ley Nº 8.153 establece un plazo legal
mínimo de 4 años para aquellos
arrendamientos que tengan por objeto la
explotación agrícola o de granja ,
que se impone a las partes más allá de las
estipulaciones contractuales en contrario o frente a la ausencia
de la misma al respecto.
El criterio sustentado por el legislador, no estaba dado
en torno a la
ubicación territorial del inmueble, sino a la finalidad
para la cual el arrendatario celebraba el contrato, es
decir, el destino que daría al bien.
Dicho plazo legal mínimo, se
establecía únicamente para los inmuebles destinados
a la explotación agrícola o de
granja, sin tener en cuenta ningún otro requisito.
Esto significaba, dada la redacción del artículo 6º de la
norma, que no era necesaria la inscripción registral para
contar con la protección del ordenamiento jurídico,
en tanto "(…) los contratos
escritos o no de arrendamientos para una explotación
agrícola o de granja que no estipulen plazo, o que
estipulen uno menor de cuatro años, se entenderá
siempre que el locatario tiene derecho a considerarlo realizado
por el término mínimo de cuatro años
(…)".
Respecto a la inscripción registral de
arrendamientos urbanos, el legislador de 1927 no introduce
modificaciones al régimen establecido por el codificador
civil en el artículo 1.792 CC.
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