Titularización de activos inmobiliarios

3. Objetivos
4. Aspectos
   generales
5. Alcance de la
   titularización en Colombia
6. Análisis
   de costos del proceso de
   titularización
7. Análisis
   del mercado de la titularización inmobiliaria en
   Colombia
8. Proceso para
   llevar a cabo la titularización
   inmobiliaria
9. Conclusiones
10. Recomendaciones
11. Bibliografía

INTRODUCCION

La titularización de Activos
Inmobiliarios se constituye en una de las alternativas de
financiamiento a largo plazo utilizada por las Empresas para el
desarrollo de
sus proyectos. Para
nuestro caso Colombiano, las titularizaciones de Activos
Inmobiliarios son autorizadas por la Superintendencia de Valores a
través de fondos inmobiliarios, previo requisitos
establecidos en la Resolución 400 de 1995.

Esta figura se iniciò en la década de los
70 en Estados Unidos,
país que más ha utilizado este sistema. En
Europa es
relativamente reciente, en Inglaterra,
Francia y
España,
se creó en la década de los 80, en Italia en el
año 2000 y en Colombia en 1992,
considerándose como uno de los países pioneros en
la titularización. En el año 2002 obtuvo el primer
lugar en América
Latina con una participación el 34 % de las emisiones,
seguido de México.

Dada la Importancia que este proceso ha
tenido en nuestra historia, se pretende en
esta investigación, hacer un análisis de la Titularización de
Activos Inmobiliarios como fuente de financiamiento de las
Empresas en Bogotá, el alcance de este proceso en el
mercado de
Valores Colombiano, determinando en que porcentaje las
empresas en Bogotá recurren a este sistema, las ventajas
comparativas frente al financiamiento de la Banca Comercial,
esquema de las titularizaciones, aspectos legales que la rigen,
los bienes objeto
de titularización, partes que intervienen en el proceso y
en general toda la información necesaria, acompañada de
gráficos que complementan y ayudan a dar
una visión clara del proceso.

La investigación se desarrolla, obteniendo
información a través de Internet, libros
consultados en la Bolsa de Valores
y la Superintendencia de valores, Revistas de Oikos, primera
firma en incursionar la titularización de Activos
Inmobiliarios en Colombia y consultas hechas a directivos
expertos en el tema, tanto de Davivienda como de la Banca de
Inversión del Banco de
Crédito

En el capitulo III se analizan los costos que
implica una titularización de activos inmobiliarios y
costos a través de préstamos normales de la Banca,
para lo cual se efectúan los flujos de caja para 7
años, en cada una de las opciones, tomando como base el
valor
mínimo de las titularizaciones autorizadas por la
Superintendencia de Valores, cuyo valor asciende a
$30.000.0000.

Es muy importante para las empresas determinar los
diferentes mecanismos que existen para financiar sus proyectos,
evaluando ventajas en cuanto a costos y procedimientos.
Así mismo para el inversionista, determinar si este
mecanismo en rentable, en especial en cuanto a tiempo y
garantías ofrecidas para recuperar su inversión.

OBJETIVOS

1. OBJETIVO
GENERAL

Analizar la figura titularización de activos
inmobiliarios, como fuente de financiamiento en las empresas de
Bogotá.

2. OBJETIVOS
ESPECIFICOS

• Establecer el alcance de la titularización
  de activos inmobiliarios en el Mercado de
  Valores Colombiano.
• Determinar en que porcentaje las empresas de
  Bogotá, recurren a la titularización de activos
  inmobiliarios como fuente de financiamiento de sus
  proyectos.
• Establecer las ventajas comparativas de la
  titularización de activos inmobiliarios frente al
  financiamiento de la Banca Comercial.
• .Definir los requisitos y aspectos a considerar
  para transformar activos inmobiliarios en títulos
  negociables en el mercado de valores.

I. ASPECTOS
GENERALES

Para hablar de titularización de activos como
fuente de financiamiento de empresas, primero debemos definir que
se entiende por financiamiento. Las empresas por lo general
requieren recursos como
base para su funcionamiento y la ejecución de
proyectos.

En principio, el dinero es
un recurso escaso, por lo que la obtención de efectivo en
el corto plazo puede resultar difícil y muy costosa para
la mayoría de las empresas, si se recurre exclusivamente
al mercado de dinero (la
banca comercial), como fuente de financiamiento. El costo de los
recursos y la fuente de estos recursos, son los aspectos
más relevantes a la hora de desarrollar cualquier proyecto, por eso
las empresas deben ser cada vez mas selectivas y recursivas en la
búsqueda de fuentes
económicas y seguras de financiamiento, por lo que muchas
recurren al mercado de valores a través de la
emisión de títulos valor y papeles
comerciales.

1. TEORIA FINANCIERA

Dentro de los antecedentes o teorías
financieras que sustentan el modelo podemos
ubicar sus inicios en los años 50, donde empezaron a
adquirir importancia la planificación y control, con ello
los presupuestos y
control de capital, de
allí surgió la idea de la distribución eficiente del capital. En esta
época se publico la obra del Profesor Erich
Schneider, Inversión e Interés
(1994), en la que se elabora la metodología para el análisis de las
inversiones y
se establecen criterios para la maximización de valor en
la empresa,
propone la idea de que el administrador
financiero tenia la responsabilidad de los fondos totales asignados a
los activos y la distribución del capital en los activos
individuales de manera eficiente.

2. ANTECEDENTES

El origen de la titularización se originó
en Estados Unidos, en la Década de 1930, cuando dada la
depresión existente, el gobierno
implementó mecanismo para proteger el ahorro del
público y la solvencia de las entidades financieras,
creando

Agencias federales con el objeto de garantizar el repago
de los créditos hipotecarios. En 1983 se observa
cambios en el proceso de titularización con el ingreso de
las emisiones respaldadas con otro tipo de activos, como cartera
crediticia en todas sus acepciones, así como bonos de grado
especulativo, con la modalidad a corto plazo. Este cambio
permitió que se incursionaran valores respaldados con
activos. El mercado de titularización en Estados Unidos es
el que más desarrollo ha alcanzado en el mundo de
titularización de créditos hipotecarios.

En Inglaterra, la titularización se inicia a
mediados de la década pasada con la titularización
de cartera hipotecaria a través de la figura de las
sociedades
especializadas de objeto social único. Las hipotecas
objeto de titularización son aquellas que generan
intereses mensuales, teniendo amortizaciones del capital
al

Final de la vida de la hipoteca. El desarrollo de la
titularización se vio favorecida por un ambiente
regulatorio y legal amplio. Hay un gran desarrollo al punto que
se está a la vanguardia en
el total de emisiones efectuadas bajo el sistema de
titularización frente a los demás países
europeos.

En España a través de la Ley 19 del 7 de
julio de l992, se consagró legalmente el mecanismo de la
titularización (transformación de créditos
hipotecarios en rentas fijas) labor desarrollada por fondos de
titularización hipotecaria, la cual tiene una amplia
cobertura, dado que el 80% de los préstamos hipotecarios
otorgados, son utilizados para la emisión de
títulos.

En Francia su origen esta dado en el desarrollo del
marco legal consagrado en la Ley 88-1201 y Ley 88-1202 de 1988.
Con las cuales se crearon los fondos comunes contra los cuales se
emiten títulos de propiedad y se
permite la titularización de activos determinando los
mecanismos y estructura
permitidos.

En Colombia se empieza a encontrar el mecanismo de la
titularización en 1905, cuando la Ley 50 estableció
la posibilidad de emitir cédulas y títulos
representativos de derechos sobre inmueble,
mecanismo que no tuvo acogida.

Posteriormente en 1991 se empieza a perfilar lo que
después se denominaría "base de
titularización". En 1992 la Superintendencia de Valores
inició el desarrollo de la titularización, lo cual
se logró cristalizar a través de la
Resolución 645 de agosto de 1992. La firma que más
se destacó en esta labor fue Oikos entre 1992 y 1997. En
el año 2002, Colombia obtuvo el primer lugar en América
Latina con una participación del 34 % de las
emisiones.

3. CLASE DE
TITULOS EN EL MERCADO DE VALORES COLOMBIANOS

En el mercado de valores en Colombia
encontramos:

Aceptaciones Bancarias: Son letras de cambio
giradas por un comprador de mercancías a favor del
vendedor de las mismas. Se llaman así, porque una entidad
bancaria esta aceptando la letra de
cambio como aval, para garantizar el cumplimiento y pago
oportuno de ésta. El banco al aceptar la letra de cambio,
le gira al vendedor lo que el comprador le debía. Su plazo
máximo es de un año. Se consideran títulos
no fraccionables. Son títulos al descuento.

Bonos: Son títulos valores que representan
una parte alícuota de un crédito
constituido a cargo de la entidad emisora para financiarse con
recursos del público y no a través de un
crédito. Pueden ser emitidos por entidades públicas
o privadas. Los recursos se pueden destinar a financiar nuevos
proyectos de
inversión, ampliaciones de planta, sustitución
de pasivos, necesidad de capital de trabajo, etc.
Su plazo mínimo es de un año. Son títulos a
la orden. No gozan de liquidez primaria antes de su vencimiento y
son libremente negociables.

Existen diferentes clases de bonos entre los cuales se
encuentran:

Bonos Ordinarios: Pueden ser emitidos por
cualquier sociedad
previa autorización de la Superintendencia de Valores de
Colombia.

Bonos convertibles en acciones
BOCEAS: Son bonos convertibles en acciones, en los cuales la
amortización a capital se realiza otorgando
acciones al tenedor. Tienen las características de los
bonos ordinarios y adicionalmente otorga a sus propietarios el
derecho a convertirlos en acciones de la sociedad emisora. Son
títulos nominativos.

Bonos Públicos: Son emitidos por una
entidad gubernamental o ente territorial.

Bonos de Garantía General: Bonos que
pueden emitir las Corporaciones Financieras.

Bonos de Garantía Especifica: Bonos que
pueden emitir las Corporaciones Financieras como respaldo a un
crédito colectivo específico.

Certificado de Depósito a
Término-CDT: Es un certificado que usted recibe de un
establecimiento de crédito por depositar una suma de
dinero durante un periodo mínimo de un mes. La tasa de
interés está determinada por el monto de dinero
depositado, el plazo y las condiciones del mercado en el momento
de la constitución del depósito. Son
títulos nominativos.

Papeles Comerciales: Son pagarés ofrecidos
para su compra-venta antes de su
vencimiento en el mercado de valores. No pueden tener
vencimientos inferiores a 15 días, ni superiores a 270
días.

Títulos de Tesorería – TES: Son
títulos emitidos por el Gobierno Nacional y administrados
por el Banco de la República, estos fueron creados por la
Ley 51 de 1990. Dichos títulos pueden ser emitidos a una
tasa fija, indexados al IPC, emitidos en unidades de valor real
(UVR), o en dólares. La negociación de estos títulos puede
consultarse en Mercado de Deuda
Pública.

Títulos de Devolución de Impuestos-TIDIS: Son títulos de
devolución de impuestos nacionales que constituyen Deuda
Pública interna y son libremente negociables. Estos
títulos sólo servirán para cancelar
impuestos o derechos administrados por las Direcciones de
Impuestos y de Aduanas, dentro
del año calendario siguiente a la fecha de su
expedición.

Titularizaciones: Es el proceso mediante el cual
se emiten títulos que representan la participación
en la propiedad de diferentes bienes o activos tales como:
Títulos de deuda pública, títulos inscritos
en el Registro Nacional
de Valores e Intermediarios, cartera de crédito, activos
inmobiliarios y rentas y flujos de caja determinables con base en
estadísticas de los últimos tres
años o en proyecciones de por lo menos tres años
continuos. Estos bienes o activos constituyen un patrimonio
autónomo, con cargo al cual se emiten
títulos.

Los procesos de
titularización podrán iniciarse a partir de la
conformación de fondos o patrimonios con sumas de dinero
destinadas a la adquisición de cualquiera de los bienes.
Sólo en los procesos de titularización efectuados
para el desarrollo de obras públicas, se podrán
utilizar proyecciones de flujos futuros como base de la
estructuración del proceso. En este proceso interviene un
originador, aquel que transfiere los bienes; el agente de manejo,
que es quien recauda los recursos provenientes de la
emisión; la administradora, entidad encargada de la
custodia de los bienes, y la colocadora, entidad facultada para
actuar como suscriptor.

4. TIPOS DE FINANCIAMIENTO

Existen básicamente dos tipos de financiamiento a
los que pueden recurrir las empresas dependiendo de las
necesidades:

4.1 Financiamiento a corto plazo:
son todas aquellas fuentes de efectivo que cubren las
necesidades de liquidez de la empresa en
forma inmediata, se utilizan para solventar los pasivos de
corto plazo, es decir aquellos a menos de un año. Las
principales fuentes de este tipo de financiamiento son, el
financiamiento espontáneo y el mercado de dinero
constituido principalmente por la banca comercial.

4.2 Financiamiento a largo plazo: Son
las fuentes de financiamiento utilizadas para el desarrollo de
grandes proyectos o activos a largo plazo. Las principales
fuentes de este financiamiento son la banca comercial y el
mercado de
capitales, que es la fuente más barata.

Dentro de las fuentes a largo plazo se encuentra la
titularización que es la base para el desarrollo de esta
investigación. A continuación se define el
término titularización y todos los elementos
relacionados con la misma.

5. TITULARIZACION

Es una fuente de financiamiento a largo plazo que
permite a una empresa
transformar sus activos o bienes generadores de flujos de
ingresos,
actuales o futuros, en valores negociables en el mercado de
valores, posibilitando la obtención de liquidez en las
mejores condiciones de costo financiero.

El proceso consiste en constituir un patrimonio cuyo
propósito es respaldar el pago de los derechos conferidos
a los titulares de valores emitidos con cargo a dicho patrimonio.
Comprende así mismo la transferencia de activos al
referido patrimonio y la emisión de los respectivos
valores.

6. BIENES Y ACTIVOS OBJETO DE
TITULARIZACION

6.1 Titularización de créditos:
cualquier tipo de cartera provenientes de corporaciones de ahorro
y vivienda y cartera comercial proveniente del sector
real.

6.2 Titularización inmobiliaria: emitidos
a partir de proyectos inmobiliarios.

6.3 Titularización de Obras de infraestructura
y servicios
públicos: corresponde a obras específicas o
a fondos de obras de infraestructura y de servicios
públicos cuyos recursos se destinen a este tipo de
proyectos.

6.4 Titularización de valores: se realiza
sobre títulos valores inscritos en el registro nacional de
valores.

6.5 Otros bienes o activos titularizables:
Superintendencia de Valores podrá autorizar nuevos
procesos previo concepto de su
sala general. Puede asegurarse entonces que las posibilidades
para la diversificación están limitadas
únicamente por la creatividad
del mercado.

7. TITULARIZACION INMOBILIARIA

Constituye la posibilidad de estructurar procesos de
titularización a partir de proyectos inmobiliarios donde
el patrimonio autónomo esta constituido por el lote en que
se construirá el inmueble, los estudios técnicos y
de factibilidad
económica y el presupuesto de
costos del proyecto. Esta figura contribuye a la reducción
de costos financieros en la construcción inmobiliaria y facilita la
comercialización de proyectos, igualmente
este esquema puede concebir su conformación con sumas de
dinero destinadas a compra del lote o a la ejecución del
proyecto.

En este tipo de titularización se puede
contemplar que los inversionistas que adquieran los
títulos emitidos participen en la valorización del
inmueble y/o en los ingresos generados por el arrendamiento del
mismo, además definir variantes en cuanto al destino del
inmueble una vez finalice la titularización, bien sea
venderlo o aplicar una opción o compromiso de recompra por
parte del originador.

8. ALTERNATIVAS DE TITULARIZACION
INMOBILIARIA

Los bienes inmobiliarios susceptibles de titularizarse
son:

8.1 Inmuebles construidos: emitir títulos
respaldados por el activo inmobiliario en si, que puede
constituir o no la transferencia de la propiedad del
bien.

8.2 Proyectos de construcción (lotes o sumas
de dinero): emisión de títulos respaldados por
los flujos de efectivo futuros del proyecto.

8.3 Fondos Inmobiliarios: son fondos comunes
especiales destinados a Invertir en inmuebles
construìdos, en proyectos inmobiliarios o en otros
titulos emitidos en procesos de titularización
inmobiliaria.

9. PARTES QUE INTERVIENEN EN UN PROCESO DE
TITULARIZACION

Fuente.
www.geocities.com/sanmiguelpetro/titulariz.htm

9.1 El originador: es quien transfiere los bienes
o activos base del proceso de titularización, puede ser
persona
natural o jurídica, nacional o extranjera.

9.2 El agente de manejo: es el vocero del patrimonio
autónomo, se encarga el administrador: Es la entidad
encargada de la
administración, custodia y conservación de los
activos o bienes objeto de la titularización, así
como el recaudo y transferencia al agente de manejo de los flujos
provenientes de dichos activos o bienes. Puede actuar como
administrador el originador, el agente de manejo o una persona
diferente.

9.3 El colocador: Es la entidad que facultada por su
objeto social puede actuar como suscriptor profesional de una
emisión, es el encargado de colocar los títulos en
el mercado.

10. VENTAJAS DE LA TITULARIZACION

10.1 Para el originador:

• Liquidez: permite acceder a liquidez mediante la
  aceleración de flujos futuros, la reducción de
  activos
  fijos o el aumento de rotación de
  activos.
• Endeudamiento: no existen restricciones ante
  entidades crediticias, las condiciones de financiamiento
  encaja a los flujos de la empresa, mejora el indicador de
  endeudamiento y se obtienen mejores tasas de
  financiamiento.
• Nivel de activos improductivos: disminuyen recursos
  ociosos, mejora los índices de rentabilidad.
• Capacidad de crecimiento: no requiere de incremento
  en patrimonio o endeudamiento adicional, facilita la
  inversión en nuevos proyectos.
• Capacidad de asumir el cambio: facilidad de
  financiar reconversión industrial y
  reestructuraciones.
• Gestión de riesgos:
  transferencia de parte o todo el riesgo al
  mercado, equilibra estructura de plazos de activos y
  pasivos.

10.2 Para el
inversionista:

• Ofrece una gran gama de alternativas de
  inversión debido a la gran cantidad de títulos
  existentes en el mercado.
• Alta rentabilidad: en promedio en 35% dependiendo de
  la calidad del
  inmueble titularizado.
• Bajo riesgo: Tienen una alta calificación por
  parte de las calificadoras de riesgo.
• Buena experiencia de pago de los títulos en
  otros países.

10.3 Para el mercado:

• Genera una nueva área de operaciones
  para los agentes.
• Promueve el desarrollo del mercado.
• Estructura financiera que mejora circulación
  de los recursos.
• Sustituye intermediación financiera
  tradicional por una mediación directa.

11. FINALIDAD DE LA TITULARIZACION

Las razones que usualmente motivan a los originadores
llevar a cabo procesos de titularización son:

11.1 Rotación de activos: reutiliza para mejorar
la rotación de activos de baja o nula liquidez (termino
mayor a 2 años).

11.2 Alternativa de fondeo menos costosa que el
endeudamiento tradicional: es una forma de financiamiento por la
vía de transformación del activo y no el incremento
del pasivo.

11.3 Potenciación del patrimonio del originador:
se mejoran los índices de endeudamiento, esto permite
mayor crecimiento sin el costo del capital asociado.

11.4 Equilibrio y
estructura de balance: al obtener activos mas líquidos
permite atender obligaciones
de vencimiento más próximo.

12. MARCO NORMATIVO

El marco normativo para la estructuración de los
procesos de titularización, que actualmente rige
es:

a. RESOLUCION 400 DE 1995 DE LA SUPERINTENDENCIA DE
VALORES

En esta resolución se enmarcan todos los aspectos
relacionados con:

• Disposiciones generales; creación de valor,
  vías jurídicas, agentes de manejo de
  titularización, bienes o activos objeto de
  titularización, nuevos instrumentos financieros,
  negociación, nuevos valores (inscripción en la
  Bolsa de Valores e intermedios, que sean susceptibles de ser
  colocados mediante oferta
  publica, que incorporen derechos de participación o de
  contenido).
• Mecanismos de Estructuración contratos de
  fiducia mercantil irrevocable, constitución Fondos
  Comunes Unidades de participación en fondos
  especiales.
• Titularización inmobiliaria (definiciones)
  titularización de un inmueble, titularización de
  un proyecto de construcción, agentes de manejo,
  inscripción en el Registro Nacional de Valores e
  Intermediarios y en las Bolsas de Valores.
• Titularización de un inmueble: Reglas
  particulares (requisitos), títulos de deuda con
  garantía inmobiliaria.

b. NORMAS DEL MINISTERIO DE HACIENDA Y CREDITO
PÚBLICO Y DEL BANCO DE LA REPUBLICA.

• Circular externa No. 002 de 1997 del Ministerio de
  Hacienda y Crédito Público.
• Concepto No. JDS-7924 del 6 de marzo de 1996 de la
  Junta Directiva del Banco de la República.
• Concepto No. JDS-1967 del 2 de Julio de 1997 de la
  Junta Directiva del Banco de la República.
• Resolución Externa No. 9 del 26 de septiembre
  de 1997 de la Junta Directiva del Banco de la
  República.
• Resolución Externa No. 15 del 13 de mayo de
  1994 de la Junta Directiva del Banco de la
  República.

3. NORMAS DE LA SUPERINTENDENCIA DE VALORES Y DE LA
   SUPERINTENDENCIA BANCARIA PARA LA VALORACION DE
   INVERSIONES.
4. • Resolución 1200 de 1995 de la
     Superintendencia de valores.
   • Circulares Externas No. 8, 10, 11 y 23 de 1995 de
     la Superintendencia de Valores.
   • Circulares Externas No. 022, 023 y 059 de 1997 de
     la Superintendencia Bancaria.
5. OTRAS RESOLUCIONES

A continuación se enuncian otros documentos, que
a través de la historia han venido rigiendo la
titularización de Activos Inmobiliarios.

RESOLUCION 0822-1 DE 1999

En esta resolución determina los tipos de
documentos susceptibles de ser colocados por oferta
pública, que tengan el carácter y prerrogativas de títulos
valores, así como la fijación de los requisitos que
deben reunir los documentos para ser inscritos en el Registro
Nacional de Valores e Intermediarios.

Esta resolución modificó el
artículo 1, 3, 1,4 de la Resolución 400 de 1995,
que precisa cuales son los bienes o activos de
titularización.

RESOLUCION 1394 DE 1993

Derogó las resoluciones 645 y 455.
Reglamentó la movilización de activos
inmobiliarios, mediante la conformación de patrimonios
autónomos.

Estableció que la titularización se puede
hacer de fondos comunes especiales y fondos de
valores.

RESOLUCION 645 DE 1992

Establecía, entre otros aspectos, que los
inmuebles cuya propiedad haya sido transferida en desarrollo de
un contrato de
fiducia, son activos que pueden ser titularizados.

DECRETO 2059 DE 1937

En el año 1937, teniendo en cuenta que los
préstamos a corto plazo con garantía hipotecaria en
caso de incumplimiento del deudor eran lentos, lo que
impedía que se desarrollará el crédito
hipotecario, así como la facultad que estableció la
ley 50 de 1905, de movilizar la propiedad raíz, fue
expedido el Decreto 2059 que estableció la posibilidad de
que la Superintendencia Bancaria autorizará a los bancos abrir como
dependencia de su sección fiduciaria oficinas para la
movilización de la propiedad raíz

RESOLUCION 455 DE 1933

Se refería, entre otros aspectos, a la
titularización de activos inmobiliarios. Estableció
que los documentos emitidos tienen el carácter de
títulos valores que deben inscribirse en el Registro
Nacional de Valores, pueden ser colocados mediante oferta
pública e incorporar derechos de participación o de
contenido crediticio con un plazo no inferior a un
año.

II. ALCANCE DE LA
TITULARIZACION EN COLOMBIA

En Colombia, al igual que en otras economías que
han adoptado esta figura, el alcance en la economía colombiana
podemos medirla en dos dimensiones, una es el alcance en el
mercado, y la otra es el alcance para las empresas.

Podemos decir que la titularización en Colombia,
tiene sus orígenes en el decreto ley 2059 de 1937 emitida
por el Superintendente de Bancos de Colombia, y que autorizaba a
los bancos en su dependencia de fiducia para movilizar los bienes
inmuebles, esto es, convertir estos activos en títulos
valor, y establecía que el valor del titulo debería
ser solamente del 50% del valor del inmueble, sin embargo, el
mercado de estos valores no tuvo buena acogida entre los
inversores. Posteriormente fue hasta el año 1993 cuando se
promulgo la ley 35 y en el año 1995 el decreto 400 de la
Superintendencia de Valores, que es la que regula actualmente el
proceso. En esta reglamentación se siembran las bases para
las primeras titularizaciones llevadas a cabo en el país.
A continuación se tratara del alcance de la
titularización para las empresas.

1. PARA LAS EMPRESAS:

La titularización entre otras ventajas presenta
las siguientes

• Potencia el crecimiento de las
  empresas, debido a que permite convertir en
  líquidos los activos líquidos o de difícil
  negociación, o aquellas propiedades de las que
  estratégicamente la empresa no puede ceder la propiedad,
  de esta manera se tiene acceso a recursos que antes estaban
  inmovilizados, pero el factor mas importante es que acelera los
  flujos de caja al liberar recursos. Adicionalmente la empresa
  puede seleccionar los activos que le interesa titularizar y
  conformar una cartera que luego se dividirá en porciones
  usualmente con valor de 1 millón de pesos, que son los
  títulos que posteriormente serán colocados en el
  marcado de valores.
• Facilita la ejecución de
  proyectos, debido a que ofrece a la empresa el acceso a
  recursos que no constituyen deuda, y que provienen de los
  inversores directamente, es decir, minimiza los costos de
  intermediación incluidos en cualquier crédito
  ofrecido por la banca comercial. De igual manera, este proceso
  permite mejorar la estructura de capital de la empresa,
  disminuyendo el nivel de endeudamiento y disminuyendo los
  activos fijos o improductivos para transformarlos en capital de
  trabajo o recursos para la inversión de
  proyectos.

Después de cimentar las bases regulatorias, solo
hasta el año 1994 se llevó a cabo en Colombia el
primer proceso de titularización cuyo originador fue la
empresa Rojas y Vargas Ltda. El monto de la Emisión fue de
1.087.000.000 que fueron títulos de contenido crediticio
por un valor de 1.432.084 cada uno y el porcentaje de
colocación fue del 100%. De ahí en adelante y hasta
la fecha se ha llevado a cabo un total de 34 procesos de
titularización incluidos de contenido crediticio, de
participación y mixtos como se muestra en el
siguiente grafico:

GRAFICA 1

Fuente: Revista "La
Titularización en Colombia", una ventana hacia la
modernización Financiera, autor División de Ofertas
Públicas, Superintendencia de Valores, Bogotá,
1999.

Estas emisiones han sumado un monto total de
emisión de 697.481.000.000 pesos y un monto de
colocación de 442.805.000.000 pesos, hasta la fecha como
se muestra en el siguiente grafico:

GRAFICA 2

Fuente: Revista "La Titularización en
Colombia", una ventana hacia la modernización Financiera,
autor División de Ofertas Públicas,
Superintendencia de Valores, Bogotá, 1999.

Como se observa en el gràfico, del monto total de
la emisión se logrò un porcentaje de
colocación, es decir, los papeles que fueron adquiridos
por los inversores de un 63%

En cuanto al número de emisiones observamos que
el mayor auge de este tipo ocurrió en el año 2004
para un monto total de 272.157.000.000 pesos en emisiones como se
muestra en el gràfico:

GRAFICA 3

Fuente: Revista "La Titularización en
Colombia", una ventana hacia la modernización Financiera,
autor División de Ofertas Públicas,
Superintendencia de Valores, Bogotá, 1999.

Según la normativa actual de la Superintendencia
de Valores, el monto mínimo para llevar a cabo un proceso
de titularización es de 30.000.000.000, que no
necesariamente debe estar constituido por un solo bien inmueble,
sino que puede estarlo por un portafolio de activos que en su
conjunto alcancen el monto referido. La última
titularización fue llevada a cabo por Mega banco. A
continuación se muestran algunos datos de la
emisión:

• Monto de emisión: de 85.872.000.000
  pesos.
• Se emitieron dos tipos de títulos:
• • De contenido crediticio( tipo A): 7.500
    por un valor individual de 10.000.000
  • De participación inmobiliaria (tipo
    P): 20 por un valor de 543.600.000.
• La calificación de la Emisión es
  AAA+.
• Aun no se tiene información sobre porcentaje
  de colocación ya que hasta el momento se esta llevando a
  cabo la oferta publica.

A continuación se muestra el listado de las
empresas que hasta la fecha han emitido títulos
inmobiliarios y el monto total emitido por empresa:

GRAFICA 4

Fuente: Revista "La Titularización en
Colombia", una ventana hacia la modernización Financiera,
autor División de Ofertas Públicas,
Superintendencia de Valores, Bogotá, 1999.

2. PARA EL MERCADO

La titularización inmobiliaria proporciona un
mayor desarrollo del mercado de valores, puesto que amplia el
abanico de opciones para invertir, ayuda a profundizar el
mercado, a demás en su mayoría los títulos
inmobiliarios tienen buenas calificaciones de riesgo, lo que
significa que representan una alternativa bastante segura para
los inversores. También se constituye en una alternativa
económica de recursos, lo que ayuda a abaratar los costos
de capital en el mercado, ya que sustituye la
intermediación financiera por una mediación
directa.

En el mercado bursátil colombiano existen 581
empresas activas registradas y autorizadas por la
Superintendencia de Valores para emitir valores en el mercado de
valores, de las cuales 27 han emitido títulos de estas
características. En el siguiente cuadro se muestra el
monto total negociado en el MEC (Mercado electrónico
colombiano) por tipo de titulo y en el gráfico se muestra
la participación de los montos negociados de
títulos inmobiliarios sobre le monto total negociado al
año:

SUPERINTENDENCIA DE VALORES

MERCADO ELECTRONICO Acumulado año actual Mills
$

COLOMBIANO MEC

Fuente:
Revista "La Titularización en Colombia", una ventana
hacia la modernización Financiera, autor División
de Ofertas Públicas, Superintendencia de Valores,
Bogotá, 1999.

En el gráfico se muestra la participación
porcentual de las negociaciones de títulos inmobiliarios
en el total de negociaciones entre los años 2000 y
2004.

GRAFICO 5

Fuente:
www.bvc.com.co/banco/conocimiento

El proceso de titularización no es potestad
absoluta de las empresas constructoras, básicamente
cualquier empresa con bienes inmuebles por un valor igual o
superior a 30.000.000.000 puede llevar a cabo un proceso de
titularización inmobiliaria, para ello debe cumplir con
ciertos requisitos que serán explicados con detalle en el
numeral V.

En la actualidad la cantidad de títulos
inmobiliarios negociados en el mercado de valores es muy
pequeño, en el gráfico emisiones por año,
observamos que el mayor auge de esta figura se presento hacia el
año 1999 donde se presento una grave crisis en la
cual muchas empresas quebraron y los inversionistas perdieron la
confianza en este tipo de inversiones, esto también se
evidencia en los montos totales negociados, la
participación de los títulos inmobiliarios en el
monto total de las negociaciones en el año ha venido
disminuyendo progresivamente.

Es por eso que en la actualidad el mercado secundario de
estos títulos prácticamente no existen, los
títulos que se emiten se colocan en el mercado primario, y
las negociaciones que se puedan levar a cabo en le marcado
secundario generalmente ya están pactadas, por esa
razón o se tienen datos de la cantidad ni montos
negociados en la Bolsa de Valores de Colombia de estos
títulos.

En el Capitulo III se muestra el mercado potencial de
estos títulos, pero desarrollarlo será necesario un
arduo trabajo para recuperar la confianza de los inversionistas
en este tipo de inversiones, ya que las empresas no
estarán dispuestas a emitir si no pueden luego colocarlos
en el mercado.