Principios Registrales

2. Principios
   regístrales
3. Procedimiento
   registral
4. Anotaciones preventivas bloqueo
   registral
5. Conclusiones
6. Bibliografía

INTRODUCCION

A medida que nuestra sociedad
avanza, sea con la tecnología, ideologías, los modos
de rechazar el tráfico comercial, económico y
jurídico y por el hecho de manejar grandes o
pequeñas actividades, nos vemos en la necesidad de
recurrir a los diferentes medios de
formalidades que la ley regula a
efectos de asegurar nuestro patrimonio y
que el mismo circule para que se vaya incrementando y poder tener
una estabilidad económica relativa que es, a lo que
todas las personas (sean empresarias, personas jurídicas
o naturales) esperan. Entonces vemos la importancia que tienen
los temas que tratamos en este trabajo.

Para el mejor desarrollo
del mismo hemos convenido dividir al trabajo en tres
capítulos; el primero capitulo trata de los principios
registrales que rigen al derecho material y más
específicamente en los que se basa el notario para dar
fe y dar forma al trabajo que realiza; el segundo
capítulo, veremos todo lo referente al procedimiento
registral, quise decir cuáles son los primeros pasos que
debemos de dar, antes de llegar a la inscripción de
algún acto o contrato que
realicemos o para llegar a Ud. y por último el tercer
capítulo tratamos sobre las anotaciones preventivas
– bloqueo registral para conocer cuáles son
aquellos actos que pueden ser inscribibles para asegurar la
ejecución de una sentencia de salir a nuestro
favor.

Como observamos, podemos afirmar que lo expresado
líneas arriba es cierto; esto quiere decir que estos
temas son muy importantes, debido a que las personas naturales
o jurídicas no quieren perder patrimonio o quebrar ya
que buscan las formalidades y protección que las
leyes
conceden a través de los notarios ya que estos son los
nexos para llegar a la inscripción del acto o contrato
que se desea tenga protección para asegurar nuestro
futuro.

Por todo lo expuesto, esperamos que éste
trabajo llene las expectativas de todos los docentes,
estudiantes y otros, ya que es un trabajo que le hemos puesto
bastante empeño por la misma transcendencia
jurídica de que trata. La alumna

CAPITULO I

PRINCIPIOS
REGÍSTRALES

Son las orientaciones capitales, líneas
directrices del sistema.
Resultado de la sintetización o condensación
jurídico registral. Según Sanz, los principios
registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al
sistema registral de un país determinado, y que pueden
especificarse por inducción o abstracción de los
diversos preceptos de su derecho
positivo.

Roca Sastre, es el resultado conseguido mediante la
sintetización técnica de parte del ordenamiento
jurídico sobre la materia
manifestada en una serie de criterios fundamentales,
orientaciones esenciales o líneas directrices del
sistema registral.

2. Concepto. Son los juicios, reglas e
   ideas fundamentales que rigen u orientan un determinado
   sistema registral.
3. Clases:

2. Principio de Rogación: Llamado
   también principio de instancia, y significa que las
   inscripciones en los Registros
   Públicos se extienden necesariamente a solicitud de la
   parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio,
   es decir, a voluntad propia del Registrador; la rogatoria o a
   la solicitud es necesaria. Este principio está contenida
   en el art. 2011cc "Los registradores califican la legalidad de
   los documentos en
   CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripción…" y el Art. 131
   del Reglamento General de Registros Públicos: "Toda
   inscripción se efectuará a instancia de quien
   adquiera el derecho, del que lo transmite o de quien tenga
   interés en asegurarlo. Los notarios o sus
   dependientes expresamente autorizados para ello, pueden ser
   representantes de títulos, están también
   facultados para hacer valer los recursos que
   permitan los reglamentos de los registros".

Cualquier persona puede
solicitar la inscripción o anotación preventiva
de un título, sin necesidad de acreditar legítimo
interés o personería.

Excepciones:

1. Cuando se haya incurrido en error material; cuando
   sin intención de causar daño, se han escrito unas
   palabras por otras, emitido por la expresión de alguna
   circunstancia, cuya falta no causa nulidad, o equivocado los
   nombres propios al copiarlos del título, sin cambiar por
   eso
2. Cuando se trata de la hipoteca legal (Art. 1119 C.c)
   "Las hipotecas legales a que se refiere el artículo se
   constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo
   responsabilidad del Registrador.
3. Según el Decreto Ley N° 26135, que para
   efectos del cobro de deudas laborales que tuviera el empleador,
   cierre del centro de trabajo sin autorización expresa de
   la AAT y siempre que no se haya abonado la CTS de sus
   trabajadores, de tratarse de embargo sobre bienes
   muebles del empleador, la inscripción en los registros
   públicos será de oficio y en el día de
   recibida la notificación pertinente, sin costo alguno
   para los demandantes.
4. En el caso del Art. 1 de la Ley N° 26785, COFOPRI
   remitirá al Registro
   Predial Urbano el título rectificatorio con los nuevos
   planos, para que el Registrador proceda a realizar la
   inscripción correspondiente.
5. En virtud a la Ley N° 26887, Ley General de
   Sociedad, novena, décima, y décima primera
   disposición transitorio se presume la extinción
   de las sociedades
   inscritas en el Registro cuyo período de duración
   se encuentra vencido siempre que no se nombren liquidadores en
   el plazo previsto, la respectiva oficina
   registral procederá a cancelar de oficio la
   inscripción de las sociedades extinguidas.

2. Principio de Prioridad. Se refiere que
   los derechos que
   otorgan los registros públicos están determinados
   por la fecha de su inscripción y, a su vez, la fecha de
   inscripción está determinada por el día y
   la hora de su presentación. El apotegma jurídico
   "prior in tempore in jure" (El primero en el tiempo es el
   más poderoso en el derecho). Nuestro código
   civil reconoce este principio y establece dos
   clases:

Prioridad de Rango: Contenido en el
artículo 2016, es la posibilidad de concurrencia
registral, los derechos inscritos no se excluyen, pero
sí se jerarquizan en función
de la antigüedad de su inscripción. Son permisibles
los siguientes negocios de
rango:

• Reserva de rango: Se hace referencia a lo prescrito
  en la Ley N° 26481, que se refiere al bloqueo
  registral.
• Permuta de Pago: Intercambio de rangos por dos
  hipotecas ya inscritos.
• Posposición de Rango: Una sola de las
  hipotecas esta inscrito, cediendo ésta su lugar a
  otra, que se constituye recién.
• Coparticipación: Pluralidad de Derechos
  hipotecarios de dos formas: Compartida Inicialmente, que
  esté autorizada la coparticipación.

Prioridad excluyente: Contenida en el
método
2017, si un título que pretende inscribirse, si es
incompatible con otro ya inscrito simplemente no podría
inscribirse. Existe un cierre registral y se expresa de 2
modos: erga onmes oportunidad.

2. Si un título está inscrito, el cierre
   es definitivo, es decir se rechazará la
   inscripción del título incompatible.
3. Si el título simplemente se ha presentado al
   registro, el cierre registral, para el título
   incompatible, es condicional, en el sentido de que está
   condicionado a la inscripción del primer título.
   Si el primer título no se inscribe, no se
   producirá el cierre registral para el segundo y
   éste podría lograr acceso al
   registro.

2. Principio de Fe Pública
   Registral. Este principio esta incorporado en la
   declaración VIII del Título Preliminar del
   Reglamento General de los Registros Públicos, y el C.C.
   en su Art. 2014. Se halla justificados por la necesidad de
   proteger la seguridad
   jurídica de la contratación a base de los
   asientos de inscripción que obran en los registros.
   Pero, cabe señalar que la protección que brinda
   se refiere únicamente a los terceros de Buena Fe que
   adquieren a título oneroso (deben ser concomitantes) por
   otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que significa
   que quien lo niega, tiene la obligación de probarla. Si
   una persona adquiere derechos de otra, que en el registro
   aparece con derecho a otorgarlo, e inscribirse su
   adquisición, está en camino, pero sólo en
   camino de convertirse en tercero registral y por lo tanto de
   ampararse en el principio de fe pública registral con lo
   cual logrará hacer a su derecho absolutamente inatacable
   por todos.
3. Principio de Legalidad. Se refiere que
   todo título que pretenda su inscripción y/o
   anotación preventiva, sin excepción, debe estar
   sometido a una previa calificación registral, a fin de
   que en los asientos correspondientes solamente tenga acceso los
   títulos válidos y perfectos.
   Calificación.

Registral, es el análisis minucioso y exhaustivo que debe
realizar el Registrador respecto a la licitud del acto,
contrato, resolución judicial o administrativa, teniendo
en cuenta las normas legales
vigentes y los antecedentes que obran en los Registros
Públicos, que son los asientos pre-existentes,
índices. La calificación de acuerdo al principio
de legalidad, consiste en un juicio de valor, no
para declarar un derecho dudoso, sino para incorporar o no al
registro una nueva situación jurídico –
registral. Según el artículo 2011; el registrador
debe calificar lo siguiente:

2. Legalidad de Documentos; en caso de documentos
   notariales, se debe apreciar: La competencia del
   notario, el cumplimiento de los requisitos de
   formalización del documento, como el uso del papel
   adecuado, el pago de los tributos
   correspondientes, la autenticidad de los tributos
   correspondientes, la autenticidad del parte notarial así
   como la pertenencia del tipo de documento del cual se trate con
   relación al acto.
3. Capacidad de los Otorgantes
4. La Validez del Acto; el registrador debe efectuar la
   calificación verificando si existe o no razones de
   nulidad en las manifestaciones de voluntad, conforme lo dispone
   el artículo 219 C.C.
5. Identificación. El registrador debe verificar
   la identidad
   entre el titular del Derecho inscrito y la persona que
   interviene en el acto jurídico de materia de
   inscripción.

2. Principio de Publicidad.

Por este principio se presume, sin admitirse prueba en
contrario, de que todos están enterados del contenido de
las inscripciones. Esta presunción es "juris et de jure"
porque no se admite prueba en contrario nadie podrá
alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito
en las formas y/o fichas de
inscripción que constan en los Registros
Públicos, ni de los títulos que dieran
mérito para su respectiva inscripción, los que se
encuentran archivados.

Hay dos clases de publicidad.

2. Publicidad Material. Es la contenida en el
   enunciando mismo del principio; está "in re" en el
   Texto mismo
   del principio; por lo que nadie puede alegar su
   desconocimiento.
3. Publicidad Formal. la misma que se hace
   realidad con la obligación de los funcionarios de los
   Registros Públicos de informar a quien lo solicite del
   contenido de las inscripciones y títulos archivados; se
   da dos maneras.

b.1) Publicidad Formal Directa. Es decir
directamente en las oficinas de los registros públicos a
la que se puede acudir cualquier persona y pedir que se exhiban
los tomas y/o fichas.

b.2) Publicidad formal Indirecta. El usuario
puede solicitar cualquier certificado que requiere como son los
certificados de gravámenes, copia literal, etc. Previa
la presentación de una solicitud y el pago de los
derechos correspondientes. Nuestro código incorpora este principio en su
artículo 2012.

2. Principio de
   Legitimación.

Conocido en la doctrina como "principio de
credibilidad general del asiento", en virtud del cual el
asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado
inexacto o inválido; su fundamento es esencialmente
facilitar la vida jurídica mediante la presunción
de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del
mismo. En nuestro ordenamiento jurídico existe cierta
uniformidad en el tratamiento de este principio, el
artículo 2013 C.c. el artículo VII del T.P. del
Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) el
artículo 3 de la Ley de Creación del Sistema
Nacional de los Registros Públicos, y de la SUNARP, Ley
N° 26366 que establece como garantías del Sistema
Nacional de los Registros Públicos, y el artículo
VII del Reglamento de inscripciones del Registro Predial
Urbano, D.S. 001-90-VC 18.01.90 (RRPU), que dice en su segundo
párrafo: Ninguna inscripción
podía ser rectificada o invalidada por resolución
administrativa.

Se habla presunción, esta es iures tantum, se
extingue en cuanto se demuestre que la situación es, en
realidad, distinta de la declarada por la inscripción.
Sanz Fernández enumera cinco puntos distintos en los que
pueda incidir la prueba contraria a la presunción de
exactitud, a saber:

2. Nulidad, falsedad o errar del asiento.
3. Nulidad, o defecto del título
4. Falta de conformidad de la inscripción con
   el título, por recogerse en aquella, de manera
   erróneo o incompleta, el contenido real de
   éste.
5. Existencia de títulos posteriores que hayan
   modificado aquél, cuya inscripción está
   vigente en el Registro.
6. Extinción del Derecho Inscrito.

Existen dos clases de Legitimación:

Legitimación activa. El titular
registral, por el hecho de serlo está autorizado para
ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna
limitación.

Legitimación Pasiva. Es la que protege
al tercero que no tiene ningún derecho inscrito a su
favor, cuando se relaciona con quien sí lo tiene. Por
ejemplo, el dueño de un predio puede ejercer una
acción relacionada a los límites
con el predio de propiedad de
otra persona; en ese caso la legitimidad previa le
permitirá dirigir la acción contra quien aparece
como titular registral de la finca vecina, a no ser que conozca
que el propietario verdadero es un tercero.

1. Llamado también de tracto continuo esta
   contenido en el artículo 2015 C.C. que a la letra
   dice: "ninguna inscripción, salvo la primera, se
   hará sin que esté inscrito, salvo la primera,
   se hará sin que esté inscrito o se inscriba el
   derecho de donde emane". Roca Sastre dice: Que el principio
   de tracto sucesivo tiene carácter formal por estar impuesto por
   una norma que no es de Derecho Inmobiliario Registral
   Material, sino formal ya que pertenece al procedimiento de
   inscripción y se dirige al Registrador,
   mandándole que cierre el libro de
   inscripciones a todo título que pretenda su
   inscripción cuando no cumpla el tracto
   sucesivo.

   Este principio no solamente se da en el Registro de
   Propiedad inmueble, si no también en todos los
   Registros. Por ejemplo, en el Registro de Mandatos y poderes,
   no podrá inscribirse una sustitución de poder
   si previamente no se ha inscrito el poder que se sustituye;
   en el Registro de Testamentos no se podrá anotar una
   demanda
   sobre nulidad de testamento si previamente no esta inscrito
   el testamento cuya nulidad se pretende, no podrá
   inscribirse un aumento de capital si
   previamente no está totalmente pagado el capital
   suscrito. Existen excepciones:

   En el registro de propiedad inmueble por ejemplo,
   procede solicitar la anotación preventiva o cualquier
   medida cautelar sobre bienes no inmatriculados es decir sobre
   bienes que no tiene vida registral, para lo cual el
   Registrador Público deberá abrir una partida o
   ficha espacial sin tener en cuenta el tracto sucesivo.
   Tenemos también cuando se trata de sociedades
   irregulares, es decir de aquellas que funcionan sin estar
   inscritos en el libro de Sociedades
   Mercantiles. Dicha sociedad al acordar su
   disolución, es posible inscribir dicho acuerdo no
   obstante, no haberse inscrito el acto constitutivo, para lo
   cual se abrirá partida especial.

2. Principio de Tracto Sucesivo.

   Llamado también de determinación y
   tiene por objeto individualizar los derechos inscritos en
   relación a los bienes y a las personas, determina que
   cada inscripción se haga en partida separada. Roca
   Sastre afirma que este principio es expresión que
   denota un criterio singularizador, particularizado y de
   especificación. Pérez Isola, señala "en
   sentido lato, el principio de especialidad busca la
   determinación exacta de los Derechos
   Reales inscribibles y la
   organización del Registro Sobre la base de la
   unidad registral finca. En sentido estricto se circunscribe
   al segundo aspecto, prescribiendo que a cada finca se le
   destine una hoja registral propia.

3. Principio de Especialidad.
4. Principio de
   Impenetrabilidad.

Tiene como propósito impedir que se inscriban
derechos que se opongan o resulten incompatibles con otro,
aunque aquellos sean de fecha anterior, estando vigente el
asiento de presentación. El artículo 149 del
Reglamento General de los Registros Públicos dice
"Encontrándose vigente el asiento de
presentación, no podrá inscribirse ningún
título referente a la misma partida o asiento. Este
principio tiene un valor normativo de finalidad inmediata,
porque va dirigido al Registrador para que se abstenga de
inscribir el titulo o acto registrable que simplemente resulte
incompatible con otro, cuyo asiento de presentación
esté vigente y que fue presentado con anterioridad al
Registro. Por ejemplo: Si A vende un mismo inmueble a B y a C,
siendo la venta a C de
fecha posterior al de B, pero ingresa la venta hecha a C, en
primera instancia, el Registrador no podía inscribir la
venta hecha a B, aunque este sea de fecha anterior con respecto
a C, precisamente por aplicación del Principio de
Impenetrabilidad. Ahora si la vigencia del asiento de
presentación de la venta hecha a favor de C, caduca,
recién podía inscribirse la venta hecha a favor
de B. pero, si se inscribe la venta hecha a favor de C, el otro
título referente a la venta hecha a favor de B,
tendrá que ser denegada y por consiguiente tachado el
título, aunque esta sea de fecha anterior.

CAPITULO II

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

1. Instrumentos que dan mérito a las
   inscripciones:

2. Las Escrituras Públicas y demás
   documentos extendidos ante Notario, Cónsules o
   representantes diplomáticos en ejercicio de sus
   atribuciones.
3. Los documentos extendidos ante funcionarios
   públicos o representantes de entidades estatales o
   paraestatales, a los cuales la ley haya concedido funciones
   análogas a las notariales.
4. Las extendidas por otros funcionarios, en ejercicio
   de sus atribuciones.
5. Las partidas de los Registros de Estado
   Civil.
6. Las partidas parroquiales en los casos previstos en
   el Artículo 2115 del del Código Civil:
   "referentes a los hechos antes del 14-11-1936 conservan la
   eficacia que
   les atribuyen las leyes anteriores". Tratándose de
   matrimonios, solo tendrá valor lo referente a nupcias
   contraídas antes de la vigencia de la Ley N° 6890
   del 8-10-1930.

Las inscripciones se realizarán en virtud de
testimonios o copias certificadas por el mismo funcionario o
institución que conserve en su poder la matriz
correspondiente.

La inscripción se hace en virtud de
título que conste en instrumento público, salvo
disposición contraria.

Los títulos que emanen autoridades o
funcionarios públicos extranjeros son inscribibles,
siempre que contengan actos de la ley peruana considere
lícitos y se encuentren legalizados y traducidos de ser
el caso, los cuales deberán estar sujetos a las leyes y
reglamentos que al respecto deben observar los funcionarios del
Ministerio de Relaciones Exteriores. De igual manera las
sentencias expedidas en el extranjero se inscriben, si las
leyes peruanas le otorgan el exequatur. Se requiere de igual
manera autorización del Poder Judicial
peruano para anotar demandas planteadas ante tribunales
extranjeros. Los actos de jurisdicción voluntaria o
resoluciones en procedimientos
o contenciosas otorgados en el extranjero se inscriben sin
necesidad de exequatur, sin perjuicio de acciones de
validez o nulidad que se pueda interponer.

2. Presentación de los
   Títulos:

2. Solicitud de Inscripción: En
   concordancia con el principio de rogación la
   inscripción a los registros se rechazan de parte, de
   quien adquiere el derecho, quien lo transmite o el que tenga
   interés en asegurarlo. Lo puede solicitar cualquiera y
   a ésta persona se le denomina representante y
   está facultado para interponer los recursos
   impugnatorios conforme a Ley.
3. Forma de Presentación: Puede
   ser verbal o por escrito, único requisito el pago
   previo de los derechos registrales; Deben de realizarse
   dentro de las horas de atención; ya que su transgresión
   lleva a la nulidad del asiento de presentación. Debe
   efectuarse en un solo original o parte, puede ser por
   duplicado.
4. El Diario su Importancia: Es el libro
   en el que se extienden los asientos de presentación,
   indicándose a su margen las actuaciones que se han
   originado. Es por ello que es muy importante para poder
   aplicar el principio de prioridad. Tratándose de
   Registros Públicos el alcance de este diario es mucho
   mayor, porque los efectos de la inscripción se
   retrotraen a la fecha y hora del asiento de
   presentación, concordante con el artículo VI
   del título preliminar del Reglamento General de los
   Registros Públicos que dice: "La prioridad en el
   tiempo de las inscripciones, determina la preferencia de los
   derechos que otorgan los registros". Si se encuentra vigente
   el asiento de presentación, no podrá
   inscribirse ningún título referente a la misma
   partida o asiento, lo que demuestra una vez más la
   importancia del Diario.
5. Asiento de Presentación: Se
   llama asiento de presentación al extendido en el
   Diario, cuyo objeto es hacer contar inmediatamente el momento
   o instante de ingreso o entrada en el Registro, de cada
   título, presentando en forma para su
   registración se considera como fecha de
   inscripción para todos los efectos la fecha del
   asiento de presentación.

d.1) Contenido del Asiento de
Presentación

• Nombre, apellido y domicilio del
  presentante.
• Hora de presentación.
• Naturaleza del título presentado y el nombre
  y cargo del funcionario que lo ha expedido.
• El derecho que se constituya, reconozca, trasmita,
  modifique o extinga por el título que se
  presentó a inscribir.

Al margen de cada asiento se consignará el tomo
y folio de la inscripción o de que ha sido denegada. En
el caso de Provincias, el diario se lleva entonces, en el que
se extiende una anotación que diga: "Prestación
del día… de 200… y su correspondiente diligencia de
cierre".

d.2) Plazo de Vigencia del Asiento de
Presentación

Tiene un plazo de 30 días hábiles,
computables a partir del día siguiente al de su
presentación. E incluye el último día.
Para efectos registrales se considera días
inhábiles domingos y feriados y los días en que
el Registrador dejó de concurrir a su
oficina.

d.3) Prórroga del Término del
Asiento de Presentación

Puede ser prorrogado 60 días en los casos que
los títulos presentados por su extensión,
número u otra causa demanden una labor
extraordinaria.

La prórroga será solicitada por el
Registrador dentro de los primeros quince días del
plazo ordinario y será autorizado por el jefe de la
Oficina Nacional de los Registros Públicos, el Vocal o
Juez Visitador, a falta de éstos los Presidentes de
las Cortes. Se prorroga también:

• Si se interpone recursos de apelación y
  revisión.
• Si se entabla queja contra el
  Registrador.
• Si se promueve acción judicial contra lo
  resuelto por la Junta de Vigilancia.

En caso de apelación y revisión, la
prórroga no tiene plazo fijo de
duración.

En caso de revocarle la tacha y de ordenarse la
inscripción, la prórroga del asiento de
presentación dura 20 días más, contados a
partir de la fecha en que el expediente es devuelto a la
oficina de origen.

Si los órganos superiores al Registrador
confirman la tacha la prórroga del asiento dura 30
días más computados a partir de la fecha, en que
se devuelve el expediente a la oficina de origen el interesado
puede promover acción judicial y solicitar la
anotación preventiva de la demanda y si ésta es
declarada fundada y se ordena la inscripción, los
efectos de ésta se retractan a la fecha del asiento de
presentación.

2. Desistimiento:

Se puede plantear el desistimiento solo en
relación con la incitación solicitada del
procedimiento registral, porque, las normas no lo establecen,
pero, tampoco lo prohiben. Será viable el desistimiento
y debe aceptarse, sólo en actas y contratos cuya
inscripción es facultativa; por Ejm. Compraventa
más no cuando es obligatoria Ejm. Hipoteca. Debe ser
presentada mediante una solicitud del presentante o del
beneficiado con la inscripción, conforma legalizada por
Notario y mientras esté vigente el asiento de
presentación.

CAPÍTULO
III

ANOTACIONES PREVENTIVAS BLOQUEO
REGISTRAL

3. ANOTACIONES PREVENTIVAS.

1. Es el asiento provisional que se hace en los
   Registros Públicos para asegurar el cumplimiento de
   los fallos judiciales o la eficacia de cualquier derecho
   real que aún no puede ser inscrito en forma
   definitiva.

2. Concepto.
3. Clases.

1. Por vías de enumeración de las
   Anotaciones Preventivas.

2. Los embargos preventivas y definitivos.
3. Las demandas a juicio del juez que se refieren a
   actos inscribibles.
4. Los títulos cuya inscripción no puede
   hacerse por no estar inscrito el derecho de donde emane la
   transmisión gravamen.
5. Los títulos cuya inscripción no puede
   hacerse por que adolecen de defectos subsanables
6. Los títulos que en cualquier otro caso deben
   anotarse conforme a las leyes
7. Los contratos de préstamos hipotecarios por
   adquisición de vivienda única otorgados por
   entidades financieras especiales (Banco de la
   Vivienda, Banco Central Hipotecario del Perú, Mutuales
   de Vivienda, etc.)

1. Por su función.

2. Publicidad Registral; en caso de anotarse
   preventivamente una demanda.
3. Constitutivas de Especial Garantía Registral
   y el embargo.

1. Por su Modo de Producirse en el
   Registro.

2. De Oficio, puede hacerlo el
   registrador.
3. Solicitada, solicita los interesados.
4. Ordenadas, por los Jueves y Tribunales así
   como autoridades administrativas.

1. Por su Duración.

2. Pre – Determinada, regla
   dominante.
3. Indefinida es la excepción

2. Por su Naturaleza.

2. Judiciales; por demandas u otra que emane el Poder
   Judicial.
3. Registrales propiamente dichas, por defectos
   subsanables
4. Legales; según por imperio de la
   ley.

2. Efectos de las Anotaciones
   Preventivas.

En el caso de los bienes muebles e inmuebles,
estés podrán ser enajenados o agravados, pero sin
perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se ha hecho la
anotación.

Un caso típico de anotación preventiva
es el embargo, y en la cual no se coacta la facultad
dispositiva del dueño.

No se puede enajenar en los siguientes
casos:

2. Anotaciones Preventivas de Prohibición de
   enajenar; durante la vigencia de la
   anotación.
3. Anotaciones Preventivas por defectos subsanables del
   título

   Estas tres anotaciones provocan cierre del
   Registro o cierre de partida, ya que la relación
   básica anotada acapara toda la titularidad del
   inmueble o derecho real objeto de la
   anotación.

4. Anotaciones preventivas del derecho
   hereditario
5. El Bloqueo. Mientras éste vigente
   ésta anotación.

1. Diferencias entre Anotaciones Preventivas e
   Inscripciones.

1. Se extienden en la partida respectiva de cada
   finca en el Registro de Propiedad y si no está
   inscrita la finca se abrirá en el libro respectivo,
   partida especial.

   Si la anotación procede de
   Resolución Judicial se transcribirá
   además, de ésta, expresando en todo caso los
   hombres del juez y del secretario.

2. Donde se extienden las anotaciones
   preventivas.

   En este caso no se anotará preventivamente,
   pero se pondrá el asiento de presentación una
   nota marginal, en la que se exprese en forma breve del
   porqué se ha denegado la inscripción y la
   respectiva anotación.

3. Faltas no subsanables.

   Son faltas subsanables que afectan la validez del
   mismo título, sin producirse necesariamente la
   nulidad de la obligación en ellas constituida. Si el
   título se encuentran en ésta condición
   el Registrador suspenderá la inscripción y
   extenderá anotación preventiva, en caso de
   que la solicite el que presentó el título.
   Cuando a juicio del Registrador la falta no es subsanable
   denegará la inscripción.

4. Faltas subsanables.
5. En virtud de que se
   extienden.

2. En la Anotación Preventiva Judicial
   (embargo) se extiende en virtud de las partes: judiciales
   que contengan el auto del juez decretando el embargo, la
   diligencia por la suma que se ha tratado el acto de embargo y
   el decreto ordenando la anotación.
3. En el caso de demandas, es a mérito
   de las partes judiciales y la orden del juez ordenando la
   anotación.
4. En el caso que sean defectos subsanables, es
   a mérito de la misma parte que ha sido observado,
   previa solicitud del presentante o interesado.

2. Extinción de las Anotaciones
   Preventivas.

• Caducan a los 60 días de la fecha del
  asiento de presentación correspondiente, puede
  prorrogarse hasta por 180 días por justa causa o
  resolución judicial.
• La cancelación puede ser total o parcial. En
  el caso de una cancelación total puede pedirse u
  ordenarse.

2. Cuando se extinga del todo el derecho
   inscrito.
3. Cuando se declare, la nulidad del título que
   se extendió la anotación.
4. Cuando se declaré la nulidad de la
   anotación preventiva por falta de alguno de los
   requisitos esenciales.

La cancelación procesal puede pedirse u
ordenarse cuando el derecho que ha sido inscrito se reduzca o
disminuya a favor de la finca gravada.

• Las anotaciones preventivas extendidas en virtud de
  escritura
  pública no se cancelan sino por otra escritura
  pública otorgada por la persona a cuyo favor estuviese
  extendido o por su representante legal. En caso de
  oposición, se puede solicitar que sea judicialmente
  como la hipoteca.
• Si se extienden en virtud de una orden judicial no
  se cancela sino, por otro mandato de juez, competente como
  los embargos y demandas.

2. Contenido de los Asientos de
   Cancelación de Anotación
   Preventivas.

2. Clase de documento en cuya virtud se extiende la
   cancelación.
3. Fecha de dicho documento y la de su
   presentación en el Registro.
4. El nombre del juez o autoridad
   que lo haya extendido el Notario ante quien se haya
   otorgado.
5. Nombre de los interesados la anotación
   preventiva.
6. Forma en que la cancelación se haya
   ejecutado.

2. Clasificación de las Anotaciones
   Preventivas.

2. Anotación Preventiva de
   Demanda.

A.1) Concepto: Es una medida cautelar
que sirve para asegurar el cumplimiento de las decisiones
judiciales. La anotación de la litis da a conocer a los
terceros adquirientes la existencia de un litigio sobre un bien
inmueble o respecto a la validez o invalidez de un asiento de
inscripción cualquiera. Esta anotación ampara el
derecho del solicitante y le permite asegurar en última
instancia la decisión de la autoridad
judicial.

Se busca el respecto a la
administración de justicia y
el prestigio de las sentencias, que se podrían frustrar
en su ejecución con los actos del demandado.

A.2) Requisitos.

• Verosimilitud del derecho que se invoca, la misma
  que deberá ser apreciada por el juez en cada caso,
  teniendo en cuenta los fundamentos jurídicos y las
  circunstancias de hecho de la demanda.
• Que exista peligro en la demora (periculum in mora)
  pues el propósito de ésta medida es de que,
  quien va a contratar con el demandado conozca la existencia
  de litigio.

A.3) Formalidades:

• Se extiende por orden el juez competente
  directamente o por medio del exhorto y previa petición
  de la parte legítima al iniciar la demanda o en el
  curso del litigio, cuando la autoridad judicial determine que
  existe motivo para ello.
• A mérito de las partes se
  extenderá:
• La demanda y la orden del juez mandándola a
  anotar.
• Fecha del proveída en que se haya acordado
  la admisión de la demanda.
• El mandamiento expresado el objeto de esta
  demanda.
• Las circunstancias del demandante y el
  demandado.

A.4) Finalidad:

Es la de ser una medida cautelar, por estar encaminada
a asegurar que cuando recaiga sentencia, dando lugar a todo o
en parte de lo pedido en la demanda anotada, puede esta
sentencia ejecutarse en las mismas condiciones o circunstancias
en que la finca o derecho inscrito se encontraban cuando se
planteó la instancia judicial correspondiente.
Registralmente está anotación de demanda es un
instrumento de publicidad registral en la cual puede recaer
sobre ella una posible nulidad, anulación,
resolución, rescisión o de otra clase que
implique la inoperancia de lo que figure inscrito.

A.5) Duración:

Su duración es temporal, pues depende de
circunstancias que fatalmente habrían de darse: Ej.
Terminación del litigio, renuncia y su nulidad. Existen
varias razones para la terminación de un litigio cuya
demanda se halle anotada preventivamente.

2. Por haber sido absuelto el demandado.
3. Demandante abandona el plato, se separa de
   él o se declara la caducidad de la
   instancia.
4. Por haber prosperado la demanda anotada, entonces
   se practicarán las anotaciones o cancelaciones
   según sea la pretensión de la demanda, ya que
   depende de ésta que se persiga la eliminación
   de un asiento registral o la práctica de otro
   nuevo.

A.6) Cancelación:

Se produce esta acción cuando se cumple la
sentencia condenando al demandado o cuando se deja sin efecto
por no haber prosperado la demanda (en este caso se cancela la
anotación).

Las demandas anotadas quedan cancelados por
prescripción a los 30 años de haberse anotado, si
el demandante no ha ejercido sus derechos conferidos por
ley.

A.7) Derechos Registrales:

Se dan dos casos:

• Demanda por acto valorado.

Ej. Demanda de indemnización se abonará
el 2 por mil de la VIT, por presentación, y por
inscripciones el uno por mil sobre el monto demandado y
más el 10% por la ley 11240.

• Si por Acto invalorado; los mismos
  derechos.

2. Anotación Preventiva de
   Embargo.

B.1) Concepto

Es una medida precautoria dirigida a asegurar la
realización de un crédito y que afecta un bien o bienes
determinados de un presunto autor, limitando sus facultades
de disposición, hasta que se obtenga la sentencia que
condena o desestima la demanda principal. Se hará
efectivo en bienes inscritos del deudor. Tratándose de
embargo en un juicio ejecutivo, la anotación es
obligatoria, previa calificación registral;
será directamente por el juez por medio de
exhorto.

B.2) Finalidad.

Es impedir que el deudor embargado puede burlar o
eludir el embargo con sólo disponer del bien inmueble
objeto del mismo, a favor de posteriores adquirientes,
frustrando con ello las legítimas esperanzas del
acreedor y dejando inoperante el procedimiento de
ejecución.

B.3) Requisitos.

Existen dos posibilidades:

2. Vía Civil; las anotaciones se
   extenderán en virtud de las partes judiciales que
   contengan:

2. El auto del juez decretando el embargo.
3. La diligencia de este con expresión de la
   suma por la que se ha trasladado.
4. El decreto mandándolo anotar en el
   registro.

2. En la Vía Penal; al abrir
   instrucción o en cualquier estado del proceso,
   el juez de oficio o a solicitud del Ministerio Público
   o de la parte civil, podrá ordenar que se trabe
   embargo preventivo en los bienes del inculpado que sean
   bastantes para cubrir la reparación civil. Si se
   ordena la detección definitiva del inculpado, el juez
   dicta obligatoriamente esta medida. Esta resolución
   del juez es apelable y se transmitirá después
   de ejecutada la medida precautoria. Estas inscripciones no
   están afectas al pago de derechos y se harán
   por el sólo mérito de la resolución
   judicial que ordena el embargo no es necesario el acta de
   embargo y el monto del mismo es potestativo del juez, quiere
   decir que puede anotarse esta medida aunque no es indicase el
   monto por el motivo de que ésta medida está
   sujeta al resultado del proceso penal.

B.4) Duración:

Es temporal, por estar al servicio
de la seguridad de un proceso de ejecución de bienes
para la afectividad de créditos. La subsistencia de
ésta dependerá de:

• La terminación del proceso de
  ejecución.
• La caducidad de la anotación.
• Renuncia
• Nulidad

La terminación del proceso de ejecución
está sujeto a varios motivos:

• Mandarse alzar el embargo anotado o si enajenarse o
  adjudicarse en pago la finca o derecho anotado.
• El que promovió el proceso de
  ejecución desistirá o abandonara la
  acción y también porque caducará la
  instancia ejecutiva.

B.5) Cancelación.

Procede cuando la misma que da extinguida por alguna
de las causas antes indicada que originen su
inoperación. Puede ser también por
prescripción de los 30 años de su
anotación.

B.6) Derechos Registrales.

Siendo un acto valorado se cobrará
por:

• Presentación el 2 x 1000 de la
  VIT
• Inscripción el 1 X 1000 sobre el monto del
  embargo más el 10% según ley 1T240

2. Anotación Preventiva en el Registro
   Mercantil.

2. Introducción.

Las principios aplicables a estas anotaciones son las
mismas ya referidas, pero tienen una especial peculiaridad que
debemos tomar en cuenta. El Principio General es lo estipulado
en el art. 86 del Reglamento de Registro Mercantil: "Solamente
permiten anotaciones preventivas en el libro de sociedades en
el caso de embargo, o demandas que se refieran a la validez de
los actos o contratos inscritos en los cuales se impugnan los
acuerdos tomados por los socios y de los cuales se concluye
que:

1. Los embargos que recaigan sobre acciones no son
   inscribibles en el Registro Mercantil.
2. Solo procede en los casos de embargo o demandas que
   se refieran a la validez de los actos o contratos inscritos
   en la partida de la sociedad.
3. Procede de la anotación de demandas que
   impugnan los acuerdos tomados por los socios (carácter
   interno de la sociedad)

Lo que se embarga en una sociedad son los bienes que
posee más no la universalidad de su patrimonio (ej. No
puede embargarse de la propia sociedad, comprometer la
fatalidad de su patrimonio).

2. Clasificación Según las
   Sociedades.

B.1) Embargo a Sociedades Colectivas o
Comanditarias

Es inscribible el embargo de la cuota del socio
siempre y cuando se haya trabado con la reserva de que la
medida recaerá sobre el posible derecho que corresponda
al socio cuando se liquide la sociedad en la fecha fijada en la
sociedad; es decir, si no se señala ésta
condición futura será observado por el
registrador así como será observado cualquier
otro tipo de embargo.

B.2) Embargo en Sociedades
Anónimas y Comanditaria por acciones

No es inscribible el embargo en las acciones de
éstas sociedades. Por la razón de que el Registro
Mercantil no se inscriben las transferencias de acciones, por
lo que no constándole a los Registros quien es el
titular de una acción, mal podría anotarse el
embargo sobre ella.

Las transferencias de acciones de estas sociedades se
inscriban en el Libro del Registro de Transferencia de
acciones, por lo que la medida procede en forma de secuestro de la
acción en el referido libro que lleva cada
sociedad.

B.3) Embargo en Sociedades
Comerciales de Responsabilidad Limitada

Estas sociedades no tienen acciones, su capital
está dividido en participación y cuando hay
transferencia de participaciones, estas se inscriben en el
Registro Mercantil en la partida correspondiente. Es por ello
que se puede decir que como al Registro le consta quien es el
titular de las participaciones es inscribible sin
restricciones. Puede anotarse la resolución judicial que
ordena la suspensión de un acuerdo adoptado en
sociedad.

B.4) Demandas en el Registro
Mercantil

Se pueden referir a dos situaciones:

2. Demandas que se refieren a la validez de los actos
   o contratos ya inscritos en el libro de Sociedades. La
   acción deberá ser por la vía ordinaria y
   cuando las impugnaciones sean fundadas en las causales de
   nulidad que establece el código civil.
   Anotación preventiva de la demanda. Juez competente es
   del lugar donde se encuentra la sociedad. Las demandas
   anotadas el normal desenvolvimiento de una sociedad;
   éstas siguen operando regularmente.

2. Bloqueo Registral.

1. Fue creado x D. Ley N° 18278 del 19/05/1970 y
   ampliado y modificado por D. Ley N° 20198 del
   30/10/1973.

2. Antecedentes.

   El bloqueo registral es una anotación
   preventiva que se realiza en la partida de
   inscripción de un inmueble con la finalidad de
   asegurar y garantizar la efectividad de un derecho
   reconocido, pero, todavía no consumado, es decir, es
   una medida precautoria que asegura la eficacia de un
   derecho real, que en el momento de la anotación, no
   puede ser inscrito en forma definitiva.

   El bloqueo de las partidas de inscripción
   (es versión peruana); en otros legislaciones se
   llama RESERVA DE DOMINIO O
   RESERVA DE PRIORIDAD; que consiste en que quien se proyecta
   la celebración de un contrato, puede solventar al
   Registro se le reconozca dicha preferencia, antes de
   suscribir la escritura pública. Se da para toda
   clase de actos inscribibles, sin excepción. La
   existencia del bloque no impide que una vez inscrito el
   contrato para el que fue solicitado, se inscriban los
   títulos solicitados durante la vigencia de dicho
   término, salvo que el bloqueo haya sido originado
   por un acto traslativo de dominio.

3. Concepto:

   Es una anotación preventiva, instituida a
   favor de algunas entidades, entonces se habla que el
   bloqueo es una medida precautoria que asegura la eficacia
   de cualquier derecho real que aún no puede ser
   inscrito en forma definitiva.

4. Naturaleza
   Jurídica:
5. A favor de quienes se ha establecido
   el bloqueo.

2. Banco Central Hipotecario del
   Perú
3. Bancos Mutuales: Agrario, Industrial, de Vivienda y
   Minero
4. Mutuales de Crédito para
   Vivienda
5. Cooperativas

   Según Decreto Ley N° 20198 se establece
   por un lado que los bloqueos se anotarán tanto en el
   Registro de la Propiedad Inmueble como en el Registro
   Público de Minería y, por otro lado, se amplia
   el N° de las entidades beneficiadas en el
   bloqueo.

6. Caja de Ahorros de Lima
7. COFIDE
8. Empresas Bancarias y Financieros

En este punto el bloqueo debe darse para todo
contratante no en forma limitativa, (como lo es en la
actualidad), sino para toda persona natural o jurídica
que contrate, por que tiene los mismos derechos que los
beneficiados con esta medida precautoria por lo que
consideramos injusta la discriminación que por sí misma es
inaceptable.

2. Término del
   Bloqueo.

• Será de 60 días computados a partir
  del ingreso al Registro del aviso que de el notario,
  éste puede levantarse antes de dicho
  término.
• Actualmente el término del bloqueo en forma
  indeterminado, contraviniendo la naturaleza
  jurídica de una anotación preventiva, cuya
  característica esencial es su
  temporalidad y que, además, en el derecho no puede
  haber nada indeterminado, por razones obvias.

2. Requisitos para su Anotación en los
   Registros:

Se requiere:

2. Solicitud del Notario o Fedatario que debe ser en
   el término perentorio de 24 horas de ingresado el
   instrumento a su oficio.
3. Debe acompañarse copia del instrumento
   pertinente (minuta generalmente) firmada por los
   contratantes.
4. El notario está obligado a comunicar a los
   Registros, previa verificación de la limpieza de la
   partida, es decir, que el inmueble a bloquearse no debe tener
   ningún gravamen (Art. 3 del D. Ley N° 18278) ahora
   dicho artículo fue sustituido por el D. Ley 20198 que
   supone la palabra "limpieza" quedando solo "previa
   verificación de la partida" lo que da a entender que
   puede bloquearse inmuebles que tienen
   gravámenes.

2. Efectos del Bloqueo:

Son los siguientes:

2. Durante la vigencia del término de 60
   días en que se presentó al diario el oficio
   notarial, no podrá extenderse ninguna
   inscripción que no sea del contrato para el cual se
   solicitó dicha medida.
3. La existencia del bloqueo no impide la
   presentación de títulos en el diario referentes
   al mismo inmueble. Dichos títulos podrán ser
   inscrito después de inscrito el acto o contrato que ha
   dado lugar a la anotación preventiva del
   bloqueo.
4. La inscripción solamente podrá
   realizarse cuando no exista incompatibilidad entre el
   contrato favorecido con el bloqueo y el título
   posteriormente presentado. En todo caso, la prioridad
   corresponde al título citado en primer
   lugar.
5. Los efectos de la inscripción del acto o
   contrato a que se refiere el aviso notarial, se
   retrotraerán a la fecha y hora del asiento de
   presentación del aviso.

2. Derechos de
   Inscripción.

Como es un acto invalorado pagará los derechos
ya conocidos.

CONCLUSIONES

• Los principios registrales son las reglas
  fundamentales que sirven de base al sistema registral de un
  país.
• Los principios registrales en nuestro dispositivo
  legal se encuentra tanto en el código civil como en el
  reglamento general de los Registros
  Públicos.
• Los principios registrales son nueve y es: principio
  de rogación, prioridad, fe publica, registral,
  legalidad, publicidad, legitimación, tracto sucesivo,
  especialidad e impenetrabilidad.
• El procedimiento registral es muy importante dentro
  del derecho registral, ya que de esa manera las personas,
  notarios y abogados, jueces y otros van a conocer cuál
  es el camino que deben seguir, para que hagan valer sus mejor
  derechos en cuanto al acto o contrato que deseen inscribir
  frente a terceros y de esa manera no se vulnera el derecho de
  las personas que adquieren algo de buena fe.
• El procedimiento registral, como todo acto,
  también es importante conocer los plazos que se tiene
  para la realización de algún acto o contrato, ya
  que de esa manera va imperar un orden en cuanto a las
  inscripciones de dichos actos y se observe con mayor claridad
  en caso que dos personas crean tener el mejor derecho, ver
  quien inscribió primero su derecho; además que se
  hace de conocimiento
  público por el principio de publicidad.
• Las anotaciones preventivas cumplen también un
  rol muy importante, ya que a través de este medio la
  persona que se considera afectada en su derecho, aplique este
  medio para asegurarse que el fallo futuro (sentencia) se
  ejecute o cumpla realmente; o sea se va asegurar la eficacia de
  una sentencia de salir a su favor.
• Las anotaciones preventivas tienen la ventaja de
  poder inscribir una demanda y embargo (sea en la vía
  civil o penal); de igual manera permite inscribir actos que
  realicen las diferentes clases de sociedades que ya
  conocemos.
• El bloqueo registral, tiene la ventaja de permitir
  asegurar la eficacia de un derecho que se adquiere, sin
  necesidad de que éste se haya consumado.

BIBLIOGRAFIA

• GACETA JURÍDICA, Los Principios Registrales;
  ed. Abril 2000, Lima 38 pp.
• GUEVARA MANRIQUE, Rubén; Derecho Registral;
  2da ed. 1986, Lima, Ojeda 760 pp.
• PALACIO PIMENTEL, H. Gustavo, Manual de
  Derecho
  Civil, 2da edición, 1985, Lima, Ojeda, 707 pp. Tomo
  I.

Jessica Mendoza Garcia