- Objetivos y Normas
Eticas - Sobre la Elaboración de
los Informes Técnicos de
Avalúo - Sobre la Certificación
de Imparcialidad - Sobre la Revisión
Técnica de los Avalúos - Sobre la Actualización de
los Avalúos - Aspectos
Varios
TITULO I
Objetivos y Normas
Eticas
Artículo 1: Objetivo de
las Normas Técnicas para la Elaboración de
Avalúos:
El Objetivo de las Normas Técnicas para la
Elaboración de Avalúos es la de estandarizar
conceptos y criterios con el fin de obtener la excelencia y el
mas alto nivel de la práctica profesional en la
elaboración y revisión de los informes.
Artículo 2: Normas Eticas de Obligatorio
Cumplimiento:
El objetivo de las Normas Eticas de Obligatorio
Cumplimiento, es la de garantizar el mas alto grado de ética
profesional en la elaboración y revisión de los
informes; las cuales deberán ser cumplidas tanto por los
tasadores independientes como las empresas y
organizaciones
que desempeñan la práctica del avalúo,
poniendo énfasis en las obligaciones y
responsabilidades éticas, civiles, penales y de
salvaguarda del patrimonio
público por parte de los mismos.
Artículo 3: El Tasador o los profesionales
que conforman empresas y organizaciones que se desempeñan
en la práctica del avalúo, deberán cumplir
estrictamente estas Normas Técnicas.
Artículo 4: El Tasador o los profesionales
que conforman empresas y organizaciones que se desempeñan
en la práctica del avalúo, no deben jamás
comprometerse o prestarse en acciones
ilegales, contrarias a la ética
profesional o impropias de un profesional.
Artículo 5: El Tasador o los profesionales
que conforman empresas y organizaciones que se desempeñan
en la práctica del avalúo, se deben constituir como
una persona neutral a
las partes involucradas, cuya actuación se limita a la
ejecución de un Informe de
Avalúo, Revisión de un Avalúo o Servicio de
Consultoría; desempeñándose
con imparcialidad, equidad, objetividad e independencia
y sin acomodarse a intereses personales de ninguna
índole.
Artículo 6: La aceptación por parte
de un Tasador o de los profesionales que conforman empresas y
organizaciones que se desempeñan en la práctica del
avalúo, de una compensación condicionada a la
determinación de un Valor
Predeterminado o dirigido a favorecer o desfavorecer la causa del
cliente, con el
fin de conseguir un resultado en un acontecimiento subsiguiente;
así como el recibir un pago encubierto de honorarios
profesionales, comisiones, objetos de valor o bienes, en
relación con el contrato de
avalúo, revisión o consultoría; es
considerado como una Grave Falta a la Etica
Profesional.
Artículo 7: La propaganda o
publicidad hecha
de una manera falsa o exagerada, para conseguir o solicitar
asignaciones o contratos de
avalúos; que conduzcan al posible cliente a una
apreciación errada sobre la experiencia o pericia del
Tasador en un área específica, es considerado como
una Grave Falta a la Etica Profesional.
Artículo 8: El Tasador o los profesionales
que conforman empresas y organizaciones que se desempeñan
en la práctica del avalúo, deberán
obligatoriamente proteger la naturaleza
confidencial de la relación entre el Tasador y el Cliente.
El Tasador jamás deberá revelar información confidencial obtenida por parte
de un cliente o de los resultados de una asignación
elaborada para un cliente, a ninguna otra persona,
corporación o institución a menos que:
a) El Cliente autorice expresamente la
divulgación de la informaciónb) Por orden judicial se le solicite al tasador
divulgar la información ante la autoridad jurisdiccional
correspondientec) El Tribunal Disciplinario de SOITAVE,
constituido y en sesión para la revisión de
dicho informe, solicitado por denuncia por parte de
personas naturales o jurídicas que tengan intereses
comprobados en el caso o hayan sido perjudicados por la
Opinión de Valor de un tasador Miembro Activo de
SOITAVE.
Nota 1: Será también considerado
una Grave Falta a la Etica, el hecho de que uno o varios miembros
del Tribunal Disciplinario de SOITAVE, revele datos
confidenciales presentados ante ese Tribunal.
Nota 2: Por analogía, es aplicable este
parágrafo al caso de una denuncia ante el Tribunal
Disciplinario del Colegio de Ingenieros de Venezuela.
Artículo 9: El Tasador o los profesionales
que conforman empresas y organizaciones que se desempeñan
en la práctica del avalúo, deberán archivar
los Informes de Avalúo, Revisión o
Consultoría, por lo menos Diez (10) años contados a
partir de su entrega o de la terminación del juicio en
caso de experticia judicial.
Artículo 10: El Tasador o los
profesionales que conforman empresas y organizaciones que se
desempeñan en la práctica del avalúo, antes
de aceptar una asignación deberá:
a) Identificar claramente el objeto del avalúo
a realizar
b) Tener el
conocimiento y la experiencia para llevar a cabo la
asignación competentemente
c) En el caso de que una vez aceptado la
asignación del caso y en medio del mismo, el Tasador
descubre no tener el conocimiento
o experiencia necesaria para ejecutar la misión
asignada, deberá revelárselo al cliente,
sugiriendo los profesionales miembros de SOITAVE que a su
criterio son especialistas en ese tipo de caso.
NOTA 1: El hecho de notificar al cliente el no
tener el conocimiento o experiencia necesaria, no implica
necesariamente la no ejecución de la asignación
encomendada; si no, mas bien la asociación o
contratación con uno o mas tasadores en que se
confía que tienen el conocimiento o experiencia necesaria
para la finalización del mismo. En todo caso se le
deberá notificar al cliente la incorporación de los
especialistas al equipo valuador.
Nota 2: El Tasador o los Profesionales que
conforman empresas y organizaciones que se desempeñan en
la práctica del Avalúo, son los responsables de
juzgar el nivel de trabajo de los tasadores asociados o
contratados para la ejecución de la
asignación.
Nota 3: La contribución de los tasadores
asociados o contratados para la ejecución de la
asignación, deberá ser reconocida expresamente en
el mismo informe.
d) En el caso que al Tasador se le asigne un caso en
un localidad geográfica donde no haya tenido experiencia
de avalúos recientes o ninguna experiencia; El Tasador
deberá permanecer el tiempo
suficiente en el sitio a fin de comprender las características del mercado
local, los factores de oferta y
demanda relacionados con el tipo específico de bien
a valuar y otros parámetros relacionados con el
sector.
Nota 4: Si el Tasador no estuviera en
posición de permanecer el tiempo necesario en el
área para obtener los conocimientos, lo mas apropiado
sería la asociación o contratación de un
tasador local calificado para asegurar la correcta
realización del informe de avalúo
correspondiente.
Nota 5: Al igual que en el Artículo 10, el
Tasador deberá notificar a su cliente la asociación
o contratación del Tasador Local, cuya contribución
a la elaboración del Informe Técnico de
Avalúo deberá ser reconocida en el
mismo.
TITULO II
Sobre
la Elaboración de los Informes Técnicos de
Avalúo
Artículo 11: Para la elaboración de
un Informe de Avalúo, el Tasador deberá comprender
y emplear correctamente todos los métodos y
técnicas, comúnmente aceptadas, para producir un
Informe Técnico ajustado a la realidad y perfectamente
comprobable, evitando errores u omisiones, que aunque
considerados individualmente no afectan significativamente la
determinación del Valor; pero que al ser considerados en
su conjunto, inducirían a una interpretación
equivocada del mismo pudiendo perjudicar seriamente al cliente,
terceras personas o al patrimonio de la nación.
Artículo 12: El Tasador o los
profesionales que conforman empresas y organizaciones que se
desempeñan en la práctica del avalúo,
deberán inspeccionar personalmente el bien objeto del
Informe, dejando constancia escrita y fotográfica del
bien, así como su descripción, estado de
conservación y condición del mismo en el cuerpo del
Informe Técnico o en sus anexos.
Nota 1: Si el Tasador no pudiera o no tuviese la
experiencia suficiente para realizar la inspección,
podrá asociarse o contratar un tasador calificado que
asegure la correcta descripción del bien.
Nota 2: Al igual que en el Artículo 10, el
Tasador deberá notificar a su cliente la asociación
o contratación del Tasador, cuya contribución a la
elaboración del Informe Técnico de Avalúo
(en este caso la inspección del bien) deberá ser
reconocida en el mismo.
Artículo 13: En el Informe Técnico
de Avalúo, el Tasador deberá expresar en cada uno
de los análisis efectuados y en la
conclusión del Valor, un resultado que no dé lugar
a interpretaciones erróneas, de manera de que el Informe
Técnico contenga la información suficiente para
permitir que el cliente o los revisores lo entiendan e
interpreten correctamente.
Artículo 14: Todo informe Técnico de
Avalúo deberá incluir por lo menos:
a) Identificación de la persona o entidad a
quien se dirige o solicita el Informe Técnico,
así como la Identificación del Tasador, Tasadores
o Empresa de
Avalúos que elaboró el mismo
b) Identificación completa (geográfica,
planimétrica o legal) y descripción del bien
objeto del avalúo
c) Declaración del Propósito del
Avalúo
d) Situación legal del bien objeto del
avalúo
e) Definición del valor a ser
estimado
f) Establecimiento de la fecha efectiva del
avalúo (fecha del levantamiento de la data e
inspección del bien) y de la fecha del Informe
Técnico (fecha de la elaboración o
presentación del informe)
Nota 1: Es importante hacer notar que las
condiciones del mercado pudieran variar en el período de
tiempo comprendido entre la Fecha Efectiva del avalúo
(período de tiempo durante el cual se levantó la
data y se infirieron los valores) y
la Fecha del Informe Técnico (fecha de finalización
y publicación de los resultados finales del
avalúo)
g) Descripción del proceso de
recolección de los datos citando la fuente de los
mismos
h) Exposición de los Procedimientos
Valuatorios utilizados y justificación de los
análisis, opiniones y conclusiones del
informe
i) Justificación y sustentación de la
exclusión de cualquiera de los enfoques de avalúo
comúnmente aceptados
j) Determinación del Valor del bien
k) Inclusión de una certificación de
imparcialidad
l) Anexos, planos, fotografías etc.
Nota 2:: Para el caso de Avalúos
específicos como lo son los Avalúos Expropiatorios
y los Avalúos Inquilinarios; donde la Legislación
respectiva exige el uso de Factores de Obligatoria
Apreciación, los mismos deberán ser aplicados
así como sus correspondientes jurisprudencia, sin el menoscabo de los requisitos
mínimos citados en este artículo.
Artículo 15: En la elaboración de
un Informe Técnico de Avalúo de Empresa en Marcha,
relacionado con una participación patrimonial capaz de
causar la liquidación de ella, el Tasador deberá
investigar la posibilidad de que la misma pueda tener un mayor
valor en su liquidación, que el Valor de la
operación continuada como Empresa en Marcha.
Nota 1: El Tasador solo está obligado a
efectuar este análisis en el caso de que el patrimonio
neto de la empresa objeto
del Informe de Avalúo, esté en posición de
ser liquidado.
Nota 2: Si la liquidación de la empresa,
es la premisa apropiada para la determinación de su valor;
los bienes inmuebles, activos fijos,
inventarios y
materia prima,
deberán ser valorados por separado.
TITULO III
Sobre la Certificación de
Imparcialidad
Articulo 16: Contenido mínimo de la
Certificación de Imparcialidad
Todo informe Técnico de Avalúo
deberá contener una Certificación de Imparcialidad,
cuyo contenido mínimo será el siguiente:
1.- Certificación que el Informe Técnico
de Avalúo es producto de
métodos esencialmente objetivos,
científicos y común y universalmente
aceptados
2.- Certificación que el tasador o los
tasadores no han sido influidos por ninguna intención o
sentimiento personal que
pudiese alterar en lo mas mínimo los procedimientos,
metodología, levantamiento de datos,
convicciones, criterios, consideraciones especiales y
conclusiones
3.- Certificación que el tasador o los
tasadores no tienen ningún interés,
directo o indirecto con el bien avaluado, ni presente ni
futuro
4.- Certificación que al tasador o los
tasadores no les liga, con el cliente ni con el propietario del
bien, lazos familiares ni de ninguna índole
5.- Certificación que el tasador o los
tasadores han sido contratados para la realización del
Informe Técnico, únicamente en su carácter
de profesional competente y consciente de sus deberes y
responsabilidades
6.- Certificación que el tasador o los
tasadores que hayan obtenido datos de terceras personas o
archivos de
instituciones privadas o públicas,
necesarios para la realización del estudio de
valoración, son ciertas hasta donde alcanza la buena fe
de los Avaluadores.
7.- Certificación que el tasador o los
tasadores que no han exagerado ni omitido conscientemente
ningún factor importante que pueda influir en el
resultado del Informe Técnico
8.- Certificación que el tasador o los
tasadores no ha condicionado sus honorarios profesionales a la
determinación de un Valor Predeterminado, o un Valor
dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes, o a
obtener un resultado condicionado a un acontecimiento
subsiguiente que pueda ocurrir
9.- Certificación que el tasador o los
tasadores han elaborado su asignación apegados y de
conformidad con estas Normas Técnicas para la
Elaboración de Avalúos
10.- Certificación que el tasador o los
tasadores han inspeccionado personalmente del bien objeto del
Informe de Avalúo; en caso de que el tasador o los
tasadores que suscriben el informe no hubiesen realizado dicha
inspección, se deberán identificar en el Informe
a la persona o personas (asociados, contratados o empleados)
que efectuaron dicha inspección
11.- Certificación que el tasador o los
tasadores no han recibido asistencia profesional significativa
en la elaboración del Informe Técnico; en caso
contrario se deberán identificar en el Informe al
profesional o profesionales que proporcionaron la asistencia
especificando la clase de asesoría
TITULO IV
Sobre la Revisión Técnica de los
Avalúos
Artículo 17: El Tasador que firmare un
Informe Técnico de Avalúo, preparado por otra
persona, asumirá plena responsabilidad profesional, civil, penal y de
salvaguarda del patrimonio público por el contenido de
dicho informe
Articulo 18: Cuando un "Profesional Revisor",
revise y reporte sobre los resultados de dicha revisión,
dicho profesional deberá formar una opinión en
cuanto a la adecuación y propiedad del
Informe Técnico que está siendo revisado, y
deberá indicar claramente la naturaleza del proceso de
revisión que realizó.
Nota: El Reporte de Revisión es un
producto diferente, tanto en su proceso como su
presentación del Informe Técnico de
Avalúo.
Artículo 19: La función de
revisar un avalúo, requiere obligatoriamente la
preparación de un reporte por separado, donde se
establezca los resultados del proceso de revisión. El
Profesional Revisor realizarán la comprobación del
grado de coherencia, integración y consistencia del Informe
Técnico revisado.
Artículo 20: Normativa Técnica de
Revisión de un Informe de Avalúo
Al revisar un Informe Técnico de Avalúo,
el "Profesional Revisor" deberá por lo menos informar
sobre:
1.- Revisión del Informe Técnico de
Avalúo:
a) Verificación de la ubicación y
descripción del Bien objeto del
Avalúo
b) Indicar claramente la fecha del Informe de
Avalúo y fecha del Reporte de
Revisión
c) Opinión sobre la veracidad de los soportes
técnicos y documentales utilizados por el
tasador
d) Opinión sobre la veracidad y
correspondencia de los datos levantados tales como
Referenciales seleccionados, zonificación, tipo de
construcción, edad, estado de
conservación etc.
2.- La fundamentación metodológica del
Informe de Avalúo
a) Opinión sobre la metodología y
técnicas valuatorias empleadas, explicando las razones
de cualquier desacuerdo
b) Verificación y revisión
numérica de los cálculo matemáticos y
estadísticos empleados por el tasador
3.- La revisión de toda la Información
anexa relacionada en el Informe Técnico de Avalúo
revisado, que sirvieron de base para llegar a una
conclusión sobre la opinión de valor
Artículo 21: Se calificará a un
Informe de Avalúo revisado como: "Técnicamente
Bien Elaborado", si la certificación de todos los
hechos y datos informados por el Profesional Revisor, fueran
verificadas exitosamente y/o su opinión fuera
favorable.
En caso contrario se declarará el mismo como
"Inadmisible", al no observarse en la revisión del
mismo el cumplimiento de la Normas Técnicas aquí
establecidas o "Inverificable", si el informe adoleciera
de datos suficientes para su revisión.
Nota: En cada caso se deberá comunicar por
escrito al tasador a fin de que complete o suplemente el Informe
Técnico presentado.
Articulo 22: Contenido mínimo de la
Certificación de Imparcialidad aplicable a la
Revisión de un Informe Técnico de
Avalúo
Todo "Reporte de Revisión" a un Informe
Técnico de Avalúo, deberá contener un
Certificación de Imparcialidad, cuyo contenido
mínimo será el siguiente:
1.- Certificación que todos los hechos y datos
informados por el "Profesional Revisor", empleados en el
proceso de revisión fueron verificados
2.- Certificación que el "Profesional Revisor"
no ha sido influido por ninguna intención o sentimiento
personal que pudiese alterar en lo mas mínimo los
procedimientos de revisión
3.- Certificación que el "Profesional Revisor"
no tiene ningún interés, directo o indirecto con
el bien avaluado, ni presente ni futuro
4.- Certificación que el "Profesional Revisor"
no ha realizado una inspección personal o por medio de
asociados, contratados o empleados, al bien objeto del Informe
de Avalúo revisado.
5.- Certificación que el "Profesional Tasador"
no ha condicionado sus honorarios profesionales al resultado de
las conclusiones del Reporte de Inspección.
6.- Certificación que el "Profesional Revisor"
ha elaborado su asignación apegado y de conformidad con
las Metodologías Valuatorias comúnmente
aceptadas.
7.- Certificación que el "Profesional Revisor"
no ha recibido asistencia profesional significativa en la
elaboración del Reporte de Revisión en caso
contrario se deberán identificar en el Reporte de
Revisión al profesional o profesionales que
proporcionaron la asistencia especificando la clase de
asesoría.
TITULO V
Sobre
la Actualización de los Avalúos
Artículo 23: Definición de
Actualización de un Avalúo
Se define como "Actualización de un
Avalúo", a una extensión al Informe Técnico
de Avalúo Original, el cuál confió el
cliente al Tasador en una decisión pasada, donde se
refleje el nuevo Valor Actualizado del Bien para la fecha de
Actualización
Artículo 24: Condiciones para que sea
procedente una Actualización de
Avalúo
Debido a que la Actualización es una
extensión al Informe de Avalúo Original, el Tasador
debe observar que se cumplan las siguientes condiciones, antes de
aceptar una asignación de Actualización:
a) Tanto el Tasador o los Tasadores que efectuaron el
Informe Técnico de Avalúo Original, como el
cliente o solicitante, deben ser las mismas personas
b) El bien no ha debido tener cambios significantes
desde que se realizó el Informe de Avalúo
Original
c) El lapso entre la fecha del Informe técnico
de Avalúo o de su mas reciente actualización y el
Nuevo Informe de Actualización, no sea demasiado larga
para el tipo de bien
Artículo 25:: Si no se cumplen las tres
condiciones establecidas en el artículo anterior, el
informe solicitado será considerado como un Nuevo
Informe Técnico de Avalúoy el mismo
deberá realizarse de acuerdo con las Normas
Técnicas aquí establecidas
Artículo 26: Contenido Mínimo en un
Informe de Actualización de Avalúo
a) Referencia al Informe Técnico de
Avalúo Original o su última
actualización
b) Determinación de cualquier cambio en
las condiciones del mercado, ocurrido entre las fechas del
Informe Original y la Actualización
c) Determinación de cualquier cambio
físico, legal o tecnológico del bien ocurrido
después de la fecha del Informe de Avalúo
Original
d) Determinación del Nuevo Valor Actualizado
del Bien
e) Certificación de Imparcialidad
f) Anexos conteniendo la presentación y
análisis de todos los datos considerados en la
determinación del nuevo valor actualizado
TITULO VI
Artículo 27: Avalúos Retrospectivos,
Corrientes y Prospectivos
A fin de evitar confusión y de manera de evitar
una interpretación errónea, los Informes
Técnicos de Avalúo se podrán clasificar en
las siguientes categorías:
a) Avalúos Retrospectivos: Son aquellos
cuya Fecha Efectiva es muy anterior a la Fecha del Informe
Técnico de Avalúo, este tipo de estudio
podrá ser requeridos para asuntos relacionados con
Impuestos a
la propiedad, herencias, declaraciones sucesorales, juicios de
indemnización etc.
b) Avalúos Corrientes: Son aquellos cuya
Fecha Efectiva coincide con la Fecha del Informe Técnico
de Avalúo, o son muy cercanas.
c) Avalúos Prospectivos: Son aquellos
cuya Fecha Efectiva es muy posterior a la Fecha del Informe
Técnico de Avalúo, este tipo de estudio
podrá ser requerido para la estimación de
participaciones en proyectos
futuros y otras razones
d) Unico: Solo serán reconocidos como
Informes de Avalúo los Avalúos Corrientes,
o sea aquellos que determinan el Valor Actualizado de un bien;
considerando a los Avalúos Retrospectivos y Prospectivos
solo como Estudios Técnicos
Artículo 28: Duración de la
relación Tasador – Cliente
a) No se puede establecer un plazo definido para
finalizar la relación entre el Tasador y su
Cliente
b) Un plazo razonable para limitar esta
relación consistiría en considerar por terminada
la relación Tasador – Cliente, cuando se haya completado
el uso para el cual se requirió al avalúo
realizado, como por ejemplo la consecución de un
crédito cuando el Informe Técnico
de Avalúo sirvió para constituir el monto de la
garantía exigida por el ente prestatario
c) Cuando una tercera persona solicite los servicios
profesionales para valuar un bien o bienes donde el tasador
razonablemente suponga que está todavía vigente
una relación previa Tasador – Cliente, el Avaluador
deberá pedir una exoneración (preferiblemente por
escrito) a su cliente previo, antes de aceptar una nueva
asignación sobre dichos bienes
Bibliografía
NORMAS UNIFORMES PARA LA PRACTICA DEL AVALUO: Sociedad
Americana de Avaluadores (ASA). 1994
UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE:
Sociedad Americana de Avaluadores (ASA) 1992
FONDO DE GARANTIA DE DEPOSITOS Y PROTECCION BANCARIA
(FOGADE), Gerencia de
Manejos de Activos:
Normativa a ser Contempladas en los Informes de Avalúo
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Ley Orgánica que Regula la Enajenación
de Bienes del Sector
Público No Afectos a las Industrias
Básicas. Gaceta Oficial de la República de
Venezuela Nro. 3591 Extraordinario de fecha 07-01-87
BANCO CONSOLIDADO, C.A., Vicepresidencia de Inmuebles:
Normativa para la elaboración de los Informes
Técnicos de Avalúo. 1995
MINISTERIO DE HACIENDA, Comisión para la
Enajenación de Bienes del Sector Público No
Afectos a las Industrias Básicas (CENBISP): Instructivo
sobre la Información Requerida para la
Autorización de la Enajenación de un Bien (sin
fecha)
BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, Gerencia de
Avalúos: Requisitos para la Elaboración de
Informes Técnicos de Avalúo (sin
fecha)
FONDO DE DESARROLLO
URBANO (FONDUR), Gerencia de Tierras: Normas para la
elaboración de Avalúos (sin fecha)
RODRIGUEZ Héctor y GARCIA Aimara, El Tasador
Larense Nro. 3, Año 1, Marzo 1997 (Artículo): "El
Revisor de Avalúos"
por
Ing. Roberto Piol Puppio