La propiedad inmueble (página 3)

[1] AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. Código Civil Comentado- Por los Cien Mejores Especialistas, tomo V, Gaceta Jurídica, 1 Ed. 2003-Lima. pp. 187-188.

[2] ESCOBAR ROZAS, Freddy. Mitos en Torno al contenido del derecho de Propiedad, En: Ius Et Veritas, revista editada por estudiantes de la facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú, año XI N° 22, pp. 117. “ i) La facultad de disponer y la de gravar son manifestaciones concretas del poder jurídico, que constituye una situación jurídica subjetiva distinta del derecho subjetivo. El poder de disponer y de gravar deriva de la relación de titularidad que une a un sujeto de derechos con un derecho subjetivo (en este caso, el derecho de propiedad).
ii) la facultad de reivindicar es un mecanismo de tutela del derecho de propiedad, esto es, un instrumento que le permite al titular del mismo eliminar las consecuencias negativas derivadas de la violación, por parte de un tercero, del deber jurídico general de no invadir la esfera jurídica ajena. En tal sentido, la facultad de reivindicar no forma parte del contenido del derecho de propiedad.

[3] TORRES LOPEZ, Juan. Análisis Económico del Derecho, Ed. Tecnos S.A., Madrid, 1987, p. 49.

[4] VIDAL RAMIREZ, Fernando. Prescripción Extensiva y Caducidad, Gaceta Jurídica, Lima, 1996, p. 25. “la relación Jurídica, como hemos visto, es el vinculo establecido entre dos o mas personas, mientras que la situación Jurídica es la que se configura en base a la relación que vincula a las personas y a sus respectivos derechos subjetivos o deberes jurídicos, pero de modo permanente o duradero”.

[5] DÌEZ-PICAZO, Luís. Fundamentos de Derecho civil patrimonial, Ed. Tecnos, Madrid, 1979, Volumen I, pp. 49

[6] BORDA A. Guillermo. “Manual de Derecho Civil-Parte General”, Ed. Abelardo Perrot, Bs. Aires, 1996. pp. 359-363.

[7] Ibidem. pp. 362-363. “La concepción clásica de los derechos reales ha sido impugnada por Planiol. Sostiene el ilustre jurista francés que la idea de que los derechos reales establecen una relación directa entre una persona y una cosa, es falsa porque una relación de orden jurídico no puede existir sino entre personas; esta es, afirma, una verdad axiomática y elemental para la ciencia del derecho. Y si se profundiza el análisis de los derechos reales, se vera que también en ellos hay sujeto pasivo, entre los cuales, como en los derechos personales, se establecen la relación jurídica. En nuestro caso, los derechos obligados serán todos los integrantes de la sociedad, que tienen el deber de respetar el derecho real, de abstenerse de todo hecho que lo perturbe; es, pues, un obligación de no hacer que pesa sobre el resto de la colectividad y que por ello puede llamarse pasivamente universal. De ahí se desprende que la diferencia entre derechos reales y personales no es esencial, sino que se traduce solamente en lo siguiente: mientras que en estos últimos el sujeto pasivo es determinado, en los primeros es indeterminadado y de numero ilimitado.

[8] Ibidem. pp. 366.

[9] LA PUENTE LAVALLE, Manuel. Estudios sobre El Contrato de Compraventa, Gaceta Jurídica, Lima, 1999, p. 11.

[10] ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil I, Tomo III, Derecho de Bienes, Vol. I. Barcelona; Librería Bosh 3ª. Ed. 1977, pp. 243-245.

[11] FERRERO COSTA, Raúl. Curso de Derecho de las Obligaciones, Ed. Grijley, Lima, 3era. Ed. 2004, pp. 8-9.

[12] ALBALADEJO, Manuel, Ob. Cit. pp. 138-139.

[13] DÍEZ-PICAZO, Luís. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Madrid 1983. Ed. Tecnos S.A., Vol. II, pp. 648-649. “es necesaria, pues, la yuxtaposición de dos elementos en algo que se puede considerar como un supuesto completo de formación suseciva: el contrato antecedente y el traspaso posesorio. Solo la yuxtaposición de ambos elementos, cuando ambos actos jurídicos existen y son validos, determina la transmisión. Si únicamente ha existido el primero, habrá entre las partes una simple relación con puro valor obligacional. Se ha existido traditio, pero no habrá existido una verdadera transmisión de la propiedad, de modo que el tridente sigue siendo propietario, el accipiente no habrá llegado a serlo nunca y el primero podrá ejercitar una acción real reenvidicatoria, tanto frente a los posibles poseedores” (sub. adquirientes de este).

[14] VEGA MERE, Yuri. (ideas vertidas al autor en correspondencias por mail) “que la ley en mi concepto, el propio art. 949 que toma como titulo el acto y la ley que actúa como mecanismo de transmisión de la titularidad. Por supuesto, existen excepciones como es el caso de la venta de bienes genéricos o de bienes ajenos, por ejemplo, que impiden que la ley atribuya un efecto real al acto del cual surge la obligación.

[15] ALBALADEJO, Manuel. Op. Cit. T. III, Vol. I, pp. 138-139.

[16] LA PUENTE LAVALLE. Manuel, Estudios sobre El Contrato de Compraventa, Gaceta Jurídica, Lima, 1999, pp. 23-24. El primer sector argumenta que toda obligación se cumple mediante la ejecución de una prestación, que es un comportamiento o actividad del deudor y que el articulo 949 el código civil, al establecer que la adquisición del derecho de propiedad de un inmueble determinado no requiere de la conducta del deudor –como se necesita en cambio para la transmisión del derecho de propiedad de una cosa mueble- debe ser entendido en el sentido que esa transmisión no deriva del cumplimiento de una obligación sino que emana directamente del contrato, sin que sea necesario el expediente de crear una obligación, (Tesis sostenida por Hugo Forno) y otra posición es la de sostener que en la compraventa inmobiliaria el comprador se convierte en propietario por haberse perfeccionado su adquisición (tesis Jack Bigio).

[17] BELTRAN PACHECO, Jorge. La Ineficacia del Acto Jurídico, En: Cuadernos Jurisprudenciales, Gaceta Jurídica, Año: 1 Nro. 6, p. 6.

[18] FORNO FLOREZ, Hugo. El Contrato con Efectos Reales, En: Ius Et Veritas, revista editada por estudiantes de la facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Nº. 7, Lima 1993, pp.79. (77-87).

[19] ESCOBAR ROZAS, Freddy. El Contrato y los Efectos Reales, En: Ius Et Veritas revista editada por estudiantes de la facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú, año XIII N° 25, pp. 46.

[20] VEGA MERE, Yuri. Contratos de Consumo, Grijley-Lima-Perú. 2001. p. 27.

[21] FERNANDEZ CRUZ, Gastón, La Obligación de enajenar y el sistema de transferencia de la Propiedad inmueble en el Perú. En: Themis-Revista de Derecho Nº. 30. Lima. 1994. pp. 160. “en la teoría de la doble causa el “acto de obligación” (titulo) y el “acto de disposición” (modo) son dos actos distintos pero dependientes”.

[22] ESCOBRA ROZAS, Freddy. El contrato y los Efectos reales Ob. Cit. pp. 49. “en la Alemania del siglo XXI aun tenia apogeo la teoría del titulo y el modo, que había hacho suya la primera interpretación y que evidentemente había debilitado a la vieja traditio romana. Con la promulgación del Code , esta ultima sufrió un mayor debilitamiento, en tanto que fue expresamente eliminada como requisito para que se produzca la transferencia de propiedad

[23] LARENZ, Kart. Derecho de Obligaciones, Madrid: Revista de Derecho Privado. Citado por ESCOBAR ROZAS, Freddy, El Contrato y los Efectos Reales, Ob. Cit. pp. 50.

[24] BELTRAN PACHECO, Jorge. Exorcizando el espiritualismo: registro vs. Consenso en la transferencia de propiedad inmobiliaria. En: Dialogo con la Jurisprudencia. Nº 38. 2001. pp.81-85. “los sistemas de transferencia de propiedad existentes en la doctrina han sido reunidos, clásicamente, en tres grandes sistemas: el sistema romano de transferencia de propiedad o de la tradición; b) el sistema espiritualista o francés; y, c) el sistema alemán o del registro.

[25] ARIAS-SCHEREIBER PESET, Máx. Exégesis, Tomo IV, Gaceta Jurídica, 1998, pp. 307.

[26] ARIAS-SCHEREIBER PEZET, Máx. Ob. Cit. pp. 308.

[27] OSTERLING PARODI, Felipe- CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de las Obligaciones, Biblioteca para leer el Código Civil, Vol. I XVI, primera parte, Tomo I, pp. 371-372. “el vendedor no se obliga a hacer al comprador propietario, a menos que existiera estipulación hacer al comprador propietario, amenos que existiera estipulación formal; su obligación se limitaba a hacerle tener la cosa vendida, es decir, a probarle la pacifica posesión a titulo de propietario” (En Roma y el antiguo Derecho Francés, la venta no tenia por efecto, de parte del vendedor, sino el de crear contra el la obligación de procurar al comprador el libre disfrute de la cosa, y no la propiedad misma).

[28] CUENA CASAS, Matilde. Función del Poder de Disposición en los Sistemas de Transmisión Onerosa de Derechos Reales. Barcelona: Bosch, 1996. pp.42 y 43. Citado Por: ESCOBAR ROZAS, Freddy. El Contrato y los Efectos Reales, Ob. Cit. pp. 46-47. La diferencia de la mancipatio o de la in iure cessio, que suponía la existencia de una voluntad dirigida a transferir la propiedad, la traditio no suponía necesariamente la existencia de tal voluntad, pues podía servir también para transferir otros derechos reales (uso), en tal sentido a efectos que la traditio pudiera provocar la transferencia de propiedad, se exigió que la misma estuviese acompañada de un animus especifico ( animus trasferendi et accepiendi dominii), que demostrare la voluntad del tradens y del accipiens de transferir y adquirir, respectivamente, la propiedad de la cosa. Aparentemente, sin embargo, también se exigió que la traditio estuviese precedida de una iusta causa, esto es, de una justificación del animus en cuestión, que dejara claro el motivo por el cual se realizaba la transferencia de propiedad: pro emptio, pro donatio.

[29] BORDA, Guillermo A. Manual de Derechos Reales, Ed. Perrot, Bs. Aires, Cuarta Ed. pp. 192.

[30] FORNO FLORES, Hugo. Ob.Cit. pp. 80. “a partir de Justiniano se amplia el concepto de contractus para comprender no solo a los acuerdos bilaterales constitutivos de obligación sino también a los acuerdos bilaterales que constituyen o transfieren derechos reales, pero advertido el diferente efecto que producen ambos tipos de acuerdo en cuanto que unos constituyen la causa de la atribución, se acentúa en el derecho común la necesidad de mantenernos diferenciados y se designa a los primeros con el nombre de titulus adquirendi y a los segundos con el de modus adquirendi”.

[31] PLANIOL, Marcel y RIPERT, Jorge. Tratado Práctico de Derecho Civil Francés-Tomo III. Ed. Civitas. Madrid 1988. pp. 111.

[32] Ibidem. pp. 534.

[33] MASEAUD, Henri y León y MASEAUD, Jean. Lecciones de Derecho Civil-Derechos Reales Principales (El Derecho de Propiedad y sus desmembraciones), Parte Segunda: Volumen IV, Ed. Jurídica. Europa-América, Buenos Aires-1960, pp. 323-324

[34] ALBALADEJO Manuel. Ob. Cit. pp. 234.

[35] VAZQUES RIOS, Alberto. Los Derechos Reales: La propiedad, Ed. San Marcos, Lima-Perú, p. 100.

[36] FORNO FLOREZ, Hugo. Ob. Cit. pp. 81 “la propia idea de libertad de actuación de los particulares encuentra su justificación en la voluntad individual (la llamada autonomía de la voluntad).”

[37] OSTERLING PARODI, Felipe- CASTILLO FREYRE, Mario. Ob. Cit. pp. 412 “Se considera perfecta y ejecutable en el mismo momento de su formación. El consentimiento decía Bigot-Preameneu, perfecciona por si solo la obligación de entregar la cosa y no hay necesidad de tradición real para que el acreedor sea considerado propietario de ella. Por el contrato, afirmaba Portalis, se opera una especie de tradición civil, y Marcade agrega: la convención de dar crea la obligación; la obligación de dar lleva consigo la de entregar; el cumplimiento de esta obligación por la tradición trasfiere la propiedad; la tradición no necesita ser real, porque el consentimiento lleva en si un tradición fingida que produce el mismo efecto; y esta tradición realiza el desplazamiento automático del dominio.

[38] LA PUENTE LAVALLE, Manuel. Perfeccionamiento de la Transferencia de la Propiedad, En: Folio Real año III Nº. 7 febrero 2002, pp. 104.

[39] ARIAS SCHEREIBER-PEZET, Máx. Exégesis, Tomo II. Gaceta Jurídica, 1998. Lima-Perú. pp. 25.

[40] OSTERLING PARODI, Felipe- CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de las Obligaciones, Ob. Cit. , pp. 407.

[41] BIGIO CHREM, Jack. La compraventa y la transmisión de propiedad, En: Para Leer el Código Civil. Lima Fondo Editorial de la PUCP, 1991. pp. 94

[42] TORRES MENDEZ, Miguel. La transferencia de propiedad de los bienes incorporales en el código civil, En: Derecho Nº 45, Diciembre 1991, PUCP. pp. 163.

[43] Este autor empieza recordando el problema interpretativo que, surge entre los artículos 949 y 1529 del Código Civil. Por este último, el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador, y este establece que la sola obligación de enajenar hace al acreedor propietario del inmueble. Según esta norma, la compraventa inmobiliaria es traslativa y no obligatoria. Ello establece que la transferencia se produce sin que sea necesario el cumplimiento o ejecución de la obligación de enajenar, sino basta únicamente que se haya constituido dicha obligación. Citado por: GONZALES BARRON, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, pp. 302.

[44] FORNO FLOREZ, Hugo. Ob. Cit. p. 84. “en nuestro caso, la ley establece que la adquisición del derecho de propiedad de un inmueble determinado no requiere de la conducta del deudor -como se necesita en cambio para la transmisión del derecho de propiedad de un cosa mueble- por lo que no cabe que esta transmisor deriva directamente del contrato sin que el expediente de crear una obligación”.
¿De que obligación puede hablarse en el caso del articulo 949 del Código vigente? Se trata de una obligación que consiste en trasmitir el derecho de propiedad, lo que supondría una actividad material del deudor consistente en dar, hacer o no hacer (que es la prestación) a través de la cual se produzca dicha transacción (cumplimiento). la prestación siempre es contenido u objeto para quienes prefieren un enfoque distinto de la obligación. Pero en este caso, el interés del sujeto activo queda satisfecho mediante la obtención del derecho de propiedad y esa obtención se logra automáticamente sin necesidad de ningún acto material del sujeto pasivo.

[45] FERNANDEZ CRUZ, Gastón. Ob. Cit. pp. 152.

[46] Ibidem. pp. 159.

[47] Ibidem. pp. 173.

[48] BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Sistemas de Transferencia de Propiedad, En: Derecho y Economía, Palestra Editores, Lima-2003. pp. 156.

[49] BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Ob. Cit. pp. 146. “La incertidumbre de saber si compro o no compro un bien hace que se celebren menos contratos, que haya menos circulación de riqueza y menor dinamismo, impidiendo la maximacion de las operaciones y transferencias.

[50] Ibidem. pp. 151. “el riesgo que esta presente en toda transferencia radica en el hecho de que podría no transmitirse al adquiriente la potestad de excluir a los demás, o que la posibilidad de exclusión no sea transmitida en términos perfectos. Si este riesgo no es racionalizado, el potencial adquirente puede decidir no comprar o hacerlo a un precio que se encuentre por debajo del valor real del derecho que se adquiere. Ello se puede apreciar, por ejemplo, cuando se compra un inmueble no inscrito, pues el precio que se fije del valor real del derecho que se adquiere. Ello se puede apreciar, por ejemplo, cuando se compra un inmueble no inscrito, pues el precio que se fije viene a ser, de ordinario, considerablemente menor al de otro inmueble si registrado. La protección registral y la certeza que esta brinda son la explicación a este mayor valor. En el fondo, lo que hace diferencia es que quien compra siente que el registro el garantiza una posibilidad, de exclusión mas perfecta y, por tanto, mas valiosa. En el inmueble no registrado entra a tallar el azar, y con ello la irracionalidad. Por lógica consecuencia, la posibilidad ya no es tan cierta. Este riesgo podría determinar que se adquiera una propiedad que no permita excluir, por ejemplo, a un adquiriente anterior. Estaríamos, entonces, ante una propiedad disfuncional o, dicho de una manera mas clara, ante la ausencia de un autentico derecho de propiedad. Un sistema de transferencia de propiedad coherente debe dar al adquiriente la certeza de poder excluir a cualquier otro pretendido adquiriente, es decir, una posibilidad de exclusión total.

[51] BULLARD GONZÁLEZ, Alfredo. Ob. Cit. pp.156-157. “imaginemos que un cliente acude a un estudio de abogados y el pregunta a uno de sus integrantes desde que momento seria propietario. Este le dice que según el artículo 949, es propietario desde que celebra el contrato. El cliente sale de la oficina y celebra el contrato. El cliente sale de la oficina y celebra el contrato de compraventa. Cuando va tomar posesión de su inmueble se da con la sorpresa de que este esta ocupado por un tercero, el mismo que tiene su derecho inscrito. Al pedirle su titulo de propiedad el ocupante le enseña al cliente una escritura pública cuya fecha es posterior al contrato que el celebro. Recordando las palabras de su abogado y utilizando un poco de sentido común le dice que ese titulo no tiene ningún valor, pues en la fecha que se celebro ese contrato el ya había celebrado con anterioridad otro contrato con el propietario; por tanto, en la fecha de la escritura publica quien le vendió al ocupante no era propietario, y como nadie puede transferir el derecho que no tiene queda claro que el único titulo valido es el suyo. Sin embargo, en el juicio que siguió con el ocupante el cliente se da con la sorpresa de que el poder judicial le da la razón a la otra parte. El error en el consejo del abogado esta en haber confundido la definición formal (y abstracta) contenida en el Código, con el funcionamiento del derecho en la realidad. En el trasfondo de la pregunta del cliente estaba la siguiente inquietud: ¿a partir de cuando poder yo excluir a los demás? Para fines prácticos esto es lo único que le interesa. El abogado le contesto una pregunta distinta: ¿desde cuando dice el código civil que tengo un derecho llamado propiedad? Como vimos en el ejemplo, las respuestas a estas dos preguntas.

[52] ARIAS SCHEREIBER-PEZET, Max. Ob. Cit. pp. 293-327.

[53] ARIAS SCHEREIBER-PEZET, Max. Ob. Cit. pp. 305. “el articulo 1135 del Código Civil regula la hipótesis excepcional de que el deudor se hubiera obligado a entregar un mismo inmueble diversos acreedores (como consecuencia de cualquier acto jurídico que implique una obligación de dar: contratos de donación o de arrendamiento –cuando el supuesto no fuese el previsto por el articulo 1670 del Código, por ejemplo, y no exclusivamente el de compraventa-, y señala las normas de preferencia para la entrega que en ese supuesto operan. La preferencia que se otorga al acreedor de buena fe que hubiese inscrito primero su titulo esta en función de que el hecho de la inscripción califica un mejor derecho oponible al de los otros títulos referidos al mismo bien inmueble. El artículo por lo tanto brinda una solución obligacional al caso de concursos de acreedores y no una de carácter real al de la pluralidad de propietarios. En consecuencia, no es exacto que el artículo 1135 otorgue a la inscripción la calidad de modo excepcional de adquirir la propiedad inmobiliaria.

[54] DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Perfeccionamiento de la transferencia de propiedad, En: Scribas, Nº. 2, Arequipa-1996, pp. 37-42.

[55] DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Perfeccionamiento de la Transferencia de Propiedad, Ob. Cit. pp. 37-42. “Si bien el contrato de compraventa no se transfiere al comprador la propiedad del bien vendido, corresponde hacer todo lo necesario para que este efecto se produzca, pues solo así se habrá cumplido la obligación que en ese sentido ha asumido al celebrar el contrato. Pensar que el vendedor por el mero hecho de celebrar el contrato satisface todo lo que de el se requiere, seria privar al contrato de compraventa de gran parte de su virtualidad y convertirlo en un instrumento inadecuado para que el comprador adquiera la propiedad del bien”.

[56] LOHMANN LUCA DE TENA, Juan Guillermo. “Notas polémicas sobre la regulación de la reserva de propiedad” en “temas de Derecho Civil”, Universidad de Lima, 1991, pp.234, Citado por DE LA PUENTE Y LAVALLE, Ob. Cit. “considera que el artículo 1549 del código civil debe ser interpretado en el sentido que “perfeccionar” la transferencia de la propiedad significa que ha habido un inicio de transferencia, la cual puede estar aun incompleta, inacabada o imperfecta si no se han transmitido todos los poderes jurídico-reales sobre el bien adquirido, pero el entendimiento de la norma implica que la transferencia jurídica ya se ha producido como efecto de la transferencia jurídica ya se ha producido como efecto natural del consentimiento perfecto (art. 1352) de vender y comprar, y se encuentra a la espera de perfeccionamiento con pasos ulteriores de dar o hacer recíprocamente exigibles.

[57] DE LA PUENTE Y LAVALLE. Ob. Cit. “El verbo “perfeccionar” es entendido como celebrar y también concluir. Esta interpretación coincide con la tercera apreciación de la palabra “perfeccionar” dada por el diccionario de la lengua española, según el cual significa “completar los requisitos para que un acto civil, especialmente un contrato, tenga plena fuerza jurídica”. En efecto, tanto en el caso del articulo 1352 como en el del articulo 1373 se quiere expresar que el cumplimiento de cada uno de los requisitos contemplados en ellos esto es la existencia del consentimiento, en el caso del artículo 1352, y el conocimiento de la aceptación por parte del oferente, en el caso del articulo 1373 –d lugar a la existencia del contrato, esto es a su vez celebración. Podemos decir que se trata de un perfeccionamiento constitutivo.

[58] Ibidem. “Se trata, pues de dos supuestos distintos. En el caso del artículo 1549, a diferencia de los artículos 1352 y 1373, existe un vínculo precedente que determina que una persona tenga la calidad de vendedor -que se adquiere en virtud de un previo contrato de compraventa -y que tal persona tenga como obligación esencial inherente a tal calidad que perfeccionar la transferencia de la propiedad para que produzca sus efectos propios. En este caso el sentido de la palabra “perfeccionar” corresponde más bien a la primera acepción de ella según el diccionario de la lengua española, o se “acabar enteramente una obra, dándole el mayor grado posible de bondad o excelencia”. Podemos decir que se trata de un perfeccionamiento complementario.

[59] OSTERLING PARODI, Felipe- CASTILLO FREYRE, Mario. La transferencia de Propiedad en el Perú, En: Ius Et Praxis, Universidad de Lima, Nº 30, 1999. pp.163.

[60] AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. El Derecho de Propiedad, El sistema Registral Peruano y la Reforma del Código Civil, En: Folio Real, Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial, Año I Nº 2, Agosto 2000, Palestra Editores, pp.101-106.

[61] AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. “Clasificación de los Bienes y transferencia de propiedad” citado por: GONZALES BARRON, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, Jurista Editores, Lima-2002, pp. 295.

[62] La propuesta del profesor AVENDAÑO en la Comisión revisora del Código Civil es la siguiente: el nuevo criterio es, pues, bienes registrados y no registrados, estableciendo que los bienes registrados se transfieren con titulo y registro obligatorio (modo), con lo cual estamos atribuyendo efectos constitutivos al registro, no solo al de la propiedad inmueble, sino a todos los registros, entonces habrá titulo y modo cuando se trate de la transferencia de bienes registrados y de bienes no registrados. En ambos casos el titulo es el contrato, el modo en los bienes registrados es el registro y en los no registrados es la tradición.

[63] GONZALES BARRON, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario Ob. Cit. pp. 641

[64] Cas. 597-96-Callao, Sala Civil de la Corte Suprema, El Peruano, 3/05/98. pp. 855 “conforme al articulo 949 del Código Civil la sola obligación de transferir un bien inmueble hace al acreedor propietario del bien, por lo que si se demuestra que se constituyo dicha obligación se presume que ha operado la transferencia de dominio. Asimismo, por el incumplimiento en el pago no se puede extraer que la obligación no existió”.
– R. 219-98-ORLC/TR; Jurisprudencia Registral. Año III, Vol. VI, pp. 257 “La transferencia de propiedad en nuestro sistema opera extraregistralmente, es decir, con la sola creación de la relación obligatoria de las partes, la que nace en este caso del contrato de compraventa, asimismo, no es menos cierto que dicho acto jurídico debe merecer fe respecto a la fecha de su celebración, a fin de determinar la calidad de propios o conyugales de los bienes adquiridos”.
– R. 101-98-ORLC/TR; Jurisprudencia Registral. Año III, Vol. VI, pp. 312 “El código Civil ha adoptado el sistema espiritualista francés, por el cual la sola voluntad de las partes, contenida en el acto jurídico creador de la relación obligatoria, resulta suficiente para producir un efecto traslativo de propiedad. La transferencia espiritual se produce en este caso, por efecto directo del acto jurídico por el cual se asume la obligación de enajenar un bien inmueble determinado y no requiere de la traditio material ni la inscripción como en el derecho germano”.

[65] MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo III. pp. 331.

[66] MESSINEO, Francesco. Ob. Cit. pp. 332.

[67] BARBERO, Domenico. Sistema del Derecho Privado, Tomo IV. pp. 7-13, citado por GONZALES BARRON, Gunther, Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, pp. 311.

[68] “Conforme al articulo 1135 del Código Civil, cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere el acreedor de buena fe cuyo titulo, ha sido primeramente inscrito” Exp. 573-95-Lima, Sala Civil de la Corte Suprema, Hinostroza Minguez, Alberto, “Jurisprudencia Civil”, tomo IV, pp. 519.
– Cas. 672-97-Lima, Sala Civil de la Corte Suprema, El Peruano, 15/10/98, pp. 1930 “el articulo 1135 del Código Civil se refiere a la prelación que tienen los acreedores a quienes un mismo deudor se obligo a entregar un bien inmueble, que podría ser el caso de varias ventas de un mismo bien a favor de distintas personas, u otros contratos que generen obligación de entregar un bien inmueble, como los derechos reales de usufructo, habitación, superficie o anticresis”.
– Si dos o mas personas alegan tener derechos reales sobre un determinado inmueble, es preciso que el derecho que se opone este inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone y, en defecto de la inscripción, tiene preferencia aquel que ostente titulo de fecha anterior, siempre que este ultimo conste de documento de fecha cierta mas antigua. (Exp. 173-94-Lima, Ledesma Narváez, Marianella. Ejecutorias Supremas Civiles. (1993-1996) pp. 494.

[69] AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. Clasificación de los bienes y transferencia de propiedad. pp. 169-171. citado GONZALES BARRON, Gunther. Tratado de Derecho Inmobiliario. pp. 295-296.

[70] GONZALES BARRON, Gunther. Curso de Derechos Reales pp. 332. “aquel configurado por dos o mas contratos de compraventa, validos y aun eficaces, cuyos cumplimientos en forma especifica son de todo punto incompatibles, y celebrados, sobre la misma cosa o derecho, por el mismo vendedor que, por lo menos en relación con uno de ellos, era el titular de aquella cosa o derecho doblemente vendido, con independencia de que alguno de los compradores haya o no recibido la entrega real o ficta. En esta forma mas genérica –y aplicable a nuestro articulo 1135, se puede decir que se trata del conflicto entre dos (o mas) títulos adquisitivos validos otorgados por la misma persona y sobre el mismo bien inmueble, siendo que dicha pugna de intereses debe ser zanjada claramente por la ley, en tanto, no es posible admitir que en un solo bien pueda ser entregado a distintas personas que arguyen títulos incompatibles sobre el”.

[71] GONZALES BARRON, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, Ob. Cit., pp. 333.

[72] CAS. Nº 2409-98-CALLAO, enero 2000 “El derecho de propiedad debe concebirse como un derecho absoluto y exclusivo, siendo así no deben haber dos titularidades contrapuestas. Habiéndose presentado instrumentos jurídicos en los que consta el derecho de propiedad de ambas partes, era menester recurrir a supuestos normativos sobre concurrencia de acreedores como es el caso del art. 1135 del C.C. sobre prioridad registral”.

[73] GONZALES BARRON, Gunther. Curso de Derechos Reales, Ob. Cit. pp. 594.

[74] FERNANDEZ CRUZ, Gastón. Ob. Cit. pp.149-163.

[75] LEON BARANDIARAN, José. Tratado de Derecho Civil. Tomo III, Vol. I. Lima, WG Editor, pp. 345.

[76] BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Ob. Cit. pp. 146

[77] POSNER, Richard A. El Análisis Económico del Derecho, Fondo de Cultura Económica, México-1998., pp. 78-79.

[78] FERNANDEZ CRUZ, Gastón. Ob. Cit. pp. 172.