Procedimientos de tierras en la República Dominicana

Procedimientos de tierras en la
República Dominicana

Requisitos básicos para las principales
operaciones por ante los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria Lítis sobre derechos
registrados

1. Instancia firmada por el interesado o su
representante legal. Debe hacer constar sus generales, describir
el inmueble, el nombre del supuesto propietario, y, si
está amparado en constancia anotada, indicar la
extensión superficial, sustento legal y enunciar las
pruebas en que pretende sustentarse.

2. Anexar documentos necesarios y requeridos,
según la naturaleza del caso.

3. Depositar en la Secretaría del Tribunal,
dentro de los diez días posteriores al apoderamiento, el
acto de alguacil, probatorio de la notificación de la
demanda a la contraparte.

4. Un recibo por valor de RD$5.00, (Ley
33-91).

5. Un sello por valor de RD$30.00, (Ley 91).

Demanda en partición y determinación de
herederos

1. Instancia motivada (original y copia).

2. Duplicado del Certificado de Título o
Constancia.

3. Acta de defunción y demás actas del
estado civil (nacimiento, matrimonio, etc.).

4. Certificación del status jurídico del
inmueble, expedida por el Registrador de Títulos
correspondiente.

5. Recibo de pagos de los impuestos
sucesorales.

6. Pliego declaración sucesiones de la
DGII.

7. Un recibo por valor de RD$5.00, (Ley
33-91).

8. Un sello por valor de RD$30.00, (Ley 91).

NOTA: Si la partición es amigable,
deberá anexarse:

a) Propuesta de partición de los
herederos.

b) Proyecto de subdivisión del
inmueble.

c) Copia certificada de la Decisión judicial de
determinación de herederos, o del acto de notoriedad que
pruebe la calidad de los mismos, en caso de tratarse de
partición entre coherederos, si procediere.

Partición de la comunidad
matrimonial

1. Instancia motivada (original y copia).

2. Duplicado del Certificado de Título o
Constancia.

3. Acto notarial de partición de la
comunidad.

4. Copia certificada de la sentencia que admitió
el divorcio.

5. Un recibo por valor de RD$5.00, (Ley
33-91).

6. Un sello de RD$30.00, (Ley 91).

Requisitos para depositar en la Dirección
Regional de Mensuras

Deslinde*

1. Solicitud escrita y notariada del propietario a la
DRMC, para que autorice al agrimensor por él designado a
realizar los trabajos.

2. Declaración escrita acerca de posesión
u ocupación.

3. Duplicado de la Constancia anotada en el Certificado
de Título.

4. Poder de representación con las formalidades
de ley (cuando corresponda).

5. Comprobantes del pago de tributos (impuestos, tasas,
etc.).

(*) Aprobados estos trabajos serán remitidos al
Tribunal de Jurisdicción Original para conocerlos en un
proceso contradictorio.

Subdivisión, refundición,
localización de mejoras

1. Solicitud escrita y notariada del propietario a la
DRMC, para que autorice al Agrimensor por él designado a
realizar los trabajos.

2. Duplicado del o los certificados de títulos
(según sea el caso)

3. Poder de representación con las formalidades
de ley (cuando corresponda).

4. Comprobantes del pago de tributos (impuestos, tasas,
etc.)

5. En las modificaciones parcelarias, si el inmueble
está afectado por derechos de garantía, se debe
depositar la conformidad de los acreedores.

(*) Aprobados estos trabajos serán remitidos al
Registro de Títulos correspondiente.

Urbanización parcelaria*

1. Solicitud escrita y notariada del propietario a la
DRMC, para que autorice al Agrimensor por él designado a
realizar los trabajos.

2. Duplicado del Certificado de
Título.

3. Plano del proyecto aprobado por el ayuntamiento
correspondiente.

4. Poder de representación con las formalidades
de ley (cuando corresponda).

5. Comprobantes del pago de tributos (impuestos,
contribuciones especiales,etc.).

(*) Aprobados estos trabajos serán remitidos al
Registro de Títulos correspondiente.

División para constitución de
condominio

1. Solicitud escrita y notariada del propietario a la
DRMC para que autorice al Agrimensor por él designado a
realizar los trabajos.

2. Acta de constitución y declaración de
condominio.

3. Reglamento de condominio.

4. Duplicado del Certificado de
Título.

5. Plano de división del condominio aprobado por
la Secretaría de Estado de Obras Públicas (hoy
Ministerio).

6. Comprobantes del pago de tributos (impuestos,
contribuciones especiales, etc.).

Titulación de terrenos del
Ayuntamiento

• Autorización de la Liga Municipal
Dominicana.

• Decreto que autoriza la venta.

• Resolución de la Sala Capitular que
aprueba la venta.

• Contrato entre el Ayuntamiento y el
comprador.

• Recibo de todos los impuestos de transferencias
normales.

Titulación de inmuebles de Bienes
Nacionales

• Cancelación de Privilegio, firmado por el
Administrador General de Bienes Nacionales y debidamente
legalizado por Notario.

• Contrato original entre Bienes Nacionales y el
adquiriente.

• Los demás recibos de pago de impuestos
por transferencias.

• Si se trata de un apartamento, debe depositar la
Declaratoria de Condominio.

Titulación de terrenos del IAD

• Original del plano de la parcela
(croquis).

• Certificación del representante de la
Secretaría de Agricultura.

• Certificación del representante del
I.A.D.

• Certificación del representante del Banco
Agrícola.

• Asignación provisional (puede ser
sólo copia). Si no posee la asignación, puede
sustituirla por el formulario de toma de posesión o una
certificación de la Asociación de Parceleros de su
asentamiento y otra del Gerente Regional.

• Fotocopia de la nueva cédula de identidad
del parcelero (no se admite la vieja como dispone la Ley 8-92).
Si el parcelero es casado, debe anexar copia del acta de
matrimonio y fotocopia de la cédula del cónyuge. Si
la cédula de la mujer lleva el apellido del esposo no se
necesita otro documento. Cuando se indique que los parceleros son
divorciados, se debe anexar copia del pronunciamiento del
divorcio. Cuando haya fallecido uno de los parceleros, debe
anexarse copia del acta de defunción. Todos estos
requisitos, según lo establecen las leyes agrarias y el
Decreto #144- 98, del 27 de abril del 1998.

Formularios usuales para depositar en los Registros de
Títulos*

Primera copia auténtica de declaración
jurada de pérdida, deterioro o destrucción de
Certificado de Título y Poder al abogado
actuante

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Procedimiento por ante el Abogado del Estado. Un
esquema del procedimiento que debe seguir el propietario
interesado en desalojar a los ocupantes ilegales de un inmueble
de su propiedad es el siguiente:

Intimación al Desalojo Voluntario.
Por acto de alguacil, el propietario notifica al o a los
ocupantes de su inmueble que deben desocuparlo en un plazo de
quince días.

Al vencimiento del plazo. Vencido el plazo
de quince días sin que el ocupante haya abandonado
voluntariamente el inmueble, el propietario o su abogado se
dirigen al Abogado del Estado mediante instancia motivada.
Notifican también al ocupante para que se presenten en tal
o cual fecha por ante el mismo funcionario, a fines de exponer
ante él sus alegatos. La instancia que el propietario
dirige al Abogado del Estado lleva anexa copia del Certificado de
Título Duplicado del Dueño, y copia del acta de
notificación a los ocupantes.

Ante el Abogado del Estado. No se
efectúa una audiencia propiamente dicha, sino que la
comparecencia personal de las partes se produce para edificar al
funcionario en cuanto a la calidad de los ocupantes del inmueble,
y la verificación de la corrección del derecho de
propiedad alegado por el dueño. Una vez comprobados estos
hechos y derechos, el Abogado del Estado autoriza la
utilización de la Fuerza Pública, y los ocupantes
ilegales son desalojados.

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PROCEDIMIENTO POR ANTE EL CONTROL DE
ALQUILERES

La Declaración Jurada.- Es un documento
que el propietario debe someter al Control de Alquileres, como
punto de partida de sus pretensiones, donde haga constar como
motivo de desalojo su deseo de ocupar el inmueble durante dos
años por lo menos, sea él o su cónyuge, o
sus ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo
grado inclusive.

La Instancia al Control de Alquileres.-El
propietario somete a la consideración del Control de
Alquileres una instancia donde especifica los motivos que le
impulsan a pretender la ocupación del inmueble alquilado.
Esta instancia lleva anexos, además de la
declaración jurada ya citada, los siguientes
documentos:

• Título de propiedad;

• Contrato de alquiler, debidamente legalizado y
registrado;

• Cintillo catastral (recibo. Regulado por el
art.55 de la Ley 317 Sobre Catastro Nacional);

• Pago del impuesto a la Vivienda Suntuaria
(recibo. La Ley 18/88 dispone el pago de este impuesto en
viviendas que excedan los 500 mil pesos, pero resoluciones
recientes han elevado a más de un millón de pesos
el monto a partir del cual se cobra este impuesto).

• Si el propietario desea reconstruir o modificar
estructuralmente el inmueble, debe someter en esa instancia los
planos y permisos que demuestren claramente la clase de trabajo a
realizar y el costo aproximado de dicho trabajo. Asimismo,
someterá dos declaraciones hechas por ingenieros que
señalen la imposibilidad de efectuar los trabajos si los
inquilinos permanecen en el inmueble. Esta ha sido una
imposición práctica.

Las pretensiones del propietario no pueden ser acogidas
si falta alguno de esos documentos: su presentación
resulta, en consecuencia, imprescindible.

El Telegrama.- El Control de Alquileres, teniendo
a la vista los anteriores documentos y la instancia que le
dirigió el propietario, emite un telegrama que comunica al
inquilino, por acto de alguacil, otorgándole un plazo para
el depósito de sus alegatos. Este plazo es, como
máximo, de quince (15) días. Es prudente que el
abogado del propietario, o el propietario mismo, se agencie en
Secretaría una copia de dicho telegrama, y a su vez lo
notifique al inquilino. Aunque son los funcionarios del Control
de Alquileres quienes deben legalmente efectuar esa
comunicación, nada le impide al propietario comportarse
diligentemente. En la práctica, el propietario notifica un
acto de alguacil al inquilino, encabezado con copia del
telegrama. Como el Control de Alquileres no constituye en
sí una instancia judicial, y de hecho es un procedimiento
administrativo especial, al cual las partes no tienen que acudir
conjuntamente: el Control de Alquileres sólo necesita que
ambas partes hayan expuesto sus alegatos por escrito, aunque sea
sin su presencia.

Resolución del Control.- Examinados los
alegatos de las partes, el Control de Alquileres emite una
Resolución donde concede un plazo al inquilino para
abandonar el inmueble, que también puede considerarse como
un plazo otorgado al propietario para que pueda iniciar el
procedimiento de desalojo.

Posible Apelación del Inquilino o del
Propietario.- El inquilino, con toda probabilidad,
apelará por ante la Comisión del Control de
Alquileres, organismo que funciona como una aplicación del
principio de doble grado de jurisdicción. También
el propietario puede apelar la resolución del Control de
Alquileres y Desahucios cuando considere que el plazo otorgado es
excesivo. La Comisión del Control reconsidera los hechos y
las motivaciones de las partes, y emite otra resolución
donde concede al inquilino un plazo razonable para
desalojar voluntariamente la vivienda. El plazo del Control de
Alquileres se ve aumentado porque el Código Civil concede,
a su vez, otro plazo al inquilino, de 90 ó 180 días
(si es que el inquilino ocupa la casa como vivienda o si mantiene
en ella alguna industria o comercio). Estas son las disposiciones
del art.1736 del C.C. Conviene tener presente que la
apelación de que se trata puede ser hecha por carta o
instancia que señale taxativamente el ejercicio de la
misma, y que no está conforme con el plazo dado en la
resolución.

Transcurrido el Plazo.- Una vez los plazos han
transcurrido — debe ponerse especial cuidado en no permitir el
vencimiento de tales plazos, pues en este caso habrá que
reintroducir la demanda a riesgo de que sea declarado nulo el
procedimiento por no haberse intentado en tiempo hábil- el
abogado del propietario apodera al Tribunal de Primera Instancia
del domicilio donde está radicado el inmueble, con una
demanda en rescisión de contrato de inquilinato y
desalojo. Es importante recordar que si se notifica el plazo
proporcionado por el Control de Alquileres y el Código
Civil, y al mismo tiempo se lanza la demanda en desalojo por ante
el Tribunal de Primera Instancia, se estaría apoderando
extemporáneamente al tribunal, y esto es causa de nulidad
del procedimiento. Es necesario, en consecuencia, notificar el
plazo en un acto y notificar el acto improductivo de la demanda
en otro: no trate de ahorrar tiempo.

Otros Eventos.- Apoderada la jurisdicción
de juicio, sólo resta considerar procesalmente la
evacuación de la sentencia, su notificación al
inquilino, la solicitud de fuerza pública y el proceso
verbal de desalojo. El inquilino tiene abiertas las siguientes
vías: Apelación a la decisión del tribunal,
Oposición (si no ha estado presente en juicio) y el
recurso de casación.

REQUISITOS ANTE EL REGISTRO DE
TÍTULOS (RESOLUCION No. 19-0312)

RECEPCION EN EL REGISTRO DE TÍTULOS: Para
depositar las distintas actuaciones ante el Registro de
Títulos (RT) correspondiente, cada documento de la
solicitud debe cumplir los requisitos mínimos establecidos
en el Capítulo II denominado "Requisitos ante el Registro
de Títulos" y en las leyes especiales que norman su forma
y fondo. Asimismo, la solicitud debe cumplir con los siguientes
requisitos de recepción:

1) Estar redactada en idioma castellano, en letras
claras y legibles, libre de tachaduras, borrones y/o mutilaciones
en todos sus documentos.

2) Identificar correctamente el o los inmuebles
contenidos en la solicitud a través de la
Designación Catastral y la dirección física
del inmueble.

3) Dirigir la instancia al Registro de Títulos
correspondiente, en los casos aplicables.

4) Cumplir con todos los requisitos de la
actuación que se está solicitando. No serán
recibidas solicitudes incompletas.

ENTREGA EN EL REGISTRO DE TÍTULOS: Para
retirar documentación por ante el Registro de
Títulos es preciso:

1) Haber confirmado que el expediente se encuentra
disponible para entregar;

2) Indicar al Oficial de Recepción y Entrega el
número de expediente asignado al momento de su
recepción;

3) Ser el titular y/o representante debidamente
apoderado por el beneficiario que consta en el Certificado de
Título, Constancia Anotada o Certificación de
Registro de Acreedor, de acuerdo al expediente
depositado;

4) Depositar copia de la cédula de la persona que
retira.

PÁRRAFO: En los casos de Grandes Usuarios, el
representante debe probar su calidad y la acreditación de
la institución que le otorga tal condición, por los
medios establecidos para estos fines por la Administración
General de la JI en conjunto con la Dirección Nacional de
Registro de Títulos. Se considera persona apoderada para
el retiro de documentación por ante el Registro de
Títulos a:

a) Persona física o moral con poder otorgado por
el titular mediante un acto auténtico o bajo firma
privada, debidamente instrumentado por el notario o quien haga
sus veces, y presentado ante el oficial de entrega;

b) Persona física o moral designado para tales
fines o reconocida como titular en una sentencia definitiva de un
Tribunal de la República Dominicana;

c) Persona física o moral con poder otorgado por
el titular mediante un acto auténtico o bajo firma
privada, debidamente instrumentado por un notario o quien haga
sus veces, y que se encuentre depositado en el expediente que
pretende retirar;

d) Persona física o moral con poder otorgado por
el titular en el acto bajo firma privada que reposa en el
expediente como documento base del expediente que pretende
retirar.

En los casos a) y b), el apoderado debe presentar el
original de la documentación que acredita su
condición, pudiendo el Registro de Títulos mantener
en su poder el original de dicho acto. El poder otorgado por el
titular para el retiro de documentación ante Registro de
Títulos debe ser realizado por medio de un acto
auténtico o bajo firma privada y debe contener los
requisitos mínimos siguientes:

a) Nombre y generalidades completas del titular
poderdante;

b) Nombre y generales completas del
apoderado;

c) Documento que autoriza retirar;

d) Identificación correcta del inmueble o unidad
funcional sobre la que se refiere el expediente a retirar,
incluyendo la designación catastral, superficie y
matrícula si la tuviere;

e) Firma de ambas partes y del notario.

En el caso de retiro de certificaciones emitidas por el
Registro de Títulos, el poder otorgado puede ser dado por
medio de una autorización formal y escrita suscrita por el
solicitante de la certificación y debidamente firmada por
este. Deberá adjuntar copia de la cédula de
identidad y electoral del solicitante, adicionalmente a los
requisitos establecidos en el artículo décimo de la
presente Resolución.

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——PASOS A SEGUIR EN EL EMBARGO—-

1.- INTIMACION DE PAGO.-

2.- SOLICITAR AUTO U ORDENANZA PARA EMBARGO.-

3.- GESTIONAR LA ORDENANZA.-

4.- REDACTAR ACTA DE EMBARGO.-

5.- LUEGO DE LA OCTAVA FRANCA.-

6.- FIJAR AUDIENCIA

7.- DAR AVENIR SI CONSTUTUYE ABOGADO

8.- PREPARA CONCLUSIONES.-

9.- IR AUDIENCIA

10.- LUEGO DE OCHO (8) DIAS

11.- GESTIONAR SENTENCIA

12.- NOTIFICAR SENTENCIA.-

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Autor;

Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo
S.

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana,

2014.