Introducción
Los contratos y la venta están consignados en el
Código Civil Dominicano en los Artículos 1101 y
1582, en los cuales se define que el contrato es un convenio en
cuya virtud una o varias personas se obligan respecto de una o
varias otras, a dar, hacer o no hacer alguna cosa; y la venta es
un contrato por el cual uno se compromete a dar una cosa y otro a
pagarla, y que puede hacerse por documento público o bajo
firma privada.
Dentro de las convenciones establecidas por la
legislación, se encuentra la Promesa de Venta, y esta
consignado en el Titulo VI Capitulo I, del Libro Tercero, del
Código Civil Dominicano, que trata de La Venta, citado en
el art. 1589 "La promesa de venta vale venta, habiendo consentido
mutuamente las dos partes, respecto de la cosa y del precio".
Se trata de un contrato solemne, en el cual las partes dan su
consentimiento para realizar el mismo, y se obligan a celebrar
dos contratos, el de la promesa, y el definitivo, y cuyo efecto
es esencialmente la obligación de los contratantes.
El contenido de esta exposición comprende la base legal
de Promesa de Venta, sus características, obligaciones de
los contratantes y los requisitos de validez, así como la
participación del Notario Público en los Contratos
de Promesa de Venta y el Tribunal competente para conocer de los
litigios referentes a este tipo de contrato.
PLANTEAMIENTO
El contrato de Promesa de Venta, son convenciones
reglamentados por la Ley, en los cuales las partes contraen
obligaciones en virtud a un consentimiento mutuo. Este contrato
en muchas ocasiones son objetos de nulidad, por inobservancia en
la elaboración de los mismos. Como participante de la
Carrera de Derecho es preciso obtener los conocimientos
necesarios sobre todo lo concerniente al Contrato de Promesa de
Venta, debido a la importancia que estos representan en el
ámbito jurídico.
OBJETIVO GENERAL
Conocer los requisitos esenciales en la elaboración de
un Contrato de Promesa de Venta, basado en la norma que rige la
materia.
OBJETIVOS ESPECIFICOS
1.- Adquirir los conocimientos necesarios sobre los
Contratos de Promesa de Venta, a fin de aplicarlos de manera
eficaz en el ejercicio como profesional del derecho.
2.- Enfocar los aspectos legales vigentes y esenciales
en el procedimiento del Contrato de Promesa de venta.
IMPORTANCIA
La Promesa de Venta es un contrato que tiene su
importancia, toda vez que el mismo esta sujeto a las voluntades
de los contratantes, los cuales se obligan a través de un
contrato preparatorio, bajo condiciones con el objeto de celebrar
un contrato definitivo.
JUSTIFICACION
Este trabajo bibliográfico fue asignado como
tema, debido a la importancia que tiene para el participante de
la Carrera de Derecho, el estudio y análisis de los
contratos, a fin de obtener conocimientos necesarios e
imprescindibles en la elaboración de un Contrato de
Promesa Venta.
FACTORES QUE FACILITARON EL
TRABAJO
Para la elaboración y dedicación del
presente trabajo, influyeron factores que de cierta manera
hicieron posible su preparación, como es la
obtención de datos a través de las consultas de
Leyes, libros y las páginas del Internet.
METODOLOGIA APLICADA
EL método utilizado en la obtención datos
para la elaboración de este trabajo, fue el
bibliográfico mediante la consulta Leyes, libros, otras
fuentes de consulta como el Internet.
TEMA I
Los Contratos y la
Venta
1.1. Contrato. pactos o convenios entre partes
que se obligan sobre materia o cosa determinada y a cuyo
cumplimiento pueden ser compelidas (obligadas). En sentido
jurídico, se dice que hay contrato cuando dos o mas
personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de
voluntad común, destinada a reglar sus derechos. Los
contratos lícitos obligan a las partes contratantes en
iguales términos que la ley. (Art. 1135 C. C.).
El Art. 1101 del Código Civil Dominicano, cita
que: "El Contrato es un convenio en cuya virtud una o varias
personas se obligan respecto de una o varias otras, a dar, hacer
o no hacer alguna cosa".
Los contratos que están previstos y definidos por
el Código Civil Dominicano, son los sinalagmáticos
y unilaterales, conmutativos y aleatorios, gratuitos y onerosos,
los cuales están consagrados en los siguientes
artículos:
Art. 1102. El contrato es sinalagmático o
bilateral, cuando los contratantes se obligan
recíprocamente los unos respecto de los otros.
Art. 1103. Es unilateral, cuando una o varias personan
están obligadas respecto de otras o de una, sin que por
parte de estos últimos se contraiga compromiso.
Art. 1104. Es conmutativo, cuando una de las partes se
obliga a dar o hacer una cosa que se considera equivalente de lo
que hace o da el otro contratante; cuando la equivalencia
consiste en eventualidades de ganancia o pérdida para cada
uno de los contrayentes, dependiente de un suceso incierto, el
contrato es aleatorio.
Art. 1105. El contrato de beneficencia es aquel en que
una de las partes procura a la otra un beneficio puramente
gratuito.
Art. 1106. El contrato a titulo oneroso es aquel que
obliga a los contratantes a dar o hacer alguna cosa
Como el contrato es un acuerdo entre partes que dan su
consentimiento para realizar el mismo, es importante que
reúna las condiciones, que establece la
legislación, así como el objeto y materia, y las
causas que lo fundamentan, en ese tenor, el Código Civil
consigna en los siguientes Artículos:
Art. 1108. Cuatro condiciones son esenciales para la
validez de una convención:
El consentimiento de la parte que se
obliga;Su capacidad para contratar;
Un objeto cierto que forme la materia del
compromisoUna causa licita de la obligación
Art. 1123. "cualquiera puede contratar, si no
está declarado incapaz".
Art. 1126. Todo contrato tiene por objeto la cosa
que una parte se obliga a dar o que una parte se obliga a hacer o
no hacer.
Art. 1131. La Obligación sin causa, o la que se
funda sobre una causa falsa o ilícita, no puede tener
efecto alguno.
Como se puede observar, el Código Civil establece
que para efectuar un contrato, las partes deben tener capacidad,
dar su consentimiento mutuamente, y asumir las obligaciones que
como tales les corresponde respectivamente.
La Venta.
La venta es un contrato por el cual una persona llamada
vendedor, se obliga a transferir a otra, llamada comprador, la
propiedad de una cosa, mediante una contraprestación en
dinero, llamado precio[1]
La venta es esencialmente un contrato consensual
sometido a las reglas ordinarias establecidas en el Código
Civil en los siguientes artículos:
Art. 1582. La venta es un contrato por el cual uno se
compromete a dar una cosa y otro a pagarla. Puede hacerse por
documento público o bajo firma privada.
Art. 1583. La venta es perfecta entre las partes, y la
propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respecto
del vendedor, desde el momento en que se conviene en la cosa y el
precio, aunque la primera no haya sido entregada ni
pagada.
Art. 1584. Puede hacerse pura y simplemente, bajo una
condición, sea suspensiva, sea resolutoria. Puede
también tener por objeto dos o más cosas
alternativas. Y en todos estos casos se regulará su efecto
por los principios generales de las convenciones.
Art. 1594.- Pueden comprar o vender todos aquellos a
quienes la ley no se lo prohíbe.
Art. 1598.- Todo lo que esta en el comercio, puede
venderse cuando no existan leyes particulares que prohíban
su enajenación.
Tanto las obligaciones del vendedor como las del
comprador, están definidas en el Código Civil,
expresándolos en los siguientes
artículos:
Art. 1602. El vendedor debe explicar con claridad a lo
que se obliga. Cualquier pacto oscuro o ambiguo, se interpreta
contra el vendedor.
Art. 1603. Existen dos obligaciones principales: la de
entregar y garantizar la cosa que se vende,
Art. 1650. La obligación principal del comprador,
es pagar el precio el día y lugar convenido en la
venta.
De todo lo antes expresado, los contratos deben
realizarse dentro del marco establecido por la ley. El contenido
del presente trabajo trata sobre el Contrato bajo la
condición de una Promesa de Venta.
TEMA II
El Contrato de
Promesa de Venta
2.1. La Promesa. Tanto en el contrato, como en la
venta es necesario que haya consentimiento. Cuando se tratan de
ventas, existen promesas de contrato o contratos preparatorios,
denominados Promesa de Venta.
Se denomina Promesa de venta al contrato por el cual una
de las partes, o ambas, se obligan dentro de cierto lapso, sea
por el vencimiento de un plazo o por el cumplimiento de una
condición, celebrar un contrato futuro
determinado.
La Promesa de venta está reglamentado en el
Titulo VI Capitulo I, del Libro Tercero, del Código Civil
Dominicano que trata de La Venta, citado en el art. 1589
"La promesa de venta vale venta, habiendo consentido mutuamente
las dos partes, respecto de la cosa y del precio" (ley del 20 de
julio de 1930), este engendra la obligación de hacer un
negocio jurídico, donde una de las partes vende y la otra
compra.
El contrato de compraventa es la promesa
sinalagmática de vender una cosa en un cierto precio y la
de comprar esa cosa a ese precio. Se perfecciona por el encuentro
de las dos voluntades del vendedor y del comprador, concordantes
sobre la cosa vendida y el precio. Esas dos voluntades se
expresan por las dos promesas reciprocas de vender esa cosa y de
comprar a ese precio.[2]
En el contrato de Promesa de venta, las partes se
obligan a celebrar un contrato determinado, a un plazo
específico o en el evento de cierta condición,
cumpliéndose con todos los requisitos que establece la
ley. De esta definición se puede distinguir dos
contratos:
1. Un contrato preparatorio o de promesa, donde
constan las condiciones y obligaciones de los
contratantes.2. Un contrato definitivo, que es el objeto del
contrato de promesa.
De esta manera, el contrato definitivo es el objeto del
contrato de promesa. La utilidad del contrato de promesa como
instrumento jurídico para el logro de determinadas
finalidades económicas es innegable.
La institución de las arras completa la materia
de la promesa de venta. Las arras equivalen a una suma de dinero
entregada por unas de las partes a titulo, sea de prueba del
contrato, o como de medio de liberarse de él.
El art. 1590 del Código Civil declara: "Si la
promesa de vender se ha hecho con arras o señal, es
dueño cada uno de los contratantes de arrepentirse,
perdiéndolas el que las ha dado. Y el que las ha recibido
devolviendo el doble.
En el contrato de promesa de venta, el comprador con el
consentimiento del vendedor, paga un anticipo sobre el precio
como separación para adquirir la cosa o el
inmueble
2.1.1. Características Del Contrato De Promesa
De Venta.
Engendra obligación de hacer, de realizar un
acto jurídico determinado.Es un contrato establecido por la Ley (art. 1589 del
C. C.).Es solemne, debe ser redactado por
escrito.Es un contrato preparatorio, en razón de que
se celebra con un objeto preciso y determinado, que consiste
en la celebración de otro contrato en el futuro. Como
se trata de contratos distintos, cada uno por separado debe
satisfacer los requisitos de validez.Es un contrato preparatorio de carácter
general, pues es una convención que figura o anticipa
cualquier otro.Por lo general es un contrato bilateral. Ambas
partes resultan obligadas a celebrar el contrato prometido.
Sin embargo, nada impide que solo una de ellas se obligue a
celebrar el contrato prometido. En este caso se trata de un
contrato de promesa unilateral (contrato de promesa asociado
a la cláusula de opción).
2.2. Elementos y Obligaciones de los Contratantes en
la Promesa de Venta.
La promesa de contrato es un acto solemne, cuyo objeto
es la de celebrar, genera una obligación de hacer de las
partes, donde uno vende y otro compra. Es decir, se trata de un
acuerdo de voluntades entre un vendedor que ofrece la venta de
una cosa por un precio determinado, y un comprador que promete
comprar eso que se vende por el precio acordado, donde establecen
las condiciones y los plazos para la realización de dicho
término, las cuales determinan el contrato preparatorio y
el contrato definitivo.
Los elementos reales de la promesa son:
El contrato futuro.
El plazo o condición.
El objeto mediato (indirecto, secundario) de la promesa
es el contrato futuro, ya que el objeto inmediato es una
obligación de hacer. Los elementos característicos
del contrato definitivo, los cuales deben señalarse desde
el contrato preliminar, constituyen los elementos
esenciales.
En cuanto al plazo o condición, es un elemento
esencial, el cual si faltare, seria nula la promesa. La promesa
es un acuerdo de voluntades de ambas partes, lo que conlleva
obligaciones recíprocas, sujetas a las normas legales,
tiene por fundamento relevante generar una obligación de
hacer, específicamente, un compromiso de celebrar en el
futuro, cierto o incierto, un acto jurídico, sea
unilateral o bilateral, cuya finalidad o destino de la promesa es
celebrar otro contrato.
2.3. Requisitos Para la Validez Del
Contrato.
Además de los requisitos exigidos en todo acto
jurídico, el contrato de promesa, para su validez,
requiere cumplir con las reglas de forma y de fondo que establece
la ley. La omisión de cualquiera de los elementos
requeridos, puede producir la nulidad absoluta del contrato,
tales requisitos consisten en:
1. La promesa debe constar por escrito, esto lo
convierte en un acto solemne.2. El consentimiento mutuo de voluntades de los
contratantes.3. La capacidad y calidad de los
contratantes.4. El Plazo o condición que fije la
época de celebración del contrato prometido.5. Debe especificarse en el contrato prometido
la entrega de la cosa o el otorgamiento de la solemnidad
prescrita en la ley.
2.4. Efectos Del Contrato De Promesa.
El efecto propio del contrato es el nacimiento de una
obligación de hacer. Lo normal será que las partes
cumplan con esta obligación voluntariamente, en cuyo caso
se extingue el contrato de promesa por el hecho de haberse
cumplido y, en consecuencialmente, sólo pasa a tener vida
propia el nuevo contrato.
Si las partes no cumplen voluntariamente con la
obligación acordada, se produce el efecto contemplado en
el 1135 del Código Civil. Si el promitente rehúsa
celebrar el contrato prometido o firmar documentos necesarios
para darle forma legal, el beneficiario puede
demandarlo.
2.5. Termino Del Contrato.
El contrato termina ordinariamente, por el agotamiento
natural de los efectos del mismo, pero también puede
caducar si termina el plazo, sin que exista culpa de ninguna de
las partes y otra forma es si el contrato final es
lícito.
2.6. La Importancia De La Participación Del
Notario En La Promesa De Venta.
La palabra Notario proviene del latín
notarius, que significa escriba.
De acuerdo a la Ley No. 301 Ley del Notariado, en el
Art. 1, consigna: "Los Notarios son los Oficiales Públicos
instituidos para recibir los actos a los cuales las partes deban
o quieran dar el carácter de autenticidad, inherentes a
los actos de la autoridad p[pública y para darles fecha
ciertas, además, para legalizar las firmas o las huellas
digitales de las partes, en la forma establecida por la presente
Ley.
Párrafo (ley 86 de 1989) Cada Notario
tendrá un sello circular, en seco o gomigrafo, con su
nombre, calidad y jurisdicción a que pertenece, con el
Escudo Nacional, en el centro, y deberá imprimir este
sello en todos los actos auténticos o bajo firma privada
que instrumenten o legalice, así como en todas las copias
o documentos que expida.
Art. 2.- Son Notarios los que actualmente gozan de esa
calidad. Los Notarios son nombrados por la Suprema Corte de
Justicia. Sus funciones son vitalicias, salvo perdida de su
investidura en los casos señalados por la ley.
Art. 56.- Los Notarios tendrán facultad para dar
carácter de autenticidad a las firmas estampadas por los
otorgantes de un acto bajo firma privada. El Notario dará
carácter de autenticidad a dichas firmas sea declarando
haber vista poner las mismas voluntariamente, sea dando
constancia de la declaración jurada de aquella persona
cuya firma legaliza, de que la misma es suya y que fue puesta
voluntariamente en la fecha indicada en el acto.
El notariado se organizó por la ley del 25 de
ventoso del año XI (art. 1, 28 abril 1816 y 12 ag. 1902).y
la ordenanza del 2 de noviembre de 1945. Los notarios, al
redactar los documentos a los cuales confieren autenticidad,
contribuyen a la creación de las reglas de derecho, por
las formulas que proponen y que suelen acabar por convertirse en
cláusulas de estilo.
Las firmas de los Notarios se registran en la Suprema
Corte de Justicia y en la Procuraduría General de la
República.
Como se trata de un contrato solemne, es necesario que
sea legalizado por un Notario Público, a fin de darle
autenticidad al mismo. Es un requisito esencial, la
omisión de la firma del Notario pueda ser causa de
nulidad.
2.7. Tribunal Competente Para Conocer de los Litigios
Referentes a los Contratos de Promesa de Venta.
Cuando surgen litigios referentes a los Contratos de
Promesa de Venta, el Juzgado competente para conocer de los
mismos, es el Tribunal Civil y Comercial de Primera Instancia de
la jurisdicción correspondiente.
En ese sentido, a fin de determinar sobre la
admisibilidad o no de una demanda presentada por ante el Tribunal
correspondiente, los jueces actúan con apego a la
Ley.
De acuerdo a lo estipulado en la ley 834 del 15 de julio
de 1978, sobre Procedimiento Civil, define inadmisibilidad en los
siguientes Artículos:
Art. 44.- Constituye una inadmisibilidad todo medio que
tienda a hacer declarar al adversario inadmisible en su demanda,
sin examen al fondo, por falta de derecho para actuar, tal como
la falta de calidad, la falta de interés, la
prescripción, el plazo prefijado, la cosa
juzgada.
Art. 45.- Las inadmisibilidades pueden ser propuestas en
todo estado de causa, salvo la posibilidad para el juez de
condenar a daños y perjuicios a los que se hayan
abstenidos, con intención dilatoria, de invocarlos con
anterioridad.
Art. 46.- Las inadmisibilidades deben acogidas sin que
el que las invoca tenga que justificar un agravio y aun cuando la
inadmisibilidad no resulte de ninguna disposición
expresa.
El contrato de promesa requiere de consentimiento
expreso, y ello por cuanto requiere constar por escrito que
establece el deber de suscribir el instrumento que da constancia
del contrato de promesa.
En la redacción del contrato de Promesa de Venta
es imprescindible que el mismo sea instrumentado dentro de la
estructura que establece la ley.
Por lo general, la mayoría de los litigios que se
presentan en los Tribunales competentes para conocer de las
demandas respecto de la Promesa de Venta, en los cuales se
presente un fin de inadmision, es por algunos de los motivos que
se invocan en el Art. 44 de la indicada Ley.
Conclusión
Los Contratos de Promesa es un convenio donde los
contratantes asumen obligaciones, las cuales constan en las
cláusulas de los mismos, y como es sabido, en el
ámbito jurídico estos contratos son objetos de
litigios, ya sea por mala instrumentación del mismo, o por
alguna causa ilícita.
Como participante de la Carrera de Derecho es importante
tener dominio y discernimiento sobre el Contrato de Promesa de
Venta, el cual está regulado en los artículos 1589
y 1590 del Código Civil Dominicano.
Como futuros auxiliares de la justicia, es elemental
conocer cuales son los elementos esenciales que constituyen el
Contrato de Promesa de Venta, el cual para su validez,
además de los requisitos establecidos para los contratos,
requieren, que la promesa conste por escrito, que haya
consentimiento mutuo de voluntades de los contratantes los cuales
deben tener capacidad y calidad para contratar, así como
establecer el plazo o condición que fije la época
de celebración del contrato prometido.
Bibliografía
Libros:
Mazeaud,HL, Mazeaud,J. Los Principales
Contratos, Tomo III Volumen III.
Leyes y Códigos:
República Dominicana, Código Civil y
legislación complementaria, Lic. Juan Pablo Acosta,
Lic. Trajano Vidal Potentini, décima quinta
edición, Editora Dalis, Moca 2007.
Diccionarios:
Capitant. Diccionario Vocabulario
Jurídico,Osorio, M, Diccionario de Ciencias
Jurídicas, Políticas y Sociales.Del Arco Torres. A.m., Pons
González, M., Diccionario de Derecho Civil,
Granada 1999,
Autor:
Ing. +Licdo. Yunior Andrés
Castillo S.
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana
2014.
[1] Henry Capitan
[2] Hnos. Mazzeau. Los Principales Contratos,
Parte III, volumen III, Pag. 56