Enviado por Dayse Coelho de Almeida
EGRÉGIA COMISSÃO
O presente recurso é relativo a segunda fase do exame de ordem de 2004, na parte que corresponde à redação de ato profissional privativo de advogado, valendo 6 (seis) pontos, na área cível.
Razões do Recurso
Diz a lei que "se aquele que se compromete a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado" (Código de Processo Civil, art. 639).
Cabe a adjudicação compulsória, que pode ser requerida ao juízo, por exemplo, nas vezes em que foram cumpridas as condições todas do compromisso de compra e venda (a quitação exaure o compromisso do comprador).
Pelas disposições do art. 639, pode-se executar o pré-contrato com a força da escritura definitiva, fazendo-o ocupar seu lugar, através de sentença, que fará as vezes da vontade negada. Em outras palavras, a sentença judicial determinará o registro do imóvel em nome do comprador.
Quando da instituição da adjudicação compulsória pelo Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, o tema já não representava novidade.
A adjudicação compulsória decorre de um contrato de compromisso de venda e compra quitado, com a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar o domínio sobre o bem objeto da contratação. Esta recusa injustificada transfere-se ao espólio, quando o vendedor falece, cabendo ao representante do espólio responder pelo bem, cabendo, portanto a adjudicação compulsória como uma das possibilidades jurídicas de pleito judicial.
Houve acentuada evolução jurisprudencial e doutrinária, principalmente depois da instalação do novel Superior Tribunal de Justiça, dando dimensão maior a esse instituto, fazendo com que houvesse a admissão da adjudicação compulsória mesmo diante de imóveis não loteados, de bens móveis ou de semoventes e independentemente do registro em títulos e documentos.
Considerável foi o avanço desse instituto ao longo do tempo. A evolução doutrinária e jurisprudencial acabou dinamizando ainda mais o instituto da adjudicação compulsória, premiando, acima de tudo, a autoridade do contrato.
A ação de adjudicação compulsória decorre de uma obrigação juridicamente infungível e descumprida.
A rigor a adjudicação compulsória representa o nomen iuris da ação prevista no Decreto-lei 58, de 10/12/1937, art. 16, com a redação dada pela Lei 6.014, de 27/12/73. Compete ao promitente comprador que pagou o preço mas teve a outorga de domínio recusada pelo promitente vendedor. Frise-se que a recusa ocorre por qualquer motivo, inclusive omissão.
Na verdade, a ação do art. 639 do C.P.C. e a ação de adjudicação compulsória constituem a mesma ação. O que muda é o nomen iuris, o que, aliás, é irrelevante para o direito. O que importa é a presença dos elementos da ação (partes, pedido e objeto), afinal, o direito à obtenção do contrato definitivo pertence à órbita do direito material e, neste campo, deve ser investigado e avaliado. O remédio jurídico processual, que eventualmente o veiculo, à toda evidência não lhe altera a dimensão outorgada naquele ámbito, nem modifica sua natureza real ou obrigacional.
Contudo, no caso do direito do promitente comprador à adjudicação compulsória, as recentes decisões judiciais atinentes à matéria adotam a posição oriunda do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Isso porque a jurisprudência adotada pelo Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada na Súmula nº 239 ("O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis") é cristalina quanto a inexigibilidade de registro, abrindo espaço para o instrumento particular. A boa-fé e a segurança jurídica, in casu, estão sendo perfeitamente observados.
Ricardo Arcoverde Credie (Adjudicação compulsória, São Paulo, Ed. Malheiros) e Mário de Aguiar Moura (Promessa de Compra e Venda, Rio de Janeiro, Ed. Aide, p. 160) entendem que não há necessidade de registro para que o promissário se valha da ação de adjudicação compulsória. De fato, é a interpretação mais coerente com o espírito da própria Lei que busca a proteção do promissário comprador. Pensar diferente seria impor uma injustificada sanção em detrimento da obrigação do promitente vendedor outorgar a escritura.
Ora, tal obrigação do promitente vendedor decorre do próprio contrato, tenha ele sido ou não sido registrado. é uma obrigação de fazer que, inadimplida, pode perfeitamente ser substituída por decisão judicial nos termos dos artigos 461, 639 e 641 do Código de Processo Civil (execução de obrigação de fazer - pelo rito ordinário ou sumário) ou, facultativamente, pelo disposto nos artigos 16 e 22 do decreto-lei 58/37 (adjudicação compulsória, pelo rito sumário).
O registro seria, apenas, mais uma garantia ao promissário comprador, que teria assegurada a propriedade contra futura alienação do promitente vendedor para terceiros em face do direito real oponível erga omnes.
O compromisso não registrado em Cartório, embora não tenha eficácia erga omnes, é plenamente válido em face do promitente vendedor. Assim, o compromissário comprador tem um direito pessoal contra o vendedor, posto que este se obrigou a lhe vender o imóvel. Na questão, o dever pessoal do vendedor transfere-se para seu espólio, na pessoa de seu representante. A questão prática não se refere a venda ou embaraço dos imóveis objeto de compromisso de compra e venda, de sorte que a questão é puramente de direito pessoal, o que reafirma a possibilidade jurídica da adjudicação compulsória.
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