- Contrato de
compra-venta - Derecho de
retracto - Modelo de contrato de compra-
venta de inmueble - La
permuta - Contrato de
suministro - La
donación - El contrato de
mutuo - El
arrendamiento - El
hospedaje - El
comodato - Locación de
servicios - Mandato
- Contrato de
depósito - Contrato de
secuestro - Fianza
- La
responsabilidad civil
CONTRATO DE
COMPRA-VENTA
1.- Concepto.-
Es el contrato mediante el cual una parte llamada
vendedor se obliga a transferir la propiedad de
un bien mueble o inmueble a otra denominada comprador, la que a
su vez se obliga respecto al vendedor a pagar el precio
convenido en dinero.
2.- Características.-
- Es Consensual.- Se perfecciona con el simple
consentimiento. Las partes eligen libremente la forma en que
van a hacer su manifestación de voluntad. - Es onerosa.- hay un desprendimiento y un
enriquecimiento recíproco para el vendedor porque sale
de su dominio pero
ingresa el dinero a
su patrimonio. - Es Conmutativa.- En sus dos sentidos salvo que sea
compra-venta de
bienes
futuros o ajenos. Equivalencia del bien y el
precio. - Es un contrato con prestaciones
recíprocas.- Las partes son acreedoras y deudoras al
mismo tiempo. - Es un contrato de ejecución
instantánea.- Compra-venta al contado o escalonada, si
es una compra venta a plazos no puede ser de tractos
sucesivos. - Por la compra-venta en vendedor se obliga a
transferir la propiedad del bien.- se obliga al comprador a
pagar el precio en dinero y no en otra cosa o servicio.
3.- Semejanzas y Diferencias con respecto
a.-
La Permuta.- En la compra-venta el vendedor se obliga a
entregar el bien y el comprador a pagar el precio. En la permuta
hay intercambio de bienes. Originalmente, primero fue la permuta
(trueque); al aparecer el dinero, la compra venta pasa a ser
más importante. En ambos casos hay obligación de
transferencia de la propiedad, pero puede ser que la parte del
precio se paga en dinero y de acuerdo con la intención
manifiesta de los contratantes, independientes de la
denominación que se le de. Si no consta la
intención de las partes, el contrato es de permuta cuando
el valor del bien
es igual o excede al del dinero, mientras que el de compra-venta
es menor.
El Arrendamiento.- En ambos el titular se obliga a
entregar el bien, de vendedor a comprador. El arrendador al
arrendatario. Pero en la compra-venta la transferencia es de la
propiedad y a perpetuidad no existe obligación de
devolverlo.
4.- Elementos de la compra-venta.-
El Bien Materia de la
venta.- La palabra bien abarca objetos corporales e
incorporales.
Características de los Bienes.- Los bienes deben
existir al momento que se celebra el contrato o deben ser
susceptibles de existir (bienes futuros). Si al momento de
celebrarse en el contrato el bien no existe, el contrato es nulo
por falta de objeto. En el caso de que parte de él haya
desaparecido en el momento de celebrarse el contrato se reduce el
precio del bien. Los bienes deben estar dentro del comercio de
los hombres, físicamente posibles. La venta de bienes
futuros esta sujeta a una condición suspensiva, la cual
significa que el contrato tendrá valor si la cosa llega a
existir totalmente.
Venta de bienes ajenos.- Es posible que se vendan bienes
ajenos si el comprador conocía de la situación, si
no fuera así, el comprador tendría derecho al
saneamiento por evicción. Si el comprador adquiere un bien
del vendedor, siendo este bien ajeno no podrá
si:
- Establece que el tercero reivindique el bien para
pedir el saneamiento por evicción. - Demandar la rescisión del contrato que se
produce por causal existente al momento de la
celebración del contrato. - Hacer uso de la acción penal por delito de
estafa.
Si el comprador conocía que el bien era ajeno,
estaba celebrando el acto con riesgo. (Art.
Del 1541 del CC establece los efectos de la rescisión.-
Se disuelve con efectos con efectos retroactivos; las cosas
vuelven al estado en se
encontraban en el momento inmediato anterior al contrato
pactado, el comprador debe pagar el bien y el vendedor
recibirá lo que ha pagado. La indemnización por
daños y perjuicios (Art. 1542) dice que el adquiriente
no puede ser eviccionado o despojado del bien si la compra esta
respaldada con su respectiva factura y si
se realizó de buena fe, el vendedor propietario no
podrá recuperar el bien, pero puede demandar la
indemnización por daños y perjuicios al que se
apropió indebidamente del bien que era suyo.
También puede ejecutar las acciones
penales correspondientes. Aquí hay contradicción
en el Art. 68 del Código Penal que dice que la
restitución se hará con la misma cosa aunque se
halle en poder de
terceros, salvo el derecho de esta, si fuese culpable para
reclamar su valor (ya no la cosa) contra quien corresponda la
norma penal por ser pública prima sobre la Ley Civil de
carácter privado.
El Precio.- Sólo se podrá dar en dinero.
Deberá ser fijado de mutuo acuerdo y no por la sola
voluntad de una parte. Sin embargo el precio puede ser fijado por
un tercero a lo cual no podrá ser anulado, salvo que se
apruebe que esta actuando de mala fe para beneficiar a una de las
partes (Art. 1543-1544) puede ser fijado en moneda nacional,
extranjera o al tipo legal al momento de efectuarse el pago (Art.
1237).
Si no hay precio, no hay compra venta. Lo
establecerá normalmente el vendedor (Art. 1547). Cuando el
precio se fija por eso, a falta de acuerdo debe entenderse que el
precio se refiere al precio neto, es decir, al precio que tenga
el bien sin envases y sin empaquetaduras (Art. 1548).
Obligaciones del Vendedor.- Conservar el bien en las
mismas condiciones hasta su entrega al comprador, con todos sus
accesorios. Es decir, el vendedor debe tomar las medidas
precautorias necesarias para que el bien sea entregado al
comprador. Transferir la propiedad, entregar el bien con toda la
documentación referida (Art. 1552), recibir
el precio del bien, otorgar la formalidad exigida en el contrato,
el vendedor pagará a medios los
gastos e impuestos en
virtud del contrato.
Obligaciones del Comprador.- Pagar el precio del bien,
(Art. 1559-1560-1561-1562-1563 del CC). Esta obligado a recibir
el bien materia de la compra-venta, la compra a plazos de bienes
muebles inscritos en el registro
correspondiente se rige por la ley de la materia. Ley 6585 que
regula el Registro Fiscal, el
comprador debe pagar por la mitad de los gastos e
impuestos.
Transferencia del riesgo en el contrato de
compra-venta.- se trata de una obligación de hacer, en
caso de bienes muebles, la sola aceptación del vendedor se
hace dueño del bien al comprador, tratándose de
bienes inmuebles la perfección del contrato se produce con
la traditio (entrega del bien), la cual se puede producir con
anterioridad en el ritmo momento o con posterioridad a la
celebración del contrato.
El Art. 1574 habla de la venta a satisfacción del
comprador la cual se perfeccionará al momento que las
partes den conformidad con el contrato.
El Art. 1572 habla de la compra-venta a prueba donde se
faculta al comprador a que pruebe previamente los bienes que va a
adquirir (caso de compra-venta de auto, ejemplo explicado en
clase).
El Art. 1573 el tipo de compra-venta se entrega una
muestra al
comprador para que se verifique la calidad y
verifique el contrato, si los bienes adquiridas no responden a la
calidad de las muestras, el comprador puede pedir la
rescisión del contrato, así como también
tiene derecho a la rescisión si los bienes no responden a
la calidad conocida en el comercio.
El Art. 1574-1579 compra-venta sobre medida. Se indica
la extensión a la cabida, ejemplo: si "a" vende a "b" 400
metros cuadrados de terreno indicándole que el precio es
de 200,00 soles por metro cuadrado.
El Art. 1577 Venta Ad Corpus.- en este caso no
señala la extensión o cabida, sino un precio por la
totalidad del bien de tal manera que por ejemplo: si compro Ad
Corpus un terreno que él creía tener 20
hectáreas, y después del contrato se da cuenta que
solo tiene 15 hectáreas, no podría reclamar lo que
hay de menos porque el no compró el bien sobre medida
específicamente sino que adquirió el bien por su
totalidad.
Compra-venta sobre documentos.-
Existen 3 tipos:
- Títulos valores,
como letra de
cambio, pagare. - Títulos valores que sirven de pago como
cheques. - Títulos valores representativos de
mercadería como el cono cimiento de embarque y el
certificado de depósito.
Pactos que pueden entregar la compra-venta.- La
compra-venta con reserva de propiedad. (Art. 1580-1588) El pacto
de retroventa. El Art. 1588 señala que el vendedor tiene
para ejercitar su derecho de resolución un plazo de 2
años tratándose de inmuebles y 1 año
tratándose de muebles. Se computa el plazo a partir de la
celebración del contrato. En el caso de bienes indivisos
por parte del co-propietario o de los herederos (Art. 1589). Pero
si los co-propietarios de un bien indiviso vendieron
separadamente sus cuotas de co-propiedad con pactos de
retroventa, cada uno de ellos puede ejecutar con la misma
separación cada uno de ellos puede ejecutar con la misma
separación, el derecho de resolver el contrato por su
respectiva separación (Art. 1590). Finalmente tenemos, que
el pacto de retroventa solo es posible a terceros si ha sido
previamente inscrito en su registro correspondiente (Art.
1591).
DERECHO DE RETRACTO
1.-CONCEPTO.- El retracto es la sustitución
forzada del comprador o adquiriente por un tercero que invoca un
derecho preferente, en los contratos de
compra-venta o dación en pago.
Art. 1592: "El derecho de retracto es el que la ley
otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del
comprador y en todas las estipulaciones del contrato de
compra-venta".
El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio,
los tributos, y
gastos pagados por este y en su caso, los intereses
pactados.
Es improcedente el retracto en las ventas hechas
por remate público.
2.- ELEMENTOS:
1.- Se origina en la ley porque tiene cláusulas
pre-establecidas por la ley y además esta señala a
quien le corresponda ejercer este derecho (Art.1592).
2.- Se da en la compra-venta y dación en pago
(Art. 1592 y 1593).
3.- Tiene una naturaleza
subrogatoria, porque en un contrato de compra-venta no se
rescinde, ni se disuelve, ni se anula. Tampoco se produce una
nueva venta del comprador al retrayente.
El contrato es válido y permanece igual, lo
único que sucede es que el retrayente, haciendo uso del
derecho que le confiere la ley SUSTITUYE AL COMPRADOR POR
SUBROGACIÓN, en todas las estipulaciones del contrato. Por
ministerio de la ley se opera un cambio de uno
de los contrayentes por un tercero: se sustituye al retrayente
por el comprador.
4.- Tiene limitaciones a la libre
contratación:
Es de naturaleza excepcional. Constituye una
limitación a la libre contratación y traba la
fluidez de la misma.
a) Tiene limitaciones en el espacio.-
Art. 1593.- También procede en la dación
de pago.
Art. 1594.- Procede respecto de bienes muebles inscritos
y de inmuebles.
b) Tiene limitación en la persona: es de
carácter personalísimo (con el fin de limitar sus
efectos).
Art. 1595: Es irrenunciable e intransmisible por acto
entre vivos.
c) Tiene limitación en el tiempo.-
Art. 1596: "debe ejercerse dentro del plazo de treinta
días contados a partir de la
comunicación de fecha cierta a la persona que goza
de este derecho.
Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible puede
hacerse la comunicación mediante la
comunicación en el diario encargado de los avisos
judiciales y en otro de mayor circulación de la
localidad, por tres con intervalo de cinco días entre
cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta desde el
día siguiente al de la última
publicación.
Art. 1597: "Si el retrayente conoce la transferencia
por cualquier medio distinto del indicado en artículo
1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento.
d) Guarda un formalismo riguroso.-
Art. 1598. Otorgamiento de garantía:"Cuando el
precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el
otorgamiento de una garantía para el pago del precio
pendiente, aunque en el contrato que da lugar al retracto no se
hubiera convenido".
Se deduce que por ser una limitación a la
libertad de
contratación, el retrayente deberá consignar, al
momento de demandar, el valor del bien, los impuestos y gastos
notariales, si son conocidos, o dentro de las 24 horas del
requerimiento judicial. Y si la venta se hizo a plazos
deberá otorgar garantía para el precio pendiente.
Deberá jurar que el bien lo adquiere para sí y
pedir la sustitución plena del comprador a quien
subroga.
e) Los Titulares del Derecho de Retracto.- Art.
1599
1.- El co-propietario, en la venta a tercero de las
porciones indivisas. (Porque un estado de indivisión es
factor de perturbación social; allí donde hay
condómino hay litigios, por eso el legislador busca
atenuarlos por medio de la partición y división,
y también por el retracto, porque evita que esos
derechos pasen
a extraños).
2.- El litigante, en caso de venta por el contrario
del bien que se esta discutiendo judicialmente.
3.- El propietario en la venta del usufructo y a la
inversa.
4.- El propietario del suelo y el
superficiario, en la venta de sus respectivos
derechos.
5.- Los propietarios de predios urbanos divididos
materialmente en partes, que no pueden ejercitar sus derechos
de propietarios sin someter las demás partes del bien a
servidumbre o a servicios
que disminuyan su valor.
6.- El propietario de la tierra
colindante, cuando se trate de la venta de una finca
rústica cuya cabida no exceda de la unidad
agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando
aquella y ésta reunidas, no excedan de dicha
unidad.
Otros aspectos en relación al
retracto.
Art. 1600: Cuando hay diversidad en los títulos
de dos o más sujetos procesales que tengan derecho de
retracto. El orden de preferencia será el indicado en el
Art. 1599.
Art. 1601: Valor del retracto frente a terceros;
aunque se hayan hecho varias ventas, se puede ejercitar el
derecho de retracto, hasta antes de que se expire el plazo para
ejercitarlo.
Procedimiento del Derecho de Retracto: de acuerdo al
código Procesal Civil, se tramita en proceso
abreviado, según lo establecido por los Art. 495 al
503.
MODELO DE
CONTRATO DE COMPRA- VENTA DE INMUEBLE
Conste por el presente documento, el contrato de Compra
– Venta que celebran de un parte, don MANUEL PALACIOS
TELLO, identificado con DNI. No. 05641705,con domicilio en Calle
Lima No. 920 – Piura, soltero, quien en adelante se la
llamara EL VENDEDOR; y de la otra parte don JOSE RIOS FLORES,
identificado con DNI. No. 04477726, domiciliado en Calle Ricardo
Palma No. 354- Urbanización Piura – Piura, soltero,
a quien en adelante se le llamara EL COMPRADOR; en los
términos y condiciones siguientes:
PRIMERO.- Los vendedores son propietarios del inmueble
sito en la Av. Chulucanas No. 1257-Distrito, Provincia,
Departamento, Region Piura; debidamente inscrito en la ficha No.
1258 del Registro de la Propiedad Inmueble de Piura de la Region
Grau. El área y los linderos de este inmueble constan en
la mencionada ficha
registral.——————————————
SEGUNDO.- El Vendedor han adquirido el Inmueble a merito
de la Escritura
Publica de Anticipo de Legitima otorgada por sus padres don
VICTOR PALACIOS y doña PAULINA TELLO TAVARA a su favor,
ante el Notario Publico Dr. Víctor Lizana Puelles con
fecha 04 de Abril del 2005, e inscrita la misma en la ficha antes
indicada.
TERCERA.- EL VENDEDOR mediante este contrato de Compra-
Venta da en venta real y enajenación perpetua a favor de EL
COMPRADOR, el inmueble descrito en la cláusula primera,
con todos los derechos y acciones que le correspondan, sin
reserva, ni limitación alguna.
CUARTA.- El precio de venta pactado del Inmueble materia
de este contrato, es de $ 30,000.00 ( Treinta mil dólares
americanos ), los mismos que se pagan totalmente a la firma del
presente documento.
QUINTO.- Las partes contratantes declaran que entre el
bien que se vende y el precio pactado, existe la justa y perfecta
equivalencia, y que si hubiera alguna que al presente no
perciben, se hacen de ella mutua gracia y reciproca
donación, renunciando a cualquier acción encaminada
a invalidar los efectos del presente contrato.
SEXTO.- EL VENDEDOR declara que sobre el bien materia de
compra-venta, no pesan hipotecas, cargas, gravámenes, ni
medidas judiciales o extrajudiciales que limiten o restrinjan su
derecho de libre disposición.
SETIMO.- El bien descrito en la cláusula primera
y materia de este contrato esta en posición de el
Comprador, en calidad de Arrendatario, quien con la
celebración de la presente venta, se convierte en
único y nuevo propietario del inmueble citado.
OCTAVO.- El Vendedor asume frente al Comprador, la
obligación adicional y accesoria de suministrar la
documentación total del bien así como de los
servicios.
NOVENO.- Todos los gastos que ocasione el
perfeccionamiento del presente contrato, incluyendo los
notariales y registrales serán cubiertas por ambas partes
incluyendo los tributos y pago de Alcabala, de ser
exigibles.
DECIMO.- Las partes contratantes se someten a la
competencia y
jurisdicción de los jueces y tribunales de Piura, en el
caso improbable de producirse alguna discrepancia derivada de
este contrato. El domicilio de cada uno de las partes para los
efectos legales, será el señalado en la introducción de este contrato.
Se firman dos ejemplares, uno para cada parte, de un
mismo texto y a un
solo efecto, a los diez días del mes de abril del
año dos mil cinco.
……………………………………..
……………………………………………
Manuel Palacios Tello ABOGADO
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