La estructura económica y financiera de un hotel promedio

2. Resumen
4. Inversión
   posible
5. Capacidad instalada y capacidad
   usada : perfil hotelero
6. Estructura de los activos a
   invertir
7. Aporte propio y aporte
   crédito
8. La tabla de
   depreciaciones
9. El estimado de
   ventas
10. Costos de venta o costos
    operativos
11. Estimación del flujo de
    caja o efectivo
12. Bibliografía
    recomendada

Resumen: Es conveniente antes de
proceder a realizar una evaluación
en firme de una inversión hotelera, realizar primero un
perfil que sea exploratorio y que permita discutir con la
clientela o el inversionista los parámetros y criterios
que serían utilizados.

Palabras claves: inversión
hotelera, perfil hotelero, evaluación
exploratoria.

Introducción

Cuando se prepara un proyecto hotelero
es útil primero hacer unos estimados gruesos que sirvan
para estimar un perfil o un documento tentativo que sería
muy parecido a una hipótesis. Para ese objetivo es
necesario conocer los parámetros básicos de un
hotel promedio, a los fines de calcular la posible
inversión por rubros, la posible tarifa para la venta de las
habitaciones, la capacidad de trabajo y el
perfil del hotel, el posible financiamiento
de la inversión, las depreciaciones de los activos, la
posible venta departamental, los costos y gastos operativos
y generales, y el posible flujo de caja
que sería la base para realizar la evaluación de la
rentabilidad
hotelera.

Inversión
posible

Podemos establecer que el tamaño medio de un
hotel puede ser de digamos 218 habitaciones. Con este dato
podemos estimar la posible inversión total para un
proyecto de un hotel de ese número de habitaciones al
multiplicar por US$ 150.000, es decir :

218 x US$ 150.000 = US$ 32.700.000

Tarifa media estimada

A partir de esa inversión total podemos hacer
algunas estimaciones aproximadas. Por ejemplo la posible tarifa
media a cobrar por habitación podría ser estimada
en US$150 por habitación vendida.

Capacidad instalada y
capacidad usada : perfil hotelero

Empíricamente los hoteles estarían de acuerdo que una
capacidad media al año, considerando la estacionalidad,
podría ser del 63% de la capacidad total instalada. Si
este dato fuese aceptable entonces podemos obtener el perfil de
este posible hotel de esta manera :

218 habitaciones x 0,63 x 365 noches al año =
50.129 habitaciones al año vendidas

50.129 habitaciones al año x US$ 150 = US$
7.519.350 venta anual de habitaciones.

Suponiendo que la doble ocupación media de este
hotel sea igual a 1,8 personas por habitación, entonces el
número total de usuarios-noches o sea las pernoctaciones
totales se ubicarían en : 50.129 x 1,8 = 90.232
usuarios-noches- año

La experiencia indica que en un hotel de esta
categoría (digamos 4 estrellas) es posible que el 70% de
los alojados sean visitantes de negocios y el
30% restante visitantes por otros tipos de viajes y
además que los visitantes por motivo de negocios pueden
tener una estadía media de más o menos 5 noches y
los otros visitantes una estadía media mayor digamos 10
noches, lo cual nos daría como resultado que la
estadía media pesada sería igual a : 7 x 0,70 = 4,9
y 10 x 0,30 =3,0, lo cual nos indicaría que es posible que
la estadía media de todos los clientes pueda
ubicarse en : 4,9 + 3,0 = 7,9 noches. Si esto fuese así,
entonces el número total de visitantes que pueda captar
este hotel al año sea igual a : 90.232
usuarios-noches-año entre 7,9 estancia media = 11.422
usuarios al año.

Estructura de los
activos a invertir

Este posible hotel de 218 habitaciones y con una
inversión media total de más o menos US$
32.700.000, seguramente se nos presente con una estructura de sus
activos invertidos de esta manera:

Inversión en suelo o tierra 15% de
la inversión total (si el hotel se ubicaría en zona
sub-urbana o bien 30% de la inversión total si se
ubicaría en zona urbana). Digamos que podemos estimar una
media igual a 23% de la inversión total como
inversión en suelo, o sea : US$ 7.521.000. La
inversión en construcción civil o sea la
construcción del hotel que se colocaría en ese
suelo se puede estimar en aproximadamente una media del 50% de la
inversión total, a fin de dejar un promedio del 20% para
maquinas, equipos y dotaciones y un 7% del total de la
inversión para estimar el capital de
trabajo (especialmente para mantener una cuenta corriente en
los bancos y un
almacén
de productos y
materias primas para un mes aproximadamente) y otros activos,
especialmente los diferidos que corresponden a estudios y
gerencia del
proyecto. Entonces, podemos estimar la construcción de
este hotel en más o menos US$16.350.000 (50% de la
inversión total) y estimar las maquinarias, equipos y
dotaciones en más o menos US$ 6.540.000 (20% de la
inversión total), y finalmente el resto para cubrir el
capital de
trabajo, los activos o gastos diferidos y algunos imprevistos, es
decir : US$ 9.810.000, distribuido de esta manera: 10% de
imprevistos (US$ 3.270.000), 15% capital de trabajo ( US$
4.905.000) y 5% activos diferidos (US$ 1.635.000).

Aporte propio y
aporte crédito

Los hoteleros acostumbran a negociar con los banqueros
un préstamo o un crédito
de al menos el 60% de la inversión total, a fin de dejar
el 40% restante para inversión patrimonial o capital
propio. La mayoría de los banqueros exigen una
garantía hipotecaria de primer grado sobre el inmueble
más otras garantías colaterales y en general
otorgan el préstamo a 10 años de plazo y al 12% de
interés
anual sobre saldo deudor (o el 1% de interés mensual
durante 12 meses). En este caso de un hotel medio que pudiese
estar invirtiendo una cantidad igual a US$ 32.700.000, el
banco
podría otorgar un préstamo estimado en US$
19.620.000 (el 60% de la inversión total) y entonces el
banco esperaría recuperar el capital prestado igual a US$
19.620.000 más los intereses año a año. La
cantidad anual que se estima pagar por concepto de
interés y amortización del principal combinados
será igual a : US$ 19.620.000 x 0,17694 = US$ 3.471.563.
Es decir, se debe pagar anualmente, durante 10 años, esa
cantidad para cancelar el préstamo bancario con interés
compuesto del 12% sobre saldo no reembolsado o saldo
deudor.

En seguida se podría calcular una tabla de
amortización para todo el período, pero aquí
aparece sólo para los 12 meses del primer año
expresado en miles de US$ (digamos el año 2.005), como
sigue:

Si la palanca financiera es adecuada, porque el costo del capital
(los intereses a pagar) relacionado con el préstamo no
incide fuertemente en el Estado de
Resultado pro-forma, entonces se puede aceptar la negociación bancaria.

La tabla de
depreciaciones

El otro asunto importante es estimar la depreciación anual de los activos fijos y
los activos diferidos. Se puede partir de una depreciación
lineal si en el contexto del país en cuestión no
existe una fuerte inflación. Seguramente la
construcción civil de la edificación se
depreciará en 20 años, las maquinarias y equipos en
10 años (5% de depreciación sobre la
inversión en construcción), el equipamiento entre
10 años (10% de deprecación sobre esa
inversión) y los activos diferidos y otros activos entre 5
años (20% del valor de esa
partida).

Es posible que para un hotel con una inversión
total igual a US$ 32.700.000 , el 50% para su construcción
igual a US$ 16.350.000, la depreciación anual se estime en
US$ 817.500 (seguramente que algún valor salvado si el
horizonte del proyecto es menor de 20 años);

La inversión en maquinarias, equipamiento igual a
digamos US$ 6.540.000, tendría una depreciación
lineal igual a US$ 654.000 y los activos diferidos e imprevistos,
sin incluir el capital de trabajo, de digamos US$ 4.905.000
,tendrían una amortización estimada igual a US$
981.000. En resumen una depreciación total estimada en US$
2.452.500 durante los años del horizonte del proyecto
hotelero.

El estimado de
ventas

Un hotel de este tamaño y de estas
características que pueda vender al año en concepto
de habitaciones un estimado igual a US$ 7.519.350, seguramente
tendría una venta total de todos sus servicios
incluyendo alimentos,
bebidas ,telecomunicaciones y servicios menores, de
aproximadamente 1,6 veces la venta de habitaciones, es decir US$
12.030.960. De esta venta total por experiencia se sabe que
más o menos el 62,5% corresponde a la venta de
habitaciones (existen otros analistas que lo estiman en un 50%),
la venta de alimentos y bebidas en un 28% , la venta de
telecomunicaciones en un 3% y finalmente otras ventas de los
departamentos menores y otros ingresos
comerciales de 6,5%. Con estos indicadores es
posible estimar las ventas departamentales como sigue:

Departamento de habitaciones US$ 7.519.350

Departamento de Alimentos y Bebidas US$
3.368.669

Departamento de telecomunicaciones US$
360.929

Departamentos menores y otros ingresos US$
782.012

Costos de venta o costos operativos

¿Cuál es la importancia del estimado las
ventas departamentales? La importancia es que a partir de
allí se pueden estimar los costos operativos
departamentales, ya que por experiencia se sabe que estos costos
son los siguientes : 16% para el departamento de habitaciones, el
20% para el departamento de alimentos y bebidas, el 2% para el
departamento de telecomunicaciones y para otros departamentos el
3% de su propia venta. Es decir que el total de estos costos de
explotación o costos operativos (costo de ventas) pueden
representar entre un 20% a 30% de las ventas totales (otros
analistas estiman el costo de esos imputs intermedios en 36% del
costo de las ventas y luego estiman el costo de la mano de obra
en un 20% del costo de ventas, suponiendo que el número
total de empleados corresponde al 0,80 por cada
habitación). En nuestro caso, el costo de la nómina
total puede ser igual al 25% de las ventas totales.

Este caso de la venta total de habitaciones igual a US$
7.519.350 el 16% serían costos operativos, es decir : US$
1.203.096; de la venta total de alimentos y bebidas estimado en
US$ 3.368.669 el 70% son costos operativos, es decir : US$
2.358.068; de la venta total del departamento de
telecomunicaciones igual a US$ 360.929 sus costos operativos o de
venta se estimarían en un 20% de su venta, o sea : US$
72.186; y finalmente de los otras ventas estimadas en US$ 782.012
el 3% podrían ser los costos esperados o sea : US$ 23.460.
Todo ello para arrojar una sumatoria total igual a : US$
3.656.810. Si ahora estimamos un 25% de las ventas totales como
el costo de la nómina obtenemos US$ 3.007.740. Es posible
que otros gastos no distribuidos (gastos de administración, marketing
,mantenimiento,
energía y agua,
incluyendo algunos cargos fijos relacionados con los cargos por
depreciación e impuesto sobre la
renta, representen el 30% de la venta total, en este caso US$
3.609.288. Así pues los costos y gastos totales
montarían a US$ 10.273.838 dejando un margen neto final de
US$ 1,757.122, o sea del del 15% sobre ventas.

Estimación del
flujo de caja o efectivo

El flujo de caja, año a año, de un hotel
que se esté proyectando corresponde a la suma de la
utilidad neta
después del pago del impuesto sobre la
renta, más la depreciación de los activos sometidos
a la depreciación y menos el pago del capital o principal
que se tomó en préstamo de una entidad bancaria.
Este flujo de caja para cada año se debe descontar a valor
presente con una tasa de descuento igual al costo de oportunidad
del dinero
(digamos la tasa de
interés que ganaría un capital colocado a plazo
fijo en bonos del
Estado y de
bajo riesgo). Este
flujo de caja descontado, se debe comparar con la
inversión patrimonial a los fines de saber si se puede
obtener un valor actualizado neto (VAN) o bien una tasa de
rendimiento (TIR) adecuada a la naturaleza del
negocio y a los riesgos e
incertidumbres posibles.

Bibliografía recomendada

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Alfredo Ascanio,Ph.D

Universidad-Simón-Bolívar
Caracas – Venezuela