Indice
1.
Introduccion
2. Concepto
3. Elementos Comunes
4. Regimen Legal
Ante el crecimiento de las ciudades, el hombre
trata de protegerse volviendo a la naturaleza. Esta
motivación, junto con algunas otras, es lo
que lleva actualmente a un desplazamiento de la vivienda al
conurbano, en particular en la ciudad de Buenos Aires.
Originalmente hubo tres tipo de urbanización cerrada:
barrios náuticos, countries y barrios cerrados. Los
countries fueron concebidos como lugares de fin de semana, pero
en los últimos años creció la tendencia de
conversión de viviendas permanentes.
En la República Argentina, este
fenómeno se ha desarrollado principalmente de dos maneras:
utilizando como vivienda permanente la casa de los countries y,
últimamente, en forma de barrios cerrados. Ambas
modalidades de urbanizaciones tienen elementos comunes, pero
también diferencias, siendo más compleja la
estructuración del club de campo o country, porque son los
que ofrecen mayor diversidad y, como veremos, tienen incluso
importantes variantes entre sí.
El club de campo es un complejo recreativo residencial
ubicado en una extensión suburbana, limitada en el espacio
e integrada por lotes construidos o a construirse, independientes
entre sí, que cuenta con una entrada común y
está dotado de espacios destinados a actividades
deportivas, culturales y sociales, siendo las viviendas de uso
transitorio o permanente y debiendo existir entre el área
de viviendas y el área deportiva, cultural y social una
relación funcional y jurídica que convierta al club
de campo en un todo inescindible.
Esta nota de inseparabilidad de las áreas de vivienda y
deportiva, cultural y social que singulariza al club de campo,
conduce a que los titulares de las viviendas tengan la facultad
-inherente a dicha titularidad- de hacer uso de las instalaciones
deportivas, culturales y sociales y a que la transmisión
del derecho sobre las viviendas conlleva indefectiblemente la de
esta facultad.
También es nota especifica de los clubes de campo que,
mientras que el uso de la vivienda es exclusivo a su titular, el
de las instalaciones y servicios
recreativos es compartido con los demás titulares de las
viviendas que integran el complejo, y en su caso, con los
grupos
familiares respectivos e incluso con los ocupantes transitorios o
los invitados de los titulares.
En ambos casos, tanto en el club de campo como en los
barrios cerrados, y con relación a su
estructuración dentro del marco normativo actual, los
elementos que deben considerarse para la estructuración
jurídica son los siguientes:
- Parcelas de propiedad
privada. - Áreas de copropiedad comunitaria que,
según se trate de un club de campo o un barrio cerrado,
tendrán una extensión e infraestructura
más o menos costosa. - Calles de circulación interna.
- Vigilancia interna o seguridad
privada.
Elementos Diferenciales
- Clubes de Campo: La diferencia más importante
es que en el club de campo hay áreas comunes destinadas
al esparcimiento colectivo y, naturalmente son de alguna
importancia tanto ediliciamente como en cuanto a la necesidad
de manutención. Estos lugares, que comúnmente se
denominan "complejo social y deportivo" caracterizan a los
countries y, según como se presente la realidad, pueden
encontrarse diversas clases de ellos. Así, vemos que los
autores distinguen distintos tipos:
- Según la posible utilización del
complejo social y deportivo: - Aquel que se organiza para ser utilizado
exclusivamente por los propietarios de las
parcelas. - Los countries que se forman alrededor de un club
con su complejo social y deportivo con socios que concurren
únicamente al club o independientemente de la
propiedad de las parcelas, lo que da lugar a la
utilización de los servicios del club como
restaurante, el campo de golf o las canchas de tenis por
una cantidad de personas que tienen acceso por su carácter de socios. Estos a su vez,
pueden distinguirse entre:
- Aquel que se organiza para ser utilizado
- Los countries cuyo perímetro exterior se
encuentra cerrado al libre tránsito por resoluciones
municipales. A su vez, cabe realizar la distinción
respecto de si el cierre fue posterior a la ley de clubes
de campo, con o cual el country convino con la Municipalidad
el cierre, ya que en el momento de su constitución no estaba reglamentado.
Esto ocurre cuando se han dado situaciones de hecho donde se
agruparon parcelas de propiedad privada alrededor de un club
al que pertenecían la mayoría de los
propietarios, y - Los countries cuyo perímetro exterior se
encuentra dentro de
la urbanización privada desde su inicio. Sin
duda, en este último supuesto, también
está aprobado por las autoridades municipales, pero
los vínculos jurídicos se entrelazan de otra
manera, ya que estuvo en el proyecto de
la urbanización.
1.3 Por último, distinguimos aquellas
urbanizaciones que tienen urbanizaciones que tienen algunos
lugares comunes pero en las que, además funciona un
colegio al que concurren personas y alumnos que no son
propietarios de parcelas ni asociados al club al que pertenece
el complejo social y deportivo.
- Según la posible utilización
funcional: - Los countries para un deporte en especial,
como son los que se organizan para jugar al golf, con el
cuidado de las canchas, que insume una gran cantidad de
dinero.
Aquellos destinados a deporte del polo revisten otras
características. - Los countries que están destinados a
distintos deportes sin que
ninguno predomine en particular, que generalmente no son
tan onerosos en su mantenimiento. - Los clubes náuticos que revisten otras
características por ubicarse en la orilla del
río y permitir el acceso a marinas que son
mantenidas por el club.
- Los countries para un deporte en especial,
- Barrio Cerrado: Para el barrio cerrado no hay
distinciones, ya que las áreas comunes solamente tienen
lo indispensable para el funcionamiento del lugar. De modo que
normalmente, no tienen lugares de esparcimiento colectivos,
sino que únicamente son comunitarias las calles y
áreas de circulación interna. A veces tienen una
estructura
común, como sala de reuniones, gimnasio o pileta de
natación, pero no es que algunos
edificios que se encuentran en la ciudad.
No existe régimen legal que estructure
jurídicamente a esta figura, régimen legal que debe
emanar obviamente del Congreso Nacional, por tratarse de derechos patrimoniales cuya
regulación compete a éste según lo dispuesto
en el art. 75 inc. 12 de la Constitución Nacional, por lo
que aquí también nos referiremos a los distintos
criterios que han sido propiciados y eventualmente adoptados a
fin de encuadrarla jurídicamente.
Al igual que respecto de la multipropiedad, es posible
estructurar los clubes de campo sobre la base de conferir a
quienes ingresan al sistema un
derecho personal o
derecho real, o una combinación de ambos.
Como un derecho personal
Se ha pretendido organizar los clubes de campo como asociaciones
(art. 33. Inc.3, apartado1, Código
Civil) o sociedades.
El Código
Civil no define las asociaciones civiles, pero las describe en el
art. 33 que expresa que las asociaciones y las fundaciones son
aquellas que tengan por principal objeto el bien común,
tengan patrimonio
propio, sean capaces por sus estatutos de adquirir bienes, no
subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado, y
obtengan autorización para funcionar. Lo que debemos
preguntar es que debemos entender por bien común,
generalmente este concepto
está asociado con cuestiones relacionadas con algo
beneficiosa para la humanidad, o al menos útil para toda
la comunidad en la
que se va a insertar la asociación.
Por otra parte nos cuestionamos la segunda premisa, que es la
aplicabilidad del régimen de la ley de sociedades en el
caso que adoptaran la forma de sociedad
comercial. La distinción para la calificación de
las sociedades en civiles o comerciales provenía en la
época de vigencia del código de
Comercio, de dos criterios, el de la actividad comercial y el
de la forma adoptada por la sociedad. Posteriormente, con la
sanción de la ley de sociedades 19.550 se consagra
normativamente y para todas las sociedades
comerciales, el criterio de comercialidad por la forma. A
simple vista, la norma del art. 3, juntamente con la
definición de sociedad, aparece muy clara: remite
imperativamente a las normas de la ley
societaria. Pero a poco que intentemos elaborar una
asociación bajo la forma de sociedad, nos encontramos con
obstáculos insalvables, de tal forma que resulta imposible
su aplicación completa a todo el fenómeno
asociativo.
Podemos establecer algunos parámetros de
interpretación. En este tipo de asociación, los
constituyentes tienen como objetivo la
producción de ciertos servicios, que se
transformarán en beneficios para los asociados, mientras
que los constituyentes de una sociedad comercial, en cambio, tienen
como objetivo la obtención de beneficios económicos
representados en dinero. La finalidad de las partes es
absolutamente clara y totalmente diversa, y ello no permite la
aplicación completa de la ley de sociedades comerciales en
materia de
asociaciones. Mientras que en una aparece la finalidad de los
contratantes de agruparse buscando afinidades personales; en la
otra, sobre todo en la anónima es el agrupamiento de
capitales. De entre los tipos que da la ley el mas utilizado es
la sociedad
anónima, plasmándose los detalles de la
organización especial requerida por los clubes de
campo.
En síntesis
no hay ningún marco normativo que cubra el caso del
fenómeno que estamos analizando, por lo que reiteramos que
al no encuadrase dentro del bien común que describe el
art. 33 del Cód. Civil, y no tener como finalidad el
propósito de lucro, se trataría de un contrato
asociativo atípico, porque carece de regulación
expresa y completa.
Como derecho real
El problema en este caso es determinar si resulta posible
encasillar los derechos de los integrantes del club de campo en
alguno de los derechos reales
admitidos –sobre cosa propia o ajena- o bien, atento a las
especiales características que reviste la realidad de los
clubes de campo, habrá que concluirse en que resulta
necesaria una legislación propia que la regule como
derecho real autónomo.
- Dominio: este derecho real, si es reconocido a los
titulares de los lotes construidos o a construirse, no resulta
suficiente para abarcar la realidad de los clubes de campo
–con la unión inescindible del área
residencial y del área recreativa-. Los dueños de
los lotes aparecerán aislados y no integrando un
complejo, cuando esta es la verdadera situación,
además de presentarse el problema de las instalaciones y
servicios a utilizar por ellos comunitariamente, que
tendrían que ser puestos en cabeza de una sociedad
integrada por los dueños de lotes que, como integrantes
del club de campo revestirían una doble calidad:
propietarios del lote y socios de la sociedad propietaria de
las instalaciones de uso compartido y responsable de la
prestación de servicios. - Dominio revocable: El art. 2507 del Cód. Civil
expresa: El dominio se
llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no esta
gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se
llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin
de un cierto tiempo o al
advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su
objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un
derecho real, como servidumbre, usufructo, etcétera. Por
su parte el art. 2661 dice: Dominio imperfecto es el derecho
real revocable o fiduciario de una sola persona sobre
una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el
dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su
dominio útil. A su vez el dominio revocable esta
definido como una especie de dominio imperfecto en el art.
2663, que establece: Dominio revocable es el que ha sido
transmitido en virtud de un título revocable a voluntad
del que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede
ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su
título. De adoptarse este encuadre se
constituiría u otorgaría por los organizadores
del sistema, llamados promotores o desarrollistas, un dominio a
favor de los titulares de los lotes, sujeto a condición
resolutoria, la que se consumaría en caso de
incumplimiento o inobservancia de las normas jurídicas y
urbanísticas adoptadas. Las críticas a la
aplicación de esta figura se basan en dos cuestiones, la
1° encuentra su razón en que la
característica del dominio revocable es la temporalidad,
diferenciándose del dominio pleno. Al transmitirse
siempre y por cualquier título, el dominio con la
posibilidad de ser revocado, se convierte en permanente, lo que
significa que nunca se consolida el dominio pleno y el dominio
permanece imperfecto en la cabeza de los miembros del club de
campo. La 2° crítica, se basa en la
protección del adquirente que se encuentra completamente
en manos del que tiene la facultad de revocación, lo
cual crea una desigualdad en el contrato. - Dominio y condominio: Aunque jurídicamente
viable, el condominio que recayera sobre la totalidad del
country constituiría un sistema poco práctico. Es
por eso que se recurre a una combinación de dominio
sobre los lotes y condominio sobre las áreas de
esparcimiento. Además del inconveniente que se
señala derivado de la dificultad de vincular ambos
derechos de la manera que lo exigen las características
de los clubes de campo, las objeciones se centran en la poca
agilidad de la
administración, el derecho de abandono para
liberarse de los gastos comunes,
la facultad de disponer de su parte indivisa y la posibilidad
de que sea ejecutada por sus acreedores, pero sobre todo en la
perdurabilidad que debe revestir el sistema, carácter
contra la cual conspira el derecho de pedir la partición
en cualquier momento que compete al condómino. Aunque un
modo de diluir este inconveniente, se ha recurrido a la figura
contemplada en el art. 2710 y sgtes., esto es el condominio de
indivisión forzosa referido a cosas afectadas como
accesorios indispensables al uso común de dos o
más heredades que pertenezcan a diversos
propietarios. - Propiedad Horizontal: Resultaría la figura mas
adecuada, aunque no exenta de objeciones. Es la más
adecuada por que soluciona los problemas de
la indivisión forzosa de las partes privativas y comunes
(art. 3 de la ley 13.512) y de las vías de
circulación interna del country. Respecto de las
objeciones, parece grave la referida a la propiedad del
terreno, en la que Highton hace hincapié, que es parte
común según el art. 2 de la ley de P.H., y que en
tal carácter tiene individualidad catastral y registral,
también porque la propiedad horizontal debe recaer sobre
una unidad funcional de un inmueble edificado. Entonces los
titulares de los lotes no serían titulares individuales
de las parcelas y se acrecienta en los casos de tratarse de
lotes no construidos porque entonces no podría hablarse
de una unidad funcional de un inmueble edificado, sino de una
unidad funcional a construir, con lo que el derecho real
vendría a tener un objeto futuro, lo que no es
legítimo. Para superar el obstáculo se propone la
sujeción inicial al régimen de prehorizontalidad
–ley 19.724- hasta tanto las construcciones estén
terminadas, o bien a través que autoricen a los futuros
adquirentes a construir nuevas unidades, claramente
determinadas y proyectadas en planos de subdivisión, con
anterioridad al acto de afectación al régimen de
propiedad horizontal. Es por ello que el Proyecto de Ley de
Unificación del Código Civil y Comercial autoriza
a los clubes de campo al régimen de propiedad
horizontal, tuvo que prever en el art. 2617: "…En los clubes
de campo, que se sometan al régimen de propiedad
horizontal solo serán necesariamente comunes las partes
del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso
compartido con sus accesiones…" - Usufructo, uso y habitación: Si tales fueran
los derechos concedidos a los titulares de lotes, permaneciendo
la nuda propiedad en cabeza del empresario organizador del
club, es formidable la traba relativa a la duración del
usufructo –que se extingue con la muerte
del usufructuario si es persona física y a los 20
años si es persona de existencia ideal- también
aplicable al uso y a la habitación. A dicho
inconveniente habría que agregar el problema de los
servicios que se presta en los countries a sus miembros, ya que
es sabido que el nudo propietario, como tal, puede cargar con
obligaciones
de hacer que resulten activa o pasivamente oponibles "erga
omnes", solo podrían hacerlo a título de derechos
creditorios. - Servidumbres: La vinculación de ambos
sectores, o sea los lotes individuales con instalaciones de la
sociedad, con la nota de inescindibilidad se suele implementar
a través de las servidumbres, ya que es la única
herramienta que nos provee nuestro sistema en el régimen
actual de los derechos reales. Como por ejemplo, la servidumbre
pasiva de abstenerse de ejecutar en los lotes construcciones
sin cumplir con las normas internas y sin la aprobación
del propietario del fundo dominante (área recreativa),
servidumbre activa de paso sobre espacios de circulación
interna a favor de los lotes, etc. Aunque el expediente no
impresiona como adecuado, respecto de los servicios a favor de
las parcelas individuales (pues es sabido que las servidumbres
no pueden consistir en un hacer para el nudo propietario), y su
legitimidad es dudosa en lo que se refiere al uso de las
áreas recreativas, porque esta servidumbre de uso que
debería ser perpetua, es bien semejante al derecho real
de usufructo, que no debe ser perpetuo. - Derecho real autónomo: frente a las
dificultades que se suscita al pretender encuadrar el sistema
en alguna figura de las existentes, se propone su
regulación como derecho real autónomo,
estructurado en forma similar al de propiedad horizontal, con
particulares regímenes de sanciones disciplinarias para
el caso de violaciones al reglamento o a ley por parte de los
copropietarios; de obras nuevas y mejoras en partes comunes; y
también con la previsión de un régimen
más elástico de asambleas. Pero el sistema de
numerus clausus adoptado en el art. 2502, da cuenta que los
derechos reales solo pueden ser creados por ley, pero ante la
falta de agilidad en la reforma legislativa para adaptar los
derechos reales enumerados o bien para crear un derecho real
diferente que contemple y reglamente la realidad adecuadamente,
al sistema cerrado le es imposible adaptarse a las nuevas
circunstancias, frente a la aparición negocios
jurídicos con finalidades no previstas en el
Código de Vélez Sarfield.
Autor:
Guillermina Bourlot